报批稿棚户区改造安置房工程建设项目可行性研究报告.docx

1、报批稿棚户区改造安置房工程建设项目可行性研究报告棚户区改造安置房工程建设项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况 （一）项目名称：棚户区改造安置房工程（一期）（二）承办单位：（三）项目地点：一期用地位于龙山社区规划总用地北部，北临淮海路（四）项目性质：新建（五）项目法人代表：（六）项目建设规模：总占地面积9814.7平方米.总建筑面积：16747.5平方米，其中：住宅13828平方米，商业2919.5平方米.项目总投资3182.02万元.（七）项目建设期：12个月（2012.820138）.（八）可研编制单位：萧县工程咨询研究所（九）可行性研究报告编制依据及范围1、编制依据（1）萧县国民经

2、济和社会发展第十二个五年规划（2）安徽省关于国民经济和社会发展“十二五”规划和2020年远景目标纲要（3）萧县城区开发总体规划（4）萧县土地利用总体规划（5）宿州市定额站宿州定额信息2012年第二季度（6）民用建筑设计规范；（7）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准；（8）国家计委颁发投资项目可行性研究指南；（9）萧县土地利用总体规划；（10）项目建设单位提供有关本项目各种技术资料、项目方案及技术资料；萧县建设、环保、土地等有关部门对该项目建设意见和审批材料、证明材料等.2、编制范围本项目可研报告研究范围包括：（1）项目提出背景及建设必要性（2）项目选址与建设环境条件（3）项目建设规模与主要建

3、设内容（4）项目总体布局方案（5）工程技术方案（6）环境保护、安全卫生、消防和节能（7）项目运营和实施计划（8）投资估算与资金筹措（9）效益分析（10）项目结论与建议二、项目业主简介萧县建筑投资有限责任公司，2006年6月注册成立，注册资金1.1亿元人民币.经营范围：交通、能源、通讯、电力、水利等城市基础设备建设投资；利用财政预算内间隙资金、预算外正方形基金担保业务；开展城市经营、土地经营、房地产开发经营投资.三、项目主要经济技术指标序号项目单位数量1规划总用地9814.72住宅户数（套）户1503居住人数人5254总建筑面积16747.5其中住宅建筑面积13828商业建筑面积2919.55建

4、筑基底面积2894.66建筑密度 %29.57容积率-1.7四、主要结论与建议（一）主要结论本项目系棚户区改造安置房建设项目，虽不直接产生经济效益，但是项目社会效益比较明显，维护了萧县社会稳定，为经济发展提供空间，改善了城市面貌，提高中低收入居民生活环境和生活质量.同时，该项目还会衍生一定经济效益，进一步加快投资步伐，推动了城市基础设施建设，促进房地产行业发展.因此，项目建设综合效益显著.（二）建议建议在工程建设中建立权责分明、制约有效机制，更有效地控制项目投资、工期、质量，使投资效益最大化，以提高项目开发建设总效益.期间严格按照公开、公正、公平原则实行招投标，并加强过程管理，明确权责.第二章

5、 项目建设必要性一、加快萧县城区建设，推进萧县跨越式发展意义重大.推进萧县大建设、打造现代化城市，是县委、县政府顺应经济发展规律，推进萧县崛起作出重大决策.为了继续强力推进“大发展、大建设、大环境”，经济适用房无疑是最大前提，谁先把社会保障性质住宅工作做好、做到位，谁将率先抢得建设先机，赢得发展主动.可见，安置房建设工作在城市建设中先行作用日益明显，一是保障了城市总体规划和建设项目顺利实施，使城区建成面积不断扩大；二是为住房困难低收入家庭提供社会保障性质住宅，使其能安居乐业，促进社会和谐稳定；三是促进了房地产开发业健康发展.本项目是萧县现代化城市建设重要组成部分，也是萧县向城西扩展、发展主阵地

