漳州长泰县古湖新区开发策划战略总纲03.docx

1、漳州长泰县古湖新区开发策划战略总纲03漳州长泰县“古湖新区”开发策划战略总纲一、态势篇：战略分析（一）迎接大休闲时代1.休闲时代的趋势21世纪人类将步入休闲时代，休闲经济成为社会发展的主旋律之一。“休闲经济” 做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善着。休闲时代催生休闲生活，以温泉度假村、高尔夫运动、星级 度假酒店等高端休闲设施开始成为人们关注的焦点。2.休闲时代的生活据专家预测，到 2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分。美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为全部劳动力的50%；目前，美国

2、人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/32/3的收入用于休闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。（1）代表一种未来生活休闲生活是未来人们追求的一种理想状态，这是一种生态、舒适、时尚的生活方式。（2）体现一种高附加值休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值。 （3）预示一个时代方向休闲产业是21世纪的朝阳产业，同样休闲地产的开发也是潜力巨大。（二）把握休闲地产市场1.休闲地产风起云涌所有的发达国家都有发达的休闲产业承载平台，即高度发达的各类休闲度假目的地；大规模高水平的休闲地产开发，不仅有效的促进了地方休闲产业的发展，同时也是城市对外展示形象、交际接待、吸引投资的最

3、佳平台；可见，休闲地产的发展是休闲产业发展的需要，也是城市、经济和社会发展到一定水平的必然趋势。链接一：迪拜“世界地图” 吸引了全球大鳄的购买，其中不乏世界五百强企业和阿拉伯王子等世界各地王室家族以及各国政要人员，用作休闲地产开发，就连中国温州商人都跑去购买下岛屿。全球大鳄关注休闲地产的现象，足以说明休闲地产在全球的地位和发展势头之迅猛。链接二：棕榈泉，南加州一个风景优美的小镇，历经百年变迁，成为世界顶尖的休闲度假生活圣地，无数国际名流在此度假或置业，现已成为极尽豪华、豪富扎堆的地方。现有85个高尔夫球场，600个网球场，10000个游泳池链接三：世界500强企业纷纷抢滩休闲地产，用作企业和私

4、人的接待、度假、形象展示中心的同时，也将该休闲地产发展成为了世界知名休闲度假品牌，比如迪斯尼公司在奥兰多开发的主题休闲旅游城区。美国夏威夷的拉奈岛就吸引了日本等著名企业投资开发休闲地产，目前，已经发展成为纯粹而高级的休闲渡假天堂，国内外明星情侣们的蜜月圣地。2.世界休闲地产市场日趋成熟世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求；当人均GDP达到2000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达到3000美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到5000美元时，旅游形态开始进入成熟的度假经济阶段。阶段人均GDP/美元休闲方式休闲人群

5、休闲场地起步阶段10002000喝茶、打牌等世俗休闲为主普通市民就近的室内或茶馆等发展阶段20005000国内温泉、高尔夫、游艇、生态等主题休闲为主富裕阶层休闲度假的地产项目、度假景区等成熟阶段5000以上欧美国家全民、全方位休闲生活所有市民休闲主题城区；度假村从消费主体的核心市场构成来看，世界休闲地产形成了三种不同的发展形态：世界性休闲地产休闲新城；全国性休闲地产度假区/村；区域性休闲地产主题休闲城区。3.国内休闲地产市场势头高涨以本案为中心，5公里半径内，就云集了近800家外资企业、3000家私营企业，在15公里半径内，更囊括了长泰工业区、海西科技城等众多的工业园区，随着市政府招商战略的进

