项目评估概述.docx

1、项目评估概述2.1 概 述2.1.1 定义 项目评估，是指建设银行对列入备选的固定资产投资性质的贷款项目，从项目建设的必要性、技术的先进合理性、经济效益、银行收益以及风险状况等方面进行全面的论证分析评价，并提出决策性意见或建议的工作过程。2.1.2 对象 由建设银行承担信用风险的投资项目，包括利用建设银行信贷资金发放的本外币固定资产贷款（含房地产开发贷款），境外筹资转贷款，建设银行作为债权人的项目融资以及利用建设银行开出的借款保函等所兴建的项目等。2.1.3 原则 项目评估应遵循客观、严谨、公正、科学的原则。2.1.4 内容 主要包括对借款人/主要项目发起人资信、项目概况、项目技术及产品市场、

2、项目融资计划、项目财务效益、风险防范、银行效益、存在问题等方面进行调查和分析，提出贷款是否可行的意见或建议，为贷款决策提供依据。2.1.5 条件 进行评估的固定资产投资项目，必须同时具备以下基本评估条件：1 符合我行有关信贷业务管理规定对借款人和项目条件的要求；2 客户提供的申请材料的质量和数量符合我行有关规定。2.1.6 时间 评估时间是指从接到评估任务起，到提交项目评估报告为止的过程。对拟安排年度信贷计划的项目和小型贷款项目，评估时间原则上为2个月；大中型项目原则上不超过3个月。特殊情况下，评估时间可以适当延长，但要说明原因。2.2 一般程序 项目评估一般程序是：组织评估小组制定评估工作计

3、划、安排评估进度调查收集有关文件、资料和技术经济数据技术经济分析评估报告撰写和审核。2.2.1 组织评估小组 负责项目评估的部门接到项目评估计划后，首先要组织评估小组。评估小组一般由3-5名项目评估人员组成。评估小组的成员应兼具技术、经济方面业务能力，熟悉项目所属行业、地区特点。2.2.2 制定评估工作计划 评估小组要根据项目的评估时间要求，制定工作计划，对评估中的调研工作、落实相关条件、案头分析和撰写评估报告等项工作时间做出合理安排。2.2.3 调查、收集有关资料 评估小组要根据批准的评估工作计划，通过实地调查、专家咨询、查阅档案资料等方式，调查收集有关文件、资料和技术经济数据，并对有关数据

4、资料进行核实。2.2.4 技术经济分析 评估小组人员根据调查核实后的数据资料，按照评估办法规定，共同对项目的各项技术经济指标进行分析和论证。2.2.5 评估报告撰写和审核 根据技术经济分析结果，评估小组成员分头撰写评估报告各个章节。最后，由评估小组组长总纂形成评估报告初稿，送该贷款项目的经营主责任人审核或其所指定的人员审核。审核通过提出决策意见后，评估报告可以印制、报出、存档。如果审核后提出了问题或修改意见，评估小组要对提出的问题和修改意见进行落实，对评估报告进行修改，并再次报送审核。 到评估报告报出为止，项目评估工作基本完成。2.3 基本内容与方法2.3.1 借款人/主要项目发起人评价借款人

5、/主要项目发起人评价，是指对借款人/主要项目发起人的经济地位、主要领导者整体素质及生产经营、资产负债及偿债能力、信用、发展前景等情况进行全面分析、综合论证。根据借款人/主要项目发起人经营管理范围与本次建设项目的关系，依据以下不同情况，对其进行评价。 1借款人专门为被评估项目实施而注册成立，仅负责本项目的建设、经营和管理，各种债务责任完全依靠该建设项目投产后的经济效益承担。新建项目和少部分改扩建项目属此类。此类情况借款人评价的重点是，分析论证借款人主要领导者的学识、信用、能力及历史业绩。具体评价方法可参考本手册第三篇第一章客户评价.2.2及1.2.3节中关于新客户的有关规定和方法。2借款人在被评

