1、房地产及建安业税收检查 房地产及建安税收检查 国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知(税总发201431号)文件中,房地产及建筑安装业再次被纳入指令性检查项目。房地产业从2002年被纳入税收专项检查以来,今年已是连续17年被纳入检查范围。 房地产行业一直以来都被贴上了“暴利”的标签。一定程度上讲,房地产开发并不仅仅是建造房子卖掉这么简单,房地产开发集聚了上下游多个产业参与其中,上游产业有建材业、建筑业、建筑设备工业、冶金、化工、森工、机械、仪表等,下游产业有装饰、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业、物业管理、销售服务、二手房买卖等,加上资本市场的推波助澜,股权转让
2、、银行信贷、信托投资、民间集资等等,开发商大V的角色具有超级诱惑力,如果你发现一家房地产开发商同时也在经营建筑施工业务、装饰业务、园林绿化、门窗制造、商品砼生产、设计、工程监理、检测、物业管理、项目管理、基金业务、银行业务等类型公司的话,你一定不要奇怪,现在流行的词还有一个叫“跨界”。在以房地产为中心形成的上下游产业链中,关联交易、资产重组等等都会带来税收问题,由于实务中房地产税收税种是在单体发挥作用,难以协同管理,擦边球现象、跨界现象在这一行业中一度呈现缤纷绚丽的景象。 房地产开发主要涉哪些税金 房地产开发历经拿地、规划立项、施工建设、预售、竣工验收、交房、清算等若干流程,每一个流程又衍生出
3、若干税务问题,例如拿地方式,即有政府净地出让、毛地出让、拆迁拿地、企业重组、合作开发等方式,每一种方式税务处理均有所差别。规划立项中又存在房地产开发以谁名义立项的纳税问题。纵观整个开发流程,涛走云飞 花开花谢,有变幻莫测的迷离故事,但终究绕不开营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、个人所得税等。 房地产纳税检查以哪个年度为主 本来有收入即纳税,过了一年是一年,但是房地产有个预售问题的存在,完工结算、甚至清算往往是一年以后甚至若干年之后的事情,税务检查想要不翻旧账估计够呛。从这一点考虑,成立项目公司开发房地产就比一个公司开发挣资质要好。 房地产营业税查
4、什么 一句话就是看有无少交税。各种应税收入是否具备合理性、完整性和及时性。营业税的计税依据营业额存在多种情况,间接也会影响到企业所得税收入的确定和土地增值税清算收入的确定。 (一)主营业务收入 1销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账,少计收入。 (1)在开发产品完工前,取得的预售收入(包括定金)是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款;是否计入“预收账款”以外的往来科目,长期挂账不申报纳税; 预售收入要缴纳营业税、企业所得税和预征土地增值税。如果房地产企业没有签订预售合同是否也要纳税呢? 城市商品房预售管理办法第十条、商品房销售管理办法第十六条均明确规定,房地产开发企业预售、销售商
5、品房需要签订书面合同。企业收取诚意金时,是不可能签订“商品房销售合同”的,也就谈不上合同确定的付款日期。所以,房地产开发企业收取的诚意金并不是在应税行为发生过程中或者完成后收取的款项,且与房地产开发企业预收定金也有性质上的区别。因此,房地产开发企业向购房准业主收取的诚意金,按照营业税相关税收政策规定,原则上不需要缴纳营业税,但是从征管角度出发,为做到应收尽收,税务机关会视同预收收入征收营业税。例如,河北省地方税务局关于营业税若干政策问题的公告(河北省地方税务局2010年第2号)第二条关于房地产开发企业收取的诚意金等纳税义务发生时间问题的规定:“房地产开发企业在开发、销售商品房过程中,以各种名目
6、收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项,均属于预收性质的款项,其纳税义务发生时间与预收房款相同,为收到款项的当天。”而海南省地方税务局在关于回应党的群众路线教育实践活动中纳税人反映问题的通知(琼地税函2013623号)则明确:房地产企业与业主签订预售合同或销售合同之前,向业主收取的意向金、诚意金、订金、VIP会员费等属于暂收应付款项,此时未发生营业税应税行为,不征收营业税。待房地产企业取得预售许可证,与业主签订预售合同或销售合同之后,收取的定金、预收款等才缴纳营业税。 (2)资金紧张、实力较弱的开发商是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位,未按规定入
7、账;是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户,存在账外收入等情况。也就是暂不入账或两本账的问题。 (3)总机构有无将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入;例如,有地的企业接受投资,与他人合作,单独成立个分公司独立核算,只要固定收益,认为项目与己无关,不愿合并报表。还有部分企业认为小产权房不是自己立项,干脆不入账。 (4)私改规划,增加销售面积的收入是否按规定入账; (5)销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据,取得的收入是否按规定入账;例如,不能办产权手续,按照租赁处理税负也较高,账面没收入反而清净,税倒是省了,可别塞翁得马,焉知非祸? (6)拆迁补偿收入是否未按规定