6、一步实施，这些工业园区将进入更快速的集聚发展期。（1）城市规模扩张驱动休闲地产发展 中国目前的城市化水平超过40%，城市化进程的高速阶段已经到来，随着城市化进程的推进和城市人口的剧增，城市规模急剧扩张，中心城区压力不断增大：交通拥挤，治安混乱，空气污染，追求生活质量的人们开始逃离市区，向郊区寻找舒适空间；同时，伴随交通条件的改善和私家车的普及，城市房地产发展逐渐郊区化、边缘化，地域概念淡化；在这样的背景下休闲与居住关系日益密切，休闲地产顺势产生。（2）经济环境发展保障休闲地产前景国家统计局数据显示，到2006年底中国人均GDP已经超过2000美元，有37个大中城市人均GDP全面突破3000美元

7、，意味着2007年中国已全面进入旅游经济向休闲度假经济的转型期，已步入“休闲时代”的门槛，融入整个国际休闲文化的背景；中国人均GDP超过2000美元，并持续高速增长，将促使城市化及房地产行业高速增长，由此形成的休闲度假需求及不动产投资需求的强大市场基础，再加上不可抗拒的休闲经济潮流的到来，为休闲地产提供了前所未有的良好机遇。（3）市场个性化需求导致休闲地产多元化近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；为满足不同消费群体需求，休闲地产也呈现出多元化发展趋势：各色山水景观地产、海滨休闲度

8、假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与休闲度假有机结合的休闲地产在全国各地相继登场。（4）国内休闲地产典型案例扫描中国休闲地产发展，势头正猛，已经涌现出了一批具有代表性的产品，但综合来看，中国的休闲地产发展尚处于起步阶段：主打滨海休闲概念的三亚主打温泉生活的京津新城嫁接高尔夫生活的观澜湖、昆明春城凸显民俗特色的成都芙蓉古城链接一：高尔夫休闲度假村观澜湖观澜湖在深圳界内的所在地属于观澜镇。十年前的荒山野岭，如今已建成中国规模最大，档次最高，配套最齐全，影响力最大的216洞高尔夫球会；拥有51个网球场的乡村俱乐部也是亚洲之最；以及中国首屈一指的体育休闲产业社区

9、；观澜湖目前主要有三大业务：高尔夫、房地产和综合休闲（会议、餐饮、SPA及网球场等）。规模12个国际级球场，200多万平方米的数十座绿色山体，80多万平方米的大小湖泊，绿地覆盖率99.7；历时15年，总投资50亿港币。配套亚洲最大，拥有51片网球场的乡村俱乐部，多家五星级酒店、会所、大型国际会议中心、中国第一所大卫利百特高尔夫学院、俱乐部、SPA、高尚别墅以及完善的餐饮、休闲、商务项目。销售观澜湖曾举办过近60项国际大赛，通过这些比赛，观澜湖的品牌效应不断提高，从当初的每月不足100人打球，发展为现在最多每天超过3000人；2006年4月8日，观澜湖翡翠湾103栋独立别墅一日售罄；2006年1

10、2月3日，观澜湖168套长堤别墅3个小时内售罄；2007年7月8日，观澜湖上堤224套别墅一个半小时内售罄。客户群体港澳台、大陆和国际人士分别占6成、3成和1成。 商务会议观澜湖每个月会承办数百个商务会议。 观澜湖启示首先，观澜湖模式是符合城市、社会发展的需要。一个正在走向世界，正在努力实现现代化的社会，需要有这样一个承接国际化的平台。“观澜湖模式”创造的就是这样的一个平台；其次，观澜湖选取了高尔夫球作为出发点和承载整个模式的平台，而且首先创造的是世界最大最精彩的高尔夫球会，定位于市场最高端，通过一个非常有价值的消费群体使品牌达到国际化的提升与扩大，为其产品和服务提供了强大的支撑；第三，观澜湖