6、估项目建设前已经存在。本次建设项目是在原来的基础上进行改建、扩建、技术改造或者产品更新，但没有专门为该项目成立新的独立的法人。技术改造项目和绝大部分改扩建项目属此类。此类情况，如果建设银行对借款人进行了客户评价，且在有效期内，评估人员可直接将客户评价报告的主要观点和结论摘要写入本部分，同时将客户评价报告作为附件附在评估报告附表之后备查；如果建设银行对借款人尚未进行客户评价，或客户评价已超出有效期，评估人员要根据本手册第三篇第一章客户评价规定的客户评价办法对借款人进行评价，完成客户评价报告。3如果在投资协议或合同中，主要发起人对项目在管理、技术或销售等方面作出承诺，需评价其履约能力。评价重点除主

7、要发起人的主要领导者素质和以往履约记录外，还应根据承诺内容进行针对性评价。2.3.2 项目概况项目概况评估，是指对项目建设必要性、进展过程、工艺技术、建设和生产条件、环境保护等的综合论证分析。 1项目建设必要性评估。主要从国民经济长远发展规划、行业发展规划和地区发展规划、企业生产经营及发展规划等项目建设背景出发，说明国家对该行业的产业政策，借款人/项目发起人投资该项目的原因、建成后的意义作用，该项目与借款人/项目发起人现有主营业务的关系，该项目计划与借款人/项目发起人的长远发展规划有何关系，借款人/项目发起人投资建设该项目有何相对竞争优势（最好与主要竞争对手相比），等等，通过以上分析判断项目建

8、设的合理性。 2项目进展过程评估。主要是说明项目建议书、可行性研究、初步设计、新开工、概算调整等文件的批复单位、批复时间及批复内容。项目已开工的，要分析形象进度、投资完成及各项资金到位情况。 3项目工艺技术设备评估。主要审查项目设计单位的资格和水平；论述项目采用的工艺技术、生产流程和主要设备的先进性、合理性、可靠性和适用性，使用该技术是否涉及到专利、技术诀窍转让等知识产权方面的问题，主要设备供应商（制造商）按时交货的可靠性；介绍国内外同类工艺技术和设备的生产或运转情况；了解借款人/项目发起人是否具有使用、维护该类技术及设备的经验和技术力量。 4项目建设和生产条件评估。主要是调查分析项目建设及生

9、产所需用地、原材料、燃料、动力来源的可靠性；分析交通、运输、通讯和生活保障设施及投资区域环境等条件与项目需要的适应性；已经选定主要单项工程施工企业的，应对施工企业的资质等级、施工水平、技术力量、以往施工的工程质量等情况进行调查评价。 5环境保护评估。简要分析该项目在环境保护方面的问题。该项目的建设和投产会对生态环境会产生什么影响（包括废水、废气、废渣、生态平衡和拆迁等等），准备采用什么样的环境保护措施，环保方案是否已得到有权环境监管部门的审批。重点审查有无经环保部门批准的环境保护措施和方案。2.3.3 项目产品市场评估 项目产品市场评估(亦称产品市场分析)，是指通过对产品市场供求现状的调查和对

10、产品供求发展趋势的预测以及项目产品竞争力的分析，判断项目产品销售的前景和潜力。2.3.3.1 基本内容1产品的用途、消费对象、市场需求总量及其区域性、时间性等特点；2产品的市场竞争激烈程度，是否具有垄断性，垄断的程度；3国内现有同类产品的生产能力、产品产量及生产能力利用情况； 4国内在建和拟建生产同类产品项目的生产能力及预计建成投产时间； 5产品近两年进出口数量及进出口主要来源；6预测未来若干年内(一般为五年左右)产品需求总量，说明其理由；7价格变化情况和预测，价格预测是否有授权物价部门批准为依据； 8与国内外同类产品相比较，分析项目产品在性能、质量、价格方面的竞争能力； 9进行产品市场定位和

