金坛市城乡规划管理实施办法.docx

1、金坛市城乡规划管理实施办法金坛市城乡规划管理实施办法（征求意见稿）第一章 总 则第一条（目的和依据） 为科学合理地制定城乡规划，加强城乡规划管理，根据中华人民共和国城乡规划法、江苏省城乡规划条例等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。第二条 （适用范围和概念）在本市行政区域内制定和实施城乡规划，进行城乡各项建设，必须遵守本办法。本办法所称城乡规划，是指市人民政府为实现城乡的经济社会发展目标，协调城乡空间布局和各项建设活动的综合部署。包括城市规划、镇规划、经济开发区规划、滨湖新城规划、茅山风景名胜和度假区规划、长荡湖度假区规划以及村庄规划。城市规划、镇规划、经济开发区规划、滨湖新城规划、茅

2、山风景名胜和度假区规划、长荡湖度假区规划分为总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。本办法所称规划区是指城市、镇、经济开发区、滨湖新城、茅山风景名胜和度假区、长荡湖度假区和村庄的建成区以及城乡建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区、镇规划区、经济开发区规划区、滨湖新城规划区、茅山风景名胜和度假区规划区、长荡湖度假区规划区和村庄规划区的具体范围在城市、镇、经济开发区、滨湖新城、茅山风景名胜和度假区、长荡湖度假区总体规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。城市规划区范围内的镇、村庄及镇规划区范围内的村庄不单独划定规划区，由市、镇统一实施规划

3、管理。第三条（规划原则） 制定和实施城乡规划，应当坚持以人为本，遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，协调城乡空间布局，改善人居环境和生态环境，促进资源能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，并符合国防建设和防灾减灾的需要，实现城乡经济社会全面协调可持续发展。第四条（规划依据和关系） 城市总体规划、镇总体规划、经济开发区总体规划、滨湖新城总体规划、茅山风景名胜和度假区总体规划、长荡湖度假区总体规划以及村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接，处理好与交通、水利等相关规划的关系。第五条 （主管机关和职责）市城乡规划主管部门

4、具体负责全市城乡规划管理工作，依法对本市行政区域内的一切建设用地与建设活动实行统一规划管理。各镇人民政府、管委会及有关部门应按照各自职责，共同做好城乡规划的相关工作。第六条 （规划审议决策制度）为建立科学、民主、高效的城乡规划审议决策制度，市政府成立市城乡规划委员会、市城乡规划专家评审委员会和市城乡规划审议组，为我市城乡规划审议决策机构。市城乡规划审议决策制度由市人民政府另行制定。第七条 （机构和经费）市城乡规划主管部门、镇人民政府、管委会应当加强对规划工作的领导，加强规划管理机构建设。市城乡规划主管部门根据规划工作的需要，可在各镇和区管委会设立分支机构。根据城乡规划的需要，城乡规划的编制和管

5、理经费纳入本级财政预算。村庄规划的编制和管理经费纳入镇级财政预算。第八条 （规划技术信息化）鼓励开展城乡规划科学技术研究，推广和应用先进技术，推进城乡规划标准化、信息化，建设全市城乡规划管理信息系统，建立城乡规划信息共享平台，提高城乡规划的科技水平和管理效能。第二章 城乡规划的制定和修改第九条 （规划编制层次）城市、镇、经济开发区、滨湖新城、茅山风景名胜和度假区、长荡湖度假区规划划分总体规划和详细规划两个层次编制；村庄编制村庄规划。第十条 （城市总规编制和报批程序）市人民政府组织编制城市总体规划，经市人大常委会审议后，报省人民政府审批。具体工作由市城乡规划主管部门承担。市城乡规划部门依据经批准