11、模式已不再局限于地产，而是引进系统论的观点，创造一个相对完善的产品和服务的系统，为消费者提供的是一种国际高端时尚生活方式，国际商务活动、国际赛事不断，全球财富精英关注参与，所有的配套项目与设施，都围绕这种生活方式展开，既相对独立，又互为配套。链接二：高尔夫休闲度假村昆明春城春城湖畔高尔夫度假村，距昆明市区约48公里，坐落于清澈迷人的阳宗海湖畔，群山怀抱，湖水清丽，一年四季春光明媚，气候宜人，是世界最优美的高尔夫球度假村之一，堪称亚洲的高尔夫天堂。 规模占地面积500公顷，现有两个高尔夫球场，一个山景球场和一个湖景球场配套一个5星级酒店级高尔夫会所（6间套房&43间客房）； 公寓和三种类型别墅多

12、幢:单价16000元每平米A型别墅400平米：1双人间+1客厅或1单人间 +1客厅B型别墅400平米：1双人间+1单人间+1客厅 或 2间双人间+1间客厅C型别墅600平米：1单人间+2双人间+1客厅 或 1双人间+2单人间+1客厅 休闲度假的水上活动中心；高尔夫学院、雀巢餐厅、19洞餐厅、温泉等。 销售球场并不发售会员证，仅仅随购买别墅赠送，会员免付果岭费、入会费及月费，会员同时享有15%专卖店的折扣，45%会所客房折扣。 客户群体新加坡、泰国、日本、韩国等国家和香港、台湾等地区的新老顾客。 启示：春城湖畔高尔夫度假村经营房地产，营造的其实是一种春城生活方式，其最大的特色在于其经营模式的设计

13、：所有的别墅和公寓都赠送免费的高尔夫会员资格，会员资格数量将取决于所购买的房产的类别。链接三：京津新城是目前国内首屈一指的休闲度假型别墅项目之一，西北距离北京98公里，南距天津45公里。规模该项目总投资120亿元，占地面积1.8万亩；预计开发8000多套独栋、双拼别墅产品；项目建筑风格有北美风格和地中海风格，建筑类型包含：花园别墅、温泉别墅、水岸别墅、高尔夫别墅、企业会所型别墅以及领袖级独岛别墅配套世界级配套设施：亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平方米仿南非迷城凯悦大酒店，天主教堂、27洞高尔夫球场、68公里的环城水系、网球学校、世界级歌剧院、国际会议中心、潮白河游艇会、大型水

14、上休闲公园、200家国际风情商业街、紫檀珍宝馆、国际疗养医院、高等教育基地、主题公园、往返北京与天津各地的穿梭巴士 销售目前推出产品包括独栋、双拼等多种户型，容积率低达0.28；市场定位为“全球顶级第二居所，21世纪上层社交生活”；别墅产品建筑面积：167m2/套1000m2/套，每套产品的销售价格：80多万元上千万元不等，目前推出的主力产品销售价格在150万元/栋左右。客户群体商贸、金融、房地产、IT业的从业人员是其主要的客户群体；大部分独栋别墅买家均来自北京，少部分来自天津、台湾、香港、上海等地。 （5）国内外休闲地产发展对比 对比方对比特色成熟的世界休闲地产特点发展中国内休闲地产特点休闲

15、主导特点休闲产品为主，地产配套为辅；以地产为主，休闲产品为辅；产品多元特点提供丰富、完善的休闲配套设施；基本以度假居住和酒店为主，配套比较单一；长线经营特点做长线，大量商业产品开发商自主经营；做短线，商业产品销售出去，开发商基本不参与后期经营或经营乏力市场广泛特点休闲产品能满足三代人的不同休闲需求，市场广、人气旺；以中年人为主，休闲产品针对性相对单一，市场窄，人气不足；4.区域休闲地产发展态势（1）海西发展战略，助推福建休闲地产的腾飞近几年来随着交通条件改善和休闲假期增加，人们生活空间的地域限制逐渐减小，出游能力和生活空间变大，休闲方式不断“升级”，对休闲产品的个性化需求在不断增加；（2）“厦

