拆迁补偿协议签订时要注意什么问题.docx

1、拆迁补偿协议签订时要注意什么问题拆迁补偿协议 ,签订时要注意什么问题 ?拆迁纠纷作为一种常见的纠纷形式，一直是人们关注的焦点。那么，为了避免纠纷的出现，必须在签订拆迁协议时注意相关问 题。本文整理了相关内容，为您提供关于拆迁补偿协议，签订时 要注意什么问题的参考。一、明确拆迁人与被拆迁人主体资格签订拆迁安臵补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁 人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主 体，中华人民共和国合同法第九条规定：当事人订立合同， 应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利 能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资 格，民事行为能力是指

2、公民、法人或其他组织通过自己的行为享 有权利与承担义务的资格。拆迁协议中，主体是公民的其应当是完全民事行为能力人，即年 满 18 周岁且无精神病等其他导致其不能正常思维的情况，同时， 其可以作为拆迁安臵补偿协议的当事人一方的最重要条件，也是 对一般民事行为能力与权利能力之外的特殊要求，即是其应当是 被拆迁房屋的所有人。如果非房屋所有权人且没有被委托等其他 有权当事人的授权的，其签订的协议将有可能归于无效。主体是 法人或者其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行 为能力始于登记，终于注销登记。且其能力的范围与登记的营业 范围密切相关，如超出其登记范围且为国家所限制的行为，则其 不得实施，

3、即使实施亦属于无效民事行为。拆迁安臵补偿协议中 对法人或其他组织主体的特别要求，主要是针对拆迁人，根据 城市房屋拆迁管理条件 （以下简称“拆迁条例 ”）的规定，拆 迁人应当依法取得拆迁许可证，未取得此许可证的，不具有拆迁 人的资格，所签订的拆迁安臵补偿协议可能导致无效。如该协议 有其他内容且属于法人或组织能力范围的，该内容为有效 ; 关于拆 迁房屋等约定内容应当非属于拆迁协议的性质 ; 如果该协议还有其 他违法情况，如违反国家总体建设规划的，则该协议还可能被认 定为无效。因此，认清协议双方当事人的主体是否为合格主体，对协议的签 订至关重要，双方合格则各方权利将易于保障，同时各方义务也 易于实施

4、。各方不适格，则容易导致不能意料的纠纷，使双方陷 于认识之外的风险之中。二、拆迁行为的前提拆迁条例第二条及第三条指出：在城市规划区内国有土地上 实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安臵的，适用条例。拆 迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保 护文物古迹。可见拆迁行为是不可以任意实施的，其除须具有必备的形式前提 获得有权机关批准、取得拆迁许可证外，还需要具备实质的 前提，即符合城市总体与局部规划，有利于旧城履行、改善环境 与保护文物古迹。如拆迁的目的不符合上述条件的，则其为违法 拆迁，该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。无论是 哪种违法，被拆迁人或者其他利害关系人认为其

5、项目建设或拆迁 行为违法上述规定的，均可向拆迁主管部门反映，请求其依法行 使职能，制止拆迁人的违法拆迁活动。本项内容可以包括建设项目名称、建设地点、建设单位、拆迁许 可证文号等内容，该内容不限于上述列举的几项内容。三、被拆迁房屋概况被拆迁房屋概况是否明晰，将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰 当合法。根据拆迁条例第二十四条规定：补偿款的金额，根 据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评 估价格确定。则在本项内容中首先须明确被拆迁房屋坐落何处， 是否属于拆迁范围之内，明确房屋坐落即明确房屋的区位补偿价 等项的补偿标准，一旦经双方确认，该标准即确定，拆迁人与被 拆迁人双方将不会再就此产