6、.如果不抓紧做好安置房工作，必将错失加快建设发展良机，丧失新一轮区域竞争主动权.而且，安置房工作宜快不宜慢，时间拖得越长，风险就越大，付出成本就越高.从这个意义上说，抓好安置房工作，就是抓机遇、抓发展、抓融入，因此，在思想上、行动上都不能有丝毫懈怠，一定要以快速推进工作成效，把机遇转化为现实. 二、提升城区形象、改善城市环境迫切需要萧县经济是新兴城市经济，而城市发展往往取决于良好城市环境，环境出形象、出效益、出生产力已成为人们共识.萧县近几年快速发展，无不得益于城市基础设施改善、环境形象提升.通过建设经济适用房，使住房困难低收入家庭“居者有其屋” 确保人民安居乐业，维护社会安定团结.本着对人民

7、负责态度，站在萧县长远发展大局高度，本着对民众负责态度，加快安棚户区改造置房建设，以住房困难低收入家庭居住条件改善，进而提升长萧县城市环境吸引力，赢得新一轮发展机遇已迫在睫.三、维护社会稳定需要棚户区改造安置工作不仅关系到城市建设是否可以顺利进行和城市是否可持续发展问题，而且还涉及低收入家庭切身利益和社会稳定问题.对此，萧县县委、县政府对棚户区改造安置房工作给予高度重视，将安置房管理工作纳入重要议事日程，全县安置房工作已纳入了法制化、规范化、科学化及管理有序运行轨道.近年来，萧县不断加快棚户区改造安置房建设步伐，但仍存在棚户区改造安置房建设速度跟不上棚户区改造家庭要求改善住房条件现象，建成并投

8、入使用棚户区改造安置房还不能完全满足棚户区改造家庭需要，在一定程度上影响了社会安定.为此萧县县委、县政府极力加快经济棚户区改造安置房建设进度.进一步创新和发展棚户区改造安置房建设模式，积极推行棚户区改造安置房建设市场化运作，采取切实可行办法和措施，鼓励和引导实力强、信誉好开发建设单位参与棚户区改造安置房建设，切实解决资金瓶颈问题.本项目建设顺应萧县棚户区改造安置房建设发展思路，所有新建棚户区改造安置房全部安置棚户区改造家庭，开发建设宗旨就是最大限度地满足棚户区改造家庭住房条件，加快工程建设，努力把棚户区改造安置房建设成为群众满意“精品工程”，力争让棚户区改造家庭早日住上安置房.四、以民为本、造

9、福于民体现以民为本，想群众之所想，急群众之所急，造群众之所福，这是获得群众支持唯一途径.萧县根据国家和安徽省有关规定，以“高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效能管理”为要求，让棚户区改造家庭从中感受到了新旧变化，生活质量明显提高，成为政府建立棚户区改造安置房制度最大受益者.对于群众来说，棚户区改造安置房建设一方面将优化发展环境，提供越来越多就业机会；另一方面，新棚户区改造安置房小区建设将极大地改善棚户区改造家庭居住条件和生活质量，因建设棚户区改造安置房而取得发展成果必将在最大范围、最大程度上惠及百姓.具体到本项目建设，还将充分利用城市周边环境资源，营造一个环境优美、建筑典雅、商住相宜、管理

10、便捷现代化高品质住宅小区，并体现本安居房小区 “亲、善、美”和谐宗旨.因此，抓好本项目建设工作，既是落实萧县县委、县政府关于加快解决棚户区改造家庭住房问题具体举措，又是维护群众利益、促进萧县发展现实需要.可见，本项目建设是十分迫切和必要.第三章 项目选址及建设条件一、场址所在位置本项目位于萧县县城东部，北临淮海路，西邻行政大道，南邻交通路，东北部为铁路线，规划总用地面积23.7公顷.一期用地面积9814.7平方米、规划建筑面积16747.5平方米，位于龙山社区规划总用地北部，北临淮海路.二、场址现状 基地内建筑多为一、二层居民住宅，局部三层；建筑质量、样式参差不齐，其中一层居民住宅居多，建筑质

