某行政中心大楼物业管理招投标书.docx

1、某行政中心大楼物业管理招投标书秀山行政中心大楼物业管理投标书一、环城物业管理简介与其他资料二、秀山县行政中心大楼概况三、物业管理思路与方案四、服务标准承诺五、物资配置、人员配置六、费用测算与投标价七、后言第一章环城物业管理简介与其他相关资料环城物业管理于1998年10月注册成立，具有独立法人资格的企业实体，属月升实业（集团）公司下属企业，企业具有全国物业管理企业二级资质，系渝北区房地产和物业管理协会副会长单位。环城物业在物业管理、安全防、服务业主、物业增值保值服务、营造文明社区、构建和谐社会等方面不断开拓、进取，并取得一定丰硕的成果，从组建时的几千平方米物业管理逐步壮大到现在的200余万平方米

2、，为渝北的经济建设做出了重大的贡献。在房地产与物业管理行业中树立了良好的口碑。随着环城物业公司的不断发展，在各级政府部门的领导与关怀下于2007年7月成立了党支部。在公司党员的先锋模带头作用下，充分地发挥了党组织的战斗堡垒作用，极提高了员工的工作积极性和团队凝聚力。在街道党工委的正确领导下，努力研究非公有制企业的党建工作。同时对我们的工作进行了监督、指导，引领我们的各项业务向更高的方向健康发展。一、公司架构“海纳百川，有容乃大。”环城物业以人为本，广纳贤才。公司现有员工360余人，其中：中层以上管理人员均为本科或专科以上学历，全部持证上岗。丰富的行业经验、卓越的专业知识、突出的现代理念、默契的

3、团队管理意识和积极进取的精神使环城物业得以抓住每一个市场机遇，并获得了长足进展。二、企业文化与发展企业目标：争创“一流的服务质量，一流的名牌物业，一流的企业形象”企业精神：平等、诚信、合作、发展、奉献质量方针：追求卓越品质，铸就服务品牌企业管理理念：思考、深入、细化、程序、作为服务理念：全心、全意、全为您-业主环城人以事实为依据、人性化管理为中心、以结果为导向，提高服务价值。秉承全心全意全为您业主的服务宗旨，奋进、创新发展、拼搏奉献、服从敬业、毅力自信、自律反省。环城物业经过10年的发展，从立足于渝北、逐步向周边区县发展，物业管理区域由渝北区延伸到主城各区、乃至万州区，物业管理类型从物业小区向

4、写字楼、商业物业、单位物业、学校物业发展。四、员工服务形象图片我们承诺，从每一个细微之处关心业户。在环城业户的背后，一支全天候服务的专业的维修队伍，总在默默地孜孜不倦地付出，总是在业户最需要的时候挺身而出，用自己辛勤的汗水编织出美好生活新画卷。我们希望，业户生活在我们所管理的小区、居所，有一种亲切、温馨的“自家人”感觉，因此，我们重视与业户的沟通，期待着与他们贴心相处，宛如亲人。我们知道，安宁、祥和的生活空间来自我们工作的点滴。让业主享受自然、优雅的环境是我们的责任。环城通过每一个细节来装点人们的生活，让他们的拥有物超所值。安全巡逻我们深知，安全感是人类生活的最基本要求，我们为此全力以赴，力求

5、为业户创造一个百分之百安全的环境，当业户踏进我们管理的小区和花园时，顿时有回到家中的安然。我们追求，每一个居住在环城物业小区中的业主，都能够拥有自己的绿树，拥有挥洒热情的一方热土，让孩子和大自然拥抱，让老人身心愉悦，让“家”的感觉无限延伸。为此，我们有一支专业的环境维护队伍，为小区的幽雅环境而每天辛劳！第二章 政府办公楼物业管理特点分析和秀山县行政中心大楼概况秀山县行政中心大楼概况 大楼位于秀山县渝秀大道，占地面积120000平方米，建筑面积31705平方米； 大楼绿化面积约2000平方米。 照明工程：1、室照明一项；2、环境照明一项；3、光彩工程照明一项；4、水下照明与水泵喷泉一项。 大楼主

6、楼地下停车库，停车车位127个，设置车辆一进一处； 通信系统：各办公室均已接通电信宽带和，可视会议系统1套。 扩声系统：多功能会议厅与各大小会议室均有扩声系统。 闭路电视系统：按单位大小布置，大单位2个插孔，小单位1个插孔。 电梯系统：富士牌电梯3台，每台功率为11KW； 空调系统：设置主机房 1、为一区中央空调（功率220KW），二三区分体式空调（各办公室、会议室、食堂等均有空调）。2、冰冷水泵3台（2用1备），空调器12台，各类风机盘管。 供配电系统：总设计用量3331KW,总安装容量2500KW，变压器2台（1250KW/台），柴油发电机2台（202KW），高压开关柜10台，配电总箱19