6、生纠纷 ; 房屋的建筑情况，包括建筑面 积、使用面积等。房屋的建筑规模是影响拆迁补偿款项的重大因 素之一，双方在协议中就此达成一致认识，同样有利于未来拆迁 协议的顺利履行。除上述项目外，双方还可就房屋的装修情况与地上 附着物等情况在这里进行记载，明确相关补偿项目。总之，越详 细的记载越有利于减少纠纷，同样有利于将来纠纷的解决。四、约定拆迁安臵补偿事宜拆迁安臵补偿事宜的约定共分两部分：（一） 拆迁房屋补偿费。根据城市房屋拆迁管理条例 （以下简称 “拆迁条例 ”）第二十 三条规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋 产权调换。则被拆迁人与拆迁人在订立拆迁安臵协议时，关于拆 迁补偿部分首

7、先就要明确补偿的方式，是采用 “拆房补房 ” 的方 式还是 “ 拆房补钱 ”的方式。对于补偿方式，拆迁人须提供拆迁 安臵补偿方案，再由被拆迁人选择采用哪种补偿方式，但拆迁租 赁房屋及公益用房等法律法规另有规定的，应当依照法律的规定 进行，即使拆迁人经批准的拆迁安臵补偿方案中有其他方式的， 也不得采用。对于 “拆房补房 ”的，根据拆迁条例第二十四条及第五条的 规定，拆迁人与被拆迁人应当首先根据被拆迁房屋的区位、用 途、建筑面积等因素，评估被拆迁房屋的市场价格，再计算被拆 迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价 ; 对于“ 拆房补钱 ”的，根据拆迁条例的规定，根据被拆迁房屋的区位、

8、用途、建筑面积等因素，评估确定被拆迁房屋的市场价 格。其中的区位补偿价由地方政府定期公布、用途分为住宅用房 与经营性用房等、建筑面积是确定补偿金额的主要依据与基础。 被拆迁房屋的价值由有资格的房地产价值评估机构评估认定，但 被拆迁人或者其他利益关系人有异议的，可以申请复核或者另行 委托鉴定，对结果仍然不服的，可申请进行技术鉴定。对于安臵 用房的价值确定问题，依据城市房屋拆迁估价指导意见第二 十五条的规定，参照被拆迁房屋的价值确定途径进行。则同样需 要明确安臵房屋的区位、面积、用途等因素。除上述房屋的补偿款外，涉及土地征收的，对于附属于房屋及土 地上的附着物与附属物等，在拆迁时亦应当得到补偿。对

9、附着物 与附属物的补偿是针对其所有人的补偿，一般以其市场价值折旧 进行补偿，应当实行拆多少补多少的原则。中华人民共和国土 地管理法第四十七条第四款规定：被征收土地上的附着物和青 苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。实践中一般有如下 附着物与附属物需要列入拆迁补偿项目中：煤气、独立电表、电 话、网线、有线电视、独立水表、电热等。（二） 搬迁补助费及临时安臵补助费。拆迁条例第三十一条规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋 承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租 人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安臵补助费 ; 被拆迁人或 者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安

10、 臵补助费。搬迁补助费和临时安臵补助费的标准，由省、自治 区、直辖市人民政府规定。首先，对于被拆迁人或者承租人因为拆迁而需要搬迁的，因搬迁 所造成的损失属于赔偿项目，即搬迁补助费。其次，对于被拆迁 人或者承租人需要临时安臵而拆迁人又未能提供周转用房的，应 当向被拆迁人支付临时安臵补助费，被拆迁人应当将该费用用于 租赁房屋等临时周转居住需要。实践中，被拆迁人的家庭人口数，往往是拆迁协议签订过程中， 考虑搬迁补助费与临时安臵补助费的数额的考虑因素，如须搬迁 的人口越多，则其搬迁成本越大，进行临时安臵所需的补助费亦 越大。此处的人员应当是与被拆迁人长期共同居住的人，临时短 期入住的人不应当是补助对象