11、市场开发计划、销售措施分析，落实销售渠道，论述营销策略（主要包括产品策略、价格策略、分销渠道策略、促销策略等）； 10有产品出口的项目，要分析其出口可能性并预测国际市场供求状况和价格走势。2.3.3.2 注意事项 1进行市场需求调查预测时，要考虑进口产品和替代产品对市场需求状况的影响；2分析项目建设规模和建设方案的经济合理性，是否达到规模经济的要求；3要结合全国和当地的产业结构情况，分析项目建设是否是重复建设。2.3.4 投资估算与资金来源评估 投资估算与资金来源评估，是指对建设项目投资估算和各项资金来源的合理性和可靠性进行分析论证。它以定量分析的方法为主。2.3.4.1 项目投资估算 1项目

12、总投资：项目总投资是指固定资产投资与流动资金投资之和。 2固定资产投资：固定资产投资包括静态投资和动态投资。其中，静态投资是指项目按拟定建设规模、产品方案、建设内容进行建设所需的费用，包括建筑工程费用、安装工程费用、设备购置费用、其他费用和基本预备费；动态投资包括建设期利息、汇率变动部分、固定资产投资方向调节税（目前暂缓征收）及国家新批准的税费、涨价预备金。项目建设期投入物价格按时价确定，即按照项目建设期各年可能发生的实际支付价格确定。 3项目建设期利息：项目建设期利息是项目建设期内每年应计利息之和。建设期每年应计利息计算公式为：本年发放贷款总额建设期每年应计利息(年初贷款累计-)年利率 24

13、涨价预备金：涨价预备金一般按下式计算： n t-1 涨价预备金 It（1f） -1 t=1 式中： n - 计算期年数 It - 计算期第t年的建筑安装工程费用和设备及工器具购置费 f - 投资价格指数 t - 计算期第t年5进行固定资产投资估算时，应分析工程内容和费用是否齐全，是否任意扩大取费范围和提高标准，扩大规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例是否合理及不合理的原因；分析审查投资估算是否包括了不可预见费和价差费，是否充分考虑了项目建设期间建筑材料、设备及工器具购置费用由于价格升降而引起的投资增减数额。6流动资金：流动资金是指项目建成投产后为维持正常生产

14、经营活动所占用的全部周转资金。流动资金需要额一般采用扩大指标法估算，即参照同类企业流动资金占销售收入或经营成本的比率以及单位产量占用流动资金的比率来确定；也可采用分类详估法估算。2.3.4.2 资金来源评估 对资金来源的评估，是指对项目权益性资金和债务性资金的可靠性和资金成本进行分析。其中：权益性资金包括借款人/项目发起人、其他相关人对项目投入的资本金、借款人等对项目投入的无需返还的资金、折旧、发行股票募集的资金；债务性资金包括银行贷款、发行债券、融资租赁及其他需付息还本的资金。1可靠性的评估。（1）对于货币方式的资本金，主要根据各投资者提供的财务报表和分年度资金安排承诺函，在对各投资者近三年

15、的生产经营、资产负债及财务状况变动情况进行分析的基础上，确定各投资者的所有者权益指标，包括资本金、资本公积、盈余公积和未分配利润，分析各投资者的应偿还债务和其他在建或拟建项目投入资金等各项资金运用，特别应分析各投资者的现金流量;对拟通过发行股票筹资的，需审查是否具有国务院证券监督管理机构批准发行的正式文件，查看发行规模、价格、时间、方法和说明书，了解证券市场的情况，以确认能否按时按计划筹集资金；综合平衡后确定各投资者用于本项目的资本金数额及分年度计划；（2）对于实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等方式的资本金，主要审查是否经过有资格的资产评估机构进行估价，估价方法是否符合法律、法规的要求，

