最佳容积率.docx

1、最佳容积率最佳容积率一、相关理论模型 1、理论基础 在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。 2、土地增值模型 在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项

2、目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。 物业类型 参考容积率 独幢 0.4-0.5 联排 0.7-0.8 多层 1.2-1.5 小高层（12层） 2.5-3 高层（13层以上） 3.5-5 模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则： 每平米土地增值（Zi）=售价（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用参考容积率-每平米土地费用 利润最大值Ymax=（Zi*Xi）D 其中：

3、0Xi1 Xi1 Xi*RiJ 示例：假设一项目的土地面积为2万平米，最高容积率为1.2，土地费用为5000万元；多层售价5500元/平米，参考容积率1.5；别墅售价8500元/平米，参考容积率0.5。 那么 多层住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元 别墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元 别墅与多层住宅费用简表 项目名称 别墅 多层住宅参数 建安成本 1200 850 元/平米 专业费用 250 200 元/平米 管理费用 36 25 建安

4、成本的3% 不可预见费 60 42 建安成本的5% 利息 60 42 建安成本的5% 销售费用 340 220 收入的4% 营业税及附加468 302 收入的5.5% 通过计算机可以算出容积为1.2，别墅与多层用地比例为0.3:0.7时，即多层住宅面积21000平米，别墅面积3000平米，土地增值达到最大值4845万元。 某种物业类型的土地增值最大，即可视为开发此种物业类型地块能够获得最大利润。由于政府规划以及地块本身的一些限制，使得最佳容积率与实际容积率是有差距的，但我们能够通过模型计算，找到项目开发的最佳物业类型及其容积率，以减少理论与实际之间的差距。 3、求解步骤 容积率求解流程图 首先

5、，通过前期的市场调查，了解市场上各物业形态的售价及销售情况，给产品定位提供必要信息；同时，结合地块SWOT分析及规划指标，对各种物业形态的可行性进行初步分析。 第二步，通过模型计算，求出各物业类型的土地增值大小，并对其进行由高到低的排序，找出适合项目开发的物业组合，以减少不必要的计算过程。 第三步，确定合理的容积率。 最后，结合总平规划对项目具体数据进行调整，以适应实际需求。 （二）相关运用 提高容积率可以有效地分担地价成本，因此，很多项目都以做足容积率为前提，但是改变一下物业类型或降低容积率，同样能够起到增值的目的。 1、不改变容积率，但改变物业类型 在建筑密度不变时，容积率的提高，表现为层

6、数的增加；而当容积率不变时，层数的增加，表现为建筑密度的降低。注：（假设土地面积为2万平米，限定容积率为1.2，建筑面积为2.4万平米，不含公共建筑） 有些项目就利用容积率与建筑密度的换算关系，把低容积率高密度的多层产品做成低容积率低密度的高层产品，创造出新的物业组合方式。此手法主要运用于江景、湖景、海景等观景项目，由于层数的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小区绿地面积和公共面积，同时有有利于景观价值的挖掘，从而提高物业开发价值。如杭州的南都逸天广场，用小高层、多层的容积率来设计高层，其容积率1.73，建筑密度仅13.8%，使南北楼幢距及人均绿地率大大提高。另外世贸集团开发的江景豪宅也都

7、采用此手法。 2、降低容积率 由于容积率的降低，居住品质得到有效提升，从而提高项目售价，实现利润最大化。此种做法常见于别墅或豪宅项目的开发，针对的多为高端客群，其对售价不敏感，但注重居住品质及良好的生态环境。如北京CLASS建于果岭的上层建筑，其在板楼、塔楼林立的望京地区建设以低密度高品质住宅一度引起市场争议，但其开盘二十天就取得了6.5个亿的销售记录，证明了降低容积率也可以作为市场差异化的有效手段。 实现利润最大化是企业追求的目标，但是如果能够多从消费者角度出发，多考虑消费者的需求与利益，企业就能有更好地发展，实现更大的、更长期的利益。 房地产建筑立面研究层建筑立面研究引言：建筑技术的发展让