11、。另外，对于拆迁生产经营性用房的，被拆迁人生产设备等的搬迁费用也是签订协议时需要 重点考虑的因素。（三） 其他补偿费。城市房屋拆迁估价指导意见第三条指出，对于拆迁非住宅房 屋，导致被拆迁人不能正常生产经营的，应当补偿停产、停业损 失，本项补偿标准按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准 执行 ;另外，对于被拆迁房屋的室内装修等设施，也应当照价补 偿。其确定方法需由拆迁人与被拆迁人协商，如协商不成的，可 委托评估机构确定。因此，在本条关于拆迁安臵补偿事宜的约定中，应当明确拆迁补 偿方式，补偿款数额或者差价数额，安臵用房的面积、区位、用 途等、需要补偿的附属物及其价值、搬迁补助费数额、临时安臵 补

12、助费数额、装修补偿费及拆迁非住宅房屋的停产、停业损失补 偿费等。五、协议履行的约定（一） 补偿费的支付。补偿费的支付应当包括两部分内容，一是产权交换房屋的交付 ; 另 一是补偿款的支付。1、房屋的交付。（1） 交付时间须约定。根据中华人民共和国合同法 （以下简称 “合同法 ”）第一百四 十二条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出 卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人 另有约定的除外。因此，确定房屋的交付时间对被拆迁人利益关 系重大，涉及房屋毁损后果就由谁承担等问题，应在协议中首先 予以明确。另外，根据合同法第一百零七条规定： “当事人一方不履行合同义务或者履行

13、合同义务不符合约定的，应当承担 继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 ” 第一百一十二条规定： “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不 符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损 失的，应当赔偿损失。 ”第一百一十三条规定： “当事人一方不 履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失 的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行 后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到 或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 ”交付时间确定 后，拆迁人义务履行时间即告确定，如拆迁人不能在约定的时间 交付房屋的，被拆迁人可依约定追究对方的

14、违约责任。方式可为 要求其继续履行义务、支付违约金、赔偿损失等。(2) 交付内容须约定。交付房屋的，对房屋质量及装修情况等应当予以约定，对房屋质 量的约定低于国家标准或者地方标准的，应当执行相应标准的规 定。另，订立拆迁安臵协议时，对安臵房屋的结构类型、户型等 情况亦应当进行约定，虽然此内容没有法律法规等进行规定，但 也是切实涉及被拆迁人利益的项目，应当予以注意。2、补偿款的支付。对补偿款的支付，当事人可以约定一次性支付也可以约定分次支 付，但对履行时间应当进行详细约定，该约定的目的是确定拆迁 人的义务履行期限，如在约定期限内拆迁人不履行的，则应当承 担违约责任。对支付方式亦应当予以约定，适当

15、的履行方式是当 事人合法权益实现的表现，如一方选择的履行方式导致另一方接 受利益困难，则显失公平。如有造成损失的，非违约方可以要求 赔偿。但此种权利的救济显然力量不足，一是此种损失往往很 小，要求公力救济成本过高 ; 而当事人要求私力救济又无从依据。 更重要的是，即使当事人愿意付出高成本以公力救济维护权益， 但由于双方之间没有确定的责权划分，维权的过程也非常艰难。（二） 房屋的腾退。被拆迁人房屋的腾退是房屋拆迁人权利实现的表现之一，是拆迁 安臵补偿协议实现的后果。如果约定的腾退时间届至而被拆迁人 没有履行义务的，拆迁人可以提出申请继而引起强制拆迁程序，以保证拆迁工程的 顺利进行，并保证工程项目

16、总体进度的正常实施。同样，对于被 拆迁人来说，腾退房屋的约定限制了其对房屋享有的占有、使用 与收益等权利，其权利期限截止到腾退房屋的时间。（三） 房屋等不动产权利的注销。注销亦是房屋等不动产产权消灭的方式，房屋与土地权利自权利 登记时产生，自注销登记时消灭。将被拆迁人房屋注销后，拆迁 人方可对项目建设办理产权初始登记。因此，对此项内容的约定 是对拆迁人权利的保护性规定。当事人双方可共同约定被拆迁人 在一定的日期内向其移交有关房屋、土地证件并办理注销手续， 如被拆迁人不履行义务的，拆迁人可以寻求公力救济。被拆迁房屋的水、电、电话、有线电视、天然气等迁移、转户、 销户手续，乙方自行到有关部门申请办

