单价合同与总价合同的工程价款调整分析.docx

1、单价合同与总价合同的工程价款调整分析单价合同与总价合同的工程价款调整分析单价合同与总价合同的工程价款调整分析一、定义在实际工程中，合同计价方式有近20种。不同种类的合同，有不同的应用条条件、不同的权利和责任分配、不同的付款方式，对合同双方有不同的风险。应按照具体情况选择合同类型。有时在一份工程工程承包合同中，不同工程分项采用不同的计价方式。最典型的合同类型有：(一)单价合同单价合同的特点是单价优先，业主在招标文件中给出的工程量表，它通常是按照规定的工程量清单编制方法编制的。但其中的工程量是参考数字，实际合同价款按实际完成的工程量和承包商所报的单价计算。单价合同又分为固定单价和可调单价等形式。这

2、是最常见的合同类型，使用范围为广，FIDIC施工合同和我国的建设工程施工合同都属于该类合同。承包商仅按合同规定承担报价的风险，即对报价（主要为单价）的正确性和适宜性承担责任，而工程量变化的风险由业主承担。由于风险分配比较合理，能够适应大多数，能调动承包商和业主双方的管理积极性。根据建设工程施工合同（示范文本）（GF-2013-0201）的内容，单价合同的定义是“指合同当事人约定以工程量清单及其综合单价进行合同价格计算、调整和确认的建设工程施工合同，在约定的范围内合同单价不作调整。合同当事人应在专用合同条款中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法，并约定风险范围以外的合同价格的调整方法，

3、其中因市场价格波动引起的调整按第11.1款市场价格波动引起的调整约定执行。”1(二)总价合同总价合同以一次包死的总价格委托，除了设计有重大变更，一般不允许调整合同价格。所以在固定总价合同中承包商承担了工程量和价格风险。在现代工程中，特别在合同项目中，业主喜欢采用该合同形式，因为工程中双方结算较为简单、省事，承包商的索赔机会较少（但不可能根除索赔）。在正常情况下，可以免除业主由于要追加合同价款、追加投资带来的需上级（如董事会、甚至股东大注：文本1234处标注均大量引用自建设工程施工合同（示范文本） （GF-2013-0201）相关条款 另67891011处标注均大量引用自中华人民共和国国家标准建

4、设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）的相关条款，下文不再说明。会）审批的麻烦。但是，由于承包商承担了全部风险，报价中不可预见风险费用较高。承包商报价必须包含施工期间物价变化以及工程量变化带来的影想。根据建设工程施工合同（示范文本）（GF-2013-0201）的内容，总价合同的定义是指“合同当事人约定以施工图、已标价工程量清单或预算书及有关条件进行合同价格计算、调整和确认的建设工程施工合同，在约定的范围内合同总价不作调整。合同当事人应在专用合同条款中约定总价包含的风险范围和风险费用的计算方法，并约定风险范围以外的合同价格的调整方法，其中因市场价格波动引起的调整按第11.1款市场价

5、格波动引起的调整、因法律变化引起的调整按第11.2款法律变化引起的调整约定执行。”1二、计量支付方法无论对于单价合同还是总价合同而言，他们都有一定的计量原则。根据建设工程施工合同（示范文本）（GF-2013-0201）的内容，“工程量计量按照合同约定的工程量计算规则、图纸及变更指示等进行计量。工程量计算规则应以相关的国家标准、行业标准等为依据，由合同当事人在专用合同条款中约定。”1除专用合同条款另有约定外，工程量的计量按月进行。”1（一）单价合同的计量支付采用单价合同进行成本核算的好处在于既坚持了招标的方向，和实际情况相结合，又能够节省时间，加快建设，确保提前实现投资回报。随着市场经济的发展，