8、建筑立面变得更加的活跃和自由，而以前许多不引人注意的构件也逐渐走到了前排，甚至成为建筑的至关重要的因素，而建筑立面已经成为一种既定的概念而深入人心。当房地产开发经历了由简单到复合、由无序到有序的发展历程后，建筑的立面也发生了巨大的变化，无论是公共配套还是住宅，都在努力地适应人们的审美需求，都为人们不断地呈现多姿多彩的形态外观。基于建筑立面在现代房地产业越来越受到重视，越来越发挥着重要角色的考虑，本人在此对建筑立面的一些根本性问题进行初步研究探讨。目录：第一部分：建筑立面综述一、建筑立面定义二、建筑立面的发展历程三、建筑立面的作用1、 功能性。2、 产品形象展示功能。3、 通风采光，内外沟通的窗

9、口。四、建筑立面的意义五、建筑立面的划分（一）按几何体划分1、 平面式2、 弧形式3、 球面式4、 蜂巢式（二）按时代特征划分1、 仿古式2、 现代简约式3、 欧美式4、 个性式（三）按用材分1、 大理石2、 墙砖、条形砖3、 涂料4、玻璃5、混合型材料的使用（四）、百叶与建筑立面1、 百叶的形态2、 百叶的功用：3、 百叶的种类4、 百叶与建筑立面的结合六、影响建筑立面优劣的因素分析1、外挂空调机2、外漂窗、凸阳台、雨蓬、墙面雕塑、浮雕、排烟口、防盗窗3、色彩、用材（1） 色彩的运用（2） 材料的运用（3） 建筑外立面的颜色与夜景照明4、通讯及用电线路5、建筑设计方案6、自然灾害对外立面的侵

10、蚀第二部分：住宅类的建筑立面一、 对现代住宅类建筑立面的思考1、单个建筑立面必须与社区整体形象相适应的原则2、社区建筑立面必须与社区所追求的文化、概念、生活理念相吻合的原则3、社区建筑立面必须以绿化、环保为基础的原则4、社区建筑立面必须以适应人居环境为基础的原则5、社区建筑立面既要与城市建设的大环境相适应，又要彰显自己的个性特色二、 住宅类建筑立面的关键点1、 色彩是关键2、 用材是关键3、 环保是关键4、 经济实用、节能是关键三、 现代住宅类建筑立面精彩案例列举（一）、广州华南新城（二）、广州万科四季花城四、 住宅类建筑立面发展现况和趋势1、从现阶段看，功能型、美观型的建筑立面是市场主流2、

11、个性化、艺术化的建筑立面初露端倪3、绿色、环保建筑立面是建筑业之发展趋势4、智能化建筑立面蓄势待发，将成下一代建筑的市场主流5、节能型建筑立面是现阶段建筑业关注之焦点，是下一代建筑的努力方向第一部分：建筑立面综述一、 建筑立面定义建筑立面，指的是建筑和建筑的外部空间直接接触的界面，以及其展现出来的形象和构成的方式，或称建筑内外空间界面处的构件及其组合方式的统称，建筑立面分为建筑外立面和建筑内立面。一般情况下建筑外立面的所指包括除屋顶外建筑所有外围护部分，在某些特定情况下，如特定几何形体造型的建筑屋顶与墙体表现出很强的连续性并难以区分，或为了特定建筑观察角度的需要将屋顶作为建筑的“第五立面”来处

12、理时，也可以将屋顶作为建筑外立面的组成部分。建筑内立面则是除建筑外立面之外的所有建筑实体与外部空间接触的部分的总称。二、 建筑立面的发展历程 纵观中国房地产建筑立面的发展历程主要可分为三个阶段：第一阶段：单一功能型，主要只起到遮风挡雨的作用。起源于人类对居住功能的需求。第二阶段：视角效果需求型，可说是单一功能型的增强版。社会发展的升级，人类文明的进化，促使了人们对物质和精神的需求升级，在满足了基本的“衣食住行”需求后，开始了对外部形态的需求升级。这时出现了以质量、色彩比较具代表性的需求升级，建筑业在此浪潮下也不例外地得到普遍应用，主要表现在外墙立面各种色彩的应用，以满足人们对视角的需求，同时也

