商铺投资方案.docx

1、商铺投资方案商铺投资方案第四部分 招商方案优选 4.1招商环境 中心商业圈现处于成长状态, 多个高尚住宅区正在形成, , 路网建设渐趋完善，各种商业正强势进入 旧商业和旧居住模式处于退隐阶段, 片区商业建设有足够的政策倾斜度, , 定位相关产业的市场培育已开始并以初具规模 4.2招商方案总体要求 符合项目的商业定位, 具有可操作性和实用性, , 方案要全面兼顾各方面的利益 , 确保项目后续操作的成功 4.3招商方案的提出 方案A：整体出租，仅引进独立的经营管理品牌 方案B：散租，引进小商家，自己成立管理公司 方案阐述： 方案A：商场作为一个整体出租给某成熟的旗舰商家，发展商不参与后期的经营和管

2、理，项目将以成熟的品牌商场（经营品牌）的形象进入市场。 方案B：项目出租前须根据招商对象的数量规模和经营需要进行经营平面的分割划分，发展商成立专门的管理机构（或委托予专业的管理公司），商场将以新兴的卖场品牌店出现在市场。 4.4方案相关指标的评估 在A、B两个方案中，由于招商直接因素参与方式的不同，首先会影响各因素利益所得和相互均衡关系，然后会影响商场的后续操作和整个商场的市场形象，从招商行为所产生的各种关系中可取用如下指标进行方案的评估。 C11方案质量指标： 指 标 租金 收入 返租 压力 招商 难度 销售 影响 定 位 相关性 经营 条件 经营 风险 方 案 A 低 大 较易 利好 很好

3、 要求高 小 B 高 小 较难 一般 一般 一般要求 大 指标说明： 租金收入：项目招商时产生的租金收益，其具体数据见C10指标取值范围为由低到高。 返租压力：招商后商铺销售手段返租运用的必要性，返租必要性越强,商场后期销售压力越高，指标取值范围为由强到弱。 招商难易度：既引进商家资源的难易度，体现在招商成本的大小、商家进驻的快慢和招商计划实施和控制效果，指标取值范围是由难到易。 销售影响度：招商完成商家入驻后对商场销售的影响，包括商场市值、商场的升值潜力、商场的形象和昭示力度，以及商铺销售计划控制等。指标取值范围是由一般到好。 定位相关性：不同的招商方案决定了商场具体的商业形态和形象，即引进

4、商家的经营模式、理念与商场定位的吻合度，指标取值范围是由低到高。 经营条件要求：不同类型的商家对经营场所的条件有不同的要求，这直接关系到了发 展商的另一项成本装修成本，取值范围是由低到高。 经营风险度：不同的商家其经营能力和抗风险能力是不同的，经营的稳定性对商场的保值升值是最有力的保障，指标取值范围是由大到小。 C12方案量化指标（假设招租后即时发售）： 指 标 即时租金收入 营销费用 返租成本 装修成本变动 现金值 销售价格负担 a b c d e f 方 A 2,327,697 116,385 11,670,658 / -9,459,346 -1365 案 B 4,065,779 331,

5、005 0 / 3,734,774 539 指标说明及推算： 即时租金收入：招商过程中发展商直接从商场租赁中所获得的租金收入，其计算见表C10 招商营销费用：因招商工作量和强度的不同而对其相关营销费用产生影响，营销费用按租金年收益总额的24%比例； A：b=484,937122%=116,385元 B：b=919,457123%=331,005元 返租成本：说明了招商方案对后期销售的影响。如选择了方案A且想加快销售和资金回笼速度，一般需要对商场进行分割并采用返租的促销手段。但本案认为，返租的促销手段不是必须的。对于方案B的后期销售可采用以租代售的销售策略（相当于分期付款的方式，付款年限36年，

6、按月或季收取应付款项，价格相当于整体发售的水平）；而对于方案A，在后期市场培育比较成熟、商场经营比较成功、商服物业投资比较红火的天时地利情况下也可尝试整体发售给经营商家或大面积划分出售的销售策略。所以，返租成本非必然成本，只是不可预见成本。 假设返租期10年、返租回报率8%，5年固定租约、一次性返3年租金，招租后即时发售、均价17,519.35元/?（见C13），销售率100%: 则A；c=17,519.35元/?0.08?12（65元/?+75元/?）?26,927.67?3年12月=11,670,658元; B:c=0 装修成本变动：不同类型的商家对商场的内外部装修、软硬件设施的要求是不一

