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1、财务管理课程报告1财务管理课程设计报告关于房地产行业中小企业筹资管理的研究分析 专 业 会 计 学 班 级 管 092 指导教师 2011.01.032010.01.071、绪论 资金是企业运行的血液，筹资是企业通过各种途径和相应的手段获取所需资金的行为。这样，筹资既是企业“造血”理财的主要功能，又是企业维持正常运转的前提条件。对于企业而言，如果筹集不到一定额度资金，仅有自己的那份资金难以形成资本从而难以开业或难以维持经营，从而自己的资产难以发挥作用。因此作为经营者，筹资的最终目的是为了追求效益最大化，这是筹资活动的本质特征。 目前,中国正处在产业化成长阶段,在这一阶段中,资本要素处于短缺阶段

2、。由于中国资本市场的不发达,对于大多数企业而言,比较熟悉的筹资方式只有银行信贷,其弊端在于一旦银行无力满足企业资金的需求时,企业的动作就会成为无源之水。任何企业的发展壮大都需要资金的支持,面对资金短缺的局面以及资金来源方面的激烈竞争,企业必须进行筹资理念及方式的创新。 然而，作为国民经济基本承载体的房地产行业，从白热化状态进入到2012年这极寒之势，筹资对其不免就是头等难题。房地产行业本身作为一个资本密集型行业，企业发展就必须有源源不断的资金作为“血液”供其运转。可是由于政府提出的一系列房价调控政策，以及2012年大多数房地产开发公司的长期债务到期，如何在这样一个资本紧迫的环境中存活下来，成了

3、房地产行业中各个公司的一件头等大事。基于上述原因，本小组决定展开关于房地产行业中公司筹资管理的研究。由于网上搜集发现2011年保利地产在房地产行业排名较前具有典型代表性。因此，我们选择以保利地产为依托研究分析房地产行业的筹资管理特点。一、房地产行业的简介1、房地产行业定义在房产、地产的开发和经营中，房地产业是基础建设行业，它属于固定资产投资领域，极大地受到国家宏观经济政策的影响。因此，就像国民经济一样，房地产业的发展也表现出强力的周期性。不仅如此，房地产在国民经济中还占据这先导性的地产。2、房地产行业特点房地产和其他许多国民经济的行业之间都有着密切的关系，表现出很强的产业关联性，最明显的例子是

4、钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业，它们都与房地产业密切相关。统计数据表明，在这些项目的年产量中，钢铁的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地产的开发建设中，因此，房地产业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关的比例达到了1：1.7，即每100元的房地产销售就能带动相关产业170元的销售。并且房地产业的发展也能催生一些新的行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。房地产业所具有的这种很强的产业关联性，使其能够对国民经济做出很大的贡献，据统计，当下的中国房地产业对国民经济的贡献率为11.5个百分点，即在目前中国8%的GDP增长速度中

5、，有1%1.5%是来自房地产业的贡献。由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异是，他不可能如同其他商品那样，通过其自身在这些地区之间的流动来缩小，甚至抹煞这种不平衡与差异。房地产市场的供求状况主要受制当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应地，该地区的居民收入水平也就会较高，该地区的房地产市场需求也就因此而增大，故而房地产价格提高，该地区的房地产业的发展自然就会呈现出良好的态势。政府的政策对房地产业发展的影响，主要体现在以下几个方面：首先，政府对土地的开发和使用所做出的计划，会直接影响到土地的供应，进而波及房地产业的开发状

6、况；其次，政府所征收的各项税费，最终将进入房地产的价格里，从而对房地产的销售状况产生影响；再次，政府在房地产交易上所制定的政策，还会影响到房地产的流通状况。2、房地产行业现状 2012年第一季度房地产行业基本情况（数据来源统计局）（一）房地产开发投资完成情况 2012年1-4月份，全国房地产开发投资15835亿元，同比增长18.7%，增速比1-3月份回落4.8个百分点。其中，住宅投资10818亿元，增长13.9%，增速回落5.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.3%。 1-4月份，东部地区房地产开发投资9354亿元，同比增长15.2%，增速比1-3月份回落5.4个百分点；中部地区房地产开