16、出资比例是否符合有关规定等；（3）对债务性资金，主要是对债务性资金的筹措数额、筹措方式、筹资成本、计划安排及审批情况等进行评估和落实。对拟通过发行债券（公司债券、企业债券、可转换公司债券）筹资的，需审查是否具有国务院证券监督管理机构批准发行的正式文件，查看发行规模、价格、时间、方法和说明书，了解证券市场的情况，以确认能否按时按计划筹集资金2资金成本的评估。 资金成本是为筹集资金而花费的全部代价，一般用成本额占所筹资金的百分比来表示，所以又叫资金成本率，一般包括筹措成本和使用成本。对使用者而言，所有来源资金（包括自有资金）的使用都必须付出相应的代价。从理论上说，资金成本率是一个项目必须获得的最低

17、收益率，以补偿企业经营这个项目所付出的代价。因此应对项目资金成本进行测算，当资金来源较多时，可用加权平均资金成本计算其总成本率。2.3.5 财务评估 财务评估是指在基础财务数据测算与分析的基础上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力和清偿能力，并进行不确定性分析，据以判别项目的财务可行性。2.3.5.1 基本要求 项目生产经营期投入物和产出物价格，在项目计算期内各年均采用以建设期末物价总水平为基础，并考虑生产经营期相对价格变化后的同一预测价格。 对项目生产经营期投入物和产出物价格进行预测时，要考虑其现实价格的合理性、市场供求状况及国家有关政策等因素对价格变化

18、趋势的影响。 基础财务数据，除总投资与资金来源外，还包括计算期与生产负荷、成本与费用、销售收入与销售税金及附加、利润总额与利润分配等。2.3.5.2 基本内容 1项目计算期与生产负荷。 （1）项目计算期，包括建设期和生产经营期。确定项目计算期，应充分考虑产品市场供求情况及技术进步因素。 （2）生产负荷(亦称生产能力利用率)，是指项目建成投产后各年实际产量与设计生产能力的比值。确定项目生产经营期各年的生产负荷时，要有充分依据。应考虑原材料、燃料、动力供应、产品市场需求及工艺技术等因素变化对生产负荷的制约和影响作用。 2成本与费用估算。 （1）总成本费用，是指项目各年为生产和销售产品而花费的全部成

19、本和费用。其计算公式为： 总成本费用产品制造成本管理费用财务费用销售费用 （2）产品制造成本，是指企业生产过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用。其中：直接材料包括企业生产经营过程中消耗的原材料、辅助材料、备品备件、外购半成品、燃料、动力、包装物以及其他直接材料；直接工资包括从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴；其他直接支出包括从事产品生产人员的职工福利费等；制造费用包括企业各个生产单位为组织和管理生产所发生的生产单位管理人员工资、职工福利费、生产单位房屋建筑物及机器设备等的折旧、油田维护费、矿山维简费、租赁费、修理费及其他制造费用。 （3）管理费用，是指企业行政管理部

20、门为组织与管理经营活动而发生的各项费用。包括公司经费、工会经费、土地使用费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、坏帐损失及其他管理费用。 （4）财务费用，是指企业为筹集资金而发生的各项费用。包括企业生产经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。项目评估时一般只考虑长期负债利息支出和短期负债利息支出，其中生产经营期间的长期负债利息净支出一般采用“滞后计息法”，即假定各年的还本付息在年末发生，计算出各年的财务费用后再计算当年的还本付息资金来源。 （5）销售费用，是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的各项费用以及下设销售机构的

21、各项经费。 （6）经营成本，是指总成本费用扣除固定资产折旧费、维简费、无形资产及递延资产摊销费和利息支出以后的全部费用。其计算公式为： 经营成本总成本费用固定资产折旧费维简费无形资产及递延资产摊销费利息支出 3销售收入与销售税金及附加。 （1）产品销售收入，是指项目建成投产后在一定时期内销售产品而取得的收入。产品销售收入按含税价格计算。 （2）销售税金及附加，是指项目建成投产后在一定时期内因销售产品而发生的增值税、消费税、营业税、资源税、城乡维护建设税及教育费附加等。其中增值税计算公式如下： 增值税当期销项税额当期进项税额销项税额=销售额*税率=销售收入（即含税销售额）/（1+税率）*税率进项

