14年弋阳楼市份市场分析报告.docx

1、14年弋阳楼市份市场分析报告14年*六月份楼市【市场分析报告】一、主要竞争楼盘一览表指 标项 目预售时间建筑规模建筑形态栋数套数已售套数及预测主力户型房管局公示均价销售进度城南乐江首府2011-06-212011-06-24约2万()多层1#、2#、3#114目前仅余2套尾房-2800尾房广和.明月苑2013/1/30约5万()多层7#、8#、9#、10#、11#、12#、210至本月已售186套，剩余24套两房：88.29-92.79小三房：108.33-118.35大三房：123.81-126.794500二期鑫城嘉园2014/5/19约8.5万()多层、小高层、高层17#、18#、20#

2、123至本月已售17套，剩余106套小三房：105.08-119.57 大三房：121.1-131.085300二期加推康馨苑2011/12/30约3.5万()高层1#、2#289至本月已售229套，剩余60套两房：92.14-92.18 三房：122.56-138.694500没有分期怡景苑2012/9/13约10万()多层-目前仅余11套尾房-4758尾房弋阳府东雅苑小区2012/12/26约4万()多层、小高层1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#290至本月已售44套，剩余159套两房：82.03-92.46小三房：106.9-118.96大三房：121.28-133.1229

3、00一期玫瑰园商住小区2014/1/14约7万()小高层、高层1#、2#、3#、4#238至本月已售87套，剩余151套两房：90.41-95.38 三房：119.92-132.24688一期【小结】 从14年的*市场来看，城南只有玫瑰园商住小区新推出238套房源，销售半年来，以87套成交房源“惨淡”收场外；然而鑫城嘉园推出的123套新房源，截止到目前更是以17套成交房源“惨败”收场。都预示着今年弋阳市场格外“寒冷”。另者，城北（老城区）的中心正在向城南转移，*楼市也在想城南集中，根据*市场环境可知，随着城南新区的不断加快建设，新区未来的竞争将更加剧烈。同时，目前城南作为房地产发展的云基地，未

4、来存在着诸多不确定性的变化及危机,快速去货才能抢占市场先机。二、6月房管局当月成交量与价格排行项目名称套数面积均价(元/)鑫城嘉园111092.414280.1乐江首府111321.63334.64桂花园二期101245.573664.07华晨国际91119.414903.48玫瑰园商住小区5578.74238.73康馨苑4533.384537.29怡景苑2225.644757.02弋阳府东雅苑小区1125.384184.08【小结】 从整个6月份的成交量数据来看，与上月相比，本月成交量有所上升，销售最好的是鑫城嘉园11套，该楼盘于端午推出百余套新房源，但销售极差，虽然该楼盘在城南已经销售两年

5、，有一定的市场口碑，但在*目前大环境下影响下，成交量也只是“杯水车薪”其次是乐江首府，该楼盘目前是尾房促销扫尾阶段，其价格也是“低价策略”从成交量可以看出，受上半年大的环境影响，市场并没有因“端午节”小长假的来临而出现火爆的销售场面；三、房管局月备案统计（一）月住宅成交对比备案（月份）类别套数成交面积()均价(元/)上月备案（5月份）住宅202418.544085.06本月备案（6月份）住宅536242.094102.24【小结】 根据房管局的月备案统计情况来看，与上月对比，本月成交量略有所上升；一则受端午假期的影响，市场相对5月出现了一定的回暖迹象。二则说明受中考、高考及暑期的到来，部分外地

6、客户回乡，在一定程度上刺激了弋阳楼市成交量。（二）月商铺成交对比备案（月份）类别套数成交面积()均价(元/)上月备案（5月份）商铺298.68475.87本月备案（6月份）商铺301341.856473.79【小结】 从上表的数据中看出，5月份成交2套，可6月就出现了30套的成交量，但*商铺整体价格很低，说明商铺未来空间还很大。 四、成交走势分析【小结】在上图中每月成交量来看，整个市场成交走势呈高低起伏状，除1-2月份春节返乡出现了急剧的高成交量之外，其他月份成交量都在百套以下，在销售旺季的“51、端午、国庆”也是低成交量，也由此说明，弋阳的销售旺季是“年关的返乡潮”；从今年的1-3月份第一季

7、度和4-6月份第二季度的几个月的成交套数来看，销售量一直都是在呈萎缩状态，整个市场并没有在经过51，端午节而出现高成交量；市场的“过冷”，导致低成交量的延续。个别项目尽管开发商不断加大促销的力度，可客户买涨不买跌的心理使其观望心理变的更加强烈，从此可见，受大的环境因素的影响，低成交量还将继续延续下去。五、成交均价走势分析【小结】 根据每月的价格走势我们发现，*去年市场成交均价在4000以下，然而至今年1月份房价首次突破4000元/平方大关，到目前6月份的4100多元；*房价又上了一个新的台阶，也预示着弋阳房地产将迎来了跨越式的发展又面临着更大的挑战； 从房价涨势来看，从去年8月份3943元/平

