房地产开发成本归集与比例.docx

1、房地产开发成本归集与比例1房地产简介房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可别离的局部及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地或土地使用权、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的开展，房地产已经成为商业交易的主要组成局部。购置房地产是一种重要的投资方式。2根本介绍由货币形态转变为储藏形态过程中的资金构成采购本钱。购入物资的采购本钱包括：1买价；2运杂费；3流通环节交纳的税金、外汇价差；4采购保管费，即企业的材

2、料物资供给部门和仓库在组织材料物资采购、供给和保管过程中发生的各项费用。其中第1、3项应直接计入材料物资的采购本钱。不能分清负担对象的，按材料物资的重量或买价的比例等分摊标准，分摊计入各有关材料物资的采购本钱。采购保管费一般应先通过采购保管费科目核算，月终采用实际分配率或方案分配率分配计入各材料物资的采购本钱。由储藏状态转变为成品状态过程中的资金构成开发本钱。开发本钱会聚了企业在开发房屋、土地、配套设备和代建工程过程中除开管理费用和财务费用以外的一切费用。通过设置开发本钱和开发间接费用两个本钱类账户来归储和分配开发产品本钱开发本钱账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程等开发过程中发生的各

3、项费用，包括土地使用和拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费、公共配套设施费和开发间接费等。企业发生的各项费用属于直接费用的，直接计入开发本钱账户；应由开发产品负担的间接费用，应先在开发间接费账户进展归集，月末，再按一定的标准分配计入有关开发产品本钱。由成品状态转变为货币形态过程中的资金构成经营本钱。通过设置经营本钱账户核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营本钱，按照经营本钱的种类，还可以设置土地转让本钱、商品房销售本钱、配套设施销售本钱、代建工程结算本钱、出租产品经营本钱等明细科目。出租产品经营本钱等于按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用之和。除了出租产品经营本钱较其产品的开

4、发本钱在账上的数额有所变化外，商品房销售本钱、配套设施销售本钱、土地转让本钱和代建工程结算本钱都与其相应产品的开发本钱在数额上一致。3本钱组成土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前根本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平等土地开发费用。他在整个本钱构成中所占

5、比例相对较低，一般不会超过6%。建筑安装工程费建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个本钱构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个本钱的40%左右。市政公共设施费用市政公共设施费用包含根底设施和公共配套设施建立费两局部。根底设施建立费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建立费用。公共配套设施建立费用指在建立用地内建立的为居民提供配套效劳的各种非营利性的公用设施如学校，幼儿园，医院，派出所等和各种营利性的配套设施如粮店，菜市场等商业网点等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在

6、房地产开发本钱构成中，该工程所占比例较大，我国一般在20% 30%左右。管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个本钱构成所占比例很小，一般不会超过2%。贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发本钱一个重要组成局部。但它的大小与所开发工程的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占本钱构成比例相对不稳定。税费税费包含两局部：一局部是税收，与房地产开发建立有关的税收包括房产税，城镇土地使

7、用税，耕地占用税，土地增值税，两税一费营业税，城市维护建立税和教育费附加，契税，企业所得税，印花税等；另一局部是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，工程繁多且不标准。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发本钱构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。其他费用其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在本钱构成中一般不会超过10%。4本钱核算开发本钱的核算(一)房地产开发本钱的组成内容为了加强开发产品本钱的管理，降低开发过程消耗的活劳动和物化劳动，提

8、高企业经济效益，必须正确核算开发产品的本钱，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的本钱，必须明确开发产品本钱的种类和内容。开发产品本钱是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品本钱按其用途，可分为如下四类：1、土地开发本钱：指房地产开发企业开发土地即建立场地所发生的各项费用支出。2、房屋开发本钱：指房地产开发企业开发各种房屋包括商品房、出租房、周转房、代建房等所发生的各项费用支出。3、配套设施开发本钱：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发本钱：指房地产开发企业承受委托单

9、位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类开发产品本钱，在核算上将其费用分为如下六个本钱工程：1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。3、根底设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等根底设施费用。4、建筑安装工程费：指土地房屋开发工程在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生

10、的各项建筑安装工程费和设备费。5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发本钱的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发本钱，相当于工业产品的制造本钱和建筑安装工程的施工本钱。如要计算房地产开发企业产品的完全本钱，还要计算开发企业公司本部行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用