6、单价合同可以说有着独一无二的优势。采用单价施工合同，施工单位可以有效地控制工程造价。除专用合同条款另有约定外，按月计量支付的总价合同应按照建设工程施工合同（示范文本）（GF-2013-0201）第12.3.3条关于单价合同的计量的内容约定执行：规定引用如下：“（1）承包人应于每月25日向监理人报送上月20日至当月19日已完成的工程量报告，并附具进度付款申请单、已完成工程量报表和有关资料。”“（2）监理人应在收到承包人提交的工程量报告后7天内完成对承包人提交的工程量报表的审核并报送发包人，以确定当月实际完成的工程量。监理人对工程量有异议的，有权要求承包人进行共同复核或抽样复测。承包人应协助监理人

7、进行复核或抽样复测，并按监理人要求提供补充计量资料。承包人未按监理人要求参加复核或抽样复测的，监理人复核或修正的工程量视为承包人实际完成的工程量。”“（3）监理人未在收到承包人提交的工程量报表后的7天内完成审核的，承包人报送的工程量报告中的工程量视为承包人实际完成的工程量，据此计算工程价款。”1对于单价合同进度付款申请单的提交规定应按照建设工程施工合同（示范文本）（GF-2013-0201）第12.4.3进度申请付款单的提交的有关规范，“按照第12.3.3项单价合同的计量约定的时间按月向监理人提交，并附上已完成工程量报表和有关资料。单价合同中的总价项目按月进行支付分解，并汇总列入当期进度付款申

8、请单。”2“除专用合同条款另有约定外，单价合同的总价项目，由承包人根据施工进度计划和总价项目的总价构成、费用性质、计划发生时间和相应工程量等因素按月进行分解，形成支付分解表，其编制与审批参照总价合同支付分解表的编制与审批执行。”2案例一：2007年7月，苏州某房地产开发公司（以下简称“房产公司”）经过公开招标,根椐评审结果与中标单位江苏某建设工程有限公司（以下简称“建筑公司”）签订了土建及安装的总承包建设工程施工合同，约定由建筑公司承建该房产公司开发的多层住宅楼项目。项目建筑面积23118M2（由12幢多层住宅楼构成），招标工期为180天，开工日期约定按监理单位及房产公司批准日起算，合同造价人

9、民币2650.3万元，该工程于2008年4月竣工，于2008年10月起开始竣工结算审核。该工程为工程量清单报价，合同约定采用单价合同。该项目在审计过程中由于工程量的增减、图纸变更等原因对该项目措施项目费中的基坑排水、措施项目费中的模板数量确认、水电价格的调整、工程量清单描述变化单价的确定、钢筋工程量的核定、室外道路基层、材料价格调整等方面产生了争议。争议焦点:1、措施项目费中基坑排水费用的确认：建筑公司认为其中3幢住宅原基础埋深-2.0米（室内外高差为30CM）（采用基坑大开挖）投标报价不用考虑基坑排水未报价，而在施工过程中由于基础地质条件原因基础埋深开挖-5.2米，要求增加基坑排水费用，计费

10、用为5.6万元；而房产公司认为原基础挖土深度为-1.70米报价时已达到计算基坑排水要求，所以不认可该项费用。2、措施项目费中模板数量的确认：由于其中3幢原基础图纸变更，由条形基础改成桩基基础，由于桩基础是矩形条基，高度较高，建筑公司认为条基模板应按接触面计算面积，该项费用增加为1.2万元；而房产公司认为原报价时是按定额含量计算面积的，所以该项模板调整只能按定额含量计取。3、水电费补差：建筑公司认为该工程投标时是按定额价格报价的，未考虑市场价格，所以要求补差，计增造价3.5万元，而房产公司认为原投标价格在招标文件中已经明确要求按市场价报价，故不予计取该项费用增加。4、工程量清单特征描述：建筑公司

11、认为原工程量清单中楼梯间及车库地砖描述为水泥砂浆粘贴300*300同质地砖；而实际施工及图纸标示均为20厚1：3水泥砂浆找平；5厚1：1水泥砂浆粘贴300*300同质地砖；要求增加20厚1：3水泥砂浆的费用增加，约4.05万元，而房产公司认为设计图纸已标示20厚1：3水泥砂浆找平；5厚1：1水泥砂浆粘贴300*300同质地砖，实际施工与图纸设计相符，不认可该项费用增加。5、钢筋的工程量：由于其中三幢房屋改成桩基，且钢筋直径22，建筑公司采用了机械连接（套筒），计增机械连接（套筒）造价1.5万元，而房产公司认为该项费用在实施时并未签证并认可，经设计院确认，用双面焊接也可达到设计要求，故不予增加该

