生态和网络化小区的建设与管理教材.docx

1、生态和网络化小区的建设与管理教材第一章 生态和网络化小区的建设与管理第一节生态住宅小区的建设与管理21世纪是生态城市建设世纪，是人类解决环境危机的世纪，住宅小区是城市的重要组成部分。住宅小区是一个以人为中心的人工生态系统，是一个功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体，许多环境问题产生在这里，与生活密切相关的住宅环境污染已日益引起人们的重视。生态城市的建设与管理离不开住宅小区的建设与管理，同时，生态住宅小区的建设与管理也离不开城市的建设与管理。为适应人类的需要，生态住宅小区已开始出现。大量生态住宅小区的建设与管理是物业管理公司面临的新形势。一、生态住宅小区的概念生态住宅小区是一个崭新的概念。

2、它是一个技术与自然达到充分融合，各种资源的利用最有效，环境清洁、优美、舒适，大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等而产生的各种风险，有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。它是人类社会发展的产物和现代文明的象征，建设生态住宅小区是人类共同的愿望。生态住宅小区具有下列标志：1.高效益的转换系统。在自然物质经济物质废弃物的转换过程中，必须是自然物质投入少，产出多，废弃物排泄少。通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次分级充分利用和无污染工艺的推广，从而在满足消费需求的同时，又能使生态环境得到保护。2.高效率的流转系统。以现代化的设施为支撑骨架，为物流、

3、能源流、信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件，从而在加速各流的有序运动过程中，减少经济损耗和对生态环境的污染。高效率的流转系统，包括构筑于三维空间并连接内外的交通运输系统，建立在通信数字化、综合化和智能化基础上的快速有序的信息传输系统；配套齐全、保障有效的物资和能源(水、电、煤及其他燃料等)的供给系统；网络完善、布局合理、服务良好的服务系统；设施先进的污水废物排放处理系统。3.高质量的环境状况。对生产和生活造成的大气污染、水污染、噪声污染和各种废弃物，都能按照各自的特点予以防治和及时处理、处置，使各项环境质量指标均能达到国际最高标准。4.多功能、立体化的绿化系统。点线面结合、高低错落，形成

4、绿化网络，在更大程度上发挥绿化调节空气、温度、美化景观和提供娱乐、休闲场所的功效。根据联合国有关组织的规定，居住区内人均绿地面积28。5.高素质的人文环境。具有较高的人口素质，良好的社会风气，井然有序的社会秩序，丰富多彩的精神生活，良好的医疗条件与祥和的社区环境。同时，人们能保持高度的生态环境意识，能自觉地维护公共道德标准，并以此来规范各自的行为。6.高水平的管理功能。对资源利用、社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的管理，保证资源的合理利用，最大限度地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。二、生态住宅小区建设生态住宅小区建设是按照生态学原理，以空间的合理利用为目标，以建立科学的人工化环境

5、措施去协调人与人、人与环境的关系，协调小区内部结构与外部环境关系，使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应，为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。是在对小区环境质量变异规律的深化认识的基础上，有计划、有系统、有组织地安排小区人类活动的强度、广度和深度的行为。建设的基点是合理利用环境容量(环境承载力)，这是小区生态建设的出发点和最终归宿。小区生态问题的产生可归结于两个根源。其一是人口过多导致对资源的过度利用及环境超负荷承载而产生的生态问题；其二是人类活动产生的环境污染问题。生态建设相应包含两大部分内容：一是资源利用，二是环境整治。前者着重研究在资源利用过程中所

6、产生的生态问题，后者着重研究解决、治理环境污染问题。从广泛意义上而言还应包括社会等领域。小区生态建设的内容主要有：1.确定人口适宜容量。一个特定区域的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和生态环境的函数，是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。2.研究土地利用适宜性程度。不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。在土地开发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性，而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益，要分析环境条件对土地利用方式所产生的制约。3.防治污染。通过环境污染的有效治理，形成并维持小区高质量的生态系统，为可持续发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上，选

7、取适宜的处理方法和处理程序。生态环境保护与治理的工程性对策有：a.构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强化的绿化系统。.建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程，使水质逐步向国际标准靠拢。c.实行集中供给能源，采用先进的烟气处置工艺，从根本上减少大气中的有害物质的含量。.改进和完善垃圾的收集系统，争取做到分类收集、封闭运输，让一部分垃圾变废为宝，另一部分经无害化处理后还原到大自然中。e.采用清洁无害工艺、设备、产品，减少污染的排放量。4.保护生物。人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡，是生态恶化的重要原因，各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能，绿化程度以及人