7、样的，既不同的经营布局和环境要求有不同的装修标准和细部处理，其直接引起了装修成本的变动，此项指标的测算采用估算（无预算）。 方案现金值：属商场阶段性的经济指标，其大概表明了在商场发售时发展商大概的现金总体流入情况，是商场相关的一种产权收益，负值表示发展商为了完 成销售目标而可能承担的成本，不能完全以此项指标来进行方案的评估，必须要结合方案的质量指标来进行方案的优选。 A；e=abcd=2,327,697元116,385元-11670658元=-9,459,346元 B：e=abcd=4,065,779元331,005元=3,737,774元 销售价格负担：分担在商场单位面积上的方案现金值，可以

8、与商场的经营管理现状相互的转化，其价值量表现为旗舰商家商场经营管理品牌给投资者造成的心理效应优良的增值性，负数表示单价的提升。 A：f=e?6927?=-9,459,346元?6927?=-1365元/? B：f=e?6927?=3,737,774元?6927?=539元/? 4.5方案销售影响 招商方案的直接目的是最大化地实现商场的商业使用功能，销售的目的是要实现商场的货币价值，前者的实施效果会反映在后者目的的实现效果上。 4.5.1计量分析 C13相关指标推算表： 楼层 租金范围（元/?） 组中值 销售单价（元/?） 面积（?） 销售收益（元） 首层 180215 197.5 26,070

9、 2,078 54,173,460 二层 110135 122.5 16,170 2,418 39,099,060 三层 8095 87.5 11,550 2,430 28,066,500 平均值 / / 17,519.35 / / 总值 / / / 6,926 121,339,020 销售总体均价：17,519.35元/?，整体发售和分割返租出售的价格比取0.78:1(价格78折,即13,665.09:17,519.35)，则方案A、B的销售影响计量分析如下表（C14）： C14销售影响计量分析 方 案 A B 单 位 说 明 相关销售方式 分割反租销售 整体、大面积发售 或以租代售 计量指

10、标 销售总额 121,339,020 94,644,436 元 返租成本 19,451,096 0 元 共5年 营销费用 3,033,476 1,892,889 元 A:0.025/B:0.02 销售净额 98,854,448 92,751,547 元 A、B销售净额差 6,102,901 / / 元 可见,方案A和B对销售的影响可描述为:方案A的成功实施可比方案B 多给销售带来6,102,901元的货币收入。 4.5.2优劣分析 4.5.1计量分析是在工作任务完成情况很理想的前提下做出的估算，以下是对工作任务的风险描述 方 案 优 势 劣 势 A 销售额较高 客户源丰富 单个个体销售实现容易

11、 销售不畅预期收入无法实现 招商力度和效果不易控制 发展商垫付租金 众多业主与经营者的沟通协调增加经营的难度 经营运营风险的转嫁给了开发商 返租的财务压力 承担回购的风险 B 无返租财务压力 无销售压力 无招商压力 无后期经营风险 发展商无回购风险 资金回笼快速(整体性的) 售价较低(一般在70折到82折之间) 表面看回笼资金总额少 客户源狭窄不易成交 交易谈判难度大 4.6方案优选 5.3部分从方案相关的质量和数量指标两方面进行分析，方案优选的过程必须是对质数指标综合评估的过程。本案认为方案A整体上优于方案B，因为： , 一个好的经营管理品牌对商场价值的提升不止(1365+539)=1904

12、，而且这种升值刺激是永续性的。 , 方案数量指标是在招租后即时发售的假设上得出的，如等到商场市场培育期结束之后，返租成本不一定要发生。在方案A有效运作的情况下，商场的升值是一定能达到的。 , 商场成功的关键因素是经营者的实力和管理服务的素质，方案A的最终目的的引进有实力有信誉的优质旗舰商家以确保商场的成功。 , 方案A更好地符合了商场定位的思路。 , 如果方案A以分割返租的形式进行出售，其对销售有6,102,901元的增收影响。 第五部份 招商准备工作 5.1招商主体 以同致行顾问为招商主体进行招商。 同致行将指定商业总监、项目经理、商业策划师各一名组建本项目商场的招商小组。 5.2招商对象

