公园景区商业步行街休闲中心项目申请报告.docx

1、公园景区商业步行街休闲中心项目申请报告公园景区商业步行街休闲中心项目项目申请报告第一章 总论1.1概论1.1.1项目概况1、项目名称：某翠微峰旅游服务中心建设项目2、项目承办单位：某翠微峰自然森林公园发展有限公司3、项目负责人：某4、建设期限：2010年5月-2012年4月5、建设地点：某镇迳口村项目位于某县城，翠微峰国家森林公园入口处，距某县1.7公里，沿登峰路向东南方向接S217国道。翠微峰国家公园必经之路。6、建设性质：新建1.1.2承办单位概况某翠微峰自然森林公园发展有限公司成立于2003年4月，是一家有限股份制企业，公司注册资金1500万元人民币，高层管理及中高级技术工作人员35人，

2、主要负责景区的综合开发利用。为做好本项目的开发建设，该公司抽调了精兵强将，成立了项目建设办公室，负责本项目建设前期各项工作的协调和项目建设过程中的项目管理、营销等工作。1.1.3项目建设内容及规模建设某翠微峰旅游服务中心，项目总用地面积为100329（约150亩），总建筑面积150500，其中酒店建筑面积20900，商业建筑面积69900，餐饮建筑面积37900，办公建筑面积11900，管理建筑面积9900。1.1.4项目总投资和资金筹措项目总投资为1.5亿元，资金来源为企业自筹。1.1.5主要经济技术指标序号指标名称单位数量备注1总用地面积1003292总建筑面积150500（1）酒店建筑面

3、积20900（2）商业建筑面积69900（3）餐饮建筑面积37900（4）办公建筑面积11900（5）管理建筑面积99003容积率1.14建筑密度45%5机动车车位辆5006征地亩1507投资与资金来源（1）总投资万元15000（2）建设单位自筹资金万元150008效益分析（1）收入万元/年2832（2）成本万元/年750（3）利润万元/年2082（4）净利润率11.4%（5）投资回收期年7.21.2项目申请报告编制依据和范围1.2.1项目申请报告编制依据某翠微峰旅游服务中心建设项目申请报告于2010年4月由某翠微峰自然森林公园发展有限公司委托某工程咨询中心编制，经过现场勘察和充分调查，收集有

4、关资料后研究论证完成。1、某县统计年鉴；2、某县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（20062010年）；3、某县土地利用总体规划；4、某县十一五城市建设规划（20062010年）；5、某县总体规划纲要（浙江大学城规院2003年）；6、关于编制项目申请报告的委托书；7、项目建设单位提供的其它基础资料。1.2.2可行研究报告研究范围(1)通过对项目拟建地区经济发展和项目区现状进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；(2)确定项目地址用地与总平面规划；(3)通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案；(4)估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；(

5、5)定性分析项目的社会效益和间接带来的经济效益；(6)从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性，经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。1.3研究结论与建议1.3.1结论（1）本项目建设符合某县城市总体规划。（2）本项目位于某县城，翠微峰国家森林公园入口处，距某县1.7公里，沿登峰路向东南方向接S217国道。翠微峰国家公园必经之路。交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。（3）本项目工程建设过程中的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。（4）本项目能提升旅游的整体竞争力，带动当地居民就业，促进城乡统筹。1.3.2建议为确保项目建设的

6、顺利实施，本项目申请报告提出如下建议：（1）本项目具有良好的社会效益和经济效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以便项目顺利实施。（2）建议建设单位认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。（3）工程建设中，切实做好节能、节水、节材工作。第二章 项目区概况2.1县城概况某县位于某东南部，某州市东北部，地处北纬260518至270813，东经1154020至1161715之间，东与石城、广昌县交界，南与瑞金市、于都县为邻，西与兴国、永丰县相连，北与乐安、宜黄、南丰县接壤。南北长117.2公里，东西宽61公里，总面积4053.16平方