8、均绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。5.提高资源利用效率。小区是资源高强度集中消耗区域，其资源综合利用效率反映和决定了环境质量水平。提高水资源、能源、再生资源等资源综合利用效率是改善环境质量的重要措施。三、住宅小区的环境污染住宅小区由于功能高度集聚和自然环境因素高度稀缺，产生了许多环境生态问题，其中与人类生活密切相关的住宅环境污染已日益引起人们的重视。治理环境污染是生态住宅小区建设与管理的重要组成部分。虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外，但也有相当一部分来自住宅区内部，物业管理部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。1.住宅环境污染的类型房屋的建设、室内装修、配套设施

9、的运行、区域环境、各种生活习惯等都会对住宅造成污染。住宅大气污染有：油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。油烟污染源有：酒楼、厨房；燃料废气污染有：柴油发电机、烤火炉、汽车、锅炉等；排水系统臭气污染源有：化粪池、通气管、排水沟等。水污染主要有：饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。饮用水污染的污染源有：水箱、水池、水管等；游泳池用水污染指游泳池水质达不到标准；雨污水合流主要指住户把污水通过雨水管排出，从而对水体造成污染，如把洗衣机污水排入阳台雨水管。噪音污染主要有：施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。施工噪声污染源有：后期工程

10、施工、装修施工、设备安装等；交通噪声污染源有：汽车、飞机、摩托车、汽车报警器等；机电设施噪声污染有：发电机、电梯、水泵、冷却塔、风机、变压器等；社会噪声污染源有：卡拉、商店、学校、家电、人群活动等。辐射污染主要有：电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。电磁辐射污染源有：电力高压线、发电机、整流器、高压水银灯等；射频辐射污染源有：无线电发射机、微波炉等；放射性辐射污染源有：建筑材料中的氡、电视的射线等。光污染有：眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。眩光污染源有：施工时电焊、汽车头灯、歌舞厅等；灯光污染源有：路灯、工地聚光灯、广告牌等；视觉污染源有：广告、招贴、乱摆的货摊、杂乱的堆物、外墙立面破

11、碎等；反光污染源有：反光玻璃、幕墙等。固体废物污染主要指建筑、生活垃圾乱堆，没有及时清理。2.住宅环境污染的空间分布住宅环境污染源类型较多、分散，在总体上归纳出完整的规律有相当大的难度，但还是可以总结出一些规律。在平面上可以用按临街面、临公共场所、临设施、其他住宅四种位置来考虑。在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等，是污染类型最多、污染最严重的地方之一。临公共场所住宅主要是社会噪声污染。临设施住宅主要是机电设施噪声污染，是污染类型少，但污染可能很严重的地方。其他位置住宅污染相对较轻。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近

12、，但高压输电线、高架桥、油烟排放口、无线电发射台位于较高位置，使污染分布较无规律。输电线、高架桥、发射台是不常见的，故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。有一些污染在空间上常是较均匀分布，如电视放射性辐射污染、厨房油烟污染等。3.住宅环境污染在时间上的分布住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为持久的、临时的两种情况。在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。持久的污染有厨房油烟污染、机电设施噪声污染、交通噪声等，在房屋使用期都存在。临时性的污染有房屋装修的噪声、施工噪声，在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等，间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废

13、气污染等。4.住宅环境污染的可控性住宅环境污染的可控性指污染控制的难易程度，它直接影响管理部门的治理控制决策。对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、住宅小区污染源和住宅小区外污染源。住宅内部污染控制一般可通过设计、物业管理、用户进行严格控制，如设计独立的排烟管，禁止在无污水管的阳台使用洗衣机，规定装修时间和要求等。住宅小区污染源污染控制可望通过小区规划、设计及物业管理进行严格控制，如有噪声污染设施，离住宅应有一段距离及采取防护措施，车辆速度、鸣笛应严格控制等。住宅小区外污染源污染控制一般可通过城市规划、城市环境综合治理、小区规划、设计来控制。如交通噪声可设置绿化带进行控制，把一些非住宅用房布