12、项费用。6、后三通室外道路基层：建筑公司认为后三通室外道路基层是由他们施工的，而且另外市政施工单位也的确部分使用了他们的路基作了后三通道路，应该增加该项费用，计增造价20万元，而房产公司则认为，该项目并未安排建筑公司施工，且该项目本来就是临时硬化道路，在工程临时设费报价中已包括，故不增加该项费用。7、材料价格调整：由于该工程投标时为2007年5月，而实际开竣工日期为2007年5月至2008年2月，主体竣工日期为2007年10月，合同中并未明确材料价调整办法，建筑公司要求增加该部分材差，计增造价65.36万元，而房产公司认为该项费用应有施工单位作为风险费自行承担，不予认可该项费用。问题分析及结论

13、:鉴于房产公司与建筑公司对以上工程结算问题存在争议，由咨询公司组织房产公司及建筑公司进行了多次沟通、协商，并就其中的部分问题到造价处进行了咨询，经过近一年的时间，最终达成了一致。1、措施项目费中基坑排水费用的确认：经过比对招标文件，招标文件要求土方按自然地坪标高报价，本工程实际自然地坪比设计室外地坪低50CM，报价时实际挖土深度不足1.5M，由于变更后基础埋深为-5.2M，挖土深度为4.4M，因此同意增加此项费用。2、措施项目费中模板数量的确认：因为建筑公司结算中只有该项目是按接触面计算模板的，根椐定额要求，模板计量在一个工程中只能采用按定额含量或实际使用量中的一种进行计量，所以确认该矩形条基

14、按定额含量计算模板面积。3、水电费补差：根椐市场调查，该工程投标报价时市场价与实际施工时的市场价并无调整，且招标文件中已明确投标报价时要根椐市场价自行报价，确认该项目不增加费用。4、工程量清单特征描述：经过比对建筑公司投标报价时综合单价分析表，该单价直接套用地砖面层定额，已含20厚1：3水泥砂浆找平层，该项费用不予增加。5、钢筋的工程量：钢筋机械连接该项费用在实施时并未签证并未经业主认可，经设计院确认，用双面焊接也可达到设计要求，故认为该项目属于建筑公司自行组织的技术措施，不予增加该项费用。6、后三通室外道路基层：经双方沟通，建筑公司承认该项目并未经房产公司安排施工，且该项目在本工程临时设施范

15、围内，在工程临时设施费报价中已包括，故不增加该项费用。7、材料价格调整：由于该工程投标时为2007年5月，而实际开竣工日期为2007年7月至2008年4月，主体竣工日期为2007年12月，由于本工程在合同中并未明确材料价格的风险范围，且在投标报价时未计取相应项目的包干风险费用，双方经过近一年的沟通，本着实事求事的原则，最终确认按苏建价200720号文执行（施工合同约定采用固定价格但未计取相应包干风险费用的工程，当材料价格上涨或下降幅度在5%以内（含5%）时，其差价由承包人承担或受益，当上涨或下降幅度超出5%时，其超出部分的差价由发包人承担或受益），最后确认不认可建筑公司提出的增加所有的材差费用

16、，只认可材料价格上涨幅度超出5%时的差价，最终认可材料差价费用45.3万元。（二）总价合同的计量支付固定总价合同是完成所有工程量后一并打包结算的工程款。在目前的建筑市场固定总价合同颇为风行，尤其是外资及港资企业比较常用的合同类型。这是因为固定总价合同相对于固定单价合同，成本加酬金合同而言，以实物量为结算依据结算合同，能够更好保护建设方的利益，具有一定的优势。除专用合同条款另有约定外，按月计量支付的总价合同应按照建设工程施工合同（示范文本）（GF-2013-0201）第12.3.4条的内容约定执行：规定引用如下：“（1）承包人应于每月25日向监理人报送上月20日至当月19日已完成的工程量报告，并