7、公里，版图面积居某第三，某州市第一。县城驻地梅江镇，地处北纬2628，东经11600，系某东北至某西南的交通咽喉，又间闽、粤之要道。县城距省会南昌市320公里，距某州市 160公里。城区面积15平方公里，城市人口约15万，是全县政治、经济、文化和物流信息中心。319国道和昌厦一级公路穿境而过，境内昌厦公路纵贯南北长达69公里，与319国道在县城梅江镇交汇，县城距京九铁路兴国火车站80公里，正兴建的鹰（潭）瑞（金），石（城）吉（安）两条高速公路自北向南，由东至西穿过某县。根据某县城市总体规划修编（2005-2020）中提出，县城城市规划范围为：南至高坑，北至七里，规划面积近期（2010年）20平

8、方公里，远期（2030年）40平方公里。某县城人口规模近期（2010年）17万人，远期（2020年）23.5万人。2.2自然概况2.2.1地形地貌特征某县属某南中低山丘陵区，地貌以丘陵、山地为主。境内一般高程300-500米，最高点为西北部的凌云山，海拔1454.9米，最低点是南部黄石镇下车坪村，海拔154米。2.2.2地质情况某县地质构造处于南岭东西复杂构造带的东段北侧，地质基础系古生代震旦纪的浅变质岩构成，以震旦系和白垩系分成最广。岩石主要有花岗石、变质岩、紫色页岩，以花岗岩居多。土壤类型以酸性紫色土、冲积土和红砂岩、红色粘土发育而成的棕红壤为主，多呈中性和酸性反应。根据中国地震参数区划区

9、，区域内属地震动参数0.05g（地震烈度6度）区。2.2.3气象情况某县属中亚热带季风温润地区。气候温和,四季分明,日照充足，雨量充沛，冬无严寒，无霜期长，适宜于亚热带作物的正常生长。冬季11月下旬至12月上旬入冬,某在蒙古冷高压东南侧,因而多吹北风或东北风。这期间,有寒潮侵袭，并伴有霜、雪、冰冻天气。正常年份是：前冬冷晴多严霜,天气干燥；后冬则多雨雪,天气阴寒。俗话说“三九、四九,相见不出手”。又说：“大寒、小寒，滴水成团”。1月中旬至2月中旬,是全年最冷的时节，大雪、冻雨多发生在这个时期。春季3月中、下旬入春，蒙古冷高压强度逐渐减弱，而太平洋副热带高压逐渐靠近县境，气温渐升，雨日渐多，有“

10、春雨连绵”、“春无三日晴”之说。但前期气温仍较低，常有较强的冷空气影响，有时天气较冷，俗语说“清明谷雨，冻死老虎”。后期是南北气团在县境互相推移的时节，降水强度大，且较为集中，常有暴雨发生，使江河水位陡涨，山洪暴发，这是某的汛期，常有雷雨或冰雹。夏季5月下旬入夏，汛期过后，进入盛夏。由于太平洋副热带高压的控制，天气炎热。又因地处高压北缘，故多吹南风或西南风。有“小暑南风十八天”之说。当副高压加强或减弱阶段，容易形成热雷雨天气。这种热雷雨，多发生在午后或傍晚，且地方性明显，有“夏雨隔堵墙，淋女不淋娘”之说。这时期，常有台风影响县境，有降水、降温、大风、暴雨现象出现。秋季9月下旬入秋，处暑过后，夏

11、季风减弱，但气温仍高，俗称“秋老虎”。不过这时的热与前不同，所谓“白露秋分节，夜寒白天热”。即白天虽热，入夜转凉，秋意渐浓。这时期，地面至中低空为冷性高压控制，中高空则仍为暖性高压影响，从地面至高空均为高压，且下冷下暖，气层稳定度大，不容易形成云雨，大部分年份天气晴朗。晚秋时节，有“小阳春”天气促使草木开花，甚至结果。气温年平均气温在14至19之间，极端气温也是南部高、北部低。极端最高气温南北相差较小，而极端最低气温相差较大。月平均气温，12月至2月平均气温都在10以下，其中一月气温最低。从3 月开始有连续9个月的时间，平均气温都在10以上，其中7月气温最高。据县城稳定通过10至20,保证率8