14、置在临街位置上等。从以上分析可以看出，当住宅已建成时，污染控制的难度很大，当处于小区规划设计阶段时，污染较易控制。在物业管理阶段，可控性较好的污染有小区内车辆噪音、水箱、水池、游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等，可控性较差的有城市道路的交通噪声、小区机电设施噪声等。四、生态住宅小区管理小区是一个以人为中心的人工生态系统，物业管理公司可运用生态学理论规划、建设和管理住宅小区，提高资源利用效率，改善环境，增加小区活力，提高人们生活水平。目前，物业管理公司在生态住宅小区管理中，需重视下面工作：1.实施ISO14000环境管理体系，提高公司生态环境管理水平，树立生态化的人与自然观、科学价值观、经

15、济观、绿色价值观，提高全体员工的生态环境意识。2.节约使用资源，不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率，减少小区中的污染源，并加强对它们的控制和防治，积极推进设施的现代化，积极采用绿色和节能产品。3.必须依法来规范建设和管理生态小区过程中的各种行为，建立科学的生态建设与管理指标体系。制定生态建设与管理指标体系要符合国家、地方有关生态环境质量法规、标准。4.宣传建设生态小区的重要性，提高居民的生态环境意识、主动参与生态建设的积极性和遵守各项环卫准则的自觉性，加强青少年的生态环境教育，猛烈抨击违反环保法规的人与事，形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。第二

16、节网络化小区的建设与管理随着网络技术日新月异的发展，e时代的浓厚气息正一步步地进入人们的日常工作和生活，2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地，智能化、网络化小区拔地而起，网络已影响人们的生活，历史已进入一个崭新的时代网络信息时代。一、网络化小区建设是社会发展的必然趋势信息革命将给整个社会带来巨大的变革，人们的思维方式也将随着“网络信息革命浪潮”的冲击而发生根本性的改变。人们迫切需要获取各方面的信息，可以说谁充分拥有了有利的信息，谁就把握了生存和发展的先机。各种不同功能、形式和范围的社区形成了现代化社会的框架，人们的一切社会活动都是在各个功能有别的社区中进行的，无论是工作还是生活中追求和实现

17、的目标，都离不开人们相互之间的理解、沟通与交流。随着科学技术的迅猛发展，单纯的电话通讯时代正以前所未有的发展速度向无线移动通讯和信息化、智能化网络信息时代跨越。“时间就是金钱，时间就是效益”，网络信息化技术为整个社会的发展提供了一个无限广阔的虚拟空间，人们的日常工作、生活必将随着网络社会和网络经济的建立与发展而发生根本性变革，网络的信息化、智能化即将渗透到每一个家庭、每一个社会成员的工作、学习和生活中，跨越地域界限、跨越空间概念，“地球村”的实现已不再是遥远的梦想。高速宽频网络技术和市场的成熟与运用，网络系统的建立就像树根一样盘根错结地向城市的各个社区蔓延，四通八达的宽频网络形成了“数字信息高

18、速公路”，尤其近两年来房地产开发商更是将建立宽带网络作为新开发楼盘销售的一个市场的卖点，以至于e住宅、SO物业持续的市场热销，表明相当部分物业消费者已成为或即将成为社区网民。信息化小区建设所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来，真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此，信息化小区建设是迈进信息化社会的必然趋势。在欧洲智能建筑联盟RE的大院内就有一座可以称之为网络住宅的三层别墅建筑，它包含了环保、节能、智能控制和网络化技术等特色，把计算机网络、智能控制的概念引入到家居住房中来。每个房间里安装了声音、数据、电视网布线，每个房间至少有一个接口，客厅、办公室里

19、安装了更多的接口，用于处理数据与娱乐。ISD为该住宅提供了10个电话号码，同时具有功能，可以在别墅内任何内部网上的计算机快速进入网上操作。10BT数据网形成一个主服务器，在家庭的办公室内、厨房及一个卧室里有工作站。笔记本电脑可以接到任何房间里的网络上。在住宅的大厅里还提供了模拟、数字卫星电视服务。在别墅前门、暖房、蓄水池处还有的接口，别墅主人可以在网上的任何屏幕上或计算机终端上看到那里发生的情况。联合的信号系统如卫星转播等可以在房间内任何屏幕上使用，包括计算机屏幕。网络被组织成为一个家庭互联网，可以分享数据如文件、日记簿、电子邮件。通过互联网还可以进入住宅的管理系统，可以观察家里发生的情况和控

