房地产项目可行性研究报告计划详细版doc.docx

1、房地产项目可行性研究报告计划详细版doc.昌建东外滩项目可行性研究报告.第一部分 宗地评价 .3一、宗地基本情况 .3二、区域板块分析 .3三、环境评价 .4四、交通条件 .4五、市政规划 .5第二部分 区域市场分析 .7一、周边楼盘状况 .7二、价格及客户群体分析 .8第三部分 项目 SWOT分析 .9一、地块 SWOT分析 .9二、项目分析总结 .10第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 .11一、项目经济技术指标 .11二、项目投资测算表 .12三、土地价格敏感性分析（160.5 亩） . .12四、商铺价格敏感性分析（300 万/ 亩） . .13.第一部分 宗地评价一、宗地基本情况

2、目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角， 占地160 亩左右，容积率为 3.5 。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态水城仅 1 公里。目标宗地原为漯河市铸造厂， 目前宗地围墙已搭设， 政府正在对铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇国际花园之间有块空地，该地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物，围墙已搭设，但尚未动工， 预计未来 2 年内会动工，届时将与本项目以及广鑫帝景城形成竞争态势。二、区域板块分析宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域， 西不属于沙北板块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市

3、一个被遗忘的边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开发潜力一直未被挖掘， 只有双汇 国际花园唯一一个高档社区孤掌难鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚.至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律， 漯河城市发展的轨迹将逐渐向东区沙北金山板块及召陵板块转移， 越来越多的外来品牌开发商选择在此区域拿地， 区域土地的升值潜力逐渐显现， 未来区域的地块将会很稀缺。宗地紧邻沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工

4、程正在施工当中，预计沙河二期工程将于 5 月份完工。未来 2 年内，宗地东部，黄河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。三、环境评价宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住坏境好。（沙河景观区）周边医院：漯河市中医院银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、漯河小学商业：三明超市四、交通条件目前宗地周边已有 18、28、36、39 路公交通过，覆盖区域广，交通十分便利。18 路罗庄 - 宋寨 - 董庄 - 黑龙潭 - 半截塔 - 双汇国际花园 - 西华路

5、口 - 挂车厂 - 沙北医院 - 市三中 - 马路街口 - 漯河新天地 - 文化路 - 五一路口 - 妇幼保健院 - 实验小.-.学 - 干河陈乡政府 - 开源集团 - 森林公园 - 华强公司 - 柳江东苑 - 康平花园 - 柳江小区 - 东宝汽修中心 - 文萃江南 - 建材市场 - 107 国道28路朱庄 - 香山路口 - 金港大酒店 - 石油公司 - 东方大市场 - 金山路口 - 水泵厂 - 铸造厂家属院 - 西华路口 - 挂车厂 - 漯河中等专业学校 - 老桥北 - 市建委 - 泰山路口黄山路口 - 蓝天宾馆 - 市政府 - 市环保局 - 康乐宫 - 漯河医专 - 丁湾 - 水利技校五一

6、路口 - 文化路口 - 漯河新天地 - 金穗广场 - 市烟厂 - 中州家具城 - 光明路口三五一五工厂 - 市农机公司 - 县二高 - 骨科医院 - 人民医院 - 塑料厂 - 燕山路口朱庄 - 28 路总站36 路北站 ( 北环路口 ) -金山区管委会-三和木业 - 市八中 - 西华路口 -铸造厂家属院 -水泵厂 - 四中 -三五一五工厂- 光明路口 - 中州家具城 -市烟厂 -火车站 -中华市场 -马路街口 -漯河新天地 -文化路口 - 五一路口 - 水利技校 - 民主路口 -牛行街口 -电脑城 - 市报社 - 市三院 -郾城公疗 - 郾城电业 -辽河路口 -淞江路口 - 嵩山路口 - 辽河

7、路口 -黄山路口泰山路口- 总站 ( 北环路口 )39 路董庄 - 双汇国际花园- 农机监理站-铸造厂 - 银鸽小区 -金山桥南口- 光明路北口- 鑫海地水轩小区- 万祥街 - 万顺街 -204 仓库 - 市烟厂 -中汇广场 -漯河新天地 -文化路口 - 五一路口 - 国美电器 -人民路口 - 民主路 - 牛行街口 -电脑城 -市报社-市三院 - 郾城五高 - 郾城劳动局 - 郾城邮电局 - 老二高 - 北街口 - 市交通局 - 许慎市场北口 - 太行山路口 - 淞江小区 - 郾城实验二高 - 北环二高宗地西邻金山路、 南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路往东通往沙河大桥、未来召陵行政办公

