三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告书.docx

1、三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告书三亚国际欢乐谷建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称: 三亚国际欢乐谷建设项目 1.1.2 拟建地点：三亚凤凰镇桶井村1.1.3 承办单位简介公司名称：北京鑫瑞联创旅游投资开发有限公司注册资金：1.6亿经营范围：旅游经营开发旅游相关产品开发1.2 报告编制依据1.2.1 关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号）和2010年6月8日海南国际旅游岛建设发展规划纲要；1.2.2 三亚市城市发展总体规划（19952010）、三亚统筹城乡全面实现小康社会战略研究报告（2010）和三亚市旅游发展总体规划

2、（20082020）；1.2.4 项目投资方提供的基础数据、相关资料和凤凰镇桶井村发展规划；1.2.5 国家和地方的现行有关法规政策、标准和规范。1.3 报告编制原则1.3.1 严格按照国家和地方的有关政策、法规、标准和规范，按科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则进行编制与规划；1.3.2 在总体规划指导下，从实际情况出发，坚持高起点、高标准，打造“欢乐谷旅游循环经济示范区”；1.3.3 坚持合理利用土地，发展低碳经济，充分利用现有开发条件，节约投资，提高资金利用率。1.3.4 积极采用新技术、新材料，充分利用区域经济发展和市场优势，依靠良好的投资政策环境，建设高标准的生态旅游休闲度假区；

3、1.3.5 选用节能产品，加强环境保护，严格控制各类污染源。1.4 本报告研究范围本报告按照科学性、经济性、可操作性和实事求是的原则，并遵循国家财政部颁布的旅游、饮食服务企业财务制度，以国家标准旅游区等级的划分和评定及投资方提供的相关项目资料为依据，对“三亚国际欢乐谷”的区域社会经济发展态势、定位、档次、产品、服务、预期收益和价值等进行阐述，从市场潜力、区域同业竞争及发展前景和周边同类产品价格角度，分析该项目的价值和定价标准。本报告以行业统计数据和市场调研为基础，对目标客源、消费能力和潜力作了分析，辨别了优劣势、挑战和机遇，并以此为基础，测算投入产出和经济效益，提出了关于项目投资和经营是否可行

4、的意见。本报告是项目投资方或相关业务部门登记、审核时的依据，并供有关方参考。本报告不宜外传。1.5 项目概况、开发理念和建设目标1.5.1 项目概况“三亚国际欢乐谷”是积极响应党中央提出的海南旅游业改革创新发展战略，在海南省全面启动国际旅游岛建设的有利背景下，基于对三亚市旅游发展前景的分析，以游乐园、影视制作为投资主体，与凤凰镇桶井村全面合作而筹划的影视制作、游乐场、休闲旅游和景观地产综合开发项目。该项目选址位于三亚市凤凰镇桶井村西南角、天涯海角及南山景区以北地块，项目“核心规划区”用地2100亩，周边旅游地产度假及基础配套设施占地约800亩。含四大功能分区，即：主题公园、影视基地、好莱坞酒店

5、及别墅群、未来世界飓风湾游乐区。拟分三期开发建设，建设周期78年。其中近期（20102013年）投资6.8亿元。1.5.2 开发理念打造国际水准的影视基地、游乐王国。1.5.3 建设目标一是本着“外引内联、综合开发、利益均享、共同富裕”的原则，大力招商引资，吸引有实力的企业集团和国外投资基金参与项目开发，并联合凤凰镇桶井村共同组建“生态游乐发展联合体”，努力将“三亚国际欢乐谷”项目建设成为以“影视基地游乐游乐园景观休闲地产”为基本模式的“三亚国际级旅游示范区”。1.6 推荐方案和主要经济技术指标1.6.1 各功能区规划建设主要项目及内容表1 功能区规划建设主要项目及内容功能分区规划用地（亩）投

6、资额（万元）建设年份备注游乐园8003528020132016两项均属于主题公园部分不夜城2001152020132016影视基地12001369602010.92015好莱坞酒店及别墅群6008568020152018未来世界2001856020172018财务费用3000流动资金9000合计30003000001.6.2 项目主要经济技术指标表2 项目主要经济技术指标序号名称单位数量备注1项目建设总投资万元300000其中：自由资金万元173000主要指集团投入资金银行借款万元50000经济收益滚动收益万元770002营业总收入万元1644003年均经营成本万元452004投资利润率%27