20、制家用电器。别墅中的家电都与网络相连。房屋主人可以通过办公室的电脑，检查自家冰箱中是否需要补充新的水果和食品；房屋主人可以把自己需要的菜谱和如何制作的演示节目，从网上下载到厨房的微波炉显示屏上，对自己的实际操作进行指导。随着技术的不断发展，其结果就是计算机网络的普及，智能化和网络化将是未来住宅建设发展的必然趋势。网络化的家用电器设备是未来家庭网络的终端，会在未来的510年内走进普通家庭。当网络家用电器通过网络连接起来，能够方便地被使用，使得人们的生活质量得到提高、生活更舒适、更安全、更方便的时候，就必须依赖网络住宅。家庭网络上的家用电器既独自工作，又互相通信，并可以被集中控制。二、物业网络化管

21、理实施意义1.可以满足消费需要带宽的不断增加和上网费用的大幅下调，使网络家居为越来越多的人所接受。一个个信息化小区纷纷崛起，强大的社区信息网络体系逐渐形成，仅深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力，根据的统计，到去年年底中国已有网民2230万，已形成巨大的市场群体。这必将促进产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业，网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。2.可将社区中人的需求与设施的功能统一起来越来越多的智能化配套设施(如三表远程抄送系统、消防自动控制系统、巡逻系统、停车场卡管理系统、红外线安防系统等)进入社区，直接关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，与每一住户日常

22、生活息息相关。通过网络化管理，可实现对集成的智能化设备、系统、网络、数据库等进行全面的管理和监控，从而可高效地利用这些设施为住户服务，将社区中管理的需求与基础设施的功能统一起来，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。例如一旦出现事故报警，不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理，同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程，以便于及时采取相应的配合措施。3.促进社区管理规范高效运营在住宅小区的物业管理中，大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故

23、的急修、抢修等。这些工作相当复杂、繁重。网络化管理，可将其纳入程序化管理，则能够极大地降低劳动强度，使社区的服务管理规范有序，同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。4.为物业管理公司带来增值效益住宅建设飞速发展，人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心，也是教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司为客户提供更方便、迅捷的个性化服务和定制信息。随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖，日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴，并最终实现与物业管理良性互动。可以实现物业管理公司与住户间的“零距离沟通”，为物业公司实行个性化服务提供了可能。目前深圳天安数码城、梅林一村等小

24、区，已经可以在网上实现物业费用查询，网上建议，上网投诉、报修等功能。网络化的管理给住户带来了便捷高效的服务，也给管理公司带来了商机。物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度，开展各种在线的增值服务，如点播、远程教育、远程医疗，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务，并从中获取增值效益。目前住宅大多已经在教育、购物、交通、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全，在小区保安人员24的“巡更”下，小区住户车出车入，与外界的交流依靠着先进的网络系统，连日常费用的缴纳也“出户”且“远程”了。面对激烈的竞争，物业管理公司必须有效利用社区资源，将其转化为真正为自己业主服务的生活配套，让项目的业主能够真实

25、地拥有这些服务。5.网络可以补充自身配套的不足通过网络化管理，物业管理公司可以与外面的配套取得联系，将周边的生活配套视为自己的资源，以补充自身配套的不足。而学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区，占有客户，也正是他们的发展战略目标。有了系统的网络化管理手段，物业管理公司可以同其他传统销售业达成合作：业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡、某著名学校还将接纳其子女入学，附近某医院还将为其建立医疗档案，其指定装饰公司也会推出优惠服务，附近某家具城将提供折扣优惠等等。物业管理公司也可以利用自身优势获取一定的中介利润。三、网络化管理在公司内部管理中的应用如果公司下属管理处众多、分散、

26、会造成管理的不便，资源的浪费。网络化管理能对分散的管理处实现统一高效的管理，能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。1.实现高效统一的管理据深圳市住宅局2000年公布的最新统计，深圳物业管理企业进军全国大市场，在全国其他地方管理面积突破3000万大关。有些公司管理面积突破600万。随着市场的变化，小公司的抗风险能力是有限的，大公司的出现，可起到整合市场的功效。发展速度快本来是一件好事，但同时也暴露出了一些问题，如点多、片大、线长、不便管理。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题

