广东蚕业技术推广中心科研办公楼建设项目改造开发方案.docx

1、广东蚕业技术推广中心科研办公楼建设项目改广东蚕业技术推广中心科研办公楼建设项目改造开发方案造开发方案 广东省蚕业技术推广中心科研办公楼广东省蚕业技术推广中心科研办公楼 建设项目改造开发方案建设项目改造开发方案 一、项目改造开发的总体目标一、项目改造开发的总体目标 为贯彻落实省委、省政府领导的多次重要批示精神，广东省丝绸集团公司在全盘考虑行业布局及结构之后，为尽早恢复和发挥广东省蚕业技术推广中心（以下简称：省蚕业中心）作为茧丝绸业重要基地地位的作用，决定实施省蚕业中心科研办公楼建设项目（以下简称：项目），以保持该中心生产能力及科研工作不受影响，巩固丝绸集团贸工农一体化的产业链结构，推动蚕业产业化

2、进程，积极投身社会主义新农村建设。从而更好的带动全省广大蚕农踏上小康之路。省蚕业中心科研办公楼的兴建为全省蚕桑产业提供新的发展契机，现根据省蚕业中心需要提出项目改造开发总体方案，内容主要为规划新增科研实验室、办公楼、培训楼及教学楼，并形成良好的办公氛围。二、项目建设背景二、项目建设背景 1.项目立项背景 2002 年，省蚕业中心基于发展考虑，拟在现有土地上重建业务、科研基地。2003年 1 月，启动省蚕业中心地块开发，并征得集团公司同意。同年 4 月 21 日省发展计划委员会下达第二批自筹固定资产投资新开工项目计划。2.项目前期开发情况 省发展计划委员会下达项目立项后，省蚕业中心即办理土地、规

3、划报建等手续。相继完成了项目用地规划、规划设计条件、总平面规划方案、修建性详细规划方案等，同时办理了历史用地确权、土地预审、国有土地使用权出让金评估、签署国有土地使用权合同、缴纳土地使用权出让金和契税等手续。3.项目批准情况 2004 年 8 月 2 日，市国土局签发建设用地批准书（穗国土建用字2004第 382号）(详见附件 3-1)，批准用地面积 22723 平方米。建设项目名称：办公楼、教学实验楼和培训楼。批准建设工期自2004 年 8 月至 2008 年 7 月。2009 年 8 月 19 日，市国土局签发关于同意建设用地批准书延期及用地单位更名的复函（穗国土建用函2009132 号）

4、(详见附件3-2)同意建设用地批准书（穗国土建用字2004第 382 号）延长有效期至 2010 年 8 月 19 日，并变更用地单位为广东省蚕业技术推广中心。2012 年 2 月 17 日，省蚕业中心与市国土局签订国有土地使用权出让合同使用权变更协议，重新约定动工时间、竣工时间。鉴此，2012 年 3 月 15 日，市国土局根据签发关于同意建设用地批准书延期的复函（穗国土建用函201246 号）(详见附件 3-3）同意建设用地批准书延长有效期至 2012 年 11 月 14 日。2012 年 11 月 20 日，市国土局签发关于延长动工开发时间和建设用地批准书有效期的复函（穗国土建用函201

5、2240 号）同意顺延动土开发时间及建设用地批准书有效期至 2013 年 11 月20 日。2013 年 11 月 16 日，市国土局签发关于延长动工开发时间和建设用地批准书有效期的复函（穗国土建用函201428 号）（详见附件 3-4）同意延长动土开发时间至 2014 年 12月 16 日，建设用地批准书有效期至 2015 年 12月 16 日。4.项目规划重新调整 几经发展考虑，2008 年递交调整详细规划申请，2009 年 1 月 22日，市城市规划局印发关于广东省蚕业技术推广中心修建性详细规划调整方案的复函（穗规批2008400 号）（详见附件 3-5），经过修建性详细规划批前公示，经