11、量较差.位于基地北部萧县二中和西南部龙山小学，规划予以异地重建，其中龙山小学搬至萧县二中现址处. 三龙支河自东向西穿过基地南部，一条110KV高压线穿过基地东南部.基地整体地势北高南低.基地内无需要保留建筑、树木、古迹等. 一期规划用地地势北高南低，与其他地块相比，现状建筑密度小、建筑多为一、二层居民住宅，建筑质量较差，易于先期拆迁和开发，用地西部为萧县二中，规划予以异地新建. 三、场址建设条件（一）自然条件1、气候条件萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区.四季分明，气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中，无霜期长，日照充足.主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和

12、偏南风.历年极端最低气温为-12.4，历年极端最高气温为38.0，年均气温14.4；历年平均降水量为811.2毫米，年平均无霜期208.3天，年平均相对湿度为70%，年平均蒸发量为1500.0毫米，年平均日照时数为2220-2480小时.2、水文条件萧县位于淮河流域中游，二、三级支流范围里，隶属于华北平原南部淮北平原中部.萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下水资源总量为2.6亿立方米/年，地表水和地下水资源丰枯基本依赖降水补给多寡，地下水资源赋存于地层多孔介质之中，水运动较为缓慢.近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范.全县水资

13、源水质较好，均为重碳酸钙型，矿化度小于1.0克/升，但其钙镁离子偏高，导致水硬度较大.3、地质地貌萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高度介于32-50米之间.地形大致可分为两个单元，即东南部分布着一些低山丘陵，其余为黄泛平原.山丘、谷地占总面积22.2%.平原占77.8%.土壤为潮土类、褐土类、石灰土类、棕壤土类、砂疆黑土类，以淤土、两合土、沙土、盐碱土、土淤土为主，其中淤土平均有机质1.35%、碱解氮含量为70mg/kg、速效磷含量15mg/kg、速效钾含量120mg/kg、PH值为7.0，两合土平均有机含量1.25%、碱解氮含量60mg/kg、速效磷含量12.5mg/k

14、g、速效钾含量100mg/kg、PH值为7.2，沙土平均有机质含量1.1%、碱解氮含量为50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效钾含量75 mg/kg、PH值为7.5.萧县域境内水系发达，沟渠纵横，河流多系人工河道，河道平直，水量受季节影响，变化较大，夏季水流量大、水流急，冬季河水变浅，水流缓慢.4、工程地质条件萧县东、西有寒武、奥陶系地质构成.山丘平行延伸两侧，其余均为平原，海拨一般为2.5-32.5米，地势由东南向西北倾斜，坡度为万分之一.北区第四纪地层分布广泛，地基承载力山前地带可达18吨/平方米.地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富.项目区最大冻土深度20厘米，地震烈度6度.建设

15、用地综合自然条件较好.萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系、奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积4.7.本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源.浅层地下水流向与地形坡降及河流方向一致， 由西北向东南.地下水位升降随季节（降水量）变化，地下水对混凝土无侵蚀作用.根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差.粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整.粉

16、质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集.粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿.层厚不详.除第一层外，其他各层地基承载力标准值均在140KPa以上.5、交通运输条件萧县东邻江苏徐州市25公里，素有“徐州西大门”之称.南接淮北29公里，西距河南商丘市150公里，北连山东济宁130公里，县城距合肥、南京、济南、郑州4省会均为3小时路程，距徐州观音机场40公里，连云港出海口260公里.陇海、符夹铁路纵横穿境，连霍、合徐高速公路于县境内交汇，310、311国道，301、101、202省道与县乡道路交织成网，境内公路密度为每平方公里130公里