8、确认收入,是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税; 按照补偿面积的工程成本价确定计税营业额,包含土地成本吗?这在各地执行中存在争议,好在2014年第2号公告施行后,以前的事项参照一下也是有道理的。 超出补偿面积部分的差价款因为有对价收入,纳税不需要理由。 而对于拆迁补偿中的结构价差收入,是否纳税呢?交与不交又会出现地域差异。 (7)是否采取包销低价开票方式,少计收入。(与包销商签订一个价格较低的包销合同,按约定的包销价格开具发票,高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据,未计入收入。) 如果业主要办产证,会同意吗?也许也想少交契税倒是有可能。不过这种房
9、子再出售税就高多了,如果是小产权,或者墓地,或者无产权的车库、车位真有可能发生。 (8)收取的定金、违约金、诚意金等,是否未按规定确认收入; (9)向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费,是否未按规定确认收入。 价外费用怎一个“乱”字了得。不愿意交税,创造代收款项交物业公司收取是否就不交税了吗? 2.开发项目完工后,是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。 不结转收入只能说是会计处理有问题,其实并不影响税务处理。房地产所得税只要签订预售合同所取得的收入都是销售收入,账面不结转又如何? 3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳
10、税;合同约定的收款日期的当天您注意了吗? 4.采取委托销售方式销售开发产品,是否不及时收取售房款,或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据,开发企业未计入收入; 只要是开发商为业主开具发票,就是全额收入。 5.以银行按揭方式销售开发产品,开发企业在收到首付款,银行按揭贷款到账后,是否未按规定计税;是否将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户,不做收入。 这种情况真有可能,例如“假按揭”。不过“假按揭”也影响了公司参与员工未来的个人信誉。 6.对将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款是否按租金确认收入,出售时是
11、否再按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款是否按租金确认收入,出售时是否再按销售开发产品确认收入。 7.发生视同销售行为,是否未按规定申报纳税 (1)以开发产品换取土地使用权、股权,是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。 (2)以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务,是否未按规定计税。 (3)将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者,是否未按规定申报纳税。 (4)自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人,是否未按市场价足额申报纳税。 (5)将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用
12、事业单位以外其他单位的,是否未按规定申报纳税。 (二)其他业务收入 1.房屋出租收入 (1)出租收入是否抵顶工程款、抵顶银行贷款利息,未确认收入。 (2)出租收入(如将未售出的房屋、商铺、车位等出租)、周转房手续费收入等是否不按税法规定的时间入账或计入“应付账款”等往来科目贷方,未确认收入。 (3)以明显低于市场的价格出租给关联方,未按规定计税。 2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。 (三)其他营业税涉税问题 1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物,在销售不动产时,是否未申报缴纳建筑环节的营业税。 单位
13、或者个人自己新建建筑物后销售,其所发生的自建行为,视同发生营业税应税行为。 2.中途转让在建项目,是否未按规定缴纳营业税。 转让进入施工阶段的在建工程,已不再属于“转让土地使用权”税目,应按照“销售不动产”计算缴纳营业税。 3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费,是否未按规定代扣代缴营业税。若是营改增后,则咨询、设计等服务费,要看是否代扣代缴了增值税。 4.合作建房是否按税法规定足额纳税。 5.不符合条件的代建房行为,是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。 房地产企业所得税查什么? 应全面检查各项应税收入的真实性、完整性及税前扣除项目的真实性、合法性。 (一)收入方面 除前述营业
14、税部分的相关问题外,还应检查: 1.未完工开发产品的销售收入是否已按规定预计毛利额,计入当前应纳税所得额缴纳企业所得税。 2.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其与对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分,有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。 3.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税和土地增值税。 4.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。 (二)成本费用方面
