商业地产设计.docx

1、商业地产设计商业地产设计国内商业街规划设计问题 商业地产和住宅区别大商业地产和住宅项目区别很大 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。Shopping Mall即购物中心，北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。 这中间反映出一个问题，国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，

2、找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。 为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢？做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是800012000平米），就算能

3、拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。 发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店，知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。 商业街的空间限定和功能划分 商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺

4、就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。 现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。

5、其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。 现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，

6、跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。 住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。 专业化的顾问机构没有市场 北京发展商常常存在这种情况，盲目进行设计。应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计，否则招商会有压力。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游

7、戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确商业态的形式。 另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，目前市场上恰恰缺乏这些信誉保证。 全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实

8、施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商，实际上很困难。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何、开发商的房子如何、开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。

9、大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。 主力店不应在招商前进行建筑设计我们曾经做过许多购物中心的设计，完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活，将来谁做商铺都可以，但这样的规划没有什么意义，属于非常前期的东西。 对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产

10、生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。 现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演

11、化出来的形式。如今已经变成一种模式，我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。 大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该把人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。 如何操作商业地产设计 建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识

12、别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。 对于一幢建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。新近入市的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶城等的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底

13、层部分。 在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团、假日集团、还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要租卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。 如果是做购物中心方面的商业地产，发展商有必要找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险

14、。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。 在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑

15、设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。深圳市商业地产环境研究报告一、深圳市商业解析1、整体商业据统计，年深圳生产总值（GDP）2860.51亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。其中第一产业增加值18.16亿元，下降 6.0%；第二产业增加值1685.37亿元，增长22.4%；第三产业增加值1156.98亿元，增长10.7%。三次产业结构为0.658.940.5。按

16、常住人口计算的人均GDP53887元，同比增长7.5%。按现行汇率计算，本市生产总值（GDP）达到345.58亿美元，人均GDP6510美元。全社会劳动生产率73199元，增长3.9%。市场价格总体上略有上升。全年深圳居民消费价格总水平比上年上涨0.7%，其中服务项目上涨1.6%。娱乐教育文化用品及服务类上涨0.2%；居住类上涨5.0%。全年房屋销售价格总水平上涨2.2%，其中商品房上涨2.4%，私房（二手楼房）上涨1.5%。全年房屋租赁价格总水平下降0.1%，其中，住宅下降1.4%，高标准写字楼上涨1.2%，普通办公用房下降1.7%，商业用房下降0.6%，厂房仓库用房上涨1.8%。2、商圈目

17、前，深圳商业呈多中心的发展格局，罗湖商业气氛浓郁，福田发展强劲，南山、龙岗、宝安后劲十足，已形成东门、华强北、人民南、深南中路、华侨城、南山、龙岗、宝安等八个较为成熟的商圈。此外，福田区的中心区、香蜜湖农科中心竹子林车公庙两个商圈发展迅速，有望成为继华强北商圈后，福田区乃至整个深圳的重要商圈。3、业态经过改革开放20余年的发展，深圳已具备了零售业的各种业态。目前，各种零售业态呈现不同的发展态势，业态之间的相互融合是深圳零售业态发展的一个显著趋势，连锁经营是各业态发展的潮流。百货店传统业态的百货业在深圳发展较为成熟，但竞争激烈。以天虹、茂业、岁宝、太阳百货等为代表的中档百货占据百货业的主流地位；

18、以友谊城、免税店等为代表的中高档百货是百货业态的组成部分；顶级百货在深圳尚处于初级阶段，仅有西武、天安、嘉汇勉强能达到这一档次，目前只有西武经营较好。顶级百货在深圳有一定的发展空间，但需在经营上下功夫。超市华润、百佳、惠康金田等为代表的标准超市风光不在。万佳进入华润后，停止了标准超市的发展，百佳也向大卖场转移，惠康金田已难见踪迹。在大型综合超市的挤压下，以日用品、食品为主的标准超市举步维艰。专业型超市尚有一定市场，如都都文具等。大型综合超市大型综合超市在深圳发展的势头强劲，目前已成为深圳最重要的一种零售业态。外资的沃尔玛、家乐福，本土的万佳、新一佳、人人乐等攻城掠地、卖场火爆。随着深圳经济的提