7、台，配电分箱66台，密集型插接母线一批，电线电缆一批。 空调通风管道系统：1、防排烟管道系统；2、正压送风管道系统；3、空调新风管道系统；4、空调送风管道系统；5、卫生间排风管道系统；6、一会议中心中央空调排风管道系统；7、空调冰冷供水、回水、冷凝水管网系统。 给排水管网工程：1、室外消防喷淋管网系统；2、室外消火栓官网系统；3、室外污排管网系统。 给排水系统：排污检查井15个，化粪池一座（320立方米），隔油池一座（20立方米），给水箱28立方米，二次供水，排水全进市政管网。 国产水泵设备：生活水泵2台，消防水泵4台，潜污水泵1台，空调水泵3台。 通风设备：1、通风防排烟各类风机，2=卫生间

8、通风器；3油烟净化器。 消防安全控制系统：联动报警主机设在一楼值班室，各个房间设有烟感器、喷淋，每层楼与会议室均有3个或3个以上消火栓，消防广播系统1套。 保安红外监控系统：办公大楼四周与楼道口共设有16个摄像头，每层楼与会议室均设有报警点。政府办公楼物业管理特点政府办公大楼的管理是一个相对较新的领域，由于政府的特殊职能决定了物业管理企业必须在企业形象、治安维护、智能化服务水平方面突出政府服务群众这一特色。随着我国经济的持续快速增长，各种设备配置较为齐全、智能化程度较高的政府办公大楼在全国各地迅速兴起，对现代政府办公大楼的物业管理也正在成为行业关注的热点。通过与普通商务写字楼对比，不难发现政府

9、办公大楼的物业管理具有以下几个显著特征：一、物业管理企业的行为在一定程度上代表着政府部门的形象政府办公大楼是政府部门向人民群众提供政府服务的窗口，由于其特殊和不可替代的职能，被社会各界、上级领导，乃至于各类媒体所关注。对前来办事的群众而言，进了大楼就是到了政府，不管所面对的是政府部门的公务员还是物业管理公司的服务人员，在群众眼中都是“在政府工作的人员”；对上级领导或新闻媒体来说，物业管理属于政府部门的后勤管理畴，物业管理的水平在一定程度上代表着该政府部门的管理水平。因此，政府办公大楼的物业管理，其服务对象已经不再只是大楼的业主和使用人，而是包括前来办事的群众、社会各界人士和来此视察工作的上级领

10、导。物业服务人员的仪容仪表、精神面貌、一举一动，包括一个手势、一个微笑、一次搀扶、一声问好 ，所展示的已不只是一个物业管理服务的流程，而是代表着物业使用人 政府部门的形象。二、专业化、智能化设备多，物业管理的技术含量高现代政府办公大楼的功能日趋完善，其系统设备也朝着更加专业化、智能化的方向发展。大楼的硬件配备已不仅仅只是传统意义上功能单一并且独立的设备，而是具备一定规模和集成功能的系统设备群。在智能化程度较高的办公大楼中，变配电、给排水、采暖通风、空气调节、消防安保、信息发布、音视通讯等均实现了计算机全自动监控管理。管理这些高科技含量的设施设备，要求物业管理企业必须具备相应的技术支持能力。除了

11、要建立一支高素质的专业技术队伍外，还要对各种专项设备的操作人员、维修人员进行专项技术培训。另外，由于这些专业成套设备所支撑的是政府部门对外服务的窗口，因此，其设备管理除了要求提供高度稳定的运行外，还要对可能出现的紧急情况做出与时、果断的处理。所以，对政府办公大楼的设备管理一是要有一支高素质的专业技术队伍，二是要根据设备的使用要求和技术规，制定切合实际的操作流程，三是要做好（并演练）应急预案。三、人流量大，维护公共秩序的任务比较艰巨由于具有对公众提供政府服务和行政办公的双重功能，政府办公大楼的公共区域面积一般都比较大，而且对外服务窗口的设置相对集中，在一定时间段，前来办事的群众的人流量会非常大，