7、发投资3159亿元，增长24.5%，增速回落1.2个百分点；西部地区房地产开发投资3323亿元，增长23.8%，增速回落6.7个百分点。1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积427187万平方米，同比增长21.2%，增速比1-3月份回落3.8个百分点；其中，住宅施工面积321373万平方米，增长18.8%。房屋新开工面积54468万平方米，下降4.2%，1-3月份为增长0.3%；其中，住宅新开工面积40606万平方米，下降7.9%。房屋竣工面积22296万平方米，增长30.2%，增速回落9.1个百分点；其中，住宅竣工面积17809万平方米，增长30.1%。1-4月份，房地产开发企业土地购置面积

8、9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比1-3月份扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿元，下降13.7%，1-3月份为增长2.5%。（二）商品房销售和待售情况 1-4月份，商品房销售面积21562万平方米，同比下降13.4%，降幅比1-3月份缩小0.2个百分点；其中，住宅销售面积下降14.9%，办公楼销售面积增长1.5%，商业营业用房销售面积增长2.4%。商品房销售额12421亿元，下降11.8%，降幅缩小2.8个百分点；其中，住宅销售额下降13.5%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长4.2%。1-4月份，东部地区商品房销售面积10484万平方米，同比下降15.5

9、%，降幅比1-3月份缩小2个百分点；销售额7508亿元，下降15.4%，降幅缩小4.5个百分点。中部地区商品房销售面积5157万平方米，下降12.0%，降幅扩大4.7个百分点；销售额2236亿元，下降6.1%，降幅扩大4.2个百分点。西部地区商品房销售面积5921万平方米，下降10.7%，降幅缩小1个百分点；销售额2677亿元，下降5.2%，降幅缩小2.4个百分点。 4月末，商品房待售面积30308万平方米，比3月末增加186万平方米。其中，住宅待售面积增加93万平方米，办公楼增加40万平方米，商业营业用房增加21万平方米。 （三）房地产开发企业资金来源情况 1-4月份，房地产开发企业本年资金

10、来源26667亿元，同比增长5.1%，增速比1-3月份回落3.1个百分点。其中，国内贷款5221亿元，增长8.8%；利用外资127亿元，下降42.9%；自筹资金11144亿元，增长17.5%；其他资金10176亿元，下降6.2%。在其他资金中，定金及预收款6042亿元，下降6.3%；个人按揭贷款2607亿元，下降5.3%。 4、中国现存的筹资渠道和方式 企业筹资，是指企业根据其生产经营、对外投资以及调节资本结构等需要，通过一定的渠道，采取适当的方式，获取所需资金的一种行为。1、主要的筹资渠道（1）政府财政资本：政府财政资本历来是国有企业筹资的主要来源，政策性很强，通常只有国有独资或国有控股企业

11、才能利用。政府财政资本具有广阔的源泉和稳固的基础，并在国有企业资本金预算中安排，今后仍然是国有独资或国有控股企业权益资本筹资的重要渠道。（2）银行信贷资本：银行信贷资本是各类企业筹资的重要来源。银行一般分为商业银行和政策性银行。在我国，商业银行主要有中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、中国银行以及交通银行等；政策性银行有国家开发银行、农业发展银行和中国进出口银行。商业银行可以为各类企业提供各种商业性贷款；政策性银行主要为特定企业提供一定的政策性贷款。银行信贷资本拥有居民储蓄、单位存款等经常性的资本来源，贷款方式灵活多样，可以适应各类企业长期债务资本筹集的需要。（3）非银行金融机构资本：非