19、升，市民消费力的增强和大型社区的建设，大型综合超市前景广阔，但竞争也会更加激烈。购物中心从严格意义上讲，目前深圳尚不具备完整的购物中心。龙岗世贸中心、华侨城SHOPPING MALL、中信城市广场和南山海岸广场只是购物中心的雏型，功能不够齐全。华润万象城、龙岗的五洲风情MALL和鹏达MALL有望成为将来深圳真正意义上购物中心。购物中心以其规模超大、功能齐全等特点，将改变深圳商业的格局，影响市民的消费方式和习惯。专业店专业店在深圳发展较为完备，这在华强北商圈表现显著，如电子市场、电脑城、女人世界、儿童世界等。专业店满足了人们对某一类商品的需求，符合市场细分的要求，在深圳有一定发展前景。专业市场随

20、着深圳整体商业和房地产业的发展，与之配套的建材、装饰材料，家居专业市场和商场应运而生，并形成以关外二线市场的建筑及装饰材料为主的专业市场，关内以民用建材、装饰材料为主的专业市场；但由于受到区域和规模的相应限制，大市场整体布局分散，还没有形成集中规模化经营，虽然各区域业已形成一定规模，但是由于业态分布凌乱，市场仍需要集中一条龙供给的具规模化的专业广场，这也是各区域中小型建材、装饰、家居市场经营不景气的原因之一。便利店大量便利店散布于深圳的闹市和社区，但目前呈规模化经营的仅7.11便利店。便利店是深圳零售商业不可或缺的组成部分，规模化连锁经营的便利店有一定的市场空间。4、消费市场根据中国社会科学院

21、的调查结果，深圳特区内15岁及以上年龄的180万人口中，办事员、个体工商户和商业服务人员三个阶层，共占了总人口的47.7%，即86万人，另据深圳市统计局的调查结果，月收入5000元的家庭属于典型的中等收入家庭。由此可见，这些中等收入家庭是深圳消费市场中的重要组成部分。5、投资、经营市场 新时期商业物业发展趋势与展望深圳房地产业走过了沸沸扬扬的年，仔细体会别有一番滋味。在众多热点中，商业地产的开发无疑是其中最大的亮点之一,年的商业地产趋向专业化。 投资型商铺成为热点最近两三年，以商铺为首的商业地产成为房地产业投资的新热点。它的出现是房地产开发的必然趋势，是商业地产开发水平提高的重要表现。商业地产

22、的开发，已经从原始的配套型物业转变为一种新的市场形态，并已经形成自己相对独立的市场空间。 显而易见，商铺投资热的形成，其中日渐成熟的商业环境、高额的投资回报应是关键因素。尤其是像北京、上海、广州、深圳等国际大都市，商业活动将日趋频繁和兴旺。对于发展商而言，从商业地产特点来看，不能局限在简单的商铺上。随着商业环境的成熟和不断发展，对商业地产的整体经营才是最终成功的关键。现行的“点式”开发商铺的市场行为，虽然目前仍然拥有较好的市场前景，但是这种做法很容易形成项目后期销售、经营管理等诸多方面的问题，不容易把好铺做旺，对于开发商、投资者都存在潜在的危机。因此，把商铺开发从独立商铺上升到整体经营，以至开

23、发大型商厦和综合性商业物业是市场的必然趋势，并且能为发展商带来非常可观的利润空间。 应充分考虑到市场需求随着现代商业的不断发展，大型购物中心、大型超级市场等形态将成为零售市场的主导者，而此类形态也与房地产开发存在着紧密的联系。在美国、新加坡、日本等商业发达地区，都拥有一流的集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、服务等于一体的大型购物中心。在房地产和商业环境较为成熟的广州，已经拥有像天河广场、广百广场等大型购物中心，成为当地商业地产的航母，发展为城市新的坐标，对整个城市的发展起着举足轻重的作用。 专业化有助于提高产品竞争力商业地产的开发，不能简单地等同于普通住宅地产的开发。一个商业地产项目从立项建设到

24、开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售乃至开业后商场的经营管理等诸多内容，其操作难度明显高于普通住宅地产。只有把握好每一个环节，通过一系列的操作，才能实现项目自身素质的提高和飞跃，在激烈的竞争中脱颖而出。因此，专业化的商业地产将指导项目的策划和建设。 对于一个成功的商业地产项目而言，关键因素应在于准确的市场定位和良好的经营管理。市场定位是项目前期运作的重点，准确的定位可以给项目提供一个独特、鲜明的个性。项目定位传达的是项目的精髓、项目的主旨。定位不准，项目就很难适应市场，甚至难以生存。 良好的经营管理则是一个商业项目拥有持久生命力的保证。