12、时常会造成拥挤。在这种情况下，确保大楼正常的公共秩序和良好的办公环境将是一个非常艰巨的任务。为此，物业管理企业必须全力以赴，除了要建立一支综合素质较高，具有敏锐的洞察力和灵活机智的应变能力的安保队伍外，还要采取多方面配合，多手段控制的办法。首先，要保证设施设备的正常运行，设备管理要以保证可靠性为前提，维护保养工作一律安排在物业使用人下班后进行；必要时可对电（扶）梯实行分时段、分楼层控制。其次，合理引导人流，除了要完善指示性的标识标牌外，在高峰时段，还可安排一定数量的引导人员，对人流进行合理疏导。再次，设置便民服务区，为等待办事的群众设置座椅、饮用水，提供复印、填表等服务，既可缓解拥挤，又能提高

13、办事效率。还要根据不同的时段合理设置安保人员的岗位，在每天的24 小时，在岗安保人员的数量应随着人流量的变化而变化，在人流量大的高峰时段，必须要配置足够的安保力量。最好发挥好智能监控系统的作用，要始终保持系统设施的完好，合理设置、科学调校各种设备，保证人防、技防有效的结合。四、物业服务标准要求高，同时须提供与之相适应的配套服务项目政府办公大楼是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社会民众，另一方面又要接待相关部门、领导的来访、视察等。为此，业主（使用人）通常都对物业管理提出了很高的要求，既要求提供高水平的常规服务，又要求提供相关的配套服务。配套服务通常有：会议服务、接待和引导服务、便民器材使用管

14、理服务、工作餐提供服务等。其中，颇受业主（使用人）关注的是会议服务，由于政府办公大楼政府各职能部门办公地设置相对集中，各种不同级别、不同规格的会议召开较为频繁。能否成功地召开各类会议，受到各级机关、部门的重视，物业管理公司是否有能力为之提供专业、高品质的会议服务，既是政府办公大楼业主（使用人）关注的一个重点，同时又是检验物业管理企业服务能力的一个重要标志。物业管理公司要掌握会场环境布置、氛围营造、不同档次会议服务的流程设计等技巧，掌握会场灯光、影视、音响、录音等系统的控制，为所管理的政府办公大楼量身定做，精心设计一套会议服务方案，打造一支较为专业化的会议服务团队，使大楼的硬件设备与软件服务完美

15、地溶为一体，赢得大楼业主（使用人）的好评。24 小时，在岗安保人员的数量应随着人流量的变化而变化，在人流量大的高峰时段，必须要配置足够的安保力量。最好发挥好智能监控系统的作用，要始终保持系统设施的完好，合理设置、科学调校各种设备，保证人防、技防有效的结合。四、物业服务标准要求高，同时须提供与之相适应的配套服务项目政府办公大楼是展示政府形象的窗口，它一方面要面向社会民众，另一方面又要接待相关部门、领导的来访、视察等。为此，业主（使用人）通常都对物业管理提出了很高的要求，既要求提供高水平的常规服务，又要求提供相关的配套服务。配套服务通常有：会议服务、接待和引导服务、便民器材使用管理服务、工作餐提供

16、服务等。其中，颇受业主（使用人）关注的是会议服务，由于政府办公大楼政府各职能部门办公地设置相对集中，各种不同级别、不同规格的会议召开较为频繁。能否成功地召开各类会议，受到各级机关、部门的重视，物业管理公司是否有能力为之提供专业、高品质的会议服务，既是政府办公大楼业主（使用人）关注的一个重点，同时又是检验物业管理企业服务能力的一个重要标志。物业管理公司要掌握会场环境布置、氛围营造、不同档次会议服务的流程设计等技巧，掌握会场灯光、影视、音响、录音等系统的控制，为所管理的政府办公大楼量身定做，精心设计一套会议服务方案，打造一支较为专业化的会议服务团队，使大楼的硬件设备与软件服务完美地溶为一体，赢得大

17、楼业主（使用人）的好评。政府办公大楼是各级政府的办事机构，在建立节约型社会中应当以身作则。政府办公大楼的能耗费一般由业主单位自行支付，但是，物业管理企业应当从对业主负责的角度，主动做好节能管理。从企业角度看，节能方式可分为技术节能和管理节能，技术节能是指通过技术途径，即通过使用新技术、新装备，或者通过对设备设施进行技术改造达到节能的效果；管理节能是通过管理途径，即通过有效的管理手段达到节能的目的，物业管理公司的主要节能途径是后者。在物业管理的日常运作中，物业管理企业要运用楼宇自控系统，根据不同的季节、时段，合理控制各区域的照明、室温、通风以与光彩工程等，在满足使用人需求的前提下，努力降低能源消

