扎龙国际大酒店.docx

1、扎龙国际大酒店黑龙江东阳旅游开发总公司扎龙国际大酒店可行性研究报告扎龙国际大酒店(扎龙度假山庄)Administrator2010/6/4扎龙自然保护区是北国江南，风光优美。每当暮春仲夏，芦苇青青，在清澈的水面上，飘浮着水浮莲、茭角等水生植物，四周草地翠绿，野花飘香，游人徜徉在这北国的水乡泽国中，欣赏着野生珍禽自由遨游，一种真正回归大自然的感觉会油然而生，使人心旷神怡，世外桃源的感觉，中外游客络绎不绝。.因此, 黑龙江东阳旅游开发总公司拟引资在扎龙自然保护区内建一家五星级的度假型酒店.扎龙国际大酒店可行性研究报告2010/06/03 21:17一,招商项目扎龙国际大酒店 （扎龙度假山庄）二,招

2、商单位:黑龙江东阳旅游开发总公司法定代表人:杨东三,项目地址:黑龙江省齐齐哈尔扎龙自然保护区四,项目背景扎龙自然保护区位于乌裕尔河下游，西北距齐齐哈尔市30公里。这里的主要保护对象是丹顶鹤及其他野生珍禽，被誉为鸟和水禽的“天然乐园”。扎龙自然保护区占地4万平方公里，河道纵横，湖泊沼泽星罗棋布，湿地生态保持良好。扎龙自然保护区以鹤著称于世，全世界共有15种鹤，此区即占有6种，它们是丹顶鹤、白头鹤、白枕鹤、蓑羽鹤、白鹤和灰鹤。丹顶鹤又称仙鹤，是十分珍贵的名禽，此区现有500多只，约占全世界丹顶鹤总数的四分之一，所以，称此区是“丹顶鹤的故乡”也不为过。这里的野生珍禽，除鹤以外，还有大天鹅、小天鹅、大

3、白鹭、草鹭、白鹳等，真可谓野生珍禽的王国。扎龙自然保护区是北国江南，风光优美。每当暮春仲夏，芦苇青青，在清澈的水面上，飘浮着水浮莲、茭角等水生植物，四周草地翠绿，野花飘香，游人徜徉在这北国的水乡泽国中，欣赏着野生珍禽自由遨游，一种真正回归大自然的感觉会油然而生。每年四五月或八九月，约有二三百种野生珍禽云集于此，遮天蔽地，蔚为壮观，是游览此区的最佳季节，由齐齐哈尔市去保护区有汽车直达，交通便利。保护区范围大，不可能遍游，只须在区管理局四周一游，即可一窥全貌。扎龙自然保护区是北国江南，风光优美。每当暮春仲夏，芦苇青青，在清澈的水面上，飘浮着水浮莲、茭角等水生植物，四周草地翠绿，野花飘香，游人徜徉在

4、这北国的水乡泽国中，欣赏着野生珍禽自由遨游，一种真正回归大自然的感觉会油然而生，使人心旷神怡，世外桃源的感觉，中外游客络绎不绝。.因此, 黑龙江东阳旅游开发总公司拟引资在扎龙自然保护区内建一家五星级的度假型酒店.五,规划用地:桂花区(含莲花楼,桂花楼,狮峰楼,仙苑餐厅)及大礼堂区域,面积约60000多平方米,其中可建筑用地6000平方米以上.六,项目规模:床位:400张;餐位:850个;大小会议室:15个.七,投资总额:人民币(下同):50008000万元.八,项目设计要求:1,范围和规模:拆除桂花区(含莲花楼,桂花楼，酒仙楼,仙苑餐厅)的建筑物,在原处重新建设一座拥有400张床位,15个会议

5、室的五星级度假酒店;修复大礼堂,恢复其大型会议娱乐的功能,成为新酒店的一部分.规划面积约60000平方米.2,功能要求:集生态观光,休闲度假,养生美食,会议商务,文化娱乐于一体.3,建筑风格和布局建筑物风格要统一,和谐,宜选用地材料,体现客家建筑特色或突出道家文化恬静意境,与周围环境相协调,建筑体量不能过大,须采用园林,分散式建筑布局.建筑物层控制在3层以下,酒店主体建筑控制在4层以下,高度不能超过13.5米.建筑物的设计须考虑第五立面.4,环境保护:对现有的名树古木进行保护,维护现有山体的完整性;酒店美化绿化宜选用本地树种.5,污水处理:建设生活污水处理设施,所有生活污水须经处理,达标后排放