12、银行金融机构资本也可以为一些企业提供一定的长期筹资来源。非银行金融机构是指除银行以外的各种金融机构及金融中介机构。在我国，非银行金融机构主要有租赁公司、保险公司、企业集团的财务公司以及信托投资公司、证券公司。它们有的集聚社会资本，融资融物；有的承销证券，提供信托服务，为一些企业直接筹集资本，或为一些公司发行证券筹资提供承销信托服务。这种筹资渠道的财力虽然比银行小，但具有更广阔的发展前景。（4）其他法人资本：其他法人资本有时亦可为筹资企业提供一定的长期筹资来源。在我国，法人可分为企业法人、事业单位法人和团体法人等。它们在日常的资本运营周转中，有时也可能形成部分暂时闲置的资本，为了让其发挥一定的效

13、益，也需要相互融通，这就为企业提供了一定的长期筹资来源。（5）民间资本：民间资本可以为企业直接提供筹资来源。我国企业和事业单位的职工和广大城乡居民持有大笔的货币资本，可以对一些企业直接进行投资，为企业筹资提供资本来源。（6）企业内部资本：企业内部资本主要是企业通过提留盈余公积和保留未分配利润而形成的资本。这是企业内部形成的筹资渠道，比较便捷，有盈利的企业都可以加以利用。（7）国外和我过港澳台地区资本：在改革开放的市场条件下，国外以及我国香港、澳门和台湾地区的投资者持有的资本亦可加以吸收，从而形成外商投资企业的筹资渠道。2、主要的筹资的方式（1）权益性筹资：是指向其他投资者出售公司的所有权，即用

14、所有者的权益来交换资金，主要是指筹资人通过发行新股的方式融资,它是筹资人的一种增资行为。权益资本的主要渠道有自有资本、朋友和亲人或风险投资公司。为了改善经营或进行扩张，特许人可以利用多种权益筹资方式获得需的所资本。优点：可以获得一笔无固定到期日、不用偿还的自有资金,增强发行人的资本实力,降低负债率,提高偿债能力和财务稳定性。缺点：（1）资金成本较高；（2）容易分散控制权。（2）债务性筹资：负债性筹资包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，负债性筹资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。优点：成本较低，收益大；债务筹资可以发挥财务杠杆

15、的作用；便于调节公司的资本结构；能够保障股东的控制权等。缺点：增加企业的财务风险；负债筹资限制条件多；筹资的数量有限。（3）混合性筹资：指兼具股权性筹资和债务性筹资双重属性的筹资类型，混合性筹资主要包括发行优先股筹资和发行可转换债券筹资。优点：灵活性高；门槛低；有利于筹集资金；有利于调节企业的资本结构。缺点：可能形成较重的财务负担，对企业自身要求较高。3、房地产行业的主要筹资方式（1）上市融资 上市是直接融资迅速筹得巨额资金的渠道，但目前我国房地产A股上市公司有121家，仅占全国5万家房地产开发企业的千分之二。主要原因是因为上市审查过程比较复杂，上市融资的初期成本比较高，许多中小房地产开发企业

16、或者新的房地产开发企业采用上市融资的方式壁垒比较高。（2）信托融资方式这种信托融资方式，没有在我国真正发展起来。投资者通过购买信托的方式进行投资，享受房地产升值所带来的实惠。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求关系。但是由于税收政策等一些政策性因素，REITs（房地产投资信托基金）等信托方式在中国发展的并不乐观。（3）夹层融资方式夹层融资方式是目前一种比较新的融资模式，是一种介于股权融资与债权融资之间的信托产品，在房地产领域，通常是对不同债权和股权的组合，处于公司资本结构的中层，具有灵活性高、门槛低的优势。这种方式在欧美等发达国家已经有成功的案例，但是在国内较