16、门漳州休闲地产 从“景观地产”走向“生活方式”地产卖房子卖家居卖环境（景观）卖生活方式（文化）目前“厦漳”房地产市场的大盘多处于比规划，比景观的“景观地产”阶段，能够引领新生活方式的第三阶段大盘（“生活方式”地产）还很少见，大盘正处于洗牌的前夜能够引导新的生活方式的楼盘将会脱颖而出，创造一个新时代。（3）古湖周边休闲地产开发格局（4）总结各大板块都因自身的不同原因限制，各有发展主题方向和发展特色，但都不足以满足福建国际化、高端度假发展的需要。福建休闲度假产业品质及其形象的升级，呼唤新板块新平台的出现。福建东南区域休闲地产正在蓬勃发展，变局正在酝酿，洗牌势在必然。谁将是这一大变局中的黑马？当我们

17、把目光向南部聚焦的时候，一个春意盎然的绿色板块浮出了水面，这就是漳州古湖新区，古湖新区当以高端休闲度假为核心，走高端化路线，脱颖而出。（三）洞悉区域发展新格局1.“厦门”全国经济特区的展望厦门市是福建省的一个副省级城市，是全国5个计划单列市之一，同时也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一以本案为中心，5公里半径内，就云集了近800家外资企业、3000家私营企业，在15公里半径内，更囊括了长泰工业区、海西科技城等众多的工业园区，随着市政府招商战略的进一步实施，这些工业园区将进入更快速的集聚发展期。2.“漳州”城市蔓延与经济园区的发展以本案为中心，5公里半径内，就云集了近800家外资企业、30

18、00家私营企业，在15公里半径内，更囊括了长泰工业区、海西科技城等众多的工业园区，（四）项目突破新思路1.项目开发八大优势古湖的资源基础良好，同时包括：温泉：独享区域唯一性优质温泉，水质优良，尚未开发，潜力无穷。佛禅：山不在高，有仙则名，风水宝地，禅意圣地。溪谷：水质优良，湖面或开阔，或曲悠，甚是美妙。浅山：低矮丘陵地貌，是开展生态运动的绝佳场所。森林：覆盖率高达90以上，珍惜乡土树木等奇树异草别有魅力；空气：质量优于1级，是森林浴，提高免疫能力，治疗高血压、神经衰弱、心脏病、呼吸道疾病的世外桃源。花卉：百合、郁金香，波斯菊、醉蝶花、向日葵、冰岛虞美人、皱叶剪秋萝等世界名贵花卉争奇斗艳。2.项

19、目开发三大思路思路一：打好区域牌对接区域战略，承接海西价值对接海西发展契机，本案通过配置丰富的高端休闲设施，成为海西地区一流的度假生活场所。另外，本案还将成为长泰县发展休闲产业的重要引擎项目，通过本项目的提升长泰县的城市形象。思路二：打好休闲度假主题牌彰显资源优势，体现项目特色“休闲度假主题”是项目的最大特色和亮点，我们做的一切工作都要围绕这个主题展开，结合项目自身生态优势，通过休闲特色避免常规地产的恶性竞争，走出一条休闲地产的突破之路。思路三：打好形象牌预留管线，好戏连台项目的成功不仅是销售的成功，还应该树立起品牌形象。我们要在推广中预留好管线，通过舆论引导、公关活动等各种推广手段，形成好戏

20、连台，话题不断的局面，最终树立起项目和企业的品牌形象，为后续的全国性扩张奠定基础。二、定位篇：定位分析（一）战略定位1.问题一我们应该从什么战略高度和市场层面，来定位“古湖”？是世界的？中国的？海西的？福建的？战略观点作为世界级的度假圣地我们存在先天资源的不足，中国的具有战略高度，但初期不宜上来就提出，我们应该站在海西的层面来审视项目，“海西”立足东南地区，同时又不仅仅局限大陆，更蕴含国际高度，从而引领新一轮的消费浪潮；要站在海西的高度，引领新一轮的消费浪潮必须具备国际度假区的规模和品质配套；我们的目标提供至少两种休闲体验设施，提供各种度假形态，并且一年四季都有人气的大规模度假区。2.问题二古