17、附具进度付款申请单、已完成工程量报表和有关资料。”“（2）监理人应在收到承包人提交的工程量报告后7天内完成对承包人提交的工程量报表的审核并报送发包人，以确定当月实际完成的工程量。监理人对工程量有异议的，有权要求承包人进行共同复核或抽样复测。承包人应协助监理人进行复核或抽样复测并按监理人要求提供补充计量资料。承包人未按监理人要求参加复核或抽样复测的，监理人审核或修正的工程量视为承包人实际完成的工程量。”“（3）监理人未在收到承包人提交的工程量报表后的7天内完成复核的，承包人提交的工程量报告中的工程量视为承包人实际完成的工程量。” 1对于总价合同进度付款申请单的提交规定应按照建设工程施工合同（示范

18、文本）（GF-2013-0201）第12.4.6条的有关规范进行操作，制度如下： “总价合同按月计量支付的，承包人按照第12.3.4项总价合同的计量约定的时间按月向监理人提交进度付款申请单，并附上已完成工程量报表和有关资料。”“总价合同按支付分解表支付的，承包人应按照第12.4.6项支付分解表及第12.4.2项进度付款申请单的编制的约定向监理人提交进度付款申请单。 2 除专用合同条款另有约定外，承包人应根据第7.2款施工进度计划约定的施工进度计划、签约合同价和工程量等因素对总价合同按月进行分解，编制支付分解表。承包人应当在收到监理人和发包人批准的施工进度计划后7天内，将支付分解表及编制支付分解

19、表的支持性资料报送监理人。监理人应在收到支付分解表后7天内完成审核并报送发包人。发包人应在收到经监理人审核的支付分解表后7天内完成审批，经发包人批准的支付分解表为有约束力的支付分解表。发包人逾期未完成支付分解表审批的，也未及时要求承包人进行修正和提供补充资料的，则承包人提交的支付分解表视为已经获得发包人批准。”2案例二：在常规的情况下，固定总价合同的结算是非常方便的。由于合同总价的固定，在结算时只要计算由于变更而发生的造价变化值予以增减就可以了。举一个非常简单的例子来说：某工程项目合同总价为1000万元，变更增加100万元，减少了20万元，则合同的结算价就为1080万元。具体到变更的某项来说：

20、原工程量清单中有“卫生间地面地砖”一项，数量为1000平方米，综合单价为150元/平方米，总价为150000元。如果施工过程中因设计变更，“将二楼的卫生间地面地砖更改为大理石地面”，在结算时则应考虑到原合同报价中的条款内容已包含了所有“卫生间地面地砖”的数量。由于无法知道1000平方米的地砖数量中有多少是二楼的，因此通常的结算方法，是由合同各方共同计量二楼的卫生间地面面积，若最终认定为200平方米，则就以此作为结算的依据。假定大理石地面的价格为550元/平方米，可计算得到200（550-150）=80000元，即此项变更将增加总造价80000元。三、价款调整方法（一）总的原则价款调整方法的总的

21、原则应依照中华人民共和国国家标准建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013) 2013版第3.1条计价方式的相关内容约定：“1. 建设工程施工发承包造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成。2 .分部分项工程和措施项目清单应采用综合单价计价。3. 招标工程量清单标明的工程量是投标人投标报价的共同基础，竣工结算的工程量按发、承包双方在合同中约定应予计量且实际完成的工程量确定。4 .措施项目清单中的安全文明施工费应按照国家或省级、行业建设主管部门的规定计价，不得作为竞争性费用。5 .规费和税金应按国家或省级、行业建设主管部门的规定计算，不得作为竞争性费用。”4（二）总