6、的城市总体规划，组织编制城市的控制性详细规划，经市人民政府批准后，报市人大常委会和常州市人民政府备案。第十一条 （镇村规划编制报批程序）各镇人民政府组织编制镇总体规划和村庄规划。镇总体规划经镇人民代表大会审议并由市城乡规划主管部门组织技术审查后，报市人民政府审批，薛埠镇总体规划按程序报省人民政府审批。村庄规划应当事先经村民会议或者村民代表会议讨论同意，并由市城乡规划主管部门组织技术审查后报市人民政府审批。镇控制性详细规划由各镇人民政府组织编制，经市城乡规划主管部门组织技术审查后，报市人民政府审批。上级人民政府对重点镇另有审批要求的，按上级人民政府的要求报批。第十二条 （经济开发区和滨湖新城规划

7、编制报批程序）经济开发区和滨湖新城总体规划和控制性详细规划，由市城乡规划主管部门会同开发区和滨湖新城管委会组织编制，报市人民政府审批。第十三条 （风景区规划编制报批程序）茅山和长荡湖度假区管委会组织编制茅山风景名胜和度假区、长荡湖度假区总体规划和控制性详细规划，具体报批程序按风景名胜区条例和度假区管理相关规定执行。第十四条（修建性详细规划报批程序） 市城乡规划主管部门、区管委会和各镇人民政府可依据控制性详细规划，组织编制重要地块的修建性详细规划，报市人民政府审批。特别重要地块的修建性详细规划，报市人民政府审批前，应当报市人大常委会审议。城市、镇规划区内其他地区的修建性详细规划，由建设用地单位依

8、据市城乡规划主管部门提出的规划条件组织编制，报市城乡规划主管部门审批。重要地块和特别重要地块的范围由市人民政府另行研究确定。修建性详细规划应当符合控制性详细规划，不得改变控制性详细规划的强制性内容。第十五条（历史文化名镇和名村规划报批程序） 历史文化名镇的总体规划、历史文化名村（保护）规划，由市人民政府报省人民政府审批。历史文化名镇和历史文化保护区应当编制专门的保护规划。保护规划经市人大常委会审议，由市人民政府报省人民政府审批，其中国家级历史文化名镇、名村的保护规划，报国务院城乡规划主管部门、文物主管部门备案。历史文化名镇保护规划确定的历史文化街区由市城乡规划主管部门组织编制修建性详细规划，经

9、省住建厅会同省文物主管部门组织审查后，报市人民政府批准。第十六条 （专项规划编制报批程序）各项专业规划，由各专业主管部门或市城乡规划主管部门组织编制，报市人民政府审批。市人民政府在审批市城乡规划主管部门组织编制的专项规划时，应当征求其他有关部门的意见。在审批其他有关部门组织编制的涉及总体规划的专项规划时，由市城乡规划主管部门就专项规划是否符合总体规划的要求提出审查意见。各类专项规划之间应当相互衔接。法律、法规对专项规划编制和审批另有规定的，从其规定。第十七条 （地下空间利用规划编制报批程序）地下空间开发利用规划由市城乡规划主管部门、镇和管委会会同市民防主管部门，依据总体规划组织编制，经征求相关

10、部门的意见后，报市人民政府审批。控制性详细规划应当落实地下空间开发利用规划的有关内容。第十八条 （城市设计编制报批程序）对市中心区、重要功能地段、重点景观区域和主要街道两侧，市城乡规划主管部门应当组织城市设计，制定城市设计导则，用于引导城市建设。城市设计经评审后报市人民政府审批。第十九条 （规划编制资质管理）城乡规划组织编制机关和单位，应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。承担城乡规划编制任务的单位，应当取得城乡规划编制资质证书，并在资质等级许可的范围内从事城乡规划编制工作。城乡规划编制单位承担本市城市总体规划编制任务的，应当向省住建厅备案；承担本市其他城乡规划编制任务的，