21、湖在海峡两岸发展“海西试验区”的时代背景下，如何与城市互动？海西地区呼唤一种更高层面的国际化休闲方式。在中国平台上，三亚已初显世界级休闲城市的雏形，其他具备同类资质的休闲城市中，海西地区的潜力巨大；而海西地区迫切需要更多国际化休闲的抓手，来充实其国际化休闲城市的内涵。战略观点：“古湖”度假区通过高端休闲设施和高端生活平台的打造，开创新的国际化休闲方式，将成为海西国际化休闲之都的重要支撑。“古湖”站在“海西”的肩膀上，就可以通过卖“海西”的品牌达到卖向世界的效果。2.问题二在未来的海西、福建休闲竞争格局中，“古湖”应该怎样培植它的核心竞争力？战略观点从三个方面切入：模式制胜：开创度假生活模式规模

22、制胜：完善配套做升级主题制胜：深挖资源做特色模式制胜：开创度假生活模式度假生活模式，是休闲经济、休闲时代之下，人们追求全新的体验式生活方式和理念，休憩时能把尽可能多的时间挤出来用于享受生活，是传统居住和旅游度假生活之间的新生活模式。海西首座度假生活城海西项目地站在东南地区的高度，直面海峡，（二）案名定位潜山国际参考案名：海西“香泉溪谷/古湖国际”自然城（三）形象定位香泉溪谷，颐养潜居（四）市场定位按照消费需求划分第一类：提升居住品质的相关人群第二类：面向海峡两岸高球爱好者第三类：面向海峡两岸的温泉度假群体；第四类：面向政府和企业的商务政务交流接待按照置业区域划分一级市场：漳州城区、长泰工业园区

23、，置业目的是为了提高居住品质，作为第一居所或第二居所使用；二级市场：厦门、福建省内相关区域，为了融入厦门、漳州，以第一居所或投资为主要目的。三级市场：海峡两岸、世界侨胞、广东省等群体，爱好高尔夫、生态养老、休闲度假以及投资等客户群体。（五）产品定位本案是一个有鲜明山地和滨水特色的国际化休闲城区，产品以独栋别墅、类别墅、花园洋房（包括高层洋房）为主。在保证社区高档性的同时，可以适当丰富产品类型以及目标客户的多样化来降低项目的开发风险。（1）三种产品居住形态按照房地产产品居所的特点，可以划分为三种居住功能：第一居所：常住型（约占50）第二居所：度假兼常住型（约占35）休闲居所：休闲度假接待型（约占

24、15%）其中：第一居所就是客户置业后作为全天候的家庭居住，主要吸引长泰工业园、漳州城区人群。度假兼常住型主要面向厦门、广州等周边城市群的人群，他们对于交通、居家氛围的要求不是很高，他们更加注重项目整体品质。休闲居所主要针对台胞、侨胞等养老、养生度假、避地产投资等客户群体。（2）五类产品组合花园别墅示意图（六）功能定位 “潜山国际”自然城项目规模大，不是一个常规的地产项目或旅游项目，而是一个集丰富城市功能于一体国际休闲度假城，主要包括度假居所、温泉养疗、生态运动、商业娱乐、禅意休闲等功能。度假居所：打造休闲型生态居住产品，包括别墅、酒店式公寓等；温泉养疗：围绕温泉度假村，形成温泉娱乐、温度度假、