7、.555投资利税率%36.736财务内部收益率%237投资回收期（静）年8.238投资回收期（动）年12.69财务净现值万元431449.91.7 研究结论“三亚国际欢乐谷”项目的建设，将大大推动三亚建设国际旅游岛的步伐，有效解决区域游乐设施缺乏问题，带动周边地区共同富裕，解决劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。从经济上分析,本项目具有较强的盈利能力和抗风险能力，各项财务经济指标也能达到较好的水平，经济效益也非常明显。结论：本项目社会效益、生态效益和经济效益俱佳，故本项目是可行的。第二章 项目提出背景、建设的必要性和可行性2.1 项目提出背景

8、分析2.1.1 建设国际旅游岛的政策环境2009年12月31日，国务院正式颁布了关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（国发200944号），标志着备受国内外关注的海南国际旅游岛建设拉开了序幕。建设国际旅游岛是海南旅游业发展新的助推器，是新一轮海南改革的重要突破口，必然将进一步推动海南游乐园旅游产业的大发展。意见明确了海南国际旅游岛的战略定位，是成为我国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区。这就要求海南要充分发挥经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走

9、在全国前列。按照意见要求，在2015年，我省旅游管理、营销、服务和产品开发的市场化、国际化水平显著提升；到2020年，海南将初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际能行的旅游服务标准全面接轨。欢乐谷及主题游乐园建设应该成为海南国际旅游岛建设的重要组成部分。2.1.2 海南旅游产业持续健康快速增长海南省政府屡次在工作报告中提出，加快旅游产业转型升级，努力打造国际休闲度假旅游目的地，把以旅游业为龙头的现代服务业打造成为支撑海南未来长远发展的重要支柱产业。中共海南省第五次党代表大会进一步明确：“旅游业是我省最具特色、最具潜力和竞争力的产业，大力发展以旅游为龙头的

10、现代服务业，是实现海南长远发展、可持续发展的必然选择。”表2 海南近几年旅游产业发展情况统计表年份2005年2006年2007年2008年2009年接待旅游人数（万人）1516.471605.021845.5020602250.33境内游客（万人）1144.301196.811397.001962.072195.18境外游客（万人）43.1961.6975.3197.9355.15旅游收入（亿元）125.05141.43171.37192.33211.7国内旅游收入（亿元）114.56123.57149.63165.01192.82国际旅游收入（万美元）12845.7722912.283016

11、0.0437902.3318900.00（数据来源：海南统计局）建省20年间，海南累计接待国内外游客1.63亿人次，其中海外游客近800万人次，旅游总收入超过1400亿元。近几年来我省接待入境游客和外国游客的增幅在全国各省市中位居前列，旅游业各项经济指标逐年增长，对全省经济发展的贡献率逐年提高。2008年1-4月份，全省接待国内外游客731.08万人次，旅游收入72.61亿元，同比分别增长11.2%和11.4%；其中接待海外游客30.27万人次，旅游外汇收入12488.5万美元，同比分别增长8.15%和18.4%。2009年，接待旅游过夜人数超过2200万人次，旅游收入211亿元，分别是建省时

12、的18倍和70倍。2.1.3 世界电影制造业市场红火，投资潜力巨大电影制造，首屈美国好莱坞，自1907年，导演弗朗西斯伯格斯带领他的摄制组来到洛杉矶，拍摄基督山伯爵开始，这个有着明媚的自然风光、充足的光线和适宜气候的地方渐渐被许多业内人士所了解。慢慢地，到好莱坞这块宝地的电影剧组越来越多，美国电影业移师好莱坞的大转移开始，好莱坞已经成为世界电影之都。好莱坞电影在全球的影响随着时间的推移与日俱增，几乎集中了全美所有大型的电影制作发行公司，目前从事娱乐制作产业人数达到24万人，年收益达300亿美元。在好莱坞落户的像20世纪福克斯、华特迪斯尼、狮门影业公司、联艺电影公司、环球影片等电影公司每年都将上

13、百亿美元收入囊中。好莱坞影片哈利波特、加勒比海盗、阿凡达、暮光之城系列影片、特工绍特等都几乎无一例外地拿下了亿万票房，令世界各国的电影公司都羡慕不已。电影产业是文化产业的明珠，对文化产业的发展带动能力明显、影响力巨大。作为娱乐业的火车头，好莱坞电影业带动了洛杉矶市包括音像、电视、印刷、出版、旅游等整个娱乐业的发展，不仅给洛杉矶带来丰厚的利润，而且在很大程度上塑造着洛杉矶的城市形象，从事娱乐相关产业的人员达60万。环球影城、迪斯尼乐园等闻名旅游景点以及蜚声全球的阳光、沙滩，每年给洛杉矶带来超过2000万人次的过夜停留游客，消费达到110亿美元。因此，在中国三亚打造这样一个世界级的电影制造中心，定