6、.九,效益分析:假设投资总额为6000万元,建设期二年,第一年支付3000万元,第二年支付3000万元,全部形成固定资产.固定资产按直线法计算,到期无偿归黑龙江东阳旅游开发总公司,所以折旧年限按25年计提,期末无残值,则每年计提折旧200万元.中国人民银行公布的中长期贷款(一年至三年,含三年)贷款率为5.76%,本报告按9%作为项目投资贴现率.现行综合税率(营业税5%,城建税5%,教育附加费3%,堤围防护费2%)为5.5%;企业所得税33%.参照同等条件同行,客房直接成本率为2%,费用率50%;饮食业直接成本率45%,费用率30%.按保守预测:()每年经营收入预测:1,客房收入如果每天平均住房

7、率达65%,每间客房每天平均房价200元.每天营业额为:200间65%200元/间=26000元每年营业额:2.6万元360天=936万元营业税金:9365.5%=51.48万元成本费用:936(2%+50%)=486.72万元所得税:(936-51.48-486.72)33%=131.27万元税后纯收入:936-51.48-486.72-131.27=266.53万元2,餐饮收入每天接待游客700人次,平均每人消费30元.每天营业额为:500人30元/人=21000元每年营业额:2.1万元360天=756万元营业税金:7565.5%=41.58万元成本费用:756(45%+30%)=529.

8、2万元所得税:(756-41.58-529.2)33%=55.56万元税后纯收入:756-41.58-529.2-55.56=129.66万元3,会议室收入每年纯收入约20万元4,以上每年税后收入266.53+129.66+20=416.19万元如果加大宣传力度,可望营业后1-5年有3%的增长率,第六年后达到稳定的收入,则经营期每年税后利润:第一年:416.19万元第二年:416.19万元(1+5%)=437万元第三年:437万元(1+5%)=458.85万元第四年:458.85万元(1+5%)=481.79万元第五年481.79万元(1+5%)=505.88万元第六年以后每年505.88万元

9、(二)投资回收期1,建设期净现金流量(项目计算期内每年现金流入量减去现金流出量的差额):第一年:-3000万元第二年:-3000(P/F,8%,1)=-26542,经营期净现金流量:第三年:416.19+160=576.19万元第四年:437+160=597万元第五年:458.85+160=618.85万元第六年:505.88+160=665.88万元第七年:525.65+160=685.65万元第八年以后每年净现金流量702万元3,据上述情况,可推算出,包括建设期的投资回收期8.5年左右.若加强管理,减少费用开支,开展多种经营(如开设桑拿,早茶,夜宵等),多渠道增加收入,可提前回收投资额.(

10、三)净现值(在项目计算期内,按行业基准收益率或其他设定折现计算的各年净现金流量现值的代数和)-30002654+576.19(P/F,8%,3)+597(P/F,8%,4)+618.85(P/F,8%,5)+665.88(P/F,8%,6)+685.65(P/F,8%,7)+702(P/A,8%,25)-(P/A,8%,6)=2520.45万元综上所述,该项目净现值大于零,说明该项目投资回报率大于8%,投资回收期大约8.5年,投资具有可行性.九 施工进度计划1、5、1 2003年11月29日破土动工1、5、2 2004年1月26日结构达到正负零1、5、3 2004年5月18日结构封顶1、5、4

11、 2005年6月30日交付使用第二章 市场调研及前景预测一 产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。二 产权式酒店的流行趋势 由于产

12、权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。 在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。三 扎龙国际大酒店引入产权式酒店模式情况分析 1市场形势分析（一）客观区域市场分析扎龙的定位是：中国历史的五星级

13、国际旅游观光度假大酒店的重大工程之一。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 1从齐齐哈尔市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。四 本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部

14、分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着黑龙江整个经济环境的逐步改善和黑龙江旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待五 开发该项目目的定位：1投资收益的最大化 2提升现有扎龙酒店的品牌形象； 3为齐齐哈尔成为世界级的旅游目的地做出贡献； 4增强在市场竞争力； 5增强客户满意度，提升客户重复入住率； 6完善一期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。六 项目开发的市场需求定位扎龙度假酒店未建时就得到了许多业内，业外人的许多成功的经验，这些都将成为扎龙