25、温泉养生等功能；生态运动：围绕高尔夫球场和酒店，实现高端运动、商务交流等功能；商业娱乐：围绕小镇特色，形成特色商业休闲街区。禅意休闲：以项目地的禅师为主题，开发禅意休闲、宗教养生的系列产品。三、构建篇：构建策划“一心、一区、一基地、多组团” 一心潜山国际综合中心：奥特莱斯商务社区、潜山国际宾馆会议中心、入口服务及集散广场。 一区生态运动区：国家排球训练基地、高球运动小镇（高尔夫庄园；高尔夫球场；高尔夫俱乐部）、室内生态运动馆一基地海西养生基地：国际休疗中心（中国的蒙特勒）（养生中心、护理馆、养生庄园）、温泉小镇（温泉会馆、四季温泉乐园、温泉广场）、养生森林公园（森林养生主题MALL、养生药膳会

26、所、珍稀乡土植物园）、颐养国际中心（老年颐居、老年护理中心）、禅修苑（禅意茶楼、素雅斋、禅寺）。多组团度假组团：高尔夫大宅、流水别墅、温泉度假别墅、森林养生别墅、温泉颐养公寓。（一）一心潜山国际综合中心潜山国际综合中心，以创新的理念，引进现代商业模式，建设生态化集散服务广场，打造5A级的潜山国际度假宾馆。1.奥特莱斯商务社区项目地地处天然郊野区，同时，享有便利的交通和优良的交通区位，具备发展奥特莱斯的优良区位及资源优势。链接一：世界奥特莱斯及发展OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费

27、者趋之若鹜；方便舒适的氛围远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。英国（Bridgend Designer Outlet）意大利（Barberino Designer Outlet）英国（Cheshire Designer Outlet）奥地利（Salzburg Designer Outlet）世界奥特莱斯链接二：中国奥特莱斯的发展目前，中国的奥特莱斯主要有北京赛特奥莱、北京燕莎奥特莱斯、北京活力东方奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、杭州休博园奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、南通奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯、青岛康城奥特莱斯、郑州康城奥特莱斯等，奥特莱斯已然成为商业新业

28、态的流行趋势。中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：1、品牌度高奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。2、折扣低奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。北京燕莎、上海青浦、张家港香港城货品的折扣都只有16折。3、停车场大奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青

29、浦奥特莱斯有1000多个免费停车位，郑州康城奥特莱斯有1200个停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位。2.潜山国际宾馆3.入口服务集散广场（二）一区生态运动区生态运动区立足项目地的生态环境与景观气候，以建设国家排球训练基地为契机，在现代休闲体育经济的指导下，以“健康、休闲”为核，融入创意文化，重点建设国家排球训练基地、高球运动小镇及室内生态运动馆。1.国家排球训练基地项目地地处天然郊野区，同时，享有便利的交通和优良的交通区位，具备发展奥特莱斯的优良区位及资源优势。2.高球运动小镇项目地地处天然郊野区，同时，享有便利的交通和优良的交通区位，具备发展奥特莱斯的优良区位及资源优势。3.

30、室内生态运动馆项目地地处天然郊野区，同时，享有便利的交通和优良的交通区位，具备发展奥特莱斯的优良区位及资源优势。（三）一基地海西养生基地海西养生基地：国际休疗中心（中国的蒙特勒）（疗养中心、养生庄园）、温泉小镇（温泉会馆、四季温泉乐园、温泉广场）、养生森林公园（森林养生主题MALL、养生药膳会所、珍稀乡土植物园）、海西颐养中心（老年颐居、老年护理中心）、禅修苑（禅意茶楼、素雅斋、禅寺）。1.国际休疗中心2.温泉小镇3.养生森林公园4.海西颐养中心多组团度假组团：高尔夫大宅、流水别墅、温泉度假别墅、森林养生别墅、温泉颐养公寓。5.禅修苑（四）多组团度假组团多组团度假组团：高尔夫大宅、流水别墅、温泉度假别墅、森林养生别墅、温泉颐养公寓。1.高尔夫大宅2.流水别墅3.温泉度假别墅4.森林养生别墅5.温泉颐养公寓四、策略篇：启动运营（石）（一）项目开发方角色与职责（二）总体盈利模式（三）分期开发节奏（四）首期开发策略