13、利于建筑本身的与众不同和突出个性。第三阶段：复合型，此阶段已经综合了现代建筑的最高资源整合，包括高科技技术的应用、新材料的应用、高质量的建筑设计、高强度的人才队伍等共同创造了现代复合型建筑立面的最高模式。主要表现在：外墙的美观、环保、质量、价格、功能、实用、采光、节能等各方面的科学应用。三、 建筑立面的作用建筑立面通常作为建筑主体的主要表现手法之一，一般情况人们对建筑物的感知都是由立面反映出来的，所以一个建筑物的成与败、好与坏及人们对建筑物的认同，通常都是由建筑立面起着决定性作用。建筑立面的主要作用有：1、功能性。为建筑物起到遮风挡雨的作用，属建筑立面的最基本功能。2、产品形象展示功能。是建筑

14、物对外界展示的一种产品形象，是建筑物个性的体现，是让人们认识建筑物的一种途径。3、通风采光，内外沟通的窗口。建筑立面作为建筑物所有外围部分的总称，一般包括门窗、通道、管道等，其作用就是进行内外沟通的一种方式和平台。四、 建筑立面的划分（一）按几何体划分1、 平面式平面式的建筑立面起源于中国建筑的起步阶段，是房子建设的最早模式。只是为解决简单的居住条件而建设的房子，由于建设时简单、快捷而深受欢迎。由人类发明建筑时就开始一直延用至今。2、 弧形式随着建筑业的不断发展更新，人们审美需求的方式不断多样化，以及科学技术的升级，建筑立面也不断地以新面孔出现。弧形式的建筑立面由于建筑难度较大，内部空间不易分

15、割而普遍不被住宅类物业接受，主要只应用于商业建筑及公共艺术建筑较多。从功用性看，多数用于街道转角部分的建筑，主要是利于车流、人流的顺畅。3、 球面式球面式的建筑主要是用于第五立面（屋顶）较多，其本身功能性太少，而且费用较大，普通建筑一般不会使用，主要应用于大型体育场馆、歌剧院、会场等大型建筑物。另有一些高级别墅类也会采用，但只是起装饰作用。4、 蜂巢式蜂巢，由于其结构牢固而被现代建筑引用。特别对于现代城市中心用地空缺的情况下，一些开发商为提高容积率，把建筑物层数不断加高，在此情况下，蜂巢式建筑由于其结构牢固和具个性被有些开发商采用。（二）按时代特征划分1、 仿古式社会越发展，生活节奏越快，人们

16、对生活的个性化需求越突出。仿古式建筑由于怀旧特性及古朴的建筑风格深受怀旧一族的欢迎。主要应用于旧城改造中对古建筑的保留或翻新，或城市特色化建筑，如西安西大街就是仿古一条街。2、 现代简约式现代简约式的建筑立面是目前房地产界运用最多，适用范围最广的一种建筑模式。主要优点：A、明亮、轻快的建筑色彩给人一种轻松的生活感受。B、简单、实用的建筑设计让复杂的生活变得简单。C、品味、时尚的建筑形式受到多数消费者的欢迎。缺点：对于同质化严重的年代，房子因缺乏个性而显得平淡无奇，就如一个普通人走在大街上，如果不发生车祸之类的意外事故，谁也不会对你进行关注。3、 欧美式中国的建筑业发展起步较欧美晚，一直以来都是

17、因中西方文化差异的影响而建筑业也各有不同。但中国改革开放以来，打开了通往世界各国的口岸，特别是近年来受经济全球化的影响，中国建筑业更是受到欧美各国强势建筑的冲击，在市场经济的大潮中被冲击得面目全非。有些房地产开发商为迎合部分消费者的需求，甚至全套照搬照套，也不管是否因时因地制宜，只要傍上了欧美两字房子就能升值。于是，一夜之间欧美式、欧陆式的建筑席卷全国而流行成风。主要应用：住宅、高档公寓、写字楼、别墅类。优点：A、借欧美式的建筑立面来达到一种生活方式的同化。B、借欧美式的建筑立面来制造一个新闻炒作点或买点。C、因建筑设计更贴近生活、方便生活而受到社会先富一族的欢迎。缺点：用材用料昂贵，房子价格

