开发项目流程及分工.docx

1、开发项目流程及分工开发项目流程及分工主要阶段 主要工作内容 工作部门 是否需要组织专题会议以及会议参加部门 主办部门工作内容 分项 主办部门 完成时间 主办岗位 完成时间 协办部门 完成时间 土地获取阶段 现状图 落实地块具体位置及周边情况 拓展部 土地 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 拓展部 收集 现场踏勘 对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。 拓展部 信息 了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 拓展部 了解该区域未来规划情况 了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。 拓展部 了解地块的上市方式和土地款 同土地所有方进行接

2、触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。 拓展部 土地 了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况 成本测算 拓展部 总工办 初判 了解当地的房地产市场状况 产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排 拓展部 对接董事局 汇报土地初判结果 宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果 拓展部 可行性研究报告 区域内宏观经济、发展前景等的分析 拓展部 该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。 拓展部 土地 现状图（四至电子文件） 拓展部 深判 市场深度调研 销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场

3、调研 拓展部 销售公司 项目最终定位 销售 总工办：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 拓展部 销售公司 总工办 成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选 总工办：协助进行方案设计和成本测算 拓展部 总工办 开发周期及付款计划 总工办、销售公司：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。 拓展部 总工办 销售公司 项目方案确定 拓展部 现金流测算 拓展部 对接董事局 深判结果 项目可行性报告及后续工作 拓展部 研究并确定融资方式 如信托基金、战略合作、贷款平移等 财务公司、法务部：给予技术及资源上的支持 拓展部 财务公

4、司法务部 项目招商报告（前期阶段） 区域宏微观市场研究 拓展部 项目招商版盈利能力分析 拓展部 明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段） 项目商业策划书 财务公司：制定项目财务数据 拓展部 财务公司 寻找 合作伙伴确定 财务公司、资产物资中心、法务部：制定合作方式、投资回报 拓展部 财务公司资产物资中心 合作 合作方案确定 拓展部 财务公司资产物资中心 资金 合作细节确定 拓展部 财务公司资产物资中心 引资（商业计划书） 签署战略合作协议 财务公司、资产物资中心：制定合作方式、投资回报行政中心：协议盖章，存档 拓展部 财务公司资产物资中心 行政中心 合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办

5、理 财务公司、资产物资中心、法务部：协助办理股权、增资等相关财务问题行政中心：工商局办理公司注册 拓展部 财务公司资产物资中心 法务部 行政中心 投方案标 项目方案确定 总工办：项目方案 拓展部 总工办 投经济标 确定土地上限 拓展部 投标、摘牌 拍卖 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术 拓展部 挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 拓展部 签订土地出让合同 确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳政府净收益，契税，交易费 法务部：合同条款的草拟和完善财务公司：提供资金 拓展部 财务公司法务部 用地规划许可证 土地出让合同 法务部协同：提供土地出让合

6、同 项目公司 法务部 出让金、交易费交费证明 财务公司：提供资金缴纳出让金、交易费 项目公司 财务公司 确权 企业投资项目备案 办理房地产开发资质预审表 项目公司 委托工程咨询资格机构编制申请报告 总工办：协助提供相关项目资料 项目公司 总工办 向项目备案机关提交申请报告 项目公司 建设用地规划许可证 项目公司 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废） 项目公司 土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费） 项目公司 土地出让合同 资产物资中心：提供土地出让合同 财务公司：提供付款凭证 总工办：提供相关图纸 项目公司 资产物资中心 财务公司 总工办 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图 项目公

7、司 交费证明 缴纳土地费用 项目公司 1：500现状地形图3份（反楼座） 项目公司 详规 总工办：委托设计详规，资产物资中心签订委托合同 项目公司 总工办 资产物资中心 办理土地证 土地出让合同 项目公司 交费证明 缴纳土地费用 项目公司 建设用地规划许可证 项目公司 地籍图4份（薄膜图） 项目公司 土地登记申请书 项目公司 土地确权来源证明文件 项目公司 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 行政中心：提供相关证明资料 项目公司 行政中心 土地抵押贷款 积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评估，选择合适贷款承载公司 项目公司：提供当地政府同意的土地评估公司，协助办理评估、抵押登记