15、1.取得的土地资产是否不按规定计价。 是否擅自扩大或减少土地资产的价值;是否存在将购进土地进行三通一平后,通过评估虚增土地成本,计入开发成本。 2.是否虚列拆迁补偿费,虚增成本。 (1)是否虚增拆迁户数,多列拆迁补偿费或虚增补偿金额,多列拆迁补偿费。 (2)征地、拆迁支出,是否按规定进行归集分摊,涉及分片分期开发的,是否在各个项目进行合理分摊。 3.是否签订虚假合同、协议,虚列、多列或重复列支成本费用。 (1)是否签订虚假单项合同,取得虚开发票,加大建安工程费。 (2)是否从有关联关系的贸易公司购进材料,向关联企业发包或分包工程,人为提高材料价格或建安费用,转移利润。 房地产企业上下游行业企业
16、所得税税率虽然都执行25%,但是由于土地增值税清算这一税种一枝独秀,虚增成本又由于商品房开发这种产品的特殊性,单从财务角度很难证明其不真实,于是,利用关联公司关联交易或花钱买票入账增加成本更加隐蔽。 (3)采取包工不包料方式发包工程,在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下,是否让施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票,并负担其多开部分的税款,重复列支开发成本。 (4)是否虚列工程监理费。 4.是否取得不符合规定的发票入账,多列成本费用。 取得旧版作废发票入账;涂改、伪造、自行填开发票入账;取得第三方开具的发票入账;取得开具内容不实的发票入账等 5.是否混淆成
17、本核算对象,未按配比原则结转产品成本。 (1)是否未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象,所有开发工程成本在一个账户中核算,无法确认当期单项工程开发成本。 (2)企业各期成本核算混乱,提前列支下期项目成本。 (3)一次性列支应由各期分摊的土地成本(含土地附属成本)。 (4)未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,将其全部计入可售房屋开发成本。 (5)虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本,但只分摊建筑安装工程费,而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。 (6)发生销售退回业务,只冲减收入,不冲回已结转成本。 6.是否将资本性支出直接列入当期成本,减少应纳税所
18、得额 (1)将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算,进行税前扣除。 (2)由开发企业投资建设的,位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的,未将其按固定资产进行账务处理。 (3)在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的,未按固定资产进行账务处理。 (4)临时出租的待售开发产品,对其已计提折旧处理是否正确。 7.是否扩大期间费用列支范围及标准,减少应纳税所得额。 (1)“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”、“坏账损失”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除,是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用
19、部分计入开发成本的情况。 (2)开发产品完工前的借款利息,是否一次性计入当期损益,虚增财务费用;高于同类同期商业银行贷款利率支付的利息是否调整;向关联方借款利息调整是否正确。从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的,超过部分的利息支出,是否已作纳税调整。 (3)工资及“三费”扣除是否正确。是否将工资性的支出列入了营业费用,未进行纳税调整。 (4)计提的以前年度应计未计、应提未提的折旧、费用是否已作纳税调整。 (5)是否在税前扣除与收入无关的支出。如违规列支行政性罚款,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。 8.其他问题。 (1)各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。 (2)政策性减免税
20、金是否视作已缴税金,少申报缴纳企业所得税和土地增值税。 (3)以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的,是否已作纳税调整。 (4)接受捐赠货币性资产是否未调增应纳税所得额,少缴企业所得税;接受捐赠非货币性资产是否低价入账,少缴所得税; (5)固定资产盘盈收入是否未入账或者低价入账,少缴所得税;未经审批的固定资产盘亏,是否未作纳税调增,少缴企业所得税; (6)无法支付的应付款项长期挂账不并入应纳税所得额,少缴企业所得税。预提费用的贷方余额长期挂账,是否未做纳税调整。 房地产个人所得税查什么? (一)未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入,是否足额、准确代扣代