18、耗。物业管理作为服务性行业，在对政府办公大楼的服务中，应当针对政府职能部门的特殊性，突破常规意义上的物业管理界限，摸索出一套机关后勤部门的服务运作模式，使物业管理与政府服务紧密融合，提高政府部门的工作效率，为物业管理赢得效益和声誉。这种相互依存，取长补短的服务模式，必将受到政府办公大楼业主的欢迎，值得物业管理企业为之进行探索。第三章 物业管理方案与思路安全与秩序维护方案一、安全管理概述安全管理是物业管理的重要组成部分，在安全管理方面，我们将充分运用公司管理各类物业的丰富经验，利用现代化的管理手段，依靠各种先进技术设备与工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位的安全管理，确保规划大厦

19、工作人员的安全。二、安全管理工作特点 秀山县政府行政中心办公大楼，是一个综合性智能办公大楼，总建筑面积约31705余平方米，物业类型为办公楼。安全管理工作特点如下：1秀山县政府行政中心办公大楼作为重要的国家机关部门，须注重公共卫生安全。秀山县政府行政中心办公大楼是作为倾听民意的一个政府办公场所，是一个广泛对外开放的场所，开放式工作，接待人员广泛，所以，安全压力大。2消防等级要求高秀山县政府行政中心办公大楼对消防等级要求高。同时，又由于其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。3安全管理时间长大楼的安全管理，不但是对使用物业的管理，同时还有大量的官员在此办公。是一个综合型的大厦，安全

20、管理时间长。4车辆管理复杂大楼停车场，车辆停放既有政府公务车辆，又有外来办事人员的车辆，并且外来人员的车辆进出频繁。那么，做好车辆的管理工作也是安全管理中的重点。三、安全管理目标1人员进出井然有序2日常办公环境安全、舒适3重大活动顺利进行4突发事件迅速得到解决5交通事故处理率100%，无车辆失窃事件6治安案件发生率为0四、安全管理原则坚持外驰，“人防、技防相结合”的原则。五、安全管理容与方式1安全管理容（1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防各种破坏活动，防止任何影响工作人员身心健康和工作环境的行为。保证日常办公环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。（2）消防管理：防火与

21、防止各种自然灾害。（3）交通管理：维护秀山县政府行政中心办公大楼交通秩序，车辆停放整齐，防止交通事故的发生和车辆破损、被盗。（4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。（5）紧急事件和突发事件的安全管理2安全管理方式安全管理的方式以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠的安全网络。大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，根据秀山县政府行政中心大楼实际情况，设置门岗、车库岗、消防控制中心岗、巡逻岗等；巡逻岗按指定路线或非指定路线流动巡查。一般情况下的安全管理，按规定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情

22、况下的安全管理，则按事件的性质采取相应的应急措施，如重大活动、突发性事件和紧急事件的临时性处置、管制，并在大楼的安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。六、组织建设1保安队伍的组建成立保安部，设队长1名，下辖保安领班、保安员、消防监控中心值班员、车管员。2保安队伍的管理（1）保安队伍实行准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、公司定期组织安保队伍考核(保安员训练安排见下页)。（2）严格执行请销假制度和交接班制度。（3）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%的人员比例可以外出，每次时间不超过四小时，晚上十点前必须归队。在节日庆典或有重大活动时，全体待命。（4

23、）实行值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心报告岗位值勤情况一次，以与时了解各岗位和人员的值勤情况。（5）实行监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员的工作进行督查、指导。（6）注重形象。保安员是外来客户进入秀山县行政办公大楼看到的第一印象点，作为保安人员，我公司要求其不但要负责日常安全防事务，更要担负起传递物业形象的责任，维护、提升秀山县行政办公大楼的形象。保安员训练、考核安排表时 间训练、学习项目容地点参加人员每天接班前半小时前二十分钟班前安全会各种规章制度、安全条例与注意事项。楼接班保安后十分钟整装，准备接班23：00，7：00，15：00换岗仪式各岗位交接班保安每

24、周周一班务会一周保安工作总结；传达公司、管理处精神；本周工作安排。管理处 值班室非值班保安周三业务知识学习法律常识与案例分析、安全保卫知识、制度等。管理处值班室非值班保安周五体能训练长跑适时决定非值班保安每月月底星期天技能训练会操适时决定 非值班保安月底部门考核专业技能、业务知识适时决定全体保安每半年第六个月底公司考核 综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安每年年底公司考核 综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安3安全管理工作要点日常安全管理工作的容包括：安全监控、楼巡视检查、重点区域检查、外围巡视检查、车辆疏导等的安全管理，每天的清场问题。（1）岗位要