17、，已形成公路、铁路、航空相结合，内外相联立体交通网络，承东启西，南引北联，是重要交通枢纽.（二）社会经济条件1、名优农产品基地众多自然地理条件优越，名优农产品基地众多.萧县植被保存完好，工业污染程度低，具有生产加工绿色食品自然条件.耕地面积10万公顷，农作物主要有小麦、棉花、大豆、玉米、山芋及花生、芝麻等.全县水果挂果面积50万亩，主要有葡萄、苹果、梨、黄白桃、巴斗杏、柿子、樱桃、山楂等.孙圩子胡萝卜、闫集黑皮冬瓜、马井韭青韭黄、圣泉萧国圣桃、黄河故道水晶梨、龙城石榴、新庄黄牛、黄口三元杂交猪、丁里华英鸭等名优农产品种养基地闻名全国.2、丰富矿产资源萧县矿产资源丰富，水电供应充足.萧县为全国1

18、00个重点产煤县之一，已探明煤炭储量 7.5亿吨，现有17对矿井，年产能力120万吨；探明石油储量 7亿吨，煤层气储量1000亿立方米，石灰岩储量30亿吨；铁矿石、瓷石、高岭土等储量可观.萧县南北分属淮、黄河水系，地下水量为2.6亿立方米，水质优良，生产、生活用水充足.电力供应属华东电网，设施完善，境内有220千伏变电所1个，110千伏变电所5个，生产生活供电充足.3、雄厚经济基础工业基础雄厚，门类齐全.萧县工业发展历史久远，历经沧桑.公元9年，出现铸造银、铜质钱币造钱工厂；北宋年间，开始出现陶瓷生产，神宗元丰年间，开始出现小煤窑，苏东坡曾作石炭歌赞之.改革开放以来，萧县工业在调整和机制创新中

19、快速发展， 2009年全县规模工业企业超过100家，达到102家.全年完成工业总产值90亿元，同比增长41%；完成工业增加值27.96亿元，同比增长31.6%.逐步形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等八大主导产业.经省政府批准，于2006年2月在连霍、合徐两条高速公路交汇处设立占地2平方公里经济开发区，是萧县对外开放窗口、体制改革实验区，现已成为国内外客商投资热土，是萧县工业发展新亮点.4、深厚文化底蕴萧县历史悠久，文化底蕴深厚.萧县春秋时期为萧国地，秦置萧县.自古有“文献之邦”之美誉，风骚人物荟萃，春秋三贤（闵子骞、颛孙子张、颜子柳）皆孔门高足；今为文化部命

20、名“中国书画艺术之乡”，全县擅长丹青者2万余人，其中刘开渠、朱德群、王肇民、萧龙士、卓然、吴燃等为国内外著名艺术大师，各种风格书画作品犹如繁星璀璨，县城书画艺术一条街集书画创作、装裱、展览、交易、鉴赏于一体，成为一道独特人文景观，吸引国内外书画爱好者纷至沓来，投资近亿元书画艺术博览城已完成规划设计5、丰富旅游资源旅游资源丰富，特色独具.萧县古迹遍布，千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永固水库、汉墓群、宋朝古窖群遗迹、闵之骞鞭打芦花处、三让徐州贤人陶谦墓、南朝宋国开国皇帝刘裕故里、苏轼发现煤炭处等自然和人文景观众多，交相辉映；皇藏峪自然保护区于1992年被国家林业部审定为国家级森林公园，2000年

21、被国家文物保护委员会授予“中国历史文化遗产”称号，是皖北地区正在崛起旅游热点，每年接待国内外游客10万余人次.景区内有地球同纬度保存最完好落叶阔叶林带，动植物种类繁多，总面积20平方公里，山、水、泉、涧等自然景观浑然一体，小气候明显，素有“幽谷圣地”、“淮海佳境”之称.山中瑞云寺于1998年被安徽省人民政府确定为佛教重点寺院；淮海战役总前委指挥部遗址蔡洼、“萧泗铜灵”抗日战争纪念馆是省级爱国主义教育基地.6、较完善基础设施生产生活设施完善，人居环境良好.萧县民风淳朴，社会治安稳定，邮电通讯发达，医疗卫生、环保、广播电视和教育等社会事业发展迅速，旅游、物流、金融、商贸、房地产等行业全面发展，服务