22、税额=外购原材料、燃料、动力/（1+税率）*税率进项税额中以农产品为原料者为进货价*10%无论销项税额还是进项税额，都应按货物品种和适用税率的不同分别估算。上述产品增值税属于销售环节的税，故项目财务评估中作为销售税金。 （3）销售收入与销售税金及附加的估算与审查，应随项目具体情况而定，分别按生产经营各年的生产能力利用率(生产负荷)进行计算，审查和鉴定产品销售价格是否符合现实情况和市场变化趋势，审查和鉴定各种税金及附加的计算是否符合国家规定。 确定产品销售价格时，一般采用估算时的实际价格或一段时期内的平均价格，并且在评估报告中加以预测及分析。 项目产出物有外销时，应计算外汇销售收入，并按评估时的

23、汇率折算成人民币，再计入销售收入总额。 4利润及利润分配的估算。利润及利润分配应按照现行财务制度测算。主要指标及计算公式如下： 产品销售利润产品销售收入总成本费用产品销售税金及附加其他销售利润 利润总额产品销售利润投资净收益营业外收入营业外支出 5盈利能力分析。 项目盈利能力分析主要是计算销售利润率、投资利润率和财务内部收益率等指标。（1）销售利润率，是指项目建成投产后年平均利润总额与年平均销售收入的比值。其计算公式如下： 生产经营期年平均利润总额项目销售利润率 - 100 生产经营期年平均销售收入 （2）投资利润率，是指项目建成投产后，生产经营期各年利润总额的年平均数与项目总投资之比率。其计

24、算公式如下： 生产经营期年平均利润总额 投资利润率 - 100 项目总投资 （3）财务内部收益率，是指项目在计算期内各年差额净现金流量现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈利水平。其表达式为： n (CICO)t（1IRR）-t =0 t=1 式中： IRR-内部收益率 CI -现金流入量 CO -现金流出量 (CI-CO)t-第t年的净现金流量 n -计算期 （4）清偿能力分析，主要是计算贷款偿还期指标。贷款偿还期是指借款人/项目发起人从支用第一笔借款之日起到还清全部借款本息之日止的时间，亦即以项目建成投产后可用于还款的利润、固定资产折旧费、无形资产及递延资产等摊销费及其他还款资金

25、偿还固定资产贷款本金和利息所需要的时间。其计算公式为： 贷款偿还期贷款偿还后开始出现盈余的年份贷款开始支用的年份 当年偿还贷款数- 当年可用于还款的资金数 对于有多种贷款来源渠道的项目，除了计算综合贷款偿还期限外，还应按各种贷款的还款条件计算建设银行的贷款偿还期。 涉及外资的项目，其境外借款部分的还本付息，应按已经明确的或预计可能的贷款偿还条件(包括偿还期限和偿还方式)计算。 在各种贷款的偿还条件未确定的情况下，一般应采用以下两种方式计算建设银行贷款偿还期。一种按先贷先还、后贷后还的方式计算；另一种按各种来源渠道的贷款资金占贷款资金总额的比例分摊偿还贷款的方式进行计算。 6不确定性分析，包括盈

26、亏平衡点分析和敏感性分析。 （1）盈亏平衡点分析，是指在一定的市场、生产能力的条件下，研究贷款项目成本与收益的平衡关系的方法。主要根据正常生产年份的产品产量或销售量、可变成本、固定成本、产品价格和销售税金等的年平均数据，计算盈亏平衡点。一般以生产能力利用率表示，其计算公式为： CF BEP - 100 SCvT 式中： CF - 年平均固定总成本 S - 年平均销售收入 Cv - 年平均可变总成本 T - 年平均销售税金及附加 （2）敏感性分析，是指在项目建设过程中和投产后的若干主要的不确定性因素发生变化时，对项目经济效益所带来的影响程度而进行的定量分析。一般要分析建设工期、投资、生产负荷、生