8、区域，往西通往市中心，仅需5分钟车程；金山路往南通往召陵区三五一五、人民医院、四中，各类配套设施完善，往北通往京港澳高速入口、规划中的生态水城。五、市政规划漯河新区：金山路以东 147 平方公里，规划建设漯河新区（已有概念规划），主要发展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中村改造。在新北环一公里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在进行前期调研，很快进行。根据漯河市 2009-2030 年总体规划发展，漯河城市总体布局为一.心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市政府将此区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域 CBD 行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划

9、建设以职业教育、研发为主的教育产业， 同时以产业集聚区的建设为契机， 形成区域性的食品研发、交易基地。宗地所在片区为金山组团， 在城市总体规划当中， 将此片区定位为城市生态居住示范区。 未来在市政府沿河规划的引导下， 将积极推进生态居住的建设， 强化生态资源的保护和利用， 增加水上娱乐休闲项目的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极大地带动区域居住环境的改善， 提升区域的住宅品质， 从而引导市民来此置业，拉升周边楼盘房价。目前区域内有双汇国际花园、银河湾、 0395 倾城、山水杭城、广弘花园、广鑫帝景城等楼盘，未来 2 年内周边将有 4 个新增项目，包括本项目、生态水城、临近本

10、项目舒曼置业的地块及金山路路西国际花园对面的空置地块。 区域将成为漯河市的生态居住示范区域， 尤其是生态水城项目的启动， 将推动整个片区的生态居住氛围， 提升区域形象，对本项目产生积极影响。宗地东临沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当中，预计沙河二期工程将于年内完工， 这将推动区域沿河河堤景观风貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形成。未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场， 作为沙河二期景.观工程的一个亮点工程， 沙滩浴场将填补漯河市沙澧河景观工程中的一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易

11、其稿，最终把沙滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。 规划的沙滩浴场南北长约 700 米、东西宽 70 米，自堤外到堤内，分别规划了浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐项目。停车场紧邻沙滩浴场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容纳 100 多辆汽车停放。堤外分别规划设置了为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤内沙滩浴场面积为 3.2 万平方米，其中设置有小凉亭、 小木屋供游人使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈树以表现浪漫的热带海滩情怀， 同时还配置银杏树等树种， 体现沙滩浴场的季节变换之美。第二部分 区域市场分析一、周边楼盘状况项目位置户型均价广

12、鑫帝景城黄河路与金山路交汇97 两室7 月开盘处西南角109-135 三室预计 3800 元/ 湾畔 19 号黄河路与金山路交汇97.5 两室5 月开盘处东南角125 三室预计 3500 元/ 0395 倾城金山路与黄河路交叉92 两室现房 3500 元/ 口向北 100米路西国际花园金山路与黄河路交叉140 以上大户型现房 4000 元/ 口向北 200米路东康桥水岸黄河路桥东20 米91 两室5 月中旬开盘110 三室预计 3200 元/ .宗地周边目前在售楼盘有 5 个，其中广鑫 帝景城以及河东岸的康桥水岸为新开发项目，尚未开盘，将有 3-5 年的开发周期，与本项目产生一定的竞争格局。双

13、汇国际花园为公司在 04 年开发的高档社区项目，虽然项目总体体量不大，但却销售却从 05 年一直延续到现在，将近 7 年的销售时间。分析该项目滞销的原因主要有以下几点：1、长期的孤掌难鸣；2、配套不成熟、被遗忘的区域；3、沿河改造一直未动工；4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好；5、项目没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质，操盘粗糙；6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。二、价格及客户群体分析区域位于召陵区， 紧邻沙河，随着漯河市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐体现出来。虽然区域内配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境优美，居住品质较

14、高，未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。目前区域内房价主要集中在 3000-3500 元/ ，在全市范围内，处于中等水平，有较大的提升空间。漯河市整体房价目前集中在.3000-4000 元/ 的关口，需要一个品质较高的项目突破4000 元/ 的瓶颈，来带动漯河整体房价上 4000 元/ 。按照房价正常发展的趋势， 以及沿河景观呈现在市民眼前， 预计到明年下半年，本项目开盘阶段，区域房价将达到 4000 元/ 以上。经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济基础、有改善性购房需求的企事业单位职工、 私营企业主，购房用途多为自用，为改善目前的居住环境。 目前漯河新区通过圈地

