公共能耗费管理操作指引.docx

1、公共能耗费管理操作指引绿城物业服务集团有限公司公共能耗费管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013(A/1)1 目的为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据物业管理条例等国家相关法律法规的规定，并结合集团实际情况，特制定本指引。2 适用范围适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。3 职责3.1 集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。3.2 集团企业发展部负责对项目招投标和前期物业服务合同签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的

2、物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。3.3 集团品质督导部负责收集物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定并及时进行调整。3.4 集团财务部负责公共能耗费用收支核算，一级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。3.5 集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。3.6 咨询公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。3.7 统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。 4 工作程序4.1公共能耗概念4.1.1 公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业主

3、或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。4.1.2 公共能耗中的公共能耗费 管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗费用）。4.2 公共能耗费管理原则4.2.1 不违反政策、法律文件和行业规范的原则4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用可以单独按实向业主分摊。但必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行。4.2.1.2地方性规范性文件对公共能耗费构成及收取有明确规定

4、的，按照地方性规范性文件执行，并在合同或协议中予以明确。4.2.2 公共能耗费用不得挪作他用原则实行公共能耗费按实分摊制并预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。4.2.3 不得分摊原则4.2.3.1物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。4.2.3.2已单独收取费用的地下车库设施设备能耗费用不得重复分摊。4.3 公共能耗费用的管理要求4.3.1 前期公共能耗计费表设置管理4.3.1.1在项目前期顾问咨询过程中（尤其对

5、于仅限公共能耗设备纳入分摊的项目），咨询公司应将公共能耗分级计量表的合理设置纳入顾问咨询，避免日后公共能耗费用无法分摊的风险。4.3.1.2项目承接查验过程中核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发公司）进行整改，整改合格后方可进行交付。4.3.1.3各公共能耗分摊的项目在交付前1个月内，将项目能耗计量设置情况及公共能耗收费分摊方案上报集团工程技术部，由工程技术部审定无误后，方可对公共能耗费进行分摊。4.3.1.4集团工程技术部做好公共能耗

6、费分摊的指导工作。4.3.2 合同中能耗约定的评审4.3.2.1项目在前期物业服务合同或前期物业服务协议中约定公共能耗费用的收取和分摊，不得违反当地政府已出台的物业服务收费管理办法，或其他相关规范性文件的要求。4.3.2.2集团企业发展部及集团品质督导部在合同评审过程中涉及能耗约定应符合考虑项目当地政府已出台的物业服务收费管理办法规定和集团关于能耗管理规章制度的要求。4.3.2.3集团品质督导部每年一月份对各地方政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定进行查新，及时告知各单位，每半年更新一次，必要时（每季度）修订集团合同模版中关于能耗的约定。各项目收集到当地政府已出台的物业服

7、务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定的调整时应及时上报集团品质督导部备案。4.3.3 公共能耗费用的收费和分摊方式a)纳入物业服务费收取，不存在分摊 b)公共能耗共用设施设备能耗费用预收后按实向业主分摊c)公共设施设备能耗费用按实分摊4.3.4 公共能耗费纳入物业服务费的管理4.3.4.1公共能耗费用涵盖在物业服务费内收取，实际公共能耗费用的盈余或亏损均由物业服务中心享有或承担。4.3.4.2各单位在项目洽谈过程中，除当地规范性文件另有规定外，应将公共能耗费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠纷。4.3.4.3项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费

8、用，明确项目物业服务能耗费用收费标准。4.3.5 公共能耗费用预收后按实向业主分摊的管理4.3.5.1公共能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费预收标准，预收费用由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗费的账户管理进行监督检查）。4.3.5.2项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费,已交付项目公共能耗设施设备与公共能耗设施设备公用计量表的情况，报集团工程技术部进行核实，必要时进行分表计量。4.3.5.3集团工程技术部核定无误后，项目依据仪表计量实际产生的公共能耗费，按公共能耗费分摊计算表（附件3）向业主分摊，当期

