产业孵化园标准厂房建设项目可行性研究报告.docx

1、产业孵化园标准厂房建设项目可行性研究报告产业孵化园标准厂房建设项目 可行性研究报告（此文档为word格式，下载后你可任意修改编辑）第一章 总论 41.1项目名称41.2可行性研究报告编制单位及法人代表51.3可行性研究报告编制依据61.4报告编制内容71.5项目实施单位情况介绍71.6项目建设地址及建设条件71.7建设规模和主要建设内容71.8投资估算与资金筹措71.9项目经济评价71.10研究结论 7第二章 项目建设背景及必要 82.1项目建设背景82.2项目建设的必要性 11第三章 需求分析与建设规模163.1需求分析 163.2建设规模 17第四章 项目建设地址与建设条件194.1建设地

2、址 194.2项目建设条件 19第五章 项目建设方案235.1工程方案选择的基本要求 235.2工程建设内容245.3总图运输265.4土建工程275.5公用及配套设施27第六章 环境保护426.1建设地点环境现状426.2项目拟采用的环境保护标准426.3项目建设和运营对环境的影响436.4污染防治措施446.5环境影响分析46第七章 节能节水487.1节能487.2节水措施51第八章 劳动安全与消防528.1劳动安全528.2消防55第九章 工程建设进度计划579.1工程特点及建设工期579.2实施计划安排57第十章 组织管理与劳动定员5910.1组织管理 5910.2劳动定员60第十一章

3、 工程招投标6111.1概述6111.2发包方式6111.3招标组织形式6311.4招标方式63第十二章 投资估算与资金筹措方案6612.1投资估算6612.2资金筹措方案及资金使用计划6712.3还款计划及偿还能力分析68第十三章 国民经济评价7013.1国民经济评价的基本说明7013.2费用说明和计算7113.3经济效益计算7213.4经济评价结果73第十四章 项目效益分析和社会评价7414.1效益分析7414.2社会评价75第十五章 结论及建议7715.1结论7715.2建议77第一章 总 论1.1 项目名称 xx经济开发区产业孵化园标准厂房建设项目1.2 可行性报告编制单位及法定代表人

4、可行性研究报告编制单位：xx市工程咨询院工程咨询资格等级：乙级工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：1.3可行性研究报告编制依据和范围1、原国家计划委员会、建设部颁布实施的建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、原国家发展计划委员会颁布试行的投资项目可行性研究指南（2002年试用版）3、业厂房的设计规范4、项目有关设计规范和项目承办单位提供的资料1.4报告编制内容本报告编制的主要内容包括项目建设的意义与重要性、市场需求、项目建设地址与建设条件、项目建设方案、环境保护、节约资源、劳动安全卫生与消防、工程实施进度与安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析、社会评价等方面进行

5、了研究和阐述。1.5项目建设单位情况介绍：项目建设单位：xx市xx区城乡建设投资有限公司。法人代表：吴成平，男，现年48岁，高级经济师，现任xx区常务副区长，分管财政、金融等工作。著有次贷危机成因及分析等经济学专著。xx市xx区城乡建设投资有限公司是市政府批准设定的国有投资公司。成立于2005年8月，注册资本1.0034亿元。公司主要从事投资建设、融资担保、资产运营，面向区域范围经营，主要开展城乡财政性资金投资项目建设及管理，帮助民营企业解决融资问题，并根据区国资委的委托，逐步开展国有资产的托管和运营。公司自成立以来，累计为区域内中小企业解决融资50余家，融资额2.2亿元以上，取得了较好的社会

6、效益和经济效益。1.6项目建设地址及建设条件本项目建设地址xx经济开发区新规划区域，南临合武铁路，东依胜利南路。项目规划用地面积为66667平方米，建筑占地面积为39302平方米，总建筑面积97221平方米。场地地势平坦，无其他建筑设施，周围交通便利，地理位置优越。1.7建设规模与主要建设内容 根据市场情况和项目的功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素，该开发区孵化园工业标准厂房的项目拟征地约100亩，总建筑面积97221平方米，容积率1.46，符合国土资源局关于工业项目建设用地的指标要求。建设的主要内容包括标准化生产车间厂房共16栋，占地面积共31518平方米；四层的职工生活楼占地