15、提升城市核心经济增长竞争优势，政府吸引国际食品巨鳄来漯河投资， 例如可口可乐、康师傅、旺旺等，来打造城市名片。本项目可依赖这些新兴食品企业、食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导， 通过沙滩浴场来吸引市民，我们所面向的客户不仅仅是漯河市民，更多的是企业高管、收入很高的外地人。第三部分 项目 SWOT分析一、地块 SWOT分析1、 优势A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大；B、交通方便，自然生态景观好。2、 劣势A、生活配套设施不足，规划及外观环境较差；B、周边有很多竞争楼盘，不利于做项目品牌和后期无业管理。.3、 机会A、漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房地

16、产的快速发展；B、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市场及客户随时调整策略。4、 威胁A、周边环境的开发，规划合理，多个实力开发商进驻，未来竞争格局态势明显，对本项目产生一定影响；B、房地产调控政策进一步增强，政府对房地产采取适度打压，以保持长期持续稳定发展，房地产新政策随时都有可能出炉。5、 综合分析本地块最核心的优势和机会在于地段价值和景观环境， 通过专业手段对地段价值的挖掘， 投资与地段价值相匹配的产品， 进而提升项目的产品价值，树立可信、适宜居住的项目品牌形象， 以吸引客户群。二、项目分析总结根据上述 SWTO分析，项目可以以自身规模及景观绿化带为基本立足点，从而弥补周

17、边配套设施的不足，寻求楼盘差异化，确立项目市场地位。本项目在以自身景观优势作为卖点的同时， 应着手打造另外一个卖点：区域性商业中心。由于项目所在区域为生态居住示范区，目前区域内尚无配套商业，对于本项目来说，这是一个良好的契机，另外一方面，增加持有型物业， 可有效规避增值税。基于未来区域内的高.端客户群体，建议开发 5-7 万的大型商业中心， 配合市政府规划的沙滩浴场，集餐饮、居住、购物、休闲、娱乐为一体的商业中心，真正实现一站式消费，满足周边居民的消费需求，同时吸引召陵新区、铁东区域的人流来此消费，提升项目住宅的投资价值。因此，本项目利用自身及周边的景观配套设施， 解决好城市中心住宅“缺绿”、

18、“缺空间”的问题，并且发挥好新城市中心集中式商业配套及公共配套设施齐全的优势，可以打造出真正理性的宜居豪宅。第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析一、项目经济技术指标项目经济技术指标项目面积（）指标说明总占地面积107007160.5 亩总建筑面积454500包含地下 8 万地上总建筑面积374500地下总建筑面积80000项目每 200 规划 0.5个停车位，共约 1875 个可售面积382500地下 4 万1商业80500持有商业 3 万2酒店小户型450003住宅2170004地下停车场40000持有面积 72000幼儿园 2000.地下停车场 80000容积率 3.5二、项目投资测算表

19、序号项目名称合计单价备注( 万元 )（元 / ）一土地征用及拆迁费用507981356300 万 / 亩二前期工程费用7302195元 / 三基础设施建设费用4195112元 / 四建筑安装工程费用705551884五公共配套设施建设费用11984320包含地下 8 万六开发间接费5085133销售总额 2%七管理费用3813100销售总额 1.5%九销售费用6356166销售总额 2.5%十开发期税费22882598销售总额 9%十一财务费用6356166销售总额 2.5%十二项目总投资1893265030商业1046501300080500 销酒店与 SOHO24750550045000

20、十三售住宅1128405200217000 收入地下停车场12000300040000 总额2542406647十四利润总额649141617十五销售利润率25.5%三、土地价格敏感性分析（ 160.5 亩）.土地土地单方总投资总利润销售利含持有项目总价地价总收价格（万（万润率43000 万（万（元 /益率（万元）元）元）（ %）元元）（ %）2804741212661850226396825.710696843.02904910513111867156227525.010527542.33005079813561884086058224.310358241.63105249114011901

21、015888923.610188940.93205418414461917945719622.910019640.23305587714911934875550322.29850339.53405757015361951805381021.59681038.83505926315811968735211720.89511738.23606095616261985665042420.19342437.53706264916712002594873119.49173136.83806434217162019524703818.79003836.13906603517612036454534518.

22、08834535.44006772818062053384365217.38665234.7四、商铺价格敏感性分析（300 万/ 亩）商铺售价总投资总收入总利润（万销售利润含持有项目总收（元）（万元）（万元）元）率（ %）43000 万元益率（ %）90001855892328904730120.39030138.8100001870032409405393722.39693740.2110001884082489906058224.310358241.6120001898142570406722626.211022642.7130001912242650907386627.911686644.0.140001926292731408050529.512350545.2150001940342811908714430.113014446.3160001954392892409378332.413678347.3.