11、应当向市城乡规划主管部门备案。第二十条 （规划修改程序）经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，应当严格执行，任何单位和个人不得擅自修改。特殊情况确须修改的，应符合中华人民共和国城乡规划法和江苏省城乡规划条例中规定可以修改的情形，并严格按法定修改程序进行。第三章 城乡规划的实施与管理第二十一条 （管理要求）规划区范围内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划，任何单位和个人不得违反城乡规划进行建设。第二十二条 （一书三证）城市、镇、经济开发区、滨湖新城、茅山风景名胜和度假区、长荡湖度假区规划区内各项建设的规划管理实行建设项目选址、建设用地规划许可和建设工程规划许可制度；村庄规划区内各项建

12、设实行乡村建设规划许可制度。建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证的核发范围、条件、要求和程序按江苏省城乡规划条例的规定执行。第二十三条 （一书三证核发）城市、镇、经济开发区、滨湖新城、茅山风景名胜和度假区、长荡湖度假区规划区范围内的各类建设项目的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证由市城乡规划主管部门核发；村（居）民个人建住宅的规划许可由所在镇人民政府、区管委会初审，报市城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证。在村庄规划区范围内，农村村民在集体土地上自建住房的，由所在镇人民政府对乡村建设规划许可条件进行审查，由市城乡规划主管部门发放乡村建

13、设规划许可证。第二十四条 （国有土地出让规划条件）国有土地使用权出让前，市城乡规划主管部门应当依据经批准的控制性详细规划、修建性详细规划确定拟出让地块的规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。规划条件应当明确出让地块的位置、范围和面积，使用性质，容积率、建筑密度、建筑高度、建筑退让、绿地率、出入口方位、停车泊位、必须配置的公共服务设施和市政基础设施、地下空间开发利用等规划要求，以及有关规划引导要素，并附规划用地红线图。确定规划条件应当同时明确其有效期。需要建设单位编制修建性详细规划的，应当在规划条件中予以明确。住宅项目的规划条件应当明确同步建设的基础设施、公共服务设施的建设时序。未经市

14、城乡规划主管部门确定规划条件的，国有土地使用权不得出让。国有土地使用权出让合同不得改变规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。第二十五条 （容积率管理）国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自更改规划条件确定的容积率。规划条件中容积率指标如果突破控制性详细规划或其他规划的规定，应当依法先行调整控制性详细规划或其他规划。第二十六条 （严格房地产项目规划变更）房地产开发项目，除因公共利益需要外，申请变更的内容涉及提高容积率、改变使用性质、降低绿地率、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，市城乡规划主管部门不得批准。第二十七条 （容积率调整程序）容积

15、率调整的条件、程序和容积率面积计算办法另行制定。第二十八条 （工业企业配套用房控制）严格控制工业企业项目配套用房的比例，具体办法由市城乡规划主管部门另行制定。第二十九条 （建设项目改扩建程序）改建、扩建已经建成并投入使用的建设项目，涉及改变原规划确定的用地性质或者提高容积率的，应重新申请建设用地规划许可证，市城乡规划主管部门在核发建设用地规划许可证前，应当采取公示、听证会、座谈会等形式，听取利害关系人的意见。不符合控制性详细规划的，不得核发建设用地规划许可证。第三十条 （地下空间管理）开发利用地下空间，应当符合有关规划和市城乡规划主管部门确定的规划条件，依法办理建设项目选址、建设用地和建设工程

16、的规划审批手续。与地面建设工程一并开发利用地下空间的，应当与地面建设工程一并办理规划审批手续；独立开发利用地下空间的，单独办理规划审批手续。任何单位和个人不得开挖建筑底层地面，不得擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积；确需改变的，应当经原审批机关审批。不符合控制性详细规划的，市城乡规划主管部门不予批准。地下空间开发利用规划管理办法另行制定。第三十一条（临时用地和临时建筑规划管理程序） 在规划区内需要临时用地的，须在取得市城乡规划主管部门核发的临时用地规划许可证后，向市国土主管部门申请办理临时用地手续。因施工、管理等需要在建设用地上临时搭建的工棚、库房、管理用房、围墙，或在临时