25、求1)上岗前自我检查，按规定着装，仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。2)严格按岗位职责要求履行任务。3)保持充沛精力，具有高度责任感、使命感与奉献精神。4)建立岗位记事本，对异常情况，与时记录备案，并做好换岗和交接班的口头和书面汇报。5)礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作要点1)发现形迹可疑、闹事和其他衣着不整的人员阻止其入。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要与时，手势要规，态度要热情。3)遇有特殊车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需由需方部门签证的放行条），同时无其它违规行为。4)引导前来办事的外来人员，为不太熟悉本物业情况的市民提供指引。（3）安全监控工

26、作要点1)安全监控系统设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视办公大楼外的安全状况。2)监控值班岗实行8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。3)密切注意闭路监控屏幕和红外报警系统的情况，发现可疑情况定点跟踪录像，在大厅、电梯、办公区与其它要害部位发现可疑情况要采取跟踪监视和录像措施，并通知巡逻保安人员前去询问盘查，同时向管理处值班人员报告。4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏大楼监控点等安保方面的详细资料。5)对闭路监控、报警系统等每天进行检查，发现问题与时通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，保证设备能长期正常地运行，确保技防设备的可靠性。6)闭路监控采取

27、24小时录像，录像资料保存期限至少为1个月（具体与甲方商定）。发现录像带的录像质量下降，应与时更换新的录像带，保证录像图片的质量，在发生某些事件时，能根据录像资料找到有价值的线索，易于解决问题，达到技防的效果。（4）车辆疏导工作要点1)按秀山县政府行政中心办公大楼车辆有关管理规定放行或禁行。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要与时，手势要规，态度要热情。3)遇有外来特殊车辆出入，详细记录车辆来源与事由。放行时须手续完备（需有甲方有关部门签证的放行条），同时无其它违规行为。4)进行车库安全服务，停车就位，指挥规，车辆停放整齐。5)定时巡视车库，防止用户粗心而造成损失，发现车辆报警立即

28、赶赴现场。6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。（5）巡视检查工作要点 1)勤巡逻，细观察，不放过任何一处非正常点。 2)巡视围包括办公大楼的办公区、各机房、各处通道等。 3)按巡逻路线巡视检查，发现问题与时解决，遇重大问题告知主管与管理处，巡视中严格杜绝盲点。 4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发现问题与时向主管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备的完好性。 5)巡视时有礼有节，认真回答楼工作人员和其他人员的询问，热情礼貌服务。 6)接到治安、火警报警信息，与时赶到现场了解情况，做出正确处理。 7)为了营造大楼环境安静、祥和，采取正装巡逻方式，楼巡逻人员身

29、着保安制服佩带对讲机进行巡视检查。（7）车辆管理工作要点 对停车场的管理，应突出以下几个方面： 1)制定切实可行的管理制度与运行方案 我公司进驻现场后，首先进行调查模底，合理规划停车场的使用管理，防止乱停、乱放。同时，建立完善的管理制度，确保县政府行政中心办公大楼文明、有序的工作、学习、活动环境。 2)进行安全有序的服务 对驶入车场、车库的车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专人指引按规定存放到指定区域，做到车辆停放规、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致的管理，进行安全有序的服务，防止乱停乱放现象发生。 3)标识系统 为保证行车安全，提供各种停车场标识系统的建立建议，如限高牌、限速

30、牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标记等。 4)实施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系统、全方位的保安监控紧密配合，保证无控制盲点。 5)出入登记管理 贯彻技防为主、人防为辅的原则，做好停车场的出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场防止无关人员进入和逗留。 6)规化的人性管理 在严格规管理的同时，关注地下停车场的采光、卫生、排气、通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆的防护工作，尽量减少热幅射对车辆使用人员的影响。关注已停车辆，查看有无损坏、漏油、漏水情况，做好相关记录，若出现损坏、漏油、漏水等，尽快与使用者联系，减小损失

31、。 7)配合开展重大活动与其它相关工作 遇有计划性重大活动安排时，制定活动开展配合计划，事先做好预留车位与场地检查工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说与解释工作。（8）消防管理 贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行人防、技防的有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防工作。 消防管理工作必须常抓不懈，通过各种形式，加强物业使用人和员工的消防意识，提高员工消防技能，保证优良素质。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检查，定期进行消防演习，提高物业使用人和员工的防火、灭火技能。 1)消防监控设施管理行政中心办公大楼消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防系统等构成，主要对大楼的消防设施、设备的状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。消防监控中心值班员24小时对大楼的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位到现场查看确认，防止超长时间报警，确属火警则按火警处