9、结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。集团财务部根据集团工程技术核定的项目能耗收费表进行结转。4.3.6 按实分摊公共能耗费用的管理4.3.6.1项目应在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费的预收标准，公共能耗预收费由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗的账户管理进行监督检查）。4.3.6.2项目根据仪表计量实际产生的费用后，由预收款中支出，并按公共能耗费分摊计算表向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。4.3.6.3预收公共能耗费用不能支付实际产生的公共能耗费用时，不足部分在下一预收周期向业主补收，并同步调整下

10、一预收周期的预收标准。 4.4 公共能耗费用的监督管理4.4.1 按实分摊公共能耗费的公示物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合同约定的公示周期向业主公示。4.4.2 集团财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理。4.4.3 集团审计部根据本指引及财务项目数据对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行审计，发现问题，按“4.5罚则”进行处罚。4.5 罚则4.5.1 集团所属各物业服务中心责任人违反本指引规定进行公共能耗费分摊的，未对公司声誉、利益造成损失的，集团将给予其警告、通报批评等纪律处分，并处于当月绩

11、效工资10-50的扣款；如对集团声誉、利益造成重大损失的，集团将给予降职、免职或解除劳动关系等纪律处分，情节特别严重、造成严重后果的，集团将依法追究其法律责任。5 相关文件5.1 附件1能耗分摊方式说明5.2 附件2能耗表模拟表系图5.3 附件3公共能耗费分摊计算表5.4 附件4能耗费用分摊公示举例5.5 附件5各地关于公共能耗分摊的相关规定6 记录表单6.1 物业服务中心公寓楼公共电表用电统计6.2 物业服务中心写字楼公共电表用电统计6.3 物业服务中心公寓楼总电表用电统计6.4 物业服务中心写字楼总电表用电统计6.5 物业服务中心总水表用水统计6.6 物业服务中心公共水表用水统计6.7物业

12、服务中心户内水表用水统计6.8物业服务中心商铺户内水表用水统计附件1： 能耗分摊方式说明1.按前期物业服务协议或物业服务合同所明确的可收费项目设定；2.第一条未明确的，按当地法律法规执行；3.参考模版制作公共能耗供电表系图、供水表系图；4.标注各分级计量表表号，无计量表的标红；5.Excel上描述的表号要能和表系图上一一对应；6.各类公共能耗表分摊频次，按当地主管部门抄表频次进行分摊；7.各单位涉及公共能耗费分摊项目，自集团统一要求之日起应按照物业服务合同（协议）有关公共能耗公示的要求进行，并按经营性公示的有关要求对公示情况进行拍照存档，同时将电子稿公示照片上报集团财务部；8.供电、供水表系图

13、；Excel表及计算方式汇总后，在结尾标注“以上表号、数据我分子公司核对无误”。后加盖服务中心印章、经分子公司总经理（或负责人）签字后报集团财务部、工程技术部分别备案。附件2： 能耗表模拟表系图附件3： 公共能耗分摊计算公式一、电梯能耗分摊公式电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。计算公式如下：D1(NdW)S单元S1D1-幢单元1室月电梯能耗分摊费用（元）N-幢单元月电梯用电计量总和（度）d-电力局电费单价（元/度）W-电梯每年总维护费用12月（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护

14、费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】S单元-幢单元全部户型建筑面积的总和（）S1-幢单元1室户型建筑面积（）-楼层系数1（业主楼层数）（1+2+3+n总共层数）或 每栋房子取中间值往下递减往上递加 原则总系数为100分摊公式说明：业主每月电梯能耗分摊费用=（单元电梯每月总电量电力局电费单价+电梯月维护费用）单元全部户型建筑面积的总和业主的建筑面积业主所在楼层的系数 电梯楼层系数参照表楼层1234567891011121314n系数0.20.30.40.50.60.70.80.91.01.11.21.31.41.5注：跃层住宅按底层楼层位置计算系数。二、增压水泵能耗分摊公式增压水泵是指生活二