17、用地上建设的建筑物、构筑物，应当向市城乡规划主管部门申请临时建设工程规划许可证。第三十二条 （临时用地和临时建筑管理要求）临时用地和临时建设的使用期，一般不得超过两年；确需延长的，应当在期限届满之日的三十日前，向市城乡规划主管部门申请办理延期手续。延长的期限不得超过一年。严禁在临时用地上建设永久性建（构）筑物和其他设施。临时用地的使用单位或者个人应当在期限届满之日前归还用地。因规划建设需要提前收回的，应当无条件退还土地。严禁将临时用地出租、转让、置换、抵押和擅自改变规划确定的用地性质。临时建设不得擅自改变使用性质，不得办理房屋产权登记。第三十三条（规划验线部门确定） 城市、镇、经济开发区、滨湖

18、新城、茅山风景名胜和度假区、长荡湖度假区规划区内的建设工程开工前，建设单位或个人应委托具有相应规划测绘资质的单位放线后，申请市城乡规划主管部门验线。未经验线或验线不合格的不得开工。村庄规划区范围内的建设工程和农村集体土地上的农村村民自建住房的规划验线，由市城乡规划主管部门委托所在地区管委会或镇人民政府进行。第三十四条（外立面装修规划审核） 城市规划区内的建设工程外立面装修，建设单位应按批准的效果图将外墙装饰的色彩小样或材料样品及夜景灯光设计方案报市城乡规划主管部门审核同意后方可实施。第三十五条 （规划核实）建设工程竣工后，建设单位或者个人应当就建设工程是否符合规划条件和规划许可内容，向市城乡规

19、划主管部门申请核实。未申请核实或者经核实不符合规划条件和规划许可内容的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续。规划条件确定应当同步配套建设的基础设施、公共服务设施，建设单位应当一并向市城乡规划主管部门申请核实。农村集体土地上的农村村民自建住房，由市城乡规划主管部门委托镇人民政府进行规划核实。第三十六条 （申请规划核实应提供的材料）市城乡规划主管部门进行规划核实时，建设单位或者个人应当提供下列材料：（一）建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证；（二）建设工程验线证明文件；（三）具有相应规划测绘资质单位测绘的竣工图等资料。第三十七条（规划核实单元） 建设工程竣工规划

20、核实原则上以建设用地规划许可证核定的建设用地范围为单元组织。建设单位因特殊情况需要进行分期规划核实的，市城乡规划主管部门可根据实际情况研究确定，但分期规划核实方案和分期规划核实结果应当公示。房地产开发项目的住宅建筑分期建设时，分期建设用地范围内的地上环境配套设施应当满足同期规划核实住宅的居住功能要求，并与住宅建筑同步规划核实。第三十八条 （规划核实证明）市城乡规划主管部门根据建设单位的申请组织规划核实。经核实符合规划条件和规划许可内容的，出具建设工程规划核实证明文件。第三十九条 （一书三证有效期）建设单位或者个人在取得选址意见书一年内未办理建设项目批准或者核准文件，在取得建设用地规划许可证一年

21、内未办理用地批准文件，在取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证一年内未办理施工许可证，且未申请延期或者申请延期未获批准的，相应的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（副本）和乡村建设规划许可证失效，市城乡规划主管部门应当予以注销。第四十条 （用途管制）房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的具体用途一致。业主不得违反法律、法规以及管理规约，擅自将住宅改变为经营性用房。确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意，报经市城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续

22、；涉及改变土地用途的，应当依法办理审批手续。擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。第四十一条 （规划区内农居民建房管理）严格控制除村庄规划区以外的规划区内农（居）民个人建房。依法享有宅基地的农村村民应当依据规划到集中安置区建设或由镇、管委会统一建设公寓房安置；城市居民住宅需要建设的，应经有权部门鉴定确属危房且采取维修措施不能保证安全，短期内又不能实施拆迁的，可在原地按原面积、原结构、原高度建设；除村庄规划区以外的规划区确定的规划保留农（居）民居住点，镇、区管委会组织编制整治改造规划并报市人民政府批准后，可按照整治改造规划和相关规定建设。第四十二条 （规划区外农居民