13、， 精品家居零售商 精品家居代理经销商， 精品家居直营厂家， 有精品家居经营管理经验的旗舰商家， 5.3招商范围 ， 深圳各家居零售店 深圳各家居专业市场， 广东省内高档家居生产区域， 5.4招商物料准备 ， 招商手册、招商单张 详实的广告主题，商场概况，招商条件和日期，蒙太奇效果 A3大小，铜版印刷 广告公司制作，用于招商现场或直邮, ， 条幅、路旗、导示牌和气球等POP物料 广告或礼仪公司负责，用于招商现场, ， 现场VI物料（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍、现场内外包装等） 设计礼仪公司负责, 招商合同文本， , 发展商负责 招商细则、招商流程、租赁协议等， 同致行

14、负责, 商场平面分割图（规划效果图）， , 发展商同致行提供分割建议 5.4招商架构 本案以项目工作组形式，采用项目经理负责制，设两个招商小组,每个小组内各专业人员共同配合。项目经理向项目总监负责，与发展商进行招商工作协调、对接，督促媒体、广告公司、礼仪公司等协作单位的工作推进。 商场招商小组架构图和现有状况 5.5现场管理 ， 招商人员上岗前培训，进入现场做招商前准备； 每周项目例会，向发展商通报每周招商情况及当前亟待解决的问题；， ， 每日以书面形式向发展商汇报招商情况，按时制作上门客户统计分析、广告效果测试分析并以周、月小结形式报告呈报发展商； ， 定期提交周例会纪要、招商周、月总结；

15、， 每周定期与招商人员沟通，及时分析市场变化，相应调整营销策略，提交宣传推广计划书。 第六部份 招商计划及实施 5.1实施战略及推广计划 5.1.1商场招商将实施快、准、灵的战略 ， 快：招商工作的快速展开，迅速组建招商队伍、准备招商物料，积极主动争取和大型旗舰商家取得联系并进行有效的沟通，尽早确定商家进驻的可能性，及早发现问题并及时调整招商方案；公关宣传工作全面铺开，以最快的营销媒介达到招商的全面认知、认同。 ， 准：认准时机准时开始招商消息的发布，把商场准确明晰的定位和商场未来无限的发展潜力展示给目标商家和未来的投资者；准确把握商家的心理和需求，做好招商相关的服务工作，专业地操作招商计划。

16、 ， 灵：市场众多的不确定因素和招商工作中存在的人为因素都会影响招商方案的选择和计划实施的效果，在专业高效操作的前提下，我们会根据市场情况和计划实施的结果及时调整招商计划的各项内容。 5.1.2招商推广计划 商场的招商工作，本案有以下推广计划： C15推广计划内容表： 推广阶段 开始时间 结束时间 推广目标 天数 初步推广工作 2003/6/16 2003/7/30 完成方案A 的摸底和目标客户选择 45 全面推广工作 2003/8/1 2003/9/15 确定核心商家和方案A的可行性 45 再次推广工作 2003/9/16 2003/10/30 完成方案A/继续实施方案B， 15 落实商户进

17、驻商场 2003/11/1 2003/11/15 完成方案B的95% 15 交付使用及试业开幕 2003/11/16 2003/12/1 方案B的100%及开业条件成熟 15 总 计 135 5.2招商实施 5.2.1招商总策略 走出去、请进来， 建立直复式的招商网络， 分组进行， ， 以流动招商为主、现场招商为辅 招商初期因目标商家的数量小、直达性好，可生省去营销的知晓阶段而直接进行认知和认同度宣传，直复营销手段可低成本高效率地达到此目的。招商中期如执行方案有变化，则目标商家会有一定量地扩大，但家居产品商家分布的特征仍然是集中、区域的，此时加大人力和出行频率便可应付。 执行到评估阶段时，招商