15、次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。 计算公式如下：H1 (N电)d电 (U水）d水W月S（区域）总S1H1-幢单元1室月增压水泵能耗分摊费用（元）N-区域月增压水泵用电计量总和（度）d电-电力局电费单价（元/度）电-损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度电量中】电D总度数（1%10%）D总度数U-区域幢单元1室月计量表发生用水量（吨）d水-自来水公司水费单价（元/吨

16、）水-损耗系数【按总用水量10%以下计算，分摊到每度水量中】水U总度数（1%10%）U总度数S（区域）总-是指整个水泵供水区域的总面积（比如高区、地区和中区它们分别是几层到几层这个区域的总面积）W月-W总（增压水泵房清洗与维护费用）12【注：在招投标书已明确物业管理费含增压水泵月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】分摊公式说明：（低区、中区）增压水泵能耗分摊费用同高区一样高区业主增压水泵能耗分摊费用=（高区增压水泵每月总电量+电损耗系数）电力局电费单价+（高区业主每月用水总量+水损耗系数）自来水公司水费单价+增压水泵房清洗与维护平均每月产生的费用全部高区户型建筑面积的总和业主的建筑面积

17、三、景观水系能耗分摊公式计算公式如下：J1(D水泵D水系照明)d电Ud水WS总S1U-全部水景池容水体量总和（吨）【按每月更换水景池水4次】U4(U1U2Un）W-景观水系维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含景观水系月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】S总-分摊业主户型建筑面积总和（）四、公共卫生间能耗分摊公式 计算公式如下：G1(D排风机D烘手器D照明)d电(U座便器U小便器U洗手笼头)d水WS总S1U座便器-全部座便器月用水量总和（吨）【也可按1.5吨/天预算】U小便器-全部小便器月用水量总和（吨）【也可按0.5吨/天预算】U洗手笼头-全部洗手笼头月用水量总和（吨）【

18、也可按1.0吨/天预算】W-公共卫生间维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含公共卫生间月维护费，不得进行分摊，未明确的可以进行分摊】S总-分摊业主户型建筑面积总和（）五、消监控中心、安防设施、消防排烟通风水泵能耗分摊公式1. 消监控中心计算公式：X1(D主机D空调D照明DUPS)d电S总S12. 安防设施计算公式：A1(D主机D空调D照明D稳压电源DUPS)d电S总S13. 消防排烟通风水泵B1(D电机D二次回路D照明)d电(U消防水)d水S总S1六、大堂能耗分摊公式T1(D新风机D空调D照明)d电G1S总S1附件4: 能耗费用分摊公示举例写字楼公共区域能耗公摊费用1-3月份清单1.

19、生活水泵1-3月总用电5460度，电梯1-3月总用电61560度，景观1-3月总用电191494.6度，通风新风机1-3月总用电24664度，合计公摊总用电283178.6度，合计金额283178.6元。2.每月每平方米单价：写字楼建筑面积34466，三个月用电费用283178.6元总面积344663月2.74元/3.说明：1-3月份实际可公摊电费（不含大堂空调费、景观水池用水费用）每月每平方米2.74元，向业主收取每月每平方米2.0元，亏损每月每平方米0.74元，按写字楼面积计算每月亏损344660.74元/25504.84元，亏损费在下一收费期向业主补收XXXX年1-3月公共分摊区域用电计

20、量表抄表记录（抄表时间3月25日）名称表号计量地点倍率上月读数本月读数实用度数写字楼生活水泵2007600005584 高配房6029491200生活水泵备2007600005281 高配房601101814260合计5460电梯主2007600005528 高配房60225105950040消防电梯主2007600005590 高配房6013032211520电梯备2007400029014 高配房60110写字楼消防电梯备2007600005288 高配房60110合计61560北面外围景观灯2006300040789 写-1F强电井内5049580115300东面一段景观灯0611-21