11、，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大局部都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品本钱，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的本钱，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品本钱，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品本钱，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的本钱水平和本钱管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品本钱，也就

12、是说，房地产开发企业开发产品只计算开发本钱，不计算完全本钱。(二) 房地产开发本钱核算程序房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按本钱工程进展归集和分配，最终计算出开发工程总本钱和单位建筑面积本钱的过程开发产品本钱的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品本钱时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1、归集开发产品费用由于开发规模的不同，房地产开发的本钱归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比拟容易解决，可以将全部开发量作为本钱归集对象，设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定本钱归集对象。在这种情况

13、下，本钱核算不能过细台以单幢为单位，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，本钱核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开场建立到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使本钱核算资料滞后，失去其本钱结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发工程的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据，对大的开发工程应该按不同的开发期进展分块，便于费用的归集和本钱结算，充分发挥本钱核算的作用。1在工程开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各本钱核算对象，即借记“开发本钱总分类账户和明细分类账户

14、，贷记有关账户。2为工程开发效劳所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费账户，即借记“开发间接费总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。3将“开发间接费账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发本钱核算对象，即借记“开发本钱总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费账户。通过上述程序，将应计人各本钱核算对象的开发费用，归集在“开发本钱总分类账户和明细分类账户之中。2、正确划分本钱工程客观地反映产品本钱的构造，便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发本钱作为一级本钱核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择本钱工程，并据此进展明细核算。

15、选择本钱工程不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。为核算开发企业的开发本钱，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置以下账户：1“4301开发本钱账户。本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际本钱。借方余额反映未完开发工程的实际本钱。本账户应按开发本钱的种类，如“土地开发、“房屋开发、“配套设施开发和“代建工程开发等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按

16、本钱核算对象进展明细核算。2“4302开发间接费账户。本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发本钱各本钱核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门分公司设置明细账户。按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对局部费用来说，有悖于会计的配比性原那么。该原那么要求：企业的各项收入和与其相关联的本钱、费用，应当在同一会计

17、期间内予以确认和计量。比方，为工程贷款而支付的利息以及工程的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进展核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。3、计算并结转已完开发产品实际本钱计算已完开发工程从筹建至竣工验收的全部开发本钱。并将其结转进入“开发产品账户，即借记“开发产品账户，贷记“开发本钱账户。4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际本钱结转进入有关账户。即借记“经营本钱、“分期收款开发产品、“出租开发产品、“周转房等账户，贷记“开发产品账户。房地产开发本钱核算的最终目的是计算出工程的总本钱和单

18、位可销售面积的开发本钱，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而无视工程决策，因为工程决算在施工完成后进展，时间性比拟明确，而且涉及到工程款的支付，比拟实际，不易拖拉，而工程决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比方小区个别配套没有完成不影响销售，方案中的公建立施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发工程的完全建成，进而影响工程决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用科目将尚未实施的工程预算预提计入本钱，以便工程决算能按方案进展，以后待工程完成后再按实际支出调整工程本钱。由于这局部工程内容通常在工程总投资中所占的比例很小，

19、所以对工程的总本钱和单位本钱一般不会造成较大的影响。(三) 房地产开发本钱确实定对于房地产开发公司来说，根据?企业所得税暂行条例?第六条、第七条、?企业所得税暂行条例实施细那么?第八条、?企业所得税税前扣除方法?国税发 200084号第四条、第六条、第八条、第九条，?国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知?国税发200631号规定，开发企业在进展本钱、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品本钱、开发产品会计本钱与计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱的界限。那么，对于房地产开发企业来说，其销售本钱应如何确定呢？1、根据?国家税务总局关于房地产开发业务

20、征收企业所得税问题的通知?国税发200631号第八条第二项的规定，已销开发产品的计税本钱。当期准予扣除的已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定：可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱总可售面积已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱。2、至于广告费列支的问题，根据?企业所得税税前扣除方法?国税发200084号第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的局部确实应该在销售营业收入2%以内据实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了?关于调整

21、局部行业广告费用所得税税前扣除标准的通知?国税发200189号，根据该?通知?第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品包括保健品、饮料、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售营业收入8%的比例内据实扣除广告支出。另外，?国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知?国税发200631号规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、

22、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。3?国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知?国税发200631号第八条第二项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进展房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、开工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的开工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入本钱对象的施工本钱；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除；本钱对象报废和毁损损失。本钱对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净