14、位“世界电影中国制造”，打造另一个好莱坞，塑造另一个世界级旅游文化目的地，无疑具有巨大的投资价值和市场前景。2.1.4 中国电影制造业的发展现状及问题从英雄开启中国大片序幕的那一天起，伴随着中国大片的争议就一直没有停止过，无论是张艺谋的英雄和十面埋伏，还是陈凯歌的无极，都无一例外遭到影迷的诟病，而出现这种一面倒被批评的局面。中国电影一直达不到国际水准，迟迟不能被国外市场接受。前段时间上映的国产大片唐山大地震，剧中大地震的场面让人印象深刻，催人泪下。但有多少人知道地震的特技镜头是中国目前无法完成的，又有多少人知道这短短几分钟的特技镜头就要耗资9000万的高价去请国外的公司制作。对于中国电影制造业

15、的发展现状，冯小刚生气地批评：“真是要设备没设备，要技术没技术，中国电影制造业让中国只适合拍文艺片！”从我国电影行业来看，目前面临着电影制作水平还不太高、技术手段落后、传播范围狭窄、国际电影型人才缺乏等诸多问题。绝大多数电影无法走出国门，即使少数出口国产影片，也只限于国外少数小语种院线放映，无法渗透到西方主流社会群体，极大阻碍中华文化和我国“和谐世界”理念的传播。2.1.5 互动体验式的游乐园娱乐呈现一片上扬的红火趋势随着社会的发展和时代的进步，群众需要有高品位、高水准的，更加侧重于互动体验式的新型乐园，尤其对于现代化主题乐园的期望值日趋高涨。有关专家认为，21世纪，世界将进入一个休闲经济的时

16、代，休闲、娱乐和旅游业掀起的经济大潮将席卷世界各地。预计，未来10年国际游乐行业增长率为5；中国游协预计，中国游乐行业在未来10年的年增长率可达到8%，游乐园娱乐在现代多种多样的娱乐方式中所占的比重显著上升。而就岛城目前的旅游产业格局而言，海南目前的旅游场所虽每年都有惊人的游客接待量，且其观赏性和娱乐性都已达到国际化水准，但显然都没有走互动体验类的经营路线。由此可见，海南虽身为全国知名旅游城市，但却一直缺乏一个现代化的、与国际消费潮流接轨的乐园。岛城市民若想体验现代游乐设备的精彩刺激，则只能选择长途跋涉去外地的乐园。因此可以说，三亚国际欢乐谷的建成，不仅为市民享受休闲生活提供便利，更为海南城市

17、旅游品牌的新格局奠定了坚实的基础。2.2 项目建设的必要性 2.2.1 改善中国电影制造落后局面，提升中国文化产业国际竞争力的需要在全球开放的今天，国际间的竞争将更加注重软实力，文化产业竞争力才是持久的竞争力。文化产业的竞争已成为未来国与国之间主要竞争手段之一。影视业是一国文化产业的重要组成部分，三亚国际欢乐谷项目中影视基地是主体。影视基地的主要功能分为：电影文化交流功能、高端电影制作功能、电影旅游功能等三大功能；其中电影文化交流功能将通过高水平制作基地建设，带动亚太区高水平电影产业交流和东西方电影文化交流，确立东方电影交流中心地位；高端电影制作功能将引进好莱坞高端产业资源，搭建高水平制作平台

18、，吸引高质产业群体集聚，发展自主核心能力，提升我国电影品牌价值；电影旅游功能则通过东方好莱坞电影基地的品牌发展，开发相关旅游产品，以电影文化为主题灵魂，带动海南地区新一轮旅游发展。 图1 国内主题公园分布示意图通过建立“中国好莱坞电影世界”，发展并赶超世界先进电影工业水平，不断扩大世界电影中国制造的市场，改变世界电影工业的格局，确立世界电影中国制造中心地位；发展世界级电影工业旅游基地，打造中国电影文化旅游国际新城。“中国好莱坞电影世界”项目与好莱坞合作，是开辟中国文化走向世界的里程碑；必将对带动中国电影产品走向世界，扩大我国文化在世界主流社会的覆盖范围，增强中华文化在全球的影响力起到积极的推动