27、产投入物价格、销售价格、汇率等因素变化，对项目内部收益率、贷款偿还期等主要评价指标的影响程度，判别项目的潜在风险和抗风险能力。评估中应根据项目的具体情况对影响项目效益的几个最主要的因素进行单因素、多因素的敏感性分析。2.3.5.3 注意事项 改扩建和技术改造项目的财务评价，一般采用上述“总量对比法”。即计算、分析项目全部效益与费用，从而计算评估指标。特殊的改扩建和技术改造项目可以采用“有无对比法”。即计算、分析“有项目”与“无项目”相对的增量效益与增量费用，从而计算增量部分的评估指标。“有无对比法”中有关指标计算方法如下： 1固定资产投资，包括新追加的投资和可利用的原有固定资产。若不进行改扩建

28、和技术改造，企业原有固定资产价值继续使用年限明显小于计算期时，可利用的企业原有固定资产价值按帐面价值(即固定资产净值)计算；否则应按重估价值计算。 2新增流动资金需要量，一般按新增销售收入资金率法计算。 3新增产品总成本费用，应反映出进行改扩建和不进行改扩建两种情况的差别，将企业原有固定资产分为“继续使用”和“不再利用”两部分。在有项目的情况下，不再利用的原有固定资产不再提取折旧，新增折旧为有项目折旧与现状折旧的差额。 4销售收入与销售税金及附加，应区分不同情况分别处理。与老企业原有效益可以分开的，其新增销售收入与销售税金为技术改造部分增量；与老企业原有效益难以分开的，可分别计算改扩建与不进行

29、改扩建时的销售收入与销售税金两者之间的差额。 5利润与利润分配，应区分两种不同情况分别处理。不增加产量、只降低成本的项目，其增量利润为成本节约额；只提高产品质量、不增加产量的项目，其新增利润即为因价格提高而增加的利润。 6改扩建、技术改造贷款项目的清偿能力分析，应分别计算新增贷款和新老贷款的清偿能力。2.3.6 风险防范评估与银行相关效益评估 风险防范评估，是指对借款人提供的保证、抵押、质押等贷款风险防范措施的可行性、可靠性等方面进行分析论证。银行相关效益评估，是指建设银行对其贷款所支持项目中获得的间接收益情况进行分析。基本内容：2.3.6.1 风险防范评估 分析该项目本身以及我行投资有哪些主

30、要风险，计划怎样降低、规避和分摊风险，如有转贷或代理贷款，也要分析转贷或代理风险。1借款人提供担保措施情况，分别或同时进行保证措施评估、抵押措施评估和质押措施评估。各类担保措施最基本的条件是必须符合担保法的有关规定。对贷款的风险防范措施进行评估论证，具体可参照本手册第三篇第三章信贷担保中的有关规定。2分析该项目在法律方面的问题。在贷款合同、抵押、保证、承诺、土地使用权、外汇许可、项目法律文件的审批、政府政策、法规、税收、环保、劳动用工等方面是否存在有待澄清、解决的法律问题，借款人/项目发起人是否与任何第三方有未解决、清算的重大法律纠纷，简要介绍项目所在地地方法律环境。3. 分析该项目在技术、市

31、场、资金、财务等各方面存在的问题。2.3.6.2 银行效益评估 1流动性评估，主要是分析借款人/项目发起人在建设银行开户及资金分流情况，并计算存贷比率指标。其计算公式如下： 企业存款 存贷比率 - 100 固定资产贷款流动资金贷款 式中： （1）企业存款是指借款人/项目发起人正常生产年份在我行的各类存款，包括结算户存款和其他存款的平均余额； （2）结算户存款平均余额一般可按销售收入的一定比例测算； （3）其他存款按企业正常生产年份的折旧和未分配利润两项的滞留额(企业计划以后年份使用部分)估算； （4）固定资产贷款和流动资金贷款系指我行对借款人/项目发起人将要承诺的两类贷款的总额。 2银行相关效益评估，分析项目建设后银行的结算业务增长情况，掌握行业