8、等手续提供土地证及出让合同 财务公司 项目公司 规划设计阶段 区域市场调研 1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查 销售公司：参与协助总工办对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 总工办 销售部 3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分） 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证 商业销售部市场组和招商组 商业销售部 4、同期操作商业地产项目调查（商业部分） 竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、

9、竞争项目实地调研了解相关信息 商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业销售部市场组和招商组 商业销售部 项目定位 公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定 通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业销售部 商业销售部 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 总工办：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位 销售体系招商策略公司 总工办 商业招商组 经济测算 总工

10、办：逐步细化成本测算及利润率分析财务公司：现金流测算 总工办 财务公司 项目发展报告 开发计划 销售公司：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议项目公司：根据工程情况及销售推广方案排定工期 总工办 销售公司项目公司 商业 项目考核指标初定 总工办：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销售公司 资金流 项目公司：根据工期制定工程款支付计划，和财务结合，明确资金要求 总工办：配套费及土地款支付计划 财务 项目公司总工办 设计前期 明确产品设计思路 销售公司：根

11、据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见 总工办 销售公司 明确设计院选择标准 总工办 制定设计组织计划 总工办 方案设计组织 方案与设计院选择与合同签订 法务：合同文义审核总工办、项目公司：成本审核 资产物资中心：签订合同 资产物资中心 法务部 总工办 项目公司 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订 总工办：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计项目公司现场工程指挥部：参与制定交工标准

12、，根据以往项目经验总结及当前市场情况，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见 总工办 项目公司 商业 规划方案结合成本测算的研讨及确定 对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。 销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见项目公司工程指挥部：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见开发：提供各项前期配套费用标准 总工办 销售公司 商业 项目公司 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 总工办：负责提供图纸 项目部 总工办 修建性详规成果 项目公司：提供参考意见 总工办 项目公司 详细性规划方案（配套场站点）报

13、建及确定（公示会市政府） 总工办：负责提供图纸 项目公司 项目部 建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定 各部门共同商讨成本指标，逐步深化。 销售公司、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议项目公司：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见 总工办 销售公司 项目公司 商业 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 总工办：负责提供图纸 项目公司 总工办 建筑方案报建图 总工办：提供报建图纸 项目公司 总工办 景观概念方案设计及确定 销售公司、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见项目公

14、司：从施工角度，对主要部位做法、材料的选用等提出建设性意见运营：成本核算及成本指标控制 总工办 销售公司 项目公司 商业 指标确认阶段 项目成本指标确定 销售公司：对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议总工办 财务 项目公司：项目前期、工程、配套、费用等指标落实 总工办 项目公司销售公司 财务 商业 项目考核指标确定 销售公司：结合公司战略要求和项目自身状况，协调其他各部门制定项目的考核指标体系项目公司：根据项目方案及销售推盘方案制定工期 项目公司 销售公司 年度考核指标调整 销管：根据集团及公司发展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的

15、数量制定公司年度考核指标体系项目公司：制定工期 项目公司 销售公司 施工图设计组织 施工图设计院的选择与合同签定 总工办：配合资产物资中心进行设计招投标并且对结构方案、设备选型进行评估法务：合同的审核 总工办 总工办 项目部 法务 制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定） 按产品型式不同提供建筑设计限额指标，提供景观限额设计指标 销售、商业 ：结合项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定项目公司：提供工程技术专业建议 总工办 资产物资中心 销售 商业 项目公司 结构方案及设备选型研讨及确定 总工办：针对不同结构方案进行经济测算，方案优选项目公司：参与结构方案及设备选型研讨，筛选最佳方案，反馈总工办 总工办 项目公司 地质勘察报告 组织勘察招投标、签订合同、组织现场勘察，并通过研发向设计提供地质勘察报告 总工办：负责提供规划总平面图 项目公司 总工办 施工图成果 总平面图 总工办 放线图 总工办 桩位图 总工办 施工图报建图 总工办 消防、人防报建图 总工办 施工图审查全图及计算书 总工办 编制典型楼座建安预算 总工办 施工图会