22、规模不断扩大.2003年，萧县被安徽省委、省政府授予安徽省精神文明建设示范县.7、较高城市品位萧县大力开展生态环境建设，进一步美化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了龙山公园、虎山公园、月亮山公园、凤山园林、梅村园林等，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标均有提高.坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继出现，城市品位不断提高.第四章 主体工程方案一、设计依据（一）国土资源局提供该项目土地使用范围、1：500高程地形图及该地块规划条件.（二）国家现行相关设计规范及安徽省城市规划管理技术规定：萧县城区用地布局规划图宿州市城市规划管理技术规定安徽省公共建筑节能

23、设计标准安徽省居住建筑节能设计标准民用建筑设计通则GB50325-2005建筑设计防火规范GB50016- 2006版高层民用建筑设计防火规范GB50045-95 2005年版建筑内部装修设计防火规范GB50222-95 住宅设计规范GB50096-1999 2003年版住宅建筑规范GB50368-2005住宅设计标准DB62/25-3011-2002城市道路和建筑无障碍设计规范JGJ50-2001公共建筑节能设计标准GB50189-2005夏热冬寒冷地区居住建筑节能设计标准JGJ26-2010城市居住区规划设计规范GB50180-93（2002年版）商店建筑设计规范JGJ48-88工程建设标

24、准强制性条文（房屋建筑部分）2009年版二、规划指导思想与设计理念（一）以人为本及可持续发展原则以人为本及可持续发展已成为现代城市规划及城市设计重要原则，在体现城市形象同时必须充分关注人各种需求，体现多数人对城市公共开放空间功能、空间及人性化需求，“以多数人为本”，可持续发展原则要求城市详细规划设计不仅要关注物质空间塑造，同时要关注经济、社会及环境可持续发展，促进人与自然和谐发展，提高现代城市居住空间“宜居性”. （二）集约高效利用土地，保护生态环境，建设节能省地型居住区. 城市盲目膨胀产生了许多城市问题，如交通堵塞、环境污染、资源浪费、生物多样性减少等，人们希望生活在一个没有交通干扰、没有环

25、境污染、生态环境优良区域，因此住宅区人车分流、不受汽车干扰完整、同时具有休闲、文化及景观生态价值步行绿地系统及均好性社区空间城里众多人追求.在设计中，居住区景观绿地系统不仅要满足居民交往游憩需求，还要满足其生态功能，在设计中，建筑布局，空间创造性均以此作为核心宗旨，那就是为居民营造一个监控、舒适、生态家. （三）城市整体性与规划地块个性特色统一城市特色塑造要求我们在城市规划设计过程中既要关注城市总体空间结构、城市街道广场、城市历史文化和文物古迹、城市园林绿化、城市建筑和建筑群、城市色彩以及城市小品等，又要关注城市小区单元特色塑造，在注重体现城市整体性同时，重点突出体现城市特色自然和人工要素，并

26、将体现城市特色自然要素与人工要素有机统一起来，既要关注城市“大空间”，又要关注城市“日常生活空间”，以实现城市整体特色与规划地块个性特色统一.（四）建筑设计、规划设计与景观设计“三位一体”.突出“城市设计”核心作用，注重城市设计理念与详细规划结合 在规划地块详细规划设计中，不过分强调规划、建筑或景观任何一个方面，而应通过城市设计核心作用，将规划、建筑与景观设计三者在规划设计过程中统一考虑.注重将现代城市设计手法与修建性详细规划有机结合，规划、建筑、景观“三位一体”，提高城市空间综合品质，这是现代城市居民生活水平上升，需求层次提高必然结果.（五）城市开发与城中村拆迁安置协调发展将城市住宅区规划设