18、相应抬高；想借建筑本身来实现生活欧美化，有点过于牵强，显得形似神不似。4、 个性式个性式的建筑立面主要是现代部分人群追求个性需求的表现，有些房地产开发商因为开发项目比较小，只求抓住一部分消费者的心理需求，项目就能成功。所以在建筑立面极尽所能地要求个性化、特色化，从而出现了一些星形、蝶形的建筑立面，还有的是在建筑立面上装饰一些符号、小品之类的东西来达到楼盘的与众不同。（三）按用材分近年来，有些城市为提升城市整体形象，对城市建筑物外立面的用材都出台了一些硬性规定，以达到城市整体形象的统一。可见，建筑立面在材料的运用上直接关系到建筑本身的优劣。下面对当前建筑的一些普通用材做一下简述。1、大理石大理石

19、在建筑立面中的应用可说是已经全面普及，对于现代建筑，可说是没有一个楼盘不用大理石的。对于一般建筑而言，大理石的应用只是在底下二到四层，主要是给建筑物增加厚重牢固的感觉，又由于大理石具有光滑的表面，耐腐蚀性强、抗风、防雨等优点，可以给建筑外立面的清洁及牢固起到很好的作用。应用范围：商业楼、写字楼、公共建筑、艺术建筑、高档别墅等。2、墙砖、条形砖墙砖、条形砖的使用主要只是起美观的效果，但由于价格比使用涂料较贵，人工也更麻烦，而且抗风能力差，容易脱落等缺点而很少被普通建筑物所采用。3、涂料在中华人民共和国建设部、全国化学建材协调组出台的关于加强建筑涂料生产与应用管理工作的意见中明文规定：各地相关行政

20、主管部门可根据需要制定城市中主要公共建筑、工业建筑、住宅小区以及景观道路两侧的建筑物外立面每隔几年用建筑涂料进行粉饰的政策规定。采取措施逐步限制使用能耗大、安全性差和污染环境的外墙装饰材料，优先使用高性能外墙涂料。提倡在住宅、工业建筑、公共建筑及构筑物等装修工程中应用建筑涂料，多层住宅及一般工业建筑和公共建筑的外墙装饰宜使用寿命期5年以上的建筑涂料，高层建筑宜使用寿命期10年以上的建筑涂料。制定淘汰落后产品、推广应用高性能环保型建筑涂料的政策措施。外墙涂料应用率呈上升趋势据介绍，外墙涂料的应用率呈上升趋势，到2005年我国建筑涂料年产量将达到180万吨，比19 99年的130万吨增长38，外墙

21、装饰中应用率大于35；到2015年预计全国建筑涂料年产量将达到300万吨，是2005年的1.66倍，外墙装饰中应用率大于60。在高层建筑的外立面装饰中，使用马赛克、瓷砖等材料不但会增加建筑群的承重，而且由于都是粘接的，容易掉落，很不安全，不够美观。另一方面马赛克、条形砖等都是使用粘土制造的，而我国的耕地本身就有限，那么，提倡用涂料可以保护土壤、保护生态。石材以及真石漆等，相比于涂料更具耐久性，如果粘好不掉落，很有美感。但是对于大部分建筑而言，一般都只用到墙沿，最多到二层，因为人工非常贵，要一块一块的镶上去，而且一般低层的墙围用涂料容易脏。但是整个高层建筑的外立面都用石材等材料，现在很少能够看到

22、。目前，在欧美等发达国家，建筑外墙采用高级涂料装饰的已占到了 90，而我国建筑涂料在外墙装饰中的应用率还不到10。现在，建筑的外立面提倡用涂料是大方向，随着我国城市发展的现代化，与国际上接轨是趋势，将来一些中小城镇会慢慢的跟上来。4、玻璃5、混合型材料的使用（四）、百叶与建筑立面1、百叶的形态百叶自其出现之始，基本的功用包括通风，遮阳和隐密，而如今这种过去多用于室内的构件逐渐地走到了室外，而且成为建筑立面的一个重要的元素。2、百叶的功用：A、密封性:在叶片与连接件间有密封的卡槽，百叶片间有密封的卡环及密封条。保证了百叶在完全关闭时能隔绝外界噪音、尘土、风雨。B、通风与遮阳兼顾:可调节角度的百叶

