房企税务筹划案例分析19.docx

1、房企税务筹划案例分析19房企税务筹划案例分析本文主要以土地增值税、房产税、营业税、所得税等相关税金为例，对房地产税务筹划实务进行分析。一、相关借款利息的筹划实务由于目前大部分房地产经营企业的开发资金来自金融企业的借贷，具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点，所以可以利用合适的利息扣除方式对借款利息进行房地产税务筹划。一方面，针对房地产开发完工之前的利息费用，将完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目，降低增值额，

2、从税基和税率两方面减轻税负，增加净收益。另一方面，针对房地产开发完工之后的利息费用支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的：允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。房地产税务筹划案

3、例：某房地产开发公司开发一批商品房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元和70万元时(设贷款利率5%)，如何为该公司利用利息扣除进行税务筹划?房地产税务筹划过程如下：首先计算扣除的利息支出差异：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)(10%-5%)=(600+1000)5%=80(万元)，其次判断：当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100万80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款;当

4、允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹划时的首选。二、利用建房方式的税务筹划实务大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一，房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入

5、，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式，减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二，合作建房方式。这种方式指根据营业税问题解答(一)的通知(国税函1995156号)的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现共赢。案例：华富房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与富民公司合作建造办公用

6、房，资金由富民公司提供，建成后按比例分房。对富民公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。即便将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对华富公司而言，作为自用办公用房，不缴纳土地增值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强市场竞争力，这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。三、改变销售模式的税务筹划实务一是，针对纳税主体的新设分立。即房地产经营企业设立独立销售公司，负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税务筹划空间很大。房地产税务筹划案例：大华公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，如果采用两种售价：第一，若以1500万元的价格售出，可扣

7、除的项目金额为1167.5万元，增值率为28.48%，应纳99.75万元的土地增值税，净赚232.75万元。第二，以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1166.96万元，增值率为19.97%，免征土地增值税，净赚233.04万元。第三，如果大华公司设立独立销房屋销售公司，大华公司将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为19.97%20%，免纳土地增值税。当销售公司以1500万元售出时，扣除营业税及附加合计：15005.5%=82.5万元，可扣除的项目金额为1167.5+82.5=1250万元，其增值率为1

8、6.67%20%，按照规定该项支出140万无法直接计入本期费用，只能以折旧形式在以后年度抵扣，同时加大了房产税的税基，使房产税税赋加大。税务筹划方案二：分次分期支出法。计划工期2005年3月至12月，分3月至4月、6月至7月和2006年1月至2月三个工期，分别支出40万、40和60万。这样，首先增加了当年费用，减少了所得税。第一、二期大修理支出占原值的40500=8%20%，第三期大修理支出占原值的60500=16%20%，两年修理支出均可以费用化，减少所得税支出14033%=46.2万;其次，由于修理支出不记入房屋原值，可以每年少交房产税140(1-10%)1.2%=1.51万，获税后净利1

9、.51(1-33%)=1.01万，假设以后折旧年限不变，则获税后净利1.0114=14.14万;再次，增加了净现金流量，假设公司投资回报率8%，方案二下，维修费用冲减2005年、2006年所得税费用折现为：8033%+6033%0.9259(一年期复利现值系数)=44.73万，而方案一下累计折旧折现1401433%8.5598(14年期年金现值系数)=25.19万，增加净现金流量44.73-25.19=19.54万。可以看出，房地产税务筹划效果非常明显。六、配套设施开发成本的筹划选择商品房住宅开发项目中，因公建配套、营销策略等需要，一般都附属设计有经规划部门批准的为业主、租客提供休闲、娱乐及商

10、业服务的配套设施，通称“配套设施”。“配套设施”的权属应当由开发商和购房人在商品房预(出)售合同中约定明确，合同未作约定的，“配套设施”所有权归开发商。“配套设施”的建造成本不单独核算，而是通过“开发成本”科目并入可售房产总成本内核算，竣工验收计入“开发产品”并随房产销售收入的实现，结转销售成本。“配套设施”虽由开发企业管理控制，但无偿提供给小业主或租客使用，开发企业推迟办理或不办理其产权登记，会计核算上反映为产权不明的账外资产。采用此法，配套设施成本不仅可以作为土地增值税的扣除项目，而且可以足额抵减应纳税所得额。由于开发商账面既不反映“固定资产配套设施”，也未反映空置的“开发产品配套设施”，

11、在产权不明的管理阶段，更谈不上将开发产品转作经营性固定资产的问题。因此，既不存在视同销售的税收问题，也不存在房产税的问题，开发企业总体税负最轻。七、不同住宅项目分别核算的税务筹划即通过对不同住宅项目分别设立建筑成本项目来核算，以降低土地增值税。房地产税务筹划案例：大华房地产开发公司，2005年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。(1)不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：增值率为(15000-11000)1

12、1000100%=36%，适用30%的税率。应纳土地增值税税额：(15000-11000)30%=1200万元。(2)分开核算时应缴纳的土地增值税：普通住宅增值率：(10000-8000)8000100%=25%，则适用30%的税率。应纳税额：(10000-80000)30%=600万元，豪华住宅增值率：(5000-3000)3000100%=67%，则适用40%的税率。应纳税额：(5000-3000)40%-30005%=650万元。普通住宅和豪华住宅应纳税合计：1250万元，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。因为普通标准住宅的增值率为25%，超过20%，还得缴纳土地增值税。进一步的房

13、地产税务筹划还可通过适当销售价格使普通住宅的增值率控制在20%以内，可免征土地增值税。大华公司在销售建造的普通住宅中，可采取不同的销售价格。方案一：售价为2057元/，扣除项目金额共计1613元/，增值额为441元/，占扣除项目金额的27.75%，应缴纳土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税133元/，营业利润为311元/。方案二：售价为1927元/，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元/，占扣除项目金额的19.99%，未超过20%，不缴纳土地增值税，营业利润为321元/。通过以上税务筹划案例分析，介绍了房地产税务筹划的几种方法，房地产企业可根据实际情况灵活运用。但其前提应是在合法、合理的情况下节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值最大化。