8、方到6月份4102元/平方，一年价格上涨在200元/平方左右，平均每月上涨在20元/平方内；这说明*楼市房价始终没有出现急剧的暴涨和暴跌，楼市是健康地。六、市场成交房型对比分析【小结】根据*整个市场的成交户型对比可知，在各房源中，销售最好的为：105.08-119.57的小三房，占43%，其次为面积：82.03-95.38的两房，占32%，这两种户型占整个市场销售房源的75%；根据各个楼盘的户型对比可知，（鑫城嘉园105.08-119.57的小三房）户型销售最好。这也印证了乡镇客户选择此户型也为刚需所追捧的正真原因。七、城南主要竞争楼盘来访客户情况对比每日来访量（组）每月累积来访量（组）本月成

9、交套数成交比例玫瑰园商住小区4120524：1鑫城嘉园515011136：1乐江首府412011109：1【小结】通过市场调研了解到，本月来访客户量最大的是鑫城嘉园，约150组客户，平均每天来访5批，由于该楼盘端午期间加推了百余套部分新房源，吸引了部分客户看房，但成交很不理，只销售了11套，成交比例13.6：1，从上述来访来看，客源也不足，导致成交受阻。玫瑰园商住小区作为14年推出的新盘，其市场关注度也不高，本月来访量才120批，成交比例才24：1，成交极差；从整个市场的推盘量来看，*在售项目大小楼盘加尾盘也就10个，可售房源也在百套，可以说市场现在“存在一定的真空期”，但市场需求却出现了“供

10、过于求”，这说明*房地产市场存在做诸多的变数和不确定性；再则，受大的环境因素的影响，客户观望情绪加重。 七、*房管局成交量统计分析年份总成交(套数)在售楼盘（数量）年成交量比例(套数)月成交比例（套数）20127601263.35.320138001172.76.12014至今4111041.16.9【小结】根据*整个市场调查及房管局备案登记，我们发现*连续3年全“年度”每年销售成交总量在800套上下，过低的成交量，使项目在市场面临着严峻的挑战；同时根据每年度市场在售楼盘所售房源的平均成交量来看，个个项目每年平均约在60-70套之间；按此市场成交量计算“*”作为城南1000多套的大盘来说，至少

11、销售15年以上才能清盘；为此，要想避免激烈的竞争，达到快速去货，快速回笼资金，减少后续推盘量的压力，占领市场，避免激烈的市场竞争，建议一期采取低开高走以抢占市场客源为主要目标；只有一期树立了良好的市场口碑，为二期、三期做铺垫，后期的“老带新”才会源源不断的蜂拥而至，才能使*走出市场，赢得市场的认可。否则要想完成每年几百套的销售目标，无疑是“天方夜谭”。【鼎峰观点】从目前的房价来看，市场房价早已突破4000元/平方大关，房地产市场已经进入了快速车道；从市场调查反映目前本想市场可接受价格在3500-3800元/平方之间。但通过市场了解，在售户型无任何面积赠送，各个楼盘户型设计一般，也无“亮点”，很

12、难使客户心动，基于本项目产品的多元化，及作为*高端大盘及高性价比来看，市场关注度较高。根据当前市场环境，要想使项目在要想在市场上形成火爆的销售场面，除了产品本身的优势以外，良好的销售“策略”才能锁定最终客户，挖掘潜在客户，使项目大卖。那么，全面撒网将是*的重中之重；如：乡镇推广的全面覆盖、团购、公积金的办理、分期付款、零首付等等，抓住所有渠道的购房客户；*将成为*所有百姓心中的首选，*也将成为*“传奇”。 市场总结价格分析：价格已经突破4000元/平方大关，未来面临的市场挑战性很大；优惠分析：目前市场个别项目促销力度较以往有所加大，开发商急于出手的心态表现的十分迫缺，但客户关注度并不高，也由此说明，高优惠、高折扣并不一定是高成交量。竞争对手分析：业务员专业性不强、销售过于单一，推官与销售脱节，整体素质以之前无很大差别，把握客户能力有所欠缺；成交户型分析：户型无任何面积赠送，各个楼盘户型设计一般，也无“亮点”；市场体量分析：通过调查，目前城南市场在售项目房源不多，除玫瑰园商住小区及鑫城嘉园百余套房源外，其他项目都已经进入尾房阶段，可以说市场现在“存在一定的真空期”。政策影响分析：受大的环境因素的影响，*楼市波动也很明显，随着客户买涨不买跌的心理，市场视乎已经进入“冰点”，客户观望加重。