21、122257(11039806)东面计量中心803605.274766.392882.4东面二段景观灯0611-21122255(11039807)东面计量中心806047.51706281159.2写字楼立面景观灯2006300041029 写1F强电井内26501286542153合计191494.6大厅新风机2007-0576849写1F强电井内166151653504电梯厅奇数新风机2007070000310 高配房4020061816720电梯厅偶数新风机2007070003798 高配房401122234440合计24664附件5： 各地关于公共能耗分摊的相关规定序号所属省份城市名

22、称规范性法律文件具体条款备注1物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。2江苏省江苏省物业服务收费管理办法第十四条 物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊3南京南京市物业服务收费管理实施办法 第十八条物业的电梯、水泵、中

23、央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费可单独分摊4无锡无锡市物业服务收费管理办法第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法除政府另有

24、规定外，由物业管理企业与业主委员会协商确定。电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊5常州常州市市区物业服务收费管理实施办法第十五条 物业的共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主委员会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理、公开分摊。共用空调、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊6镇江市镇江市物业服务收费管理暂行规定第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由

25、物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，物业管理企业应按实际发生的费用向业主合理分摊。物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊7昆山昆山市物业服务收费管理实施细则第十七条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法业主大会成立后由业主委员会与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中约定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊，在前期物业管理服务协议中

26、约定，由住宅物业的业主和建设单位监督。物业的电梯、水泵、中央空调等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊8南通南通市物业服务收费管理实施细则第十三条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主委员会尚未成立的，由业主与物业管理企业协商确定。 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等可单独分摊9浙江省浙江省物业服务收费管理实施办法（试 行）第十七条 电梯及由物业管理企业管理的增压水泵等公共能耗设施运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独

27、按实另行分摊，具体由各地价格主管部门确定。无电梯、增压水泵等公共能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业管理企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。公共能耗可分摊，其他不得分摊10杭州杭州市物业服务收费管理实施办法第十九条 前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。具体分摊办法由业主或建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。公共能耗可分摊，其他不得分摊11宁波市物业服务收费管理办法第二十九条 房屋共有部位和共用设施日常维修费以及在实施物业管理过程中涉及的机动车停放服务费、房屋建筑装潢垃圾清运费、代办服务费、特

28、约服务费、电梯等共用设施设备运行的电费分摊按政府价格主管部门相关规定执行。政府价格主管部门未作规定的，由委托双方协商确定电梯等共用设施设备运行的电费可分摊12温州温州市物业服务收费管理实施办法(试行)第十七条 电梯及小区公用设施运行所需的电费(不包括二次供水电耗)按实际发生额另行向业主分摊收取。电梯及小区公用设施运行所需的电费(不包括二次供水电耗)可分摊13湖州湖州市区物业服务收费管理实施办法第十八条 前期物业服务期间，共用电梯、增压水泵等公共能耗设施设备运行消耗的电费可以单独按实向业主分摊。具体分摊办法由业主或开发建设单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业可以在前期物业服务合同

29、中约定预收不超过12个月的共用能耗费，其预收标准、分摊办法应当公开、合理，并单独建帐，定期公布费用结算情况；未作约定的，不得预收。公共能耗可分摊，其他不得分摊14绍兴绍兴市区物业服务收费管理实施办法（试行）第十七条 电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等公共能耗设施运行所需电费可以单独按实另行向业主分摊，可实行按面积、按户、按用水量等办法分摊，具体分摊办法由业主（业主委员会）与物业服务企业商定，并报市发展和改革委员会备案。无电梯、增压水泵等公共能耗设施、设备的多层住宅，业主享受公共性服务除向物业服务企业缴纳物业服务费外，不再分摊其它费用。公共能耗可分摊，其他不得分摊15金华金华市物业服务收费管理实施办法第十五条 电梯、增压水泵等公共能耗设施运行所需的电费，住宅小区内非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等费用按实际发生额向受益业主分摊。具体分摊办法由双方协商