18、人员和工作要进行必要的分流，其中一组负责方案A的继续实施，另一组根据情况展开方案B的工作并适时调整招商条件。 5.2.2招商媒体策略 ， 媒体选择 适用的商场招商推广的媒体均有各自的优点和缺点，我们将根据各大媒体的优劣分析，针对每个推广阶段的目标，制订最适当媒体组合策略。 C16各大媒体的优点、缺点分析： 媒体 优 点 局 限 报纸 灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强 转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大 电视 传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强 制作费用昂贵；受播映时间限制，需一定的时间连续，才能出效果；观众可选择

19、性差 直邮 读者针对性强；灵活性好；同一媒体内无竞争对手，个性化强；费用低 广告形象差 广播 当地接受性好；费用较低 仅有听觉效果；宣传短暂；听众零星分散 户外广告 灵活性好；保留时间长 受众分散，针对性差 杂志 读者选择性强；制作质量好；读者阅读时间长；保留期长；转稼阅读率高 发行量不大，受众面相对为小 建议本项目在深圳方面的推广，以报纸、直邮为主，辅以POP、户外广告等（香港方面的推广可根据情况灵活把握）。 ， 媒体组合 组合原则：立体交叉组合，视觉感染：报纸平面广告、户外广告牌、POP、楼体形象、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击； 听觉感染：与商户面对面的沟通交流；理念感染：本

20、商场所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心； 长短期效应组合，报纸的时效较短，POP、广告牌时效较长，在推广前期注重长期即时效应媒体应用（如户外广告和直邮），有助于树立深刻的品牌形象；中后期偏重短期时效宣传（如报纸广告），敦促商家的进驻。 ， 媒体发布计划 C17媒体发布时刻强度表： 媒体 类别 运作 时间 运作强度 广告目标 广告指标 直邮 21/615/7 100份 直达方案A目标商家，回复率45% 知晓度 21/915/10 900份 直达方案B目标商家， 回复率35% 知晓度 报纸 21/921/10 特区报1次半版 商场诉求推广，驱动犹豫商家 认同度 决策驱动 21/1130/11 特

21、区报1次全版 进场开业的公布，最后驱动 决策驱动 POP 21/623/11 / 商场CI推广 认同度 ， 相关营销活动计划（另呈） 5.2.3广告策略 ， 广告诉求点： 风华盛世.精品廊家居广场，中心区高尚商业的代言人 ， 诉求点诠释 商业，也有高尚的。 中心区，深圳规划的文化交流中心、深圳的心脏和主要的形象展示区。这儿的居民有时尚的居家理念、丰富的人文思想、典雅的生活品位和高档次的消费水平；这儿有通畅的交通路网，有最完善的市政设施；这儿的商业，不仅是一个交易的平台或物流中心，而应该有更多的文化内涵；这儿的商业，赢利不再是问题，他们是在展示一种艺术。 在风华盛世.精品廊家居，消费不再是一种单

22、纯的物品占有行为，顾客是在体验，体验家居精品更丰富的格调、更优美的线条、更舒适的质地。这儿，在风华盛世商业群楼，中心区商服物业与高档家居体验消费相结合，孕育出的将是深圳首个高尚商业。 ， 高尚商业概念定义 a) 出现在城市的行政文化中心区 b) 商业所处商圈市政设施完善、交通路网畅通 c) 周边高尚住宅林立，居民消费特征时尚、消费能力高 d) 经营的商品是同质产品中档次价格最高的 e) 其经营管理专业深度是同类商场中最深的 f) 以体验消费模式为导向，提供商品的服务附加值是同行中最大的 广告宣传语的提炼， a) 家居生活艺术、尽显中心区风华盛世 b) 高尚商业，为商家负责、为消费者负责、为城市形象负责 c) 体验消费，完成消费模式的升级，尽在风华盛世.精品廊家居广场 d) 高尚商业，商业新生代 5.3营销成本概算 根据具体情况，本着节约资源，提高单边收益的原则，主要费用将以后期投放为主。 ， 现场部分 商铺招商中心现场展示效果及相关形象包装费用： 招商现场包装展示（含综合简介、平面图、功能说明、经营宗旨、发展规划介绍等、内外包装） 约10万元 ， 广告部分 直邮1000份 0.5万元 POP（路旗、导示牌、条幅、横幅、气球） 6万元 招商手册1000册、单张1500份 约3.5万元 报纸，设计发布 42万元 ， 促销活动费用 8万元 营销推广费用共计