17、为少见。（4）短期融资券短期融资券是一种按照法定程序发行，约定在短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券，是我国借鉴其他国家情况开发的一种新的商业票据，周转速度快，利率于期限灵活，对申请发行融资券的企业没有规模上的限制，是目前企业比较倾向使用的一种融资方式。不过从承销商自身利益考虑，通常会考虑资质好，规模大的企业，真正能够使用这种融资方式融资的中小房地产开发企业还十分少。（5）资产证券化是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化成为资本市场上的证券资产的金融交易过程，使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式，主要包括两种方式，项目融资证券

18、化和房地产抵押贷款证券化。这种方式有利于商业银行拓展资金来源，增强资产流动性，减缓商业银行贷款压力。4、筹资渠道与筹资方式的对应关系： 筹资渠道解决的是资金来源问题，筹资方式则解决通过何种方式取得资金的问题，它们之间存在着一定的对应关系。一定的筹资方式可能只适用于某一特定的筹资渠道（如向银行借款），但是同一渠道的资金往往可以采用不同的方式取得，同一筹资方式又往往适用于不同的筹资渠道。因此，企业在筹资时，应将两者合理配合。四、中小企业筹资应考虑的因素1、外部因素包括：法律条文，政策规定，筹资环境（筹资成本和风险）企业筹资环境是指影响企业筹资活动的各种因素的集合。企业正常运营只有适应环境变化的要求

19、，才能有所发展，这是企业选择筹资方式的基础。企业筹资必须适应环境，如：国家和地区的政治制度、经济体制、方针政策、法律法规等，随着改革开放的政策实施，国内政局稳定，经济日益活跃，中国的产业政策、外汇政策和税收政策等的日益完善，与国际惯例的逐步接轨，为外资进入中国提供了保证，使我国企业的筹资区域进一步扩大，筹资数额逐年增加，方式也更加多样；企业经营过程中所面临的各种经济条件、经济特征、经济联系等客观因素，中国经济继续保持平稳、高速的发展势头，物价得到有效控制，这一切表明，中国有巨大的市场潜力与发展机会，同时也为国内外大量的游资找到了出路；一个国家和地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力以及技术发

20、展的动向等，国家对科技开发力度的加大，对科技人才的有计划培养，都将为企业发展创造有利条件。影响企业发展的微观环境是指直接影响企业生产经营条件和能力的因素，包括行业状况、竞争者状况、供应商状况及其他公众的状况，这是确定企业筹资方式的前提。一个良好的销售网络、及稳定的原材料供应商等微观环境，将十分有利于企业筹资的顺利实现。2、内部因素：企业规模、资本结构、信用等级、企业类型、行业经济、社会关系（1)中小企业资产少，负债能力有限，信用等级不高。由于固定资产较少，资债率较高，负债能力低，一般缺少足够的不动产作为信贷抵押，也很难找到有实力的大企业作为担保人，大多不符合银行贷款条件。加之中小企业经营机制比

21、较灵活，财务管理制度不健全，财务报告的随意性大、真实性差、透明度不高，银行要掌握中小企业的市场信息力不从心，而且现实中大量存在的中小企业不守信用行为，影响了对中小企业的信用评估。（2）中小企业易受经营环境的影响，变数大、风险大。中小企业的准入门槛较低，一般存在治理结构不规范，管理粗放，技术水平较落后等“硬伤”，虽然其面向市场经营的灵活性很高，但经营稳定性较差，抵御风险能力较弱，难以吸引投资者的注意，使外部的股权资本不敢进入或无法引入。（3）中小企业资金需求一次性量小、频率高，增加了筹资成本和代价。中小企业经营规模较小，以规模和数量的多样化和小批量著称，资金的需求一次性量小、频率高，相应的对筹资的要求量小、面广、借期短、具有很强的时效性，借贷行为频繁。而许多商业银行，特别是国有商业银行观念还跟不上经济形势发展变化的需要，对中小企业缺乏必要的了解和足够的重视，认为将资金投向中小企业风险高、成本高、工作量大且收效不大，致使许多中小企业从国有银行获得信贷资金困难较大。贷款成本普遍过高，使中小企业不堪重负。 五、中小企业的筹资瓶颈