7、面积1274平方米；集中办公楼占地面积1200平方米；综合楼占地面积1890平方米；此外，还有占地面积为3420平方米的货物堆场，10米宽的混凝土路面898米，6米宽的混凝土路面1356米，8米宽15米长的桥梁两座。1.8投资估算与资金筹措 经估算，本项目总投资为11228.79 万元，其中工程费用 9189.04 万元，其他费用 1436.48 万元，预备费用 318.77 万元。项目资金来源为：开发区土地出让金、财政资金及贷款。1.9项目经济评价 经对本项目进行财务分析表明：项目具有一定的盈利能力，全部投资财务内部收益率6% ，高于本项目设定的 4%的基准值。在预期可接受内部收益率为 4%

8、时的财务净现值为 2433.82 万元，项目投资回收期为14.66 年（含项目建设期 1 年）。1.10研究结论本项目的实施是落实xx区“十一五”规划纲要，大力发展开发区厂房的建设是促进全区经济增长和产业集群发展的基础，同时符合土地资源集约化的需要。经研究分析，本项目承担单位具有一定的技术实力和经济优势，项目的实施能够满足市场需求，符合企业自身的发展战略，建设依据充分，外部建设条件基本具备，因此，本项目的建设是势在必行的。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 xx区概况 xx区为xx市辖区，是安徽西部政治、经济、文化中心，面积1654平方公里，总人口83.57万，辖22个

9、乡、镇、街。 xx历史悠久，是新石器时代“上古四圣”皋陶的封地，城北仍存古汉城遗址。xx是革命老区，全国著名的九大将军县之一。 xx依山带水，南部为大别山余脉，地势由南向北倾斜，江淮分水岭斜贯全境，举世闻名的淠史杭大型水利工程穿越其间，4条主干渠构成纵横交错的灌溉网络。xx山川秀丽，人杰地灵。有千年庙宇昭庆寺，有录入中国名胜大辞典的西名胜皋陶墓，还有佛教圣地大华山、撑天巨石东石笋、洞里云霞嵩嶚岩、碧波荡漾九墩塘、奇险绝壁避王岩等风景区。xx物产丰富，资源充足。已探明的矿产有金、铁、锌、石英石、大理石、膨润土、石油等33种，其中磁矿、膨润土的蕴藏量尤为丰富。优质粮油、茶叶、白鹅、大麻、蚕桑、中药

10、材、板栗、黑瓜子、特种水产等土特产品充足。世界名茶“华山银毫”进入吉尼斯之最。中国十大名茶“xx瓜片”荣获中国(芜湖)国际茶叶博览会金奖，并被国务院定为“外事接待用茶”。xx区素有“中国白鹅之乡”美称，“皖西羽绒”享誉全球。 xx交通便捷，四条高速(宁西高速南京至西安，商景高速山东东营至香港，合武高速合肥至武汉，合阜高速合肥至阜阳)、三条国道(312国道上海至新疆伊犁，105国道北京至珠海，206国道烟台至汕头)、两条铁路(宁西铁路南京至西安，沪汉蓉铁路-上海至武汉至成都，时速200公里)贯穿xx全境，公路四通八达，公路通车总里程8426公里，公路密度47公里百平方公里。基本实现乡乡通油路、村

11、村通公路。宁(南京)西(安)铁路、合(肥)九(江)铁路穿越市境，境内设客货中间站6个。 xx经济持续健康发展。2007年1-6月份，全区生产总值实现22.81亿元；固定资产投资总额达2.97亿元；全社会消费品零售总额达8.12亿元；财政收入完成1.43亿元；在岗职工平均工资5480元；农民人均现金收入1059元。有耕地3万亩，养殖水面20万亩。为全国重点商品粮生产基地。工业拥有机械、机电、纺织、化工、羽绒等30多个门类。区内市场兴旺、商业繁荣，交通、旅游、饮食等产业发达。作为主城区，近年来，xx投资近40亿元用于城市建设，城区基础设施配套齐全，整体环境较好，是人们工作生活、休闲娱乐、投资兴业的

12、好地方。2.1.2安徽xx经济开发区概况xx经济开发区是2008年10月31日经省政府批准筹建的省级经济开发区。开发区西接xx经济开发区，东至xx区棉种厂，北连三十铺镇集镇规划区，南抵合武高铁。总规划面积12平方公里，建成区达2.5平方公里。向东呼应合肥经济圈，向西承接xx主城区，是xx区建设承接皖江产业转移示范区的主要平台。开发区路网完善，配套设施齐全，是理想的投资置业宝地。xx经济开发区充分整合了全区的产业、生态和政策优势，凸显了园区的凹地效应，是企业发展壮大的福地。xx经济开发区以科学发展观为指导，遵循“集中发展、集群发展、集约发展”的思路和模式，坚持“高起点规划、高标准建设、高速度推进