19、作用。2.2.2 填补海南旅游市场供给空缺的需要海南当前已建成亚龙湾、南山、天涯海角、大小洞天、博鳌、七仙岭、呀诺达热带雨林等一批精品旅游景区和度假区，正在着手建设海棠湾、清水湾、棋子湾、尖峰岭、霸王岭、五指山等一批精品景区。随着旅游开发由滨海向腹地延伸， 生态游、高尔夫休闲游、热带雨林探奇、河湖旅游、风情温泉游、康体保健游、黎苗文化体验游等一大批特色旅游产品快速发展，海南旅游已由单一的滨海观光旅游向复合型的休闲度假转变，正在形成观光、度假和特色旅游互为补充、共同发展的产品结构。但是，如此具有国际竞争力的旅游的城市，除了得天独厚的天然资源外并无大型的游乐场所，这一空白使得海南这座美丽的城市添上

20、淡淡的遗憾。因此在这种政府支持及经济增长稳健的大环境下，选择在海南打造一座具有国际先进设施的大型主题游乐园，不仅满足海南旅游经济发展的需要又可取得可观的经济收益，是一个双赢且持续性长的经营项目。2.2.3 加速推进海南建设国际旅游岛步伐的需要海南国际旅游岛建设发展规划纲要里明确提出，国际旅游岛建设目标是到2020年,旅游服务设施、经营管理和服务水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨,海南旅游的国际知名度、美誉度大大提高,旅游产业的规模、质量、效益达到国际先进水平,初步建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。接待国内外游客达到7680万人天次,旅游总收入1240亿元,旅游业增加值占地区生产总值比重达到

21、12%以上,第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%,第三产业从业人数比重达到60%。全省人均生产总值、城乡居民收入和生活质量力争达到国内先进水平,综合生态环境质量继续保持全国领先水平,可持续发展能力进一步增强。这些目标的实现决定了海南必须要打造出数条海南旅游黄金路线、多个精品度假旅游区以及高品质的景点旅游景区和相当数量的五星级国际水准的度假型酒店为支撑。使海南拥有一批具有国际性的吸引物，塑造与我省自然环境和旅游资源优势相匹配的海南旅游品牌形象。目前，海南国际旅游岛的建设工作正稳步推进，旅游业的国际化改造工作正在加紧进行，三亚欢乐谷项目的加入，定会使国际旅游岛的建设锦上添花。2.2.4 海南

22、旅游产业结构调整的需要海南凭借其得天独厚的自然资源优势，经过十多年的积累，旅游产品不断丰富，休闲度假明显提升，休闲旅游产品已得到国内乃至国际旅游市场的广泛认同，特别是经过近几年的宣传推介，愈发引起游客的兴趣。已成为国内最像度假地的度假地，并引起国内外旅游业者和投资者的关注，尤其是度假休闲式的旅游项目倍受投资商的青睐，前往洽谈合作开发的人士络绎不绝。目前海南各地旅游景区和景点大都重复利用阳光、沙滩、海水、绿色、空气等做文章，大肆宣扬这些所谓的度假旅游胜地的资源优势。然而历经了十几年的发展，海南传统的观光休闲度假游的发展已遭遇瓶颈，来海南旅游的旅客在旅游结束后的普遍感受是看海踏浪在整个旅程中反复上

23、演，再美的风景也经不起重复观赏的蹉跎，游客早已对这些沙滩海水失去了最初的憧憬和兴趣。缺乏创新的旅游景区很难让游客再重复购买海南的休闲度假旅游产品，海南旅游业的持续发展面临着裹足不前的尴尬困境。欢乐谷旅游景区克服了传统旅游景区的局限性，集结观光、体验、互动、刺激等特点，增强了游客游玩过程中的积极性和参与性。这样的项目有潜力也必将成为海南休闲度假旅游的“亮点”，将为海南旅游业产业结构的调整奠定良好的产业基础。2.3 项目建设的可行性2.3.1 海南正大力提倡发展循环经济、低碳经济2009年12月7日18日举行的哥本哈根气候变化大会让低碳概念迅速红遍全球。我省于2009年12月20日获评审通过的海南

24、省建筑节能专项规划纲要(2011年-2015年)与之相呼应，提出在海南建设低碳生态城市和低碳生态城镇。该规划纲要提出，海南要形成低碳生态城镇发展模式。通过提高建筑能效，加大可再生能源建筑应用比例，提高建筑能源运行效率，实现人居环境与建筑节能的和谐发展，在全省形成低碳、生态城镇发展模式，建设若干个低碳生态城市和低碳生态城镇。为此，我省将转变建筑节能发展途径，从单体节能走向城区低碳、生态发展，结合海南建设生态省，逐步建立由低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市构成的多层次海南省低碳生态节能框架。建设“三亚国际欢乐谷”项目，打造“三亚旅游循环经济区”，就是希望在“旅游循环经济”方面做一些有益的尝试