23、片，即可保证室内的自然通风，又同时阻挡有害紫外线的照射；C、消防自动排烟、通风结合:与消防系统连接，在紧急状况时，可自动开启达到排烟通风的效果。完全开启后绝对大的排烟空间（可开启90度），使最短时间内能迅速排烟，保证生命财产的安全；D、多种开启方式：百叶能与门窗结合，组成平推门/窗，平开门/窗等。3、百叶的形态多种多样，如果从材质来分，它包括塑料百叶，金属百叶，木质百叶以及玻璃百叶等。A、塑料百叶：其本身色彩鲜艳，多用于室内，但其容易变形和老化。PVC塑料百叶多用于海边的建筑，以抗海边盐风的腐蚀。现在也有崇尚古典风情的，将百叶门装于现代厨房的以此塑造空间的温馨优雅。B、金属百叶：它包括各种铝合

24、金百叶以及特殊金属百叶，由于其性能稳定而且品质高贵已经被广泛用于建筑的外立面。C、木质百叶：木质百叶使用较早，广泛用于各类建筑，在某些国家木质百叶的使用已经成为其建筑立面的一个特有的符号和风格。但其本身的性质易受自然因素的侵蚀，需要进行处理才可用于建筑的外立面，但其色泽自然，为人们所喜爱。D、玻璃百叶：玻璃百叶的出现较晚，但由于其独特的风格受到现代建筑设计的垂青。玻璃百叶通透性最好。使用过玻璃百叶的建筑师都被它的外观效果所折服，赞美它“非常漂亮”。叶片选用透明或者磨砂玻璃等不同的材料，可以取得不同的视觉效果。玻璃百叶可以代替玻璃幕墙使用，既克服了幕墙不能开启的缺憾，又保持了晶莹剔透。玻璃百叶的

25、发展：a.自由控制通风效果可作90调节的叶片，对风向有很强的导向作用，并可随意控制通风程度。让你的空间可永远充满微风，同时，无需占用过多空间，便可达到自然通风的效果。b.节能环保不同房间可相互保持通风状态，小角度的开启又可同时保护私人空间； c.美观效果可用不同材质（玻璃、PC、PVC等）、颜色或其他的百叶片，达到各种美观效果； d.易安装、易清洗:每片百叶均能拆卸，可拆卸后清洗叶片。安装便捷； e.多种开启方式：百叶能与门窗结合，组成平推门/窗，平开门/窗等；f完美的结构设计，可抵抗130km/h风速。 g.控制方式:手动控制（自锁装置）;机械传动控制;自动控制;感应控制（风、雨、雪、温、烟

26、感应控制）。4、百叶与建筑立面的结合百叶在建筑立面上的组合使用，为立面的造型做出了突出的贡献，甚至百叶开始主导某些建筑的外立面的设计。A、百叶组群的水平展开：在建筑的外立面因素中，百叶以水平的方式展开，构成纯净的水平线条。B、百叶组群的垂直展开：百叶组群在竖直方向展开，构成挺拔的竖向线条。C、百叶组群的交错排列：在住宅和公建中都有这种百叶的布置方式，使得外立面活泼而富有生气。D、百叶在顶部展开：百叶作为屋顶的一种形式，起到对阳光的调节作用，也成为建筑顶部的一个重要的装饰构件。五、建筑立面的意义建筑立面是建筑物的外衣，是直接反映建筑物优劣的一种外在表现，所以，建筑立面在建筑物中的意义巨大。主要表

27、现在以下几方面：1、建筑立面的设计模式和色彩是吸引消费者目光的源泉2、建筑立面的受众度是影响楼盘价值的主要因素3、建筑立面的环保性和材料的耐用性是楼盘的买点来源六、 影响建筑立面优劣的因素分析建筑外立面是建筑物与外界接触的平台，是建筑物的外衣，是直接反映建筑物内在品质的。所以，外衣的好坏优劣直接影响着建筑物本身的好坏优劣，基于建筑立面的重要性，在此对影响建筑立面优劣的一些因素进行分析：1、 外挂空调机在发达城市早期的一些住宅及写字楼上都可以看到楼盘外立面上密密麻麻的外挂空调机，经长时间风吹雨淋日晒，都变成一个个小黑点，就如在一块完整的皮肤上附着一个个小苍蝇，给人的视角冲击留下极其难受的感觉，给