12、0%的积温，起讫日期：10最初出现在3月25日,20最终出现在9月28日,历时187天,总积温4723.5。2.2.4水系水文某县降水年降水量在1500至1700毫米之间。大致北部多，南部少，东部多，西部少。4至6月降水量占年降水量的4070%，比重较大。若超过4至6月多年平均降水量30%定为特大水年。自1939年以来，有1944、1948、1954、1959、1962、1968六年为特大水年。大的洪涝灾害出现在这些年份。若低于4至6月多年平均降水量30%定为枯水年。自1939年以来，自1940、1943、1951、1963、1971五年为枯水年。较严重的干旱均发生在这些年份。7至9月降水量与

13、4月至6月降水量相比，明显减少。这一时期，容易形成伏、秋旱。10至12月降水量最少。1至3月降水量次于7至9月降水量。多年平均降水量1706毫米，最多的为1997年，达2791毫米，最少的为2003年。多年平均年降水日数与无降水日数之比为18：20，相差不大，农谚谓：“有多少晴天就有多少雨天”。1939年以来，日雨量最大的是1959年6月18日和1984年6月1日都为218.1毫米。日照：多年平均日照1938.8小时，日照百分率为44%，太阳辐射的年平均总量为112189.9卡/平方厘米。无霜期：县城无霜期多年平均值为279天。最长为319天，最短为224天。平均初霜日期为11月30日。最早的

14、初霜日期是11月5日，高晚的是次年1月3日。平均终霜日期为2月22日。最早的终霜日期是1月16日，最晚的是3月28日。初、终霜间隔天数（有霜日期）多年平均为85天。最长128天，最短32天。某县北部初霜早，终霜短，霜期料南部长，无霜期较南部短。根据县气象局观测记录：山顶出现霜的次数较少，山间盆地出现霜的次数较多。2.3社会经济状况与发展2.3.1人口1、全县人口某县辖24个乡（镇）299个行政村，2008年年末总人口74.9656万人,人口构成以汉族为主，少数民族占极小部分，人口密度为每平方公里180人。人口调查的各项指标见表：人口指标表年份年末总人口（万人）人口密度（人/K）人口自然增长率2

15、00069.61172200170.32173.510.25200271.3617614.84200371.43176.20.94200471.45176.291.2200573.52181.429从表中数据可以算出，2000年-2005年，某县人口平均增长速度为：人口增长率=人口平均发展速度-1= 0.01095即10.952、城区常住人口预测根据某县城市总体规划（2005-2020年）提出，近期2010年城市人口预计17万人，远期2020年城区人口预计23.5万人。 2.3.2资源1、水土资源某县域土地总面积4053平方公里，折合607.97万亩，其中山地面积482.34万亩，占总面积的7

16、9.4%，耕地面积66.92万亩，占总面积的11.01%，有园地土壤1.69万亩，占面积的0.28%。耕为冲积土，土壤呈酸性或微酸性，以红色土壤为主，间有紫色土分布，土地肥沃。某水系发达，河网密布，县内的主要河流有梅川、平江，均属某江二级水源。梅川也称某江，主河长220公里，发源于某与宜黄县交界的王陂嶂，自北向南流入贡江。平江亦称兴国江，发源于某猴子嶂，主河道长132公里，自东北流向西南于某县江口塘流入贡江。全县总水域面积278654亩，占总土地面积的4.58%。2、生物资源某县气候优越，土质肥沃，生物资源极为丰富。山地面积广，林木品种多，分布宽，蓄积量大。全县乔灌木树种约有一百余科，一千二百