27、。利用网络可将物业管理公司旗下的项目联结起来，达到资源共用、信息共享，以较少的资源投入，发挥更大的功效，有效地解决了远程化管理问题。大公司只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制，及时调整策略，才有可能走在市场竞争的前列。物业管理的网络化可做到工作统一安排，分头实施；管理统一标准，分片服务；财务统一收支，分别核算；保证公司信息的上传下达快速准确，不会失真；总部领导可在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况。2.减少中间环节，有效降低成本，提高工作效率网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾，有效的削减中间管理层，实现管理“扁平化”、无纸化，大大降低管理成本，简化

28、了费用核算、文件传递等中间环节，大大降低了管理成本；并实现资源共享、信息公用，从而有效降低经营成本；网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等，不仅堵住了管理漏洞，还有效降低经营成本。网络化物业管理中的流程化管理，能提高工作效率和服务水准；每一工作环节的下一步做什么，由谁做，系统均有提示，保证工作效率，避免出现推委扯皮现象；统一的规范化工作流程，保证每个管理处都能保持一流的服务水准；使许多繁杂的重复劳动如送账单、建立财务报表、信息统计等变得简单，提高工作效率。3.实现交互式管理与个性化服务统一的信息平台实现了交互式管理与个性化服务，缩短了领导与员工的距离，实现了公司内部的交互式管理，营造

29、出宽松的企业文化。四、社区网站建设1.建立社区网站是社会发展的需要物业管理公司建立社区网站是时代发展的要求，更是自身建设的需要。四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”，各种类型的网站为人们提供了获取大量信息和寻求各种服务的交互平台。人们未来工作和生活所追求的目标，将更多地通过网络和网站所构成的虚拟社会得以实现。建立社区网站可以最贴近人们所有的社会活动，通过社区网站所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来，真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此，建立社区网站是迈进信息化社会的必然趋势。随着网络社会和网络经济的逐步建立和完善，人们的工作和生活理念及方

30、式将会发生根本性的改变。建立社区网站，物业管理公司能适应这种改变，向广大居民提供更多、更方便、更及时快捷优质服务。社区网站的建立关系到物业管理这项朝阳产业能否突破传统物业管理发展的“瓶颈”，登上更高层次的发展平台，不被时代所抛弃。2.建立社区网站是网络经营公司较佳的切入点网络和网站是当今整个世界共同的热点，有识之士都在憧憬着网络社会和网络经济为人类和自己所创造的美好未来。建立社区网站，是网站经营者亟待开发的处女地，从整个社会上看，开发社区网站有着非常广阔的市场前景。网站经营的根本目的，是通过向社会提供与人们生活密切相关的各种资讯服务，来追求企业经济效益和社会效益的最大化。开发和建立社区网站，从

31、某种意义上说，它把准了网络经济跳动的“脉搏”。由于社区网站是在特定的区域内为特定的人群服务，因此它容易通过民意调查来充分地了解网民的各种心态，具体而细致地把握到人们实际需求，从而可以真正地解决网站资讯与实际需求的矛盾。由于社区网站是扎根于人们的实际生活中，虽然它的服务半径较小，但它有利于在特定的范围内，实现对网民开展方便快捷、真实可靠的服务。3.社区网站资金的筹措建设社区网站就必须投入一定量的资金。物业管理公司是在“以区养区，略有节余”的微利原则基础上进行管理经营的，即使运作好的企业，其利润的积累也是相当有限的。单靠物业管理公司的自身建设社区网站，其难度是可想而知的。因此，如何处理社区网站建设资金的“瓶颈”现象，是物业管理公司的当务之急。与网络经营公司合作，充分发挥各自在管理与技术上的优势，共同建立社区网站。物业管理公司有与广大业主(住户)最紧密联系、能实现良好沟通的地位优势和完善的社区服务体系；网站经营公司虽具备了建设网站的经济实力和技术条件，但缺乏与网民顺畅沟通的渠道和有效的社区服务网络。从各自服务的对象来看，物业管理公司是向广大的业主(住户)提供全方位的优质服务；网站经营公司是向广大网民提供及时、准确的信息服务。实际上这里的业主(住户)就是网民，网民也就是业主(住