23、损失，计入继续施工的工程本钱；如本钱对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。4、借款利息支出，按照以下方法对本钱对象进展归集和分配，并按规定在税前进展扣除：1开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于本钱对象完工前发生的，应配比计入本钱对象；属于本钱对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。2开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。3开发企业将自有资金借给全资企业包括分支机构和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过

24、局部的利息支出，不得在税前扣除；未超过局部的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。土地开发本钱的核算(一) 土地开发支出划分和归集的原那么房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地也叫商品性建立场地；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发本钱；而后者那么是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发本钱。现行会计制度中设置的“开发本钱土地开发本钱科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原那么上仅限于企业开发各种

25、商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发本钱，在“开发本钱房屋开发本钱科目进展核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上本钱核算对象负担的，其费用可先通过“开发本钱土地开发本钱科目进展归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准如房屋占地面积或房屋建筑面积等将其分配计入有关房屋开发本钱。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一局部，那么应将整块土地作为一个本钱核算对象，在“开发本钱土地开发本钱账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总本钱和单位本钱，并于土地开发完成时，将本钱结

26、转到“开发产品账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发本钱，从“开发产品账户转入“开发本钱房屋开发本钱账户，计入商品房、出租房等房屋的开发本钱。(二) 土地开发本钱核算对象确实定和本钱工程的设置1土地开发本钱核算对象确实定为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发本钱的结转，对需要单独核算土地开发本钱的开发工程，可按以下原那么确定土地开发本钱的核算对象：1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发工程为本钱核算对象；2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发本钱核算对象。本钱核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相

27、互混淆。2土地开发本钱工程的设置企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不一样，有的只是进展场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的撤除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进展地下各种管线的铺设、地面道路的建立等。因此，就各个具体的土地开发工程来说，它的开发支出内容是不完全一样的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的本钱工程，设置土地开发工程的本钱工程。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的本钱工程，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发本钱的核算，可设置如下几个本钱工程：1土地征用及拆迁补偿费或土地批租费；2前期工

28、程费；3根底设施费；4开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建立总体规划进展土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关本钱。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发工程前期工程发生的费用，包括规划、设计费，工程可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。根底设施费是指土地开发过程中发生的各种根底设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发本钱负担的开发间接费用。土地开发工程如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应

29、设置“配套设施费本钱工程，用以核算应计入土地开发本钱的配套设施费。(三) 土地开发本钱的核算企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发本钱的自用土地开发支出在“开发本钱房屋开发本钱账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发本钱土地开发本钱账户进展核算。为了分清转让、出租用土地开发本钱和不能确定负担对象自用土地开发本钱，对土地开发本钱应按土地开发工程的类别，分别设置“商品性土地开发本钱和“自用土地开发本钱两个二级账户，并按本钱核算对象和本钱工程设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发本钱明细分类账，并记入“开发本钱商

30、品性土地开发本钱、“开发本钱自用土地开发本钱账户的借方和“银行存款、“应付账款 应付工程款等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用账户进展核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发本钱核算对象。应由商品性土地开发本钱负担的开发间接费，应记入“开发本钱商品性土地开发本钱账户的借方和“开发间接费用账户的贷方。(四) 举例说明土地开发本钱的核算如某房地产开发企业在某月份内，共发生了以下有关土地开发支出：商品性土地自用土地支付征地拆迁费78 000元72 000元支付承包设计单位前期工程款20 000元18 000元应付承包施工单位根底设施款25 000元18 000元分配开发间接费

31、10 000元合计133 000元108 000元1、那么在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：借；开发本钱商品性土地开发本钱78 000开发本钱自用土地开发本钱72 000贷：银行存款150 0002、用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：借：开发本钱商品性土地开发本钱20 000开发本钱自用土地开发本钱18 000贷：银行存款38 0003、将应付施工企业根底设施工程款入账时，应作：借：开发本钱商品性土地开发本钱25 000开发本钱自用土地开发本钱18 000贷：应付账款应付工程款43 0004、分配应记入商品性土地开发本钱的开发间接费用时，应作：借：开发本钱商品性土地开发本钱10 000贷：开发间接费用10 000同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发本钱、自用土地开发本钱明细分类账。(五) 已完土地开发本钱的结转已完土地开发本钱的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用不同的本钱结转方法。为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经历收后，应将其实际本钱自“开发本钱商品性土地开发本钱账户的贷方转入“开发产品土地账户的借方。假设上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002