6、审查，原则同意现送审的修建性详细规划调整方案。随文注销穗规批2003第 131 号及其附图。此详规有效期至 2012 年 1 月 9 日。2012 年再次递交调整详细规划申请，2013 年 3 月 21日，市规划局签发关于送审修建性详细规划设计方案的复函（穗规批201364 号）（详见附件 3-6），经审查，原则同意现送审的修建性详细规划调整方案。详规核定的主要技术经济指标：容积率 1.5（以 26232平方米用地面积计算），建筑密度 24%（以 26232 平方米用地面积计算），绿地率 45.7%（以 26232 平方米用地面积计算）；计算容积率建筑面积39256 平方米。三、项目用地性质和

7、区域定位 本项目土地用途为科研、教育、培训用地，主要用于建设科研实验室、办公楼、教学楼和培训楼。本项目处于天河区中心地带，具有良好的地理区位。从东西方向看，天河区是广州市向东发展带的起点。广州市城市总体规划（1991-2010）确定了广州市建设和用地向东南和东北发展的两个主要方向，向东沿珠江扩展城市用地至黄埔，天河区正好位于这一发展带的西部起点。从南北方向看，天河区新城市中轴线经过的中心地区。广州新城市中轴线包括城市功能轴线、城市景观轴线和城市发展轴线，上述轴线均经过天河区，这种在空上聚集的城市轴线可以强化天河的城市形象，有助于提高天河区的新城市中心地位和经济竞争力。天河区是广州的新中心城区，

8、该区交通系统发达。近年来，天河区重点扩建了中山大道、黄埔大道、广汕公路、大观路、沙太路等道路，新建了广园东快速干道、华南快速干线、广深高速公路和广州市外环路等道路。此外，地铁一号线、三号线、五号线从该区出发，纵贯区内繁华地段。新建多做大型桥梁，如华南快速干线经过路段的立交桥以及环城高速公路、广深高速公路经过的立交桥，以及广州大桥、华南大桥、东圃大桥、琶洲大桥、猎德大桥等多座跨江大桥。天河区坚持“一路四区”的发展战略（走持续发展道路、科技兴区、教育强区、环境建区、文化优区）、抓紧软环境建设这一核心，推进天河区经济的发展。本项目正是在天河区的发展战略和区域定位下应运而生，完全符合天河区的发展规划。

9、四、合作项目的地理位置 本项目土地位于天河区五山街蚕种所地段（广园快速路和华南快速干线交汇处），具体情况见下图：本项目位于华南快速干线和广园东快速路交汇处，临科华街，对外的道路交通较为方便，邻近地铁三号线五山站约 1000 米和公交站省农干科干院站 30 米，公共交通设施方便。本项目外围治安状况良好，有多个科研院校，治安及人文环境较好；周围绿化覆盖面积较大，空气质量较好；项目周边无污染源。本项目所在的五山地段周边主要为大学区、科研、事业单位，由于周边道路及地铁的开通，交通状况大有改善，而且邻近天河北路，随着众多高科技公司的进驻，对写字楼的需求将会越来越大。五、合作项目的用地现状 省蚕业中心合作

10、建设项目地块位于天河区五山街蚕种所地段，项目用地是批准用地面积 22723 平方米中的一部分，约 7900 平方米。地势处于斜坡上，北高南低。该合作项目用地范围内三通一平。通过现场踏勘，东面的广园东快速路与华南快速路立交桥底下形成园区机动车入口，西面有现状路出口接广园东快速路。可解决园区内外的交通和消防要求。六、项目用地享有的控制性详细规划的各项控制指标和要求 根据市规划局签发关于送审修建性详细规划设计方案的复函（穗规批201364号）文件，本项目主要技术经济指标为容积率 1.5（以 26232 平方米用地面积计算），建筑密度 24%（以 26232 平方米用地面积计算），绿地率 45.7%（