25、没有良好的经营管理，很可能出现项目初期销售、租赁火爆，但维持不了多长时间就会人去楼空，经营惨淡。因此，只有踏踏实实地做好项目的后期经营管理工作，才能使项目得到市场的认可，从而创造出高额的利润和良好的信誉。 商业地产的开发是一个城市房地产开发的重要组成部分。通过专业化的策划和操作，把先进的商业模式带进来，将成为年商业地产的重点。休闲景观给商业地产带来福音放眼新开发的商业地产项目，都非常重视环境规划、景观建设以及休闲氛围的营造。可以说，商业地产界，景观环境开始受到了前所未有的重视，成为发展的一大趋势。与此同时，这些各具特色的休闲景观也为商业地产项目带来福音。太古购物广场就比较具有代表性，“以人为本

26、”的个性化规划设计，集购物、情景步行为一体，给人流畅、宽松的感觉。同时配置室内外照明设施和室内清风交换系统，使购物环境更加舒适惬意。现在的人无论是购物，还是休闲娱乐，都特别讲究环境、一些经营者在接受采访时如是说。 商业地产要满足不同消费群的需求现在的商业设施趋于综合性发展，而不再朝单一体发展，多以一业经营为主，多种经营为辅。在国外，有的超市就建在温泉旁，人们购物累了，便可以去泡温泉、就餐、甚至看电影。现在，不同的人有不同的需求，一个人本身也有多种需求，因而单一的业态很难经营。如果在一个商业场所，有多种商业业态在一同经营，便可以满足不同群体的需求，一家老少都可以找到自己的去处，以及满足个人的多种

27、需求。这样就要求商业场所具有优美的环境和良好的休闲娱乐设施。 全新口岸用景观来提升价值商业地产设计景观休闲设施，表面上看，会增加成本，减少商铺面积，但长远看，却能营造持续的人气。在商业场所各个楼层设置雕塑、水景、厅廊及休闲椅，增加人们的活动内容，为整个场所带来人气和商机，从而使“黄金口岸”不仅仅局限于底楼临街商铺，由于经营门类不同，四楼的生意可能都比一楼好，改变人们传统的“金铺”观念，进而提升整个商业场所的价值。据了解，日本的大型商业场所在规划设计中，已不再特别看重临街口岸，有的甚至将人流、物流及交通通道以外的临街面封闭，而特别注重商业设施内部人流方向的组织，空间的变化，神户的“马赛克”商业中

28、心临街面只有很少的铺面，其余设计成半地下车库，一楼以上才是商业铺面；东京“维纳斯”城堡临东京海，临街面没有一间铺面，内部空间设计却十分丰富，层次变换无穷，甚至将地铁站引入其中，人气、商气非常浓厚。 休闲景观要满足人文需求过去的商业场所最普遍的是以街为市，主要是满足老百姓购买柴米油盐酱醋茶，而传统的大商场大百货公司呢，都没有专门休息的地方，就更说不上娱乐了，这两种商业形态都不能满足现代人的需求。过去，人们以物质满足为主，去商业场所就是为了买东西，而现在则讲求物质、精神、文化、教育方面的满足，不仅要去购物，还要去逛街，饿了就要吃饭，累了还要坐一坐，看看电影，因此就需要一个集商业、娱乐、休闲、餐饮为

29、一体的环境，而不只是买东西的场所。因此，现代城市的综合商业场所就要能满足人们精神、文化和物质的需求。商业设施讲究景观环境，这是商业界和房地产界出现的新动向，必将成为一大新趋势。商业地产也会很快走到这一步，设计将注重环境规划，开发将致力于打造景观，营造休闲娱乐氛围。与此同时，商业地产的环境设计也将成为一大新的建筑设计门类。研究人的心理特点，商业设施设计融入人文关怀，迈向人性化，更适合人们购物、休闲、娱乐等活动，满足人们购物以外的心理需求。6、新时期商业物业选址及建筑设计原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。“天时”是指商家对投资时机的把握以和经营过程中对时令性的把握；“人和”是

30、商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面。而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。城市商业活动是以追求最高利润为目的，这是商业设计与布局的经济原则。同时，顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，因此，建筑布局与城市人口分布形态密切相关。城市商业中心的形成和发展是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物，按其相互作用的规模和范围的层次来分，可分为宏观的社会经济影响，中观的空间区位条件和微观的空间模式三个不同的层次。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决

31、策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。7、商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律（2）交通状况（3）商业环境（4）地形特点（5）符合城市规划要求。 （1）客流规划是商场最重要的因素以消费为中心从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；以成本效益为中心要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业形成发展的重要制约因素。 相同客流规模的不同地区，因客流流动的目的、速度、时间不同，对规划条件有不同差别。商业集中的繁华地区客流

32、目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。 规划需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。 要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。 对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。（2）交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的载体。因此，它是制约商业聚集发展的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