22、价合同的价款调整（1）合同文件的修改对于出现合同价款调增事项（不含工程量偏差、计日工、现场签证、施工索赔）后的14 天内，按照中华人民共和国国家标准建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）第9.1条的规定，“承包人应向发包人提交合同价款调增报告并附上相关资料，若承包人在14 天内未提交合同价款调增报告的，视为承包人对该事项不存在调整价款。 发包人应在收到承包人合同价款调增报告及相关资料之日起14 天内对其核实，予以确认的应书面通知承包人。如有疑问，应向承包人提出协商意见。发包人在收到合同价款调增报告之日起14 天内未确认也未提出协商意见的，视为承包人提交的合同价款调增报告已被发包

23、人认可。发包人提出协商意见的，承包人应在收到协商意见后的14 天内对其核实，予以确认的应书面通知发包人。如承包人在收到发包人的协商意见后14 天内既不确认也未提出不同意见的，视为发包人提出的意见已被承包人认可。”“如发包人与承包人对不同意见不能达成一致的，只要不实质影响发承包双方履约的，双方应实施该结果，直到其按照合同争议的解决被改变为止。” “出现合同价款调减事项（不含工程量偏差、施工索赔）后的14 天内，发包人应向承包人提交合同价款调减报告并附相关资料，若发包人在14 天内未提交合同价款调减报告的，视为发包人对该事项不存在调整价款。 经发承包双方确认调整的合同价款，作为追加（减）合同价款，

24、与工程进度款或结算款同期支付。”5（2）价格争议调整分析总价合同是建立一个共同市场合约的建造承包合同形式。近年来，由于建筑材料的波动很大，固定总价合同面临着前所未有的挑战，而且随着该项目成本大幅增加所产生的争议价格也大幅上升。根据中华人民共和国国家标准建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）第9.7条物价变化这一条款规定，“ 合同履行期间，出现工程造价管理机构发布的人工、材料、工程设备和施工机械台班单价或价格与合同工程基准日期相应单价或价格比较出现涨落，且符合本规范第9.7.2、9.7.3 条规定的，发承包双方应调整合同价款。7承包人采购材料和工程设备的，应在合同中约定可调材料、

25、工程设备价格变化的范围或幅度，如没有约定，则按照本规范第9.7.1 条规定的材料、工程设备单价变化超过5%，施工机械台班单价变化超过10%，则超过部分的价格应予调整。该情况下，应按照价格系数调整法或价格差额调整法（具体方法见条文说明）计算调整的材料设备费和施工机械费。执行本规范第9.7.3 条规定时，发生合同工程工期延误的，应按照下列规定确定合同履行期用于调整的价格或单价：因发包人原因导致工期延误的，则计划进度日期后续工程的价格或单价，采用计划进度日期与实际进度日期两者的较高者；因承包人原因导致工期延误的，则计划进度日期后续工程的价格或单价，采用计划进度日期与实际进度日期两者的较低者。承包人在

26、采购材料和工程设备前，应向发包人提交一份能阐明采购材料和工程设备数量和新单价的书面报告。发包人应在收到承包人书面报告后的3 个工作日内核实，并确认用于合同工程后，对承包人采购材料和工程设备的数量和新单价予以确定；发包人对此未确定也未提出修改意见的，视为承包人提交的书面报告已被发包人认可，作为调整合同价款的依据。承包人未经发包人确定即自行采购材料和工程设备，再向发包人提出调整合同价款的，如发包人不同意，则合同价款不予调整。”“发包人供应材料和工程设备的，本规范第9.7.3、9.7.4、9.7.5 条规定均不适用，由发包人按照实际变化调整，列入合同工程的工程造价内。”7案例三：在某国际工程的招标文

27、件中，明确提出了在施工过程中的市场风险分担条款：在合同履行期间，当工程造价管理机构发布的人工、钢材、水泥涨落幅度超过合同工程基准期（招标工程为递交投标文件截止日期前28天，非招标工程为订立合同前28天）价格10%时，发包人或承包人中任何不利一方应在时间发生的14天内通知另一方，并按下述公式调整工程价款：Cn=CnPn=Cna+b(Ln/Lo)+c(Mn/Mo)+d(En/Eo)+式中，Cn是调整后应支付的合同价款；Cn是调整前应支付的合同价款；Pn是合同价款调整因数。a为固定系数0.8、b为人工费价格调整权重系数0.1、c为钢材价格调整权重系数0.05、d为水泥价格调整权重系数0.05。Ln、