15、建成后，成功运作的保障。其中反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发扎龙国际建设的重要源动力。这些意见包括：1对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求；2对多功能厅和现代化会议设施的需求；3对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的植物；4需求更多的娱乐设施，包括沙滩和水上运行；5需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施；6需求更多的独家休闲和VIP空间；7需求更多的文化活动和短程旅行活动。七 行业发展趋势项目影响扎龙国际度假酒店建成以后，黑龙江出现了许国国际知名品牌酒店，多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的管理经验与优质服

16、务，对扎龙形成了压力。为了保持天域在市场上的竞争力，扎龙应该在以下方面跟上行业发展趋势，通过二期的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需求的中国式自然风光度假酒店：1规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；2更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；3体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力；4招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；5增加康体和健康水疗设施；6与一期合并，建成具有明显独特北方风格的超大的园林，强化其不可比性。八 公共的配套条件1扎龙国家自然保护区，有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管

17、理架构；2中国银行已经设立储蓄所；各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换；3邮电代办设置在各大酒店；4文化体育设施包括：齐齐哈尔高尔夫球场、各大酒店的网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；5各大酒店自设医务室；6给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；7排污系统、垃圾站健全；8通往市区和机场、车站的交通便利。九 市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。9. 1 以“家庭生活的阶段性”为划

18、分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点1、单身阶段：年轻、单身几乎没有经济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻，无子女经济条件比最近的将来要好。购买力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲。经济处于上升阶段，购买力强，开始以家庭为旅游的组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱

19、了一定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。3、满巢阶段（一）：年轻夫妻，有6岁以下子女家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用品，购买住宅能力降低或正在承担还贷购房款的压力。开始承担繁重的工作及家庭压力，开支剧增，对旅游的兴趣和精力明显减弱。4、满巢阶段（二）：年轻夫妻，有6岁以上子女经济状况较好。购买趋向理智，受广告及其他营销刺激的影响减少，注意档次较高的商品及子女教育投资。职位上升快，有较好的能力调整住房到更大、更高档次经验的积累，职位的升迁令该群体拥有更强、更稳固的经济实力。开始注重投资及对生活质素的提高，高质量的休闲度假生活已经提

20、到议事日程。时间与财力对此的支持处于不断上升阶段，同时财力和对新事物的接受程度正处一个最佳的平衡点。5、满巢阶段（三）：年长夫妇与尚未独立的成年子女同住经济状况仍然好。伴侣或子女皆有工作，注重储蓄，购买冷静、理智，住房储蓄购买力已达高峰。仍然拥有较强的经济实力，对高质素度假生活的需求及消费能力正达到高峰。但消费态度日趋理智，并随积蓄的不断增多，对投资保值拥有越来越浓厚的兴趣。6、满巢阶段：年长夫妇，子女离家自立前期收入较高。购买力达到高峰期，住房购买力释放大部分，较多购买老年人用品，如医疗保健品等。对医院等配套设施依赖性增强，后期退休收入减少。有充足的时间和金钱计划度假的生活，其中部分由于子女

21、的支持，更拥有强大的经济实力实现高质素的退休后的度假生活，投资的兴趣开始减退，并且对新生事物的接受程度已经大幅度下降。7、孤独阶段：单身老人独居收入锐减。特别注重情感沟通、关注安全保障，着重社区人事因素，怕孤独和冷落。消费力和消费兴趣明显下降。从上表分析可知，以“家庭生活的阶段性”为标准划分的不同客户群中，项目的主要目标客户群应包括下列3个部分：9.1.1、经济富裕的年轻阶层包括上表中阶段1、2的人群：年轻夫妻，无子女或单身人士。行为及性格特征对新生事物拥有最快的接受速度和最浓厚的兴趣，因而，是旅游度假物业推广的突破点。对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用的酒店式公寓及较为完善的配套服