17、余种。大部分代山、丘附分布着马尾松和杉木群落。森林资源虽比较丰富，但分布不均，主要分布边缘地带，其蓄积量占全县蓄积量的70%。此外，有开发优势强的果茶品种资源；珍贵的药材资源；珍稀银杏、水杉资源；鲜美的花卉资源和很有开发前景的猕猴桃、山渣、山梨等野生植物资源。农作物以水稻为主，还有品种繁多的薯类、豆类、瓜果、蔬菜类等21个科，61个品种。某县森林面积大，植物资源丰富，是各种动物良好的栖息地，有国家级保护动物豹虎、猕猴、穿山甲等。其他野生动物有600余种。3、矿产资源地下矿产资源主要品种有：稀土、瓷土、钴砂、钨砂、水晶石、石英石、石灰石、云母、铜矿、铀矿及少量的金砂等22种。据分析，稀土总储量可

18、逾百万吨，磷矿石十万吨，石英石二千万吨，其他矿产资源也比较丰富，具有很大的开发前景。4、旅游资源境内有闻名国内外的国家级森林公园翠微峰旅游风景区，凌云山原始森林和某起义指挥部旧址，“易堂九子”遗址等，自然风光与人文景观融为一体，常年平均旅游人数达30万以上，境内资源丰富，基础设施完善，是全国对外开放县之一。2.3.3经济2008年，某县内生产总值49.34亿元，增长12.8%，三产结构比28.7:36.9:34.4；财政总收入2.4亿元，增长30%，地方财政收入1.78亿元，增长31.3%；实现工业增长值11.57亿元，增长8.9，规模以上工业增加值3.02亿元，增长53.5%；农业总产值21

19、.2亿元，增长8%。完成全社会固定资产投资15.7亿元，城镇以上固定资产投资7.1亿元；社会消费品零售总额14.08亿元，增长16.4%；农民人均纯收入2558元，增长8.9%。2010年，某县主要预期指标：全县生产总值年均增长12%；财政总收入年均增长10%，其中地方财政收入年均增长9.3%；农民人均纯收入年均增长6.3%；社会消费品零售总额年均增长12%；利用县外资金年均增长20%；城镇化率40%。人口自然增长率控制在8.2以内；全社会固定资产投资年均增长20%。第三章 项目建设的必要性1、深化城市旅游结构调整，提高商业综合竞争力。因为目前翠微峰景区旅游的经济效益一般，年接待游客不足，效益

20、一般当地居民的商业经营意识与积极性也因此降低。通过对景区旅游建设项目建设与开发打造集休闲旅游为一体的商业休闲区，可以提高风景区土地的利用效率，增加城市的商业化度与旅游产业的双向发展，促进当地旅游产业结构的优化和升级，对于促进旅游结构调整、提升旅游整体竞争力具有重大意义。2、引导当地居民转移就业，促进经济增收致富。本项目在发展现代商业的同时还兼顾生态旅游，本地自然村落居民的广泛参与是这一产业的基本特征，也是该产业发展和繁荣的根本保证。这里包括商业休闲、旅游观光、酒店居住、垂钓休闲、登山等主要活动，使游客可以欣赏优美的田园风景，品尝地道的农家菜肴，亲身体验大自然之乐趣。项目的实施，除了能够提供大量

21、的就业机会，还能带动建筑、金融、通信、娱乐饮食等相关产业的发展，实现就业增收目的。精品商业街环境舒适安全，各种有利于顾客、游人的措施通常会吸引大量人流，带动商业发展。而且其商业及其相关活动呈现的勃勃生机，又吸引了更多投资，带动了周边地区发展，为完善城市功能带来契机。3、推进城乡统筹，实现协调发展城乡一体化是大势所趋，随着城市综合实力的进一步增强，旅游与农业、轻工业与商业的结合都会给城市与周边村落的自然经济创造了良好的物质基础。现代旅游业与商业示范区的发展顺应了城乡社会融合的要求，促进了城乡互动、市民与居民交流。而大量的城市工商资本投向现代旅游业示范区，也将改变和提升城市周边的基础设施和社会环境