23、建房管理）原有农村村民自建住房未纳入村庄规划范围的，原则上不得翻建、改建、扩建，确需建设的应按村庄规划重新调整宅基地建设。第四十三条 （房屋安全鉴定）房屋安全鉴定机构应按城市危险房屋管理规定的要求，使用统一术语，填写鉴定文书，提出处理意见。第四十四条 （共有共用建筑维修或改建）结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的异产毗连房屋，一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，须征得其他所有人的书面同意，方可向市城乡规划主管部门提出建设申请。商品房的公共部位需要维修的或增建假屋面，业主应具报告并征得公共部位所有人及相邻利害关系人的书面同意后申请，市城乡规划主管部门会同市住建主管部

24、门审查同意后实施。其中增建假屋面应整栋楼实施。第四十五条 （四线管理）城市、镇总体规划划定的必须控制的城市基础设施用地的控制黄线，河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域蓝线，各类绿地范围的控制绿线，历史文化街区、历史建筑的保护范围紫线，在编制详细规划时应进一步细化明确，一经批准，不得擅自调整。特殊情况需要调整的，须报市人民政府批准。第四十六条 （配套工程建设要求）各类建设项目配套的停车、绿化、环卫、配电房等公共基础设施和按规定比例结建的人防工程，必须按规划与主体工程同时设计、同时施工、同时验收、同时交付使用。建设项目配套绿化工程验收不达标的，必须限期改正。商业或公共服务建筑，确因旧

25、区改造困难等特殊情况无法就地达标的，经市住建园林主管部门审查同意，可按规定采取易地建设的办法解决。第四十七条 （日照间距控制）住宅建筑的日照，一般应通过与其正面相邻建筑的间距予以保证。国家、省另有规定的除外。南北朝向住宅建筑的南侧为低层、多层和小高层条式建筑时，按日照间距系数计算控制。日照间距系数、日照间距计算公式及方法按江苏省城市规划管理技术规定的规定执行。第四十八条 （日照标准和分析）高层建筑与相邻住宅建筑之间的日照间距，应通过日照计算分析确定。新建住宅应满足不低于大寒日有效日照3小时的日照标准；旧区改建项目内新建住宅的日照标准不应低于大寒日有效日照2小时的日照标准。新建项目应保证项目外被

26、遮挡住宅应满足大寒日有效日照3小时的日照标准，若被遮挡住宅原日照未达到标准，则新建项目不应降低被遮挡住宅原有日照时间。新建和现有住宅每套至少应有1个卧室或起居室（以下简称居住空间）满足日照要求，有4个或4个以上居住空间的住宅必须保证2个居住空间满足日照要求。建设项目日照分析具体要求另行制定。第四十九条 （旧区范围）城市旧区是指东至金湖路、南至南环二路、西至西环二路、北至良常路的范围。第五十条（规划指标） 建设项目涉及的相关规划指标，规划条件中未明确的，按江苏省城市规划管理技术规定的有关规定执行。第五十一条 （建筑用途认定）住宅建筑与非住宅建筑的划分，原则上应根据批准的施工图纸以及建设工程规划许

27、可证或乡村建设规划许可证认定。特殊情况无法通过建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证认定的，由市住建主管部门根据历史状况等因素综合调查分析后予以确认。第五十二条（临时标志和设施） 在城市、镇、经济开发区、滨湖新城、茅山风景名胜和度假区、长荡湖度假区规划区内的街道、广场、建（构）筑物上设置广告牌、公交站牌、电子显示屏、大型霓虹灯等临时性标志和设施，报批前须经市城乡规划主管部门对设置位置及方案进行审查。第五十三条 （管线规划管理）项目建设涉及道路、桥梁、防洪河道、铁路、公路、架空管线及地下管线等，有关单位应按照规划的需要同步建设，不能同步建设的，须拿出续建方案，经市城乡规划主管部门审查认可后，预先