22、务，对他们来说有极大的吸引力。容量大，快节奏的旅游活动比较适合他们的口味。因而，周边旅游景点广泛分布的齐齐哈尔将对其有强大的吸引力。价格适中偏低，使用时间灵活，旅游配套服务齐备的度假物业产品较能迎合该群体的口味。经济实力及消费习惯本阶段的客户群体虽然积蓄有限，但已经开始进入经济实力的上升阶段，还贷能力较强，而且对贷款购物的方式比较容易接受。随着产业结构的改变，高薪年轻一族的比例正呈不断上升的趋势。由于暂时没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。9.1.2注重生活质素的成熟家庭包括上表中阶段4、5的人群。行为及性格特征该

23、类人群的家庭结构及经济收入已经进入稳固并不断上升的阶段。经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到一个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。家庭拥有一定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。但由于处于基本稳定期，具有一定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生购买行为。9.1.3财力雄厚人包括上表中阶段6的人群行为及

24、性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。节奏缓慢配套服务细意周到、环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。经济实力及消费习惯虽然逐步进入“无收入”的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻一族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。另外，随着齐齐哈尔作为旅游度假目的地地位的日趋形成，齐齐哈尔越来越成为南方银发一族养老度假所钟情的地方。因此，本项目推出的旅游度假物业将会成为银发一族充分享受人生的最后一个机会。9.2 、以“区域”

25、作为划分标准对目标客户层的分析9.2.1、以上海为核心的长三角地区主观影响因素东北地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于南方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力较强。因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响因素长三角地区与东北地区气候上的差异很大，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使齐齐哈尔成为他们乐于选择的度假

26、地点。9.2.2、以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。在北京地区高档住宅商

27、品价格居高不下的情况下（高档住宅商品价格普遍高于7000元/平方米），到黑龙江购旅游度假物业，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在齐齐哈尔较低房价的情况下会显得轻松而从容。因此 ，综上分析，本项目的目标客户应确定为： 区域市场应为“东北”地区和长三角地区 目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭 东北地区和南方地区的中小企业具体细分，该项目的细分市场应是：第一类市场：以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场第二类市场：以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场第三类市场：以改善居住质量为主

28、要目的的三亚市本地居民和在三亚从事旅游、饭店管理工作的高级经理居住型市场第四类市场：以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场第五类市场：内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户十. 项目建设方案及规划设计定位1 总体规划设计特色本项目的设计主旨是为度假旅游的成功人士、各国政要、会议团队提供一个高档的休闲度假酒店。本项目设计为一幢“F”型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，楼高八层，裙楼用于度假酒店公共配套。“F”型建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了夏威夷的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合海南的本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的

29、喷泉，户外巴厘岛式的spa,精巧别致的灯饰，加上80多种罕见的植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具一格的开敞式酒店大堂，热带风情的豪华观海客房，融合成出优美的自然风光度假酒店效果。 2建筑设计与规划定位标高大多数的建筑标高按原地形设计，其主要功能都设计在原地面积高（ elo +12.0）以上，以防范在台风期间供水的侵袭；景观与朝向将客房与高效益的区域尽可能多的设计于有海景的位置，一最大限度地减少对一期公共区域和客房视野的景响。建筑主体朝向取最广域的海景，顺应夏季主导风向。规模与设计（参见技术经济指标表）设计约400套客房，安排不同布局方式的单元，1000平方米以上的多功

30、能厅，并与花园直接接通；设户内、外儿童娱乐园；配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市；有巴厘岛风格的户外温泉SPA、夏威夷式泳池；热带园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到看湖的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境设计意图和要求：a.充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的热带园林和水景的结合，创造舒适宜人的荫凉环境；b创造一个有热带滨海气息的室内外空间，提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彩，符合地方个性和气候特征；客房和公共空间应有最大海景和高尔夫球场景观；结合环保设计，如太阳能利用

31、，水循环使用和污水处理系统户型设置建议设置三种销售户型：单间、双套间、三套间。单间是一房一卫一阳台，带一个小型的衣帽间。面积在51-80平方米，235间，占53。7%双套间设计为一房一厅一厨两卫加阳台，面积在100-140平方米，111间，占25。4%；三套间设计是两房一厅一厨三卫加阳台，面积在160-256平方米，90间，占20。6%。备注：三套间在销售时可以考虑根据客户的需要进行组合或分拆。3、5 价格定位该项目的价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金景观较好的套房虽然价格较高，但由于好的景观会十分吸引潜在客户，再加上多元化的轻松付款方式，也能吸引买家十一 社会效益分析本项目的成功开发，可以改善齐齐哈尔的综合环境，启动社会闲置资