22、。大量的城市居民参与到现代旅游业与商业示范区的各项活动中，不仅为该旅游消费市场注入了活力，同时也将先进理念、城市文明、市场意识和生活新风带到了周边村落，传授给了本地居民。在提高法治意识、市场意识和科技文化素质的同时，进一步增强了对居村生态环境的保护意识，从而促进该旅游项目和城市建设的发展。第四章 市场供求分析预测观光旅游业是观赏自然风光、城市风光、够用古迹为目的的旅游，通过观光浏览获得美的享受和愉悦身心，调节体力，这是世界上最古老、最常见、最基本的旅游类型。近年来，伴随全球旅游业的产业化发展，人们发现，旅游业不仅具有观光旅游功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。

23、随着居民收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的自然环境与历史文化环境中放松自己渐成趋势。某县目前除翠微峰国家森林公园外，其它如距县城17公里的某县莲花山，是某的佛教名山这一，气势磅礴，古木参天，逶迤回环，状如莲花，山上有始建于西晋时的青莲古刹，蔚为壮观。此外，有湛田和石上的温泉、大型人工湖团结水库等休闲度假场所，有以“植物宝库”闻名的凌华山自然保护区，有始建于明万历年间的水口塔、始建于诏末的孙中山先生客家始祖孙誗墓，邱氏家庙、田埠东龙村等一批古建筑，有全国重点文物保护单位某起义旧址等。随着国内旅游业的蓬勃兴起，人们开始追求更高品位的休闲

24、旅游。返璞归真、崇尚自然、回归自然，已成为一种时尚。一个融现代科技、自然风光和商业观光为一体的靓丽的现代商业休闲旅游区，必将赢得广大旅游者的钟爱，成为城镇居民物质生活与精神生活的新需求。项目建成后，通过创新发展机制，整合旅游资源，注重民俗风情、客家文化的内涵发掘，实现乡村旅游、生态旅游、观光文化旅游的新突破，全力打造某南地区新的生态文化旅游的新亮点。第五章 场址选择及建设规模5.1选址原则1、充分利用现有空地的基础上，完善原规划设计未完成部分。2、符合县城总体规划，充分结合城市总体规划和绿地系统规划，有利于长远发展，合理布置。3、应结合现有自然环境，充分利用现有自然地理环境。4、符合某翠微峰公

25、园景区的中长期发展规划，解决当前景区旅游的经济效益一般，年接待游客不足等问题。5.2场址现状本项目选址在梅江镇迳口村，项目位于某县城，翠微峰国家森林公园入口处，距某县1.7公里，沿登峰路向东南方向接S217国道。翠微峰国家公园必经之路。建设用地面积100329，总建筑面积150500。建设场地具有如下优点：1、交通方便；2、便于利用城市基础设施；3、环境安静，远离污染源；4、地形规整；5、远离易燃、易爆物品的生产和贮存区；并远离高压线路及其设施。5.3建设条件1、工程地质地势比较平坦、起伏小，基地层自上而下分为杂填土、粘土层、卵石层、强风化泥质页岩、中风化泥质页岩。2、水文条件本项目所在地揭露

26、的地层内为上层滞水和空隙潜水，上层滞水分布在填土层中，受天气降雨及周围池塘水的影响，水量较大，结构周围环境判别水、土对砼结构呈弱腐蚀性，对钢筋砼无腐蚀性。3、地震影响根据国家地震烈度分区的划分，某县地震烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,设计地震分组为第一组，抗震设防类别为乙类。4、气候和环境条件某县属热带东南季风气候区，气候温和。根据某州市环境监测结果，建设场地的大气分别符合环境空气质量标准（GB3096-96）的二类标准，NO、SO2指标在标准中处于一级标准范围内，噪声基本达到了城市区域环境噪声标准（GB3096-96）中二类区标准。不存在其他拆迁住房，可避免复杂的拆迁问题，有利于