27、计与小区系统构筑有机结合起来，关注中低收入阶层生活居住问题，尊重拆迁安置居民生活居住需求，合理解决城市开发与城中村拆迁安置矛盾，建设和谐小区，促进和谐社会构建.三、规划设计方案（一）总体规划结构龙山社区规划总体结构可概括为“两心、两轴、多组团”总体结构模式.“两心”是指社区两处中心绿地；“两轴”是指社区内两条主要景观轴；“多组团”是指由社区道路结合地形分割形成多层居住组团、高层居住组团、公建组团. （二）一期建设总平面布局一期建设共有6栋住宅楼，由南向北，共三排建筑，主要以5-6层为主.北部沿淮海路规划2层商业.一期地势北高南低，结合地形地势，通过合理竖向设计，由南向北，每排建筑室外高程由低向

28、高，形成一个坡度，整体建筑空间在视觉上富有层次感和错落感.沿淮海路规划设计2层商业门面，形成一个较好商业氛围，主要服务于一期入住居民.一期主入口位于南部，主路7米宽，宅前路宽3米.(三)立面设计在总平面布置基础上，建筑造型力求简洁、大气，强调建筑体量穿插关系，在风格上，追求创新同时，又不失住宅建筑稳重及亲和力.在建筑细节上，精心推敲梁柱、墙面、窗、屋顶细节构成.从整体建筑造型出发，设计合适开窗、实墙比例，并以阳台为灵活造型元素，再结合线脚、窗台、收边、屋顶等细节元素，力求整体造型细节丰富，又不失整体比例协调.在建筑材料应用上，方案一以暖灰色调为主，以白色面砖、玻璃和木色百叶为主，体现简洁设计风

29、格.沿街商住同住宅小区造型统一，形成整体城市形象.方案二以冷灰色面砖、玻璃和碳灰色铝制百叶为主.色彩以灰色调为主，体现住宅建筑庄重典雅气氛.住宅建筑外墙以面砖为主；阳台采用挑阳台，便于业主凉晒衣物和种植花草盆景.住宅建筑顶部采用欧式造型，打破常规住宅楼顶部单调火柴盒生硬形式.（四）建筑单体设计1、建筑单体设计特点：1.每户均保证明厅、明卧、明厨、明卫“四明”格局.2.每户拥有朝南客厅及一间以上朝南卧室.3.卧室设计低窗台凸窗，内加防护栏杆，客厅至阳台为落地玻璃窗，保证了居室良好采光及开阔景观视野.4.每户拥有景观阳台与客厅相连，工作阳台与厨房相连.5.每户客厅朝南或朝向景观区.6.充分考虑洗衣

30、机位置以及储藏间位置.（五）建筑构造设计1、设计依据混凝土结构设计规范GBJ10-89建筑地基基础设计规范GBJ7-89建筑抗震设计规范GBJ11-89建筑结构荷载规范GBJ9-87砌体结构设计规范GBJ3-88建筑制图标准GBJ104-87建筑专业及其它专业提供相关资料.与本专业有关国家现行规范、规程、标准及安徽有关地方法规.2、建筑场地自然条件与设计要求根据中国地震基本烈度区划图该工程建筑场地地震基本烈度为6度，抗震设计按6度考虑，抗震等级框架及剪力墙均为7级，设计使用年限50年.（1）主要荷载：皖北地区基本风压值为0.3KN/，考虑建筑物重要性系数1.1，故取基本风压：0.40kN/m2，荷载取值：住宅： 1.5 kN/m2卫及楼梯间： 2.0 kN/m2阳台： 2.5 kN/m2屋顶花园： 5.0 kN/m2上人屋面： 2.0 kN/m2不上人屋面： 0.5 kN/m2（2）基础工程基础采用中等风化岩层作为持力层，当持力层深度不超过4m时，柱下采用独立基础，墙下采用条型基础；当持力层深度超过4m时，柱下采用人工挖孔桩，墙下设置基础梁.（3）装修选材外墙：以面砖为主.屋面：以大板瓦或折板瓦为主.外窗：塑钢窗.外门（进