28、Mn、En表示第n支付期间各相关要素的工程造价管理机构发布的参考价格。在项目合同工程基准期内，造价管理机构发布的主要材料价格表中，人工费、钢材、水泥分别为综合共日25.8元/工日、钢材平均价格3100元/吨、水泥平均价格310元/吨，其项目中标人的投标书土建分部分项工程价款为1156.15万。由于该项目的工程量较大、施工周期较长，在土方工程完工后的第二年才进入建筑主体施工阶段；在施工期间造价管理机构发布的信息价分别为：综合工日35.8元/工日、钢材平均价格3900元/吨、水泥平均价格360元/吨。调整后应支付的合同价款：Cn=1156.15*0.8+0.1*(35.8/25.8)+0.05*(

29、3900/3100)+0.05*(360/310) =1225.20万此土建项目合同结算时的价款1225.20万，调增了69.05万。（3）与工程量缺项相关的工程价款调整根据中华人民共和国国家标准建设工程工程量清单计价规范（GB50500-2013）第9.5条工程量清单缺项的相关规定,“合同履行期间，出现招标工程量清单项目缺项的，发承包双方应调整合同价款。招标工程量清单中出现缺项，造成新增工程量清单项目的，应按照本规范第9.3.1 条规定确定单价，调整分部分项工程费。由于招标工程量清单中分部分项工程出现缺项，引起措施项目发生变化的，应按照本规范第9.3.2 条的规定，在承包人提交的实施方案被发

30、包人批准后，计算调整的措施费用。”11案例四：2009年8月某施工单位与开发商就其开发的两栋高层商住楼签订施工合同，合同约定：工程建筑面积为39000平方米，工期为12个月，由施工单位包工包料施工。双方约定：该工程采用工程量清单计价方式，工程承包范围内采用固定总价，工程量清单中缺项或少计部分属承包范围内不予另行计价；设计变更、现场签证据实结算；涉及本工程价款调整的文件，均须经甲方同意后方可作为合同内容。甲方同意是指加盖甲方单位公章，并经甲方驻工地代表签字后生效的书面文件。合同签订后，施工单位依约进驻工地施工，至2010年8月，工程全部完工并经验收合格。后因结算问题双方发生纠纷，施工承包方根据以

31、下问题已对开发商提起诉讼：1、工程量清单中缺项或少计算的，结算时是否可以要求调整。2、监理日志及会议纪要中记录的现场驻工地代表同意增加的项目工程款是否应向施工方计取。3、变更项目中材料单价双方无法达成一致的原则处理方法。第一个问题：工程量清单计价规范的设计原则是承包商承担价格风险，发包方承担工程量的风险，这一点在工程量清单计价规范里有明确的规定。但是工程量清单计价规范毕竟不是法律，发包方往往借助市场优势把工程量的风险推给承包方，本案就是这样的例证。双方在合同中明确约定“工程量清单中缺项或少计部分属承包范围内不予另行计价”，这就要求承包方在报价时要仔细核实工程量，凡属漏项、缺项、错项均视为包含在

32、工程量清单报价中。这样的约定并不违反法律强制性的规定，对双方均有约束力。因此，工程量清单中缺项或少计算的，结算时要求调整一般是不会得到法院支持的。第二个问题：一般情况下，增加的项目是必须要增加费用的。但本案中，发包方为承包方规定了严格的签证程序，如果你们没有及时按照合同约定的程序去行使权利的话，按照合同约定就等于放弃了对增加项目计价的权利。第三个问题：最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释第十六条规定“当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。因设计变更导致建设工程的工程量或者质量标准发生变化，当事人对该部分工程价款不能协商一致的，可以参照签订建设工程施工合同时当地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算工程价款”。（三）单价合同的价款调整（1）与工程量变更相关的合同价款的调整工程变更引起已标价工程量清单项目或