27、本工程的建设，建设场地环境条件理想。5、区域规划情况本项目建设区离翠微峰国家森林公园较近，该项目建成时应注意对生态系统的影响，因此本项目的建设时应注意对环境的影响。6、交通条件本项目位于翠微峰国家森林公园入口处，距某县1.7公里，沿登峰路向东南方向接S217国道7、公共设施条件本项目建设地供水、供电、电信等基础设施之间接入某县市政基础设施，完全能满足本项目的建设和使用要求。8、施工条件项目建设区交通便利，地质条件适宜，建筑、水电道路等基础设施均已具备。建材供应方面，项目建设所需的建筑材料、水泥、砂、石供应都很充足，而且具有相对的价格优势，地势条件也很好。某县有着多年的城市建设和管理经验，具有一

28、批技术水平高，实力雄厚的建设队伍、工程监理和管理人才，并在施工和管理方面积累了许多宝贵经验，同时施工设备配套，机械设备齐全，能够适应项目建设的需要。第六章 建筑设计方案6.1设计依据1、旅游规划通则（GB/T18971-2003）2、江西某翠微峰旅游总体规划3、建建筑结构荷载规范GB50009-20014、混凝土结构设计规范GB50010-20025、建筑地基基础设计规范GB50007-20026、砌体结构设计规范GB50003-20017、建筑给水排水设计规范 GB50015-20038、建筑设计防火规范GB50016-20069、公共建筑节能设计标准GB50189-200510、居住建筑节

29、能设计标准JGJ134-200111、建筑物防雷设计规范 GB50057-9412、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9213、建筑抗震设计规范GB50011-200114、屋面工程技术规范（GB50345-2004）15、建筑玻璃应用技术规程（JGJ113-2003）16、民用建筑设计通则 GB50352-20056.2设计指导思想充分利用自然地理条件和客家文化特色，因地制宜，注重和谐，塑造充满乡野气息的田园风光氛围，合理利用环境和客家文化资源，大力发展精品商业与观光旅游餐饮业，建立集商业开发、休闲度假、游憩娱乐、参与体验为一体，具有观赏性、普及性、休闲性、参与性的高效特色商业、旅游餐饮及

30、手工艺品观光区。6.3设计原则1、因地制宜充分利用原有自然地形，通过形式丰富的驳岸处理手法实行全面规划，合理布局，分步推进，将所处的特殊地理位置和环境，化为独特的地理优势，将商业街区的建筑形式与原有的河塘与村落绿化带紧密地融合在一起，绘成了一幅和谐优美的景观画面。2、总体布局上侧重特色，融入浓厚的乡土文化与客家内涵，创造格调古朴、情趣独特、四季花果飘香、处处空气清新的商业旅游休闲区。3、建筑与景观均采用以景为单元的造园手法，按照大分散、小集中的布局方式，突出景观效果，增强观赏性、趣味性。各项设施吻合地方风格和体现时代精神，映射自然景色，丰富景观，并适合组织景观序列和安排浏览路线，以满足不同层次游客的需求。4、丰富植物多样性采用群落式种植手法，有规划地增加林木、灌木和地被植物种类和数量，创造出景观层次丰富的特色空间，如坡地景观、疏林草地景观、密林景观等。同时，利用植物景观的季相变化，形成春花烂漫、夏日浓荫、秋日尽染、冬季常绿的丰富山林景观。利用生态系统本身的多样性和生态系统之间的差异性，共同促进园区环境的良性循环。5、利用多种手法，增加体验，寓教于乐。建成的商业旅游休闲区将使整体生态环境得以改善，成为翠峰峰景观带的新亮点，成为城市居民休闲度假娱乐的好去处。通过商业旅游休闲区的建设