11、以 26232 平方米用地面积计算）；计算容积率建筑面积39256 平方米。七、具体的开发目标 根据建设工程审核书（穗规建证【2015】336 号 附件 2）（详见附件 3-7），项目名称为科研办公楼工程，具体开发情况如下：科研办公楼工程总建筑面积 44,377平方米，其中地上 13 层28,392 平方米，地下 2 层 15,985 平方米。上述面积中，用于科研功能的建筑面积为 28,478 平方米，其他面积为地下汽车库（汽车位 268个）、架空层、避难层等。八、项目预算 科研办公楼建设项目预算合计为人民币 16000 万元。其中：1.建设前期费用：包括三通一平、旧建筑物拆除、行政收费、咨询

12、成本、设计成本、监理造价咨询等费用为 3958.39 万元。2.土建装饰部分费用见下表。项目规模 地下 2 层，地上 13 层 结构 框剪结构 建筑面积 总建筑面积 44377，其中地下 15985，地上 28392 基础形式 冲孔灌注桩（直径 800mm1800mm）砖砌体 灰砂砖及加气混凝土砌块 墙体厚度 外墙 200mm，内墙 200mm、100mm 基础、梁、板、柱混凝土等级 C25C50 外部装修 LOW-E中空玻璃幕墙、铝合金遮阳板 内部装修 地面：主入口及大堂、电梯大堂铺黄岗岩，办公司、通道铺高级地砖、卫生间贴防滑地砖；墙面：主入口及大堂、电梯大堂饰面贴高级大理石，卫生间贴面砖，

13、通道、楼梯等公共部分乳胶漆饰面；天棚：大堂及电梯间吊轻钢龙骨造型天花，办公室及通道吊铝合金扣板。建筑与装饰工程造价 9663.84（万元）3.建安费用见下表。项目规模 地下 2 层，地上 13 层 结构 框剪结构 建筑面积 总建筑面积 44377，其中地下 15985，地上 28392 电气工程 含低压配电、动力、照明、防雷、地下室备用供电组 给排水工程 含生活给水、热水、排水工程 消防工程 含消防栓、喷淋、火灾自动报警系统 通风工程 含防排烟工程 智能化系统工程 含综合布线系统、计算机网络办公、通信，楼宇安全防范系统，停车场管理系统设备。自动电梯设备工程 不少于 4 部快速自动电梯 安装工程

14、造价 2026.77（万元）4.其他不可预见费用：按工程造价的 3%计算为 351万元。九、项目建设计划 1.地下室工程 2016 年 4 月 3 日2016 年 7 月 1 日完成（计划 90天完成）。2.上部结构工程 2016 年 6 月 26 日2016 年 10 月 17 日完成（计划 114 天完成）。3.砌体、装饰及门窗 2016 年 6 月 21日2017 年 6 月 2日完（计划 347 天完成）。4.水电及消防等安装工程 2016 年 5月 1 日2017 年 5月 30 日完成（计划 395 天完成）。5.工程竣工验收 2017 年 6 月 4 日2017 年 6 月 11

15、 完成（计划 8天完成）。以上施工进度按正常施工编制，若因设计变更增加工程量及不可抗拒的天气影响到施工，工期合理顺延。广东省蚕业技术推广中心 2016 年 4 月 附件：3-1.建设用地批准书（穗国土建用字2004第 382号）3-2.关于同意建设用地批准书延期及用地单位更名的复函（穗国土建用函2009132 号）3-3.关于同意建设用地批准书延期的复函（穗国土建用函201246 号）3-4.关于延长动工开发时间和建设用地批准书有效期的复函（穗国土建用函201428 号）3-5.关于广东省蚕业技术推广中心修建性详细规划调整方案的复函（穗规批2008400 号）3-6.关于送审修建性详细规划设计方案的复函（穗规批201364 号）3-7.建设工程审核书（穗规建证2015336 号附件 2）