13、”方针。目前，开发区道路建设里程已达12.5公里，基础设施总投资已达3.24亿元。完成土地征收5600亩，拆迁房屋80000平方米。2009年，开发区投入基础设施建设资金1.6亿元，收储土地3000亩。开发区以吸引科技含量高、投资规模大的工业项目为主攻方向，同步发展第三产业，在加快基础设施建设的同时，狠抓招商引资和项目推进工作。一批科技含量高、经济效益好、发展潜力大、市场前景广的项目陆续落户开发区，其中具有代表性的有滚动轴承、威玛叉车、永翔钢材大市场、日日昇机械、永成粮油机械、保威特梭设备（安徽）有限公司、星星轻纺、英瑞针织、新峰医药、鑫源汇汽车和金利国际城等。截止目前，引进项目160个，其中

14、投资超千万的项目150个，竣工投产项目53个。园区协议引资总额36亿元，实际到位资金16.27亿元。成立以来，开发区招商引资实现资金到位额12.05亿元，实现经营总收入28.36亿元，企业入库税金总额7600多万元，出口总额3623万美元。共吸纳就业人员15000多名，取得了良好的经济效益和社会效益。已逐步建成羽绒轻纺、机械制造、农副产品加工、医药化工、环保新材料和新型建材等为主导产业，其他专业市场相配套的新型工业区。目前园区以312国道为中心轴，北片区以现代服务业为主，南片以312国道向南延伸150米地带为专业市场，其余南片区域全部以先进制造业为主。安徽xx经济开发区作为新批准筹建的省级开发

15、区，在对投资者和入园项目的服务上进一步创新了理念，以更加务实的作风和更加有效的举措，把园区建设成为改革开放的实验区、回乡创业的集聚区、民营经济的孵化区、高新产业的展示区、城市发展的新区、投资者创业的热土和乐园。2.1.3促进产业集群发展，合理规划功能区1、区委积极推进形成主体功能区 国家的“十一五”规划纲要指出，根据资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，统筹考虑未来我国人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，按照主体功能定位调整完善区域政策和绩效评价，规范空间开发秩序，形成合理的空间开发结构。重点开发资源承载能力强，经济和人口聚集条件好的区域。要充实基础设施，改善投资创业环境，促进产业集

16、群发展，壮大经济规模，加快工业化和城镇化，承接优化区域的产业转移，逐步成为支撑全国经济发展和人口集聚的重要载体。xx区委区政府在此纲要的指导下，决定：在xx经济开发区加大孵化基地建设，发展高新技术产业，紧紧围绕体制创新、制度创新、管理创新、模式创新和服务创新这“五大创新”体系建设，不断完善开发区服务中心的孵化功能和孵化水平，争取国家和社会各类资金的支持，高标准高起点的建设工业化标准厂房，将文化品位、人文精神、城市个性等理念寓于标准厂房的建设之中，同时通过各种途径，使得xx经济开发区真正成为xx区、乃至xx市工业和高新产业发展的摇篮。2、xx经济开发区规划建设工业标准厂房 xx经济开发区规划建设

17、的工业标准厂房是开发区管委会认真总结建区多年来的经验教训基础上，吸引和借鉴先进开发区的经验和xx经济开发区的实际结合提出的发展战略，是开发区发展的需要和必经之路。目前，根据xx经济开发区的实际，规划建设标准化厂房的条件已经形成。（1）xx经济开发区经过两年来的发展，已经形成了以科技含量高、投资规模大的工业企业为主，第三产业为辅的产业集群。（2）一批科技含量高、经济效益好、发展潜力大、市场前景广的项目陆续落户开发区，显示出强大的经济带动力。（3）开发区南面的土地征收、房屋的拆迁工作业已完成，基础设施建设也全面结束。（4）统一规划建设南区的工业标准化厂房与配套的基础设施是降低开发区发展成本和入园企

18、业运营成本的需要。（5）规划建设标准化厂房的项目过程中，开发区的优惠政策和招商引资的力度加大，会吸引更多的企业入区发展。2.2项目建设的必要性2.2.1是落实规划，加快中心城市建设的需要xx市国民经济与社会发展第十一个五年规划纲要指出：要大力推进城镇化，打造经济和人口集聚的平台。xx城区要充分发挥中心城市的带动作用，进一步明确城市功能定位，加快城市经济发展，着力提高首位度和竞争力。积极融入省会经济圈，实现产业互补、资源共享、经济互动。xx市自2000年以来，坚持加强中心城市建设的发展战略，大力推进城镇化，当前中心城市建设已取得了令人瞩目的成绩，建成区面积达51.3平方公里，人口50万人；人居环