21、缴个人所得税。 (二)为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。 (三)以发票报销方式或定额发放的交通补贴、误餐补助、加班补助、通讯费补贴等,是否代扣代缴个人所得税。(交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的,在标准限额内的部分可免征个人所得税) (四)以发票报销方式套取现金,发放奖金或支付给个人手续费、回扣、奖励等,是否代扣代缴个人所得税。 (五)支付债权、股权的利息、红利时是否扣缴利息、股息、红利收入的个人所得税。 (六)房地产销售人员取得销售佣金是否并入工资、薪金代扣代缴个人所得税。 (七)为管理人员购买住房,支付房款,是否并入雇员工资、薪金所
22、得计征个人所得税。 (八)各种促销活动向客户赠送礼品,是否代扣代缴个人所得税。 房地产企业工资总额高、福利费高、人数却不多,个人所得税高,有主观动机,就看客观事实了。 房地产土地增值税查什么? 除上述营业税、企业所得税里已涉及问题外,还应注意检查: (一)对普通标准住宅的界定是否符合要求。是否将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算,少缴税款。 (二)是否以工程未结算、未决算或是商品房未销售完毕等各种理由不进行土地增值税的清算。 (三)是否按规定确定土地增值税的清算单位。 (四)是否按规定进行成本费用分摊。 (五)是否按规定从开发成本中分离并归集利息支出,将超过贷款期限的利息和
23、罚息税前扣除。 (六)清算后又销售或有偿转让的房地产,是否按规定进行纳税申报。 土地增值税在这么多税种中是税企争议最大的一个,加上各地各有政策,风险也是极高极高的。 房地产土地使用税查什么? (一)已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。 (二)土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。 (三)开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。 (四)未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 纳税人因房产、土
24、地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。 房地产契税查什么? (一)出让方式取得国有土地使用权,是否按照取得该土地使用权支付的全部经济利益计缴契税。以协议方式出让的,契税计税价格里是否未包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益;以竞价方式出让的,契税计税价格里是否未包括市政建设配套费及各种补偿费。 (二)以划拨方式取得的土地使用权,后经批准改为出让方式取得使用权的,是否补缴契税。 (三)以出让方式承受原改制企业
25、划拨用地的,是否按规定缴纳契税。 (四)土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目,以此获得的低价转让或无偿赠与的土地使用权,是否已参照纳税义务发生时当地的市场价格,缴纳契税。 开发商为了拿地,难免提前介入部分政府工程,或投资或建设,存在以工程换地的形式,这种无偿行为营业税不视同收入,但是契税却不能少交。 (五)承受旧城改造拆迁范围内的土地使用权,是否未按规定缴纳契税。 (六)分期支付方式取得的土地使用权,是否未按合同规定的总价缴纳契税。 (七)竞价土地使用权尚未办理产权,直接再转让的,是否未按规定申报缴纳契税。有一种情况例外,以招拍挂方式出让国有土地使用权的,纳税人
26、为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。 2014年房地产房产税查什么? (一)自行建造的自用房产交付使用后,是否长期挂“在建工程”,既不办理竣工结算,也未申报缴纳房产税。 (二)是否将房屋租金直接冲减“企业管理费”或挂在其他应付款上未缴房产税。 (三)与房屋不可分割的附属设备及固定资产改良支出是否增加计税房产原值。 (四)新建和购置的房产是否从建成之次月和取得产权的次月申报缴纳房产税。 (五)国有企业进行清产核资过程中房屋价值重估后的新增价值,是否按照有关规定申报缴纳房产税。 (六)自用、出租、出借本企业建造的商品房,是否按照有关规定缴纳房产税。商品房在出售前已使用或出租、出借的
27、商品房是否按规定申报缴纳房产税。 (七)是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。 对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 房地产印花税查什么? (一)各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。是否将应税凭证划为非税凭证,漏缴印花税;是否应纳税凭证书立或领受时即行贴花,而直到凭证生效日期才贴花纳税。 (二)房屋销售(预售)合同、银行借款合同、建筑安装合同、建筑材料购销合同、租赁合同、勘察设计合同、广告合同等是否按规定足额缴纳印花税。有否混淆合同性质,从低适用税率或擅自减少计税依据,未按全部所载金额计税。 (三)2006年11月27日之后签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同,是否按规定申报缴纳印花税。目前,各地售房合同印花税多是按照收入核定,收入准确,问题不大,但是成本类合同种类多,适用税目税率复杂,印花税风险较大。
copyright@ 2008-2022 冰豆网网站版权所有
经营许可证编号:鄂ICP备2022015515号-1