28、采取预留、避让等相应措施，确保续建到位。第五十四条 （管线实施）管线工程的施工，应执行金坛市城乡管线工程规划管理暂行办法的规定，严格按规划许可要求实施，任何单位和个人不得擅自改变。确因客观条件限制暂时不能按规划要求实施的，经市城乡规划主管部门批准可改设临时管线，规划建设需要时，临时管线应由建设单位按规划要求无条件迁移或拆除。已经完成房屋拆迁范围内不再利用的管线由管线单位自行及时拆除。第五十五条（规划公示制度） 规划管理实施公示制度。公示范围、内容、方式依据江苏省城乡规划条例和相关规定另行制定。第五十六条 （利害关系人的权利和义务）建设项目经依法规划许可后，任何单位和个人不得阻止建设项目实施。利

29、害关系人不服规划行政许可决定的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。第四章 城乡规划的监督与检查第五十七条 （部门监督）市城乡规划主管部门、镇人民政府、区管委会应当加强对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查，并应当建立健全相应的工作机构，具体承担规划实施情况的监督检查工作。市城乡规划主管部门负责对城市规划区内建设用地和建设工程规划实施情况的监督检查。镇人民政府、区管委会负责本辖区内的规划监督检查。第五十八条 （人大监督）市、镇人民政府应当定期向市人大常委会、镇人民代表大会报告城乡规划的实施情况，并接受监督。第五十九条（社会监督） 除在农村集体土地上建设农村村民自建住房外，建设单位或者个人应当

30、在施工现场醒目位置公示建设工程规划许可证样本以及经审定的建设工程设计方案总平面图、立面图，接受社会监督。法律、行政法规规定不得公开的除外。第六十条 （违法建设制止）镇人民政府、区管委会对本辖区内的违法建设行为，应当及时予以制止。居民委员会、村民委员会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，有权予以制止，并及时向镇人民政府、区管委会报告。第六十一条 （处罚主体确定）城市规划区、镇规划区、经济开发区、滨湖新城、茅山风景名胜和度假区、长荡湖度假区规划区范围内的违法建设行为由市行政执法主管部门查处并实施行政处罚；村庄规划区内的违法建设行为由所在地镇人民政府和区管委会负责查处并实施行政处罚。第六十二条

31、（处罚主体确定） 城市规划区范围内已竣工交付使用的建筑物，任何单位和个人不得擅自进行外立面装饰、装修，以及擅自拆改墙体、在墙体上开门设窗，所在地居（村）委会或物业公司应及时发现、制止并报告。以上违规行为由市住房和城乡建设主管部门根据住宅室内装饰装修管理办法、物业管理条例、建筑工程质量管理条例的有关规定查处；涉及改变用途建设的，住宅改为经营性用房的，擅自开挖建筑底层地面的，由市综合行政执法主管部门依据江苏省城乡规划条例查处；涉及临街建筑市容环境的，由市综合行政执法部门依据城市市容环境卫生管理条例及相关规定查处。镇规划区范围内的上述行为，由市综合行政执法部门查处。第六十三条 （违法建房举报和受理）任何单位或者个人都有权对城乡规划的制定和实施提出意见和建议，就建设活动是否符合规划的要求向市城乡规划主管部门查询；有权向市城乡规划主管部门、市综合行政执法部门、镇人民政府、区管委会或者其他有关部门举报、控告违反城乡规划的行为，有关部门应当依法及时受理并查处。第六十四条（持证执法） 规划工作人员对规划实施情况进行监督检查时，应当出具执法证件。被检查对象应当如实反映情况和提供资料，不得阻挠执法和隐瞒事实。第五章 法律责任第六十五条 （部门违规处分）市住房和城乡建设、城乡规划、综合行政执法主管部门、镇人民