19、境进一步改善，城市品位进一步提高，地方经济快速发展。xx市xx区政府在市委市政府的领导下，提出要推动区城镇建设的新一轮大发展，坚持以更高站位、更新定位、更大力度推进工业化城市建设。区委要求全区要统一思想，坚持以党的十七大精神为指导，深入贯彻落实科学发展观，围绕加快崛起、全面建设小康社会目标，紧紧抓住融入省会经济圈、建设陆路交通枢纽城市和大别山区域中心城市的发展机遇，立足现有基础设施条件，建立健全与区域经济相适应的城镇体系，以工业化城市建设为龙头，以城市重点工程为抓手，加快打造区域发展新平台，加快城镇化步伐和城乡经济一体化进程。本项目是xx经济开发区建设的必要组成部分，项目的建设将促进xx区东部

20、城区的开发建设，对全区城市建设具有重要意义。2.2.2是开发区建设和经济发展的需要 xx经济开发区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出：园区建设的目标是要向东推进，向南扩展，加大园区基础设施建设，“十一五”期间要大力完善水电路配套建设和新建道路的绿化亮化工程，构筑区内完善的交通网络，到2012年，园区北片、南片开发总体形成规模，东片开发基本拉开框架。目前沿海和东部发达地区产业受土地、能源、劳动力等因素的影响，正加速向中西部梯度转移，对地处中部省份的xx市xx区而言，这是难得的发展机遇，为适应新形势，促进经济发展，xx区提出了工业化和招商引资的主战略并取得了显著的成果。坚持市委市政府提出的“

21、工业立市、工业强市”的发展战略，不断发展和提升工业经济，加速度、高质量地推进工业化，是未来xx区乃至全市经济发展面临的主要任务。 当前，全市正处于工业化和城镇化水平快速提高的关键阶段。xx经济开发区作为全区改革开放的窗口，吸引外商投资的首选地、新兴工业园区，承担着全区招商引资的载体和主体作用。开发区也确立了“以加快发展为中心，紧抓招商、安商，坚持二产三产并举、园区城区同步、经济社会相协调，打造活力、特色、平安、和谐新型园区”发展战略，坚持以提升产业结构、企业档次、园区配套、服务效能、综合效益为重点，实现大招商突破、大项目推进、大环境保障。拓展工业新区，有助于提升xx区的投资环境，推动招商引资工

22、作，促进外来投资规模的不断扩大，从而促进开发区经济持续、快速、稳定、健康发展。本项目的建设将有助于xx经济开发区招商引资工作，促进经济的发展。2.2.3是促进高新产业发展、合理规划功能区的需要xx经济开发区自2008年成立至今，经历了由小到大、由慢到快的困难发展历程，现已初具规模，主要表现在以下方面：（1）开发区功能设置基本完善且已逐步形成高效快捷的服务体系。（2）开发区有关优惠的扶持政策和管理服务职能逐步落实。（3）开发区水、电、路、通信、天然气等已成龙配套，供应充足，资源价格合理低廉，投资环境大为改善。（4）入区企业高达一百多个，已经引进项目（包括在建的）160个，竣工投产的项目53个。园

23、区协议引资总额36亿元，实际到位资金17亿元。（5）开发区已经形成产业集群，一是以保威特梭设备（安徽）有限公司为龙头的高新技术产业集群；二是以汽车、钢材专业市场为龙头的现代服务行业集群；三是以威玛叉车、日日昇机械、永成粮机等为龙头等机械制造业集群。开发区经过两年来的发展，现已初具规模，具备了新一轮发展的能力和条件，但也存在着一些发展上的制约因素，主要体现在以下方面：一是开发区在发展过程中，由于受规模限制，导致规划布局上难以回旋，在产业布局上相互影响，不能形成相对集中的集群，影响开发区发展过程中的规模化、集团化、专业化，规模效益没有得到最大的发挥。二是规划布局和产业分布的交错，造成基础设施建设的

24、巨大浪费，开发区开发成本较大。三是在土地利用上，因照顾不同产业的需求，以划地企业自建为主，土地难以发挥最大效用。四是受规划和资金困扰，开发区开始没有为入区企业提供完善的标准厂房，造成企业入区建设期加长，项目实施拖后，制约了开发区的快速发展。为革除以上弊端，开发区根据国家有关促进产业集群发展，合理规划功能区的要求，在新建设的开发区南片土地上重新进行了规划设计，按照功能配套产业群，并建设大量的标准化厂房，以便及时的租赁给入园企业，缩短了企业的建设时间，减少了建设成本，同时也加快了开发区的建设。通过本项目的实施，可以促进开发区产业集群发展，在优势产业领域加快培育功能互补、协作有序的产业集群，促进产业