28、楼盘整体形象的提升带来难度。随着科学技术的不断发展，近年来，一些高档住宅、写字楼都配备了中央空调，全面解决了外挂式空调机给楼盘整体形象产生的影响。2、 外漂窗、凸阳台、雨蓬、墙面雕塑、浮雕、排烟口、防盗窗对于这些建筑外立面的构建物或饰物，做好了是楼盘的装饰品，可以给房子价格产生提升的空间。做不好就是房子的累赘，将给楼盘整体素质造成影响。A、外漂窗、凸阳台的设置虽然可以给户型的变化增加筹码，但对于楼盘外立面的美观并非是好事。因为在平整的墙上凸出一块，给人的视角很不舒服，如果凸出部分能够修整成弧形，线条和缓优美，颜色协调一致给人感觉会稍好一点。B、雨蓬其本身就是为窗户、门服务的，只是起防止雨漂进室

29、内的作用。在我国中部地区多雨季节使用较多，一般都是住户自行安装。C、墙面雕塑、浮雕一般只是起装饰作用，有些开发商为了赋予楼盘一个名不相符的概念，就想方设法地为楼盘附加一些饰品，使自己能自圆其说。如一些欧美式、欧陆式的楼盘，在社区内或墙体上增加一些古罗马式的雕塑以达到广告宣传的名正言顺。D、排烟口、防盗窗一般只适用于早期的低档住宅小区，对于现代封闭式、智能化的小区管理系统已经不需要。3、 色彩、用材颜色就象建筑立面的外衣，色彩鲜艳的衣服给人的视角冲击比普通的衣服自然要强许多，但如何选用合适又合体的衣服才能达到整体效果的舒适依然是困扰人们购买衣服的最大原因。建筑物也一样，在建筑立面的颜色选用上运用

30、得当，整体效果会有很大的提升，反之，则会对建筑物的综合质素有所降低，甚至成为城市伤疤。所以，建筑物选用什么颜色？必须从建筑物的具体情况出发，即根据建筑物的功能、外墙材料、地理位置、周围环境等情况，由建筑师、规划师、照明与颜色专家及使用者紧密合作，综合考虑，按建筑和颜色的相关特性来确定。 （一）建筑立面用色程序：1、 明确用色对象建筑外立面除墙面外，还有门窗、阳台、雨蓬、檐口、勒脚、装饰线、女儿墙、墙面雕塑、浮雕、水落、屋顶和墙上安装设备，这些对象的配色应分别加以考虑。 2、 通过调研，掌握条件a. 建筑物所处地理位置和周围环境条件，对具体情况具体分析，选用相应的颜色；b. 建筑物的功能、风格、

31、朝向、体量和规模，公共建筑、纪念建 筑、商业建筑和居民楼建筑等选用的颜色差别较大，对不同的建筑都要视情况不同而定，体量和规模大的建筑宜选用明度高、彩度低的颜色；c. 建筑外墙的材料与质感，一般是利用表面材料的本色，光面和 毛面的外墙因反光与阴影性能的不同直接影响到使用的颜色与墙面质感；d.外墙材料颜色对太阳辐射热的吸收与反射特性；e.建筑使用者（用户和观众）对颜色的爱好及民族的风俗习惯等。3、 确定颜色a. 确定基本色。一般是先确定外墙面配色对象中在人的视野内面 积最大、视看时间最长部分的颜色，也就是基本色；b.确定辅助色。也就是外墙面其他配色对象的颜色； 决定外墙的颜色时，为了防止颜色的紊乱，使整个墙面颜色简洁明快，统 一协调，使用颜色的色调数不宜过多，一般是2-3种为好；同时要尽量使颜色调和，其中包括色调、明度和彩度的调和；c.点缀色的确定。建筑物的人口、大楼标志或标牌，屋 顶檐口或窗楣等部位重点加以点缀的颜色，为点缀色。 （二） 建筑立面用料建筑立面的用材也是直接反映建筑物本身好坏的关键因素，因此，正确地选用建筑材料不仅可以节约成本，而且对楼盘整体形象有较大提升。外