17、理，并结清已使用的水、 电、气等费用。六、其他事项的约定（一） 违约责任。根据中华人民共和国民法通则第一百零六条第一款规定： “公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责 任。 ”第一百一十一条规定： “当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取 补救措施，并有权要求赔偿损失。 ” 可见，承担违约责任是不履 行或不适当履行合同的主要不利后果，其形式包括采取补救措施 及赔偿损失。中华人民共和国合同法第一百零七条作了相同 的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责 任。违

18、约责任的承担形式一般为继续履行、修理、重做、支付违 约金，造成损失的还应当赔偿损失。可见，在协议中明确约定违约责任，对双方当事人关系重大。如 一方不依法或依约履行合同的，另一方当事人可依据法律规定及 协议约定要求相对方承担违约责任。在拆迁安臵补偿协议的违约 责任中，一般为要求相对人履行协议及要求支付违约金和赔偿损 失。拆迁人与被拆迁人双方可在协议中约定如下内容：首先，约 定拆迁人如不按协议规定的日期向被拆迁人交付各种补偿费用， 逾期一日，应按所欠款额的一定比例偿付违约金 ; 拆迁人如不按协 议规定的地点和面积、层次给乙方安臵住房，应向乙方偿付一定 数额的违约金 ; 被拆迁人如经拆迁人按协议规定

19、安臵住房后，仍拒 不搬迁的，每逾期一日，应向拆迁人偿付违约金等。上述事项与 违约金数额的明确，是对拆迁人与被拆迁人在履行协议中权利义 务之后果的明确，具有一定的惩罚性，能够督促协议当事人善意 的履行协议。同时，还是该协议更具有可操作性的内容。（二） 纠纷的处理。纠纷是社会主体之间的一种利益对抗状态，民事纠纷则指平等主 体之间发生的，以民事权利义务为内容的社会纠纷。我国的民事 纠纷解决机制有私力救济、公力救济与社会型救济等。私力救济 即指当事人在没有第三方以中立名义介入纠纷解决的情形下，不 通过国家机关和法定程序，而依靠自身或私人力量解决纠纷以实 现权利的方式 ; 公力救济指通过国家公权力强制性

20、解决纠纷的机制 社会型救济指基于纠纷主体的合意，依靠社会力量解决民事纠纷 的机制。对于此三种纠纷解决途径，当事人可以自行选择适用。在纠纷处理的约定中，当事人可协议约定选择自行和解或者仲裁 与诉讼等，如涉及仲裁或诉讼的还可选择明确的仲裁机构或有管 辖权的人民法院。（三） 协议的效力。合同生效可为成立即生效，须经批准或登记等手续的，在批准或 登记后生效，如合同中约定生效期限或生效条件的，自期限届至 或条件成就时合同生效。合同的失效包括合同法第五十二条规定 的法定条件下的无效，合同被撤销时合同的失效，合同解除、合同 终止、合同履行完毕等情况下的失效。另外，如双方约定合同履 行期限的，期限届满合同失效

21、。合同的生效意味着双方权利义务的开始，失效意味着双方权利义 务的结束，在拆迁安臵补偿协议中，协议生效后拆迁人即有权利 要求被拆迁人腾退房屋，如被拆迁人无正当理由又不履行义务 的，拆迁人可以通过申请提起强制拆迁程序 ; 被拆迁人在协议生效 后，有获得安臵补偿与临时安臵费等权利，如拆迁人不履行义务 的，被拆迁人有通过公力救济途径强制拆迁人履行义务的请求权。合同失效后，双方的上述权利与义务即全部消灭。因此，对 合同效力期间的约定是否明确对拆迁人与被拆迁人关系同样非常 重大，双方应当在协议中约定协议生效的时间，如签字盖章时生 效或在某具体日期生效等，同时双方可约定合同的有效期或约定 合同失效的条件或者期限。如双方约定：本协议自双方或双方法 定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为 年，自 年 月 日至 年 月 日。