25、向最佳功能区集聚，促进生产要素的有机结合，解决产业布局分散、规模小、关联度弱、协作配套差、整体效益低的问题。第三章 需求分析及建设规模3.1 需求分析xx区劳动力和资源丰富、投资成本低，随着xx区经济的快速发展，投资环境的日益改善，沿海劳动密集型企业的梯度转移以及xx市招商引资力度的加大，xx区经济开发区招商成果显著，入区企业逐年增加，投资规模连年递增。呈现可持续蓬勃发展之势，一批科技含量高、经济效益好、发展潜力大、市场前景广的项目陆续落户开发区，其中具有代表性的有滚动轴承、威玛叉车、永翔钢材大市场、日日昇机械、永成粮油机械、保威特梭设备（安徽）有限公司、星星轻纺、英瑞针织、新峰医药、鑫源汇汽

26、车和金利国际城等。截止目前，引进项目160个，其中投资超千万的项目150个，竣工投产项目53个。园区协议引资总额36亿元，实际到位资金16.27亿元。成立以来，开发区招商引资实现资金到位额12.05亿元，实现经营总收入28.36亿元，企业入库税金总额7600多万元，出口总额3623万美元。共吸纳就业人员15000多名，取得了良好的经济效益和社会效益。随着xx经济开发区产业聚集的初步形成，区位优势的凸显和软硬环境配套服务的完善、政策体制机制的改善，合肥经济圈和皖江城市带承接产业转移示范区的规划建设，经过两年来的发展，开发区现已初具规模，具备了新一轮发展的能力和条件，但也存在着一些发展上的制约因素

27、，主要体现在以下方面：（一）开发区在发展过程中，由于受规模限制，导致规划布局上难以回旋，在产业布局上相互影响，不能形成相对集中的集群，影响开发区发展过程中的规模化、集团化、专业化，规模效益没有得到最大的发挥。（二）规划布局和产业分布的交错，造成基础设施建设的巨大浪费，开发区开发成本较大。（三）在土地利用上，因照顾不同产业的需求，以划地企业自建为主，土地难以发挥最大效用。（四）是受规划和资金困扰，开发区开始没有为入区企业提供完善的标准厂房，造成企业入区建设期加长，项目实施拖后，制约了开发区的快速发展。为革除以上弊端，开发区根据国家有关促进产业集群发展，合理规划功能区的要求，在新建设的开发区南片土

28、地上重新进行了规划设计，按照功能配套产业群，并建设大量的标准化厂房，以便及时的租赁给入园企业，缩短了企业的建设时间，减少了建设成本，同时也加快了开发区的建设。3.2建设规模该开发区孵化园工业标准厂房的项目拟征地约100亩，总建筑面积97221平方米，容积率1.46，符合国土资源局关于工业项目建设用地的指标要求。建设的主要内容包括标准化生产车间厂房共16间，占地面积共31518平方米；四层的职工生活楼占地面积1274平方米；集中办公楼占地面积1200平方米；综合楼占地面积1890平方米；此外，还有占地面积为3420平方米的货物堆场，10米宽的混凝土路面898米，6米宽的混凝土路面1356米，8米

29、宽15米长的桥梁两座。第四章 项目选址和建设条件4.1 建设地址本项目建设地址xx经济开发区新规划区域，南临合武高铁，东依胜利南路。项目规划用地面积为66667平方米，建筑占地面积为39302平方米，总建筑面积97221平方米。场地地势平坦，无其他建筑设施，周围交通便利，地理位置优越。4.2 项目建设条件4.2.1地形、地貌xx市区因受大别山外围低山支脉延伸的影响，形成东南高，西北低的波状单斜面倾覆地形，城东、城南均为风蚀丘陵、最高海拔为104.3米，城西、城北在淠河水蚀作用下形成冲击平原，地势平坦，最低海拔标高为35米，城区一般海拔标高为4060 米。本项目所在地地势较为平坦，项目场址和周边是农地和农户宅基地，较好的地质条件适宜开发建设。4.2.2工程地质、水文地质条件xx市区位于淮阳山字型构造脊柱部位之东侧，属淮阳地质之边缘，