25、和突破。例如，欢乐谷内将全部建设生态停车场，在停车场地面铺设可吸收更多太阳辐射的透水透气材料，种植草坪和树木，利用树木作为车位与车位之间的隔离手段，最终达到“树下停车、车下有草、车上有树”的环保效果，从而有效降低车内温度，避免猛开空调降温。该欢乐谷景区将从多方面以自己的实际行动极力践行低碳化旅游方式，发展低碳旅游，做海南建设低碳环保省区的排头兵，因此定将得到政府及相关部门的支持和鼓励。2.3.2 海南旅游基础设施日趋完善海南岛北有海口美兰国际机场，现已进入全国八大航空港之列；南有三亚凤凰国际机场。建成了576公里的环岛高速公路和海口至文昌高速公路；开通了粤海铁路、西环铁路，实现了三亚与京沪穗一

26、线通，东环铁路也已动工兴建。全省98%的A级旅游景区(点)已按标准完成了厕所的改造，旅游服务环境明显改善。电网即将与内地联网，通信网络覆盖全岛，电话普及率居全国前列，医疗设施设备不断改善，城市现代化水平不断提高。旅游产业已形成较为庞大的规模，目前全省有旅行社150家，其中国际旅行社41家，国内旅行社109家；各类旅游景区、参观点69家。全省有A级景区(点)29家，其中5A级2家，4A级7家；获得全国农业旅游示范点的3家。旅游饭店423家，星级饭店266家，已评定五星级饭店14家、四星级饭店53家、三星级饭店118家、二星级69家、一星级12家；共有客房3万余间，床位7万多张。旅游汽车1800多

27、辆，自驾车租赁公司16家。导游7274人，旅游行业管理人员17730人，与旅游业直接相关的从业人员超过了13万人。全省已形成了基本配套的旅游产业接待体系。2.3.3 中国有潜力成为世界电影制造中心 图2 世界电影制造中心分布首先，大片纷纷来华取景，中国元素连续出现在全球顶级大片中，中国的世纪可能提前到来了。动作大片功夫之王，敦煌的沙漠、安吉的竹海都会出现在影片中，更增添了几分神秘与秀丽；木乃伊3则连故事都与古老的东方文化有关，讲述兵马俑“复活”后发动攻击西安自然成为必不可少的外景点。至于备受瞩目的蝙蝠侠：黑夜之神，则取道香港，拍下了维多利亚港的靓丽夜景。2012拯救全人类的诺亚方舟的拍摄地，经

28、证实是在四川贡嘎山燕子沟取景合成。阿凡达海报上的悬浮山，一看就觉得很眼熟，后经通过阿凡达剧组证实位于中国的张家界。来中国取景的好莱坞大片络绎不绝，中国在电影拍摄方面的优势将逐渐突显。 其次，中国境内电影拍摄的必备资源丰富多样。一方面，中国自然风光秀美迷人，海南三亚的天气好，日照时间长。虽然电灯已经发明了，但拍摄的最好光源是阳光。除此之外，海南视野宽广，沙滩、椰风、海浪等热带风情元素应有尽有，对电影拍摄有利。非诚勿扰2已于今年7月在三亚开机，剧中将有大量片段取景亚龙湾。另一方面，中国地域广阔，地形地貌奇特多样，雪山冰川一应俱全。西北的大漠风光、东北的冰天雪地，西南的神秘高山、东南的汹涌大海。这些

29、都是国际大片绝佳的拍摄场地和取景场所。2.3.4 华点通国际顾问咨询有限公司提供技术支撑华点通国际顾问咨询有限公司是新加坡华点通集团和美籍华人苏珊博士在新加坡共同创办并在2000年把总部和业务转移到中国北京。华点通国际顾问咨询有限公司致力于用先进的理念、国际化的视野、本土化的思考和个性化的手段为每个客户提供别具特色的、超值的、有实效的专业咨询服务，是北京地区颇具声望和值得信赖的国际性咨询公司之一。近年来，党中央、国务院多次强调要大力扶持文化产业，明确了“扩大我国文化的覆盖面和国际影响力”的战略目标。为响应国家号召，多年来，华点通公司一直专注于利用国际顶级传媒资源，加速推进中国文化走向世界的步伐

30、，让世界了解真实的中国，带动中国文化产业与世界文化产业的实质性合作。华点通经过不懈努力，通过美国好莱坞电影制作公司（HMW）与美国好莱坞电影界的精英团队达成协议：投资建立“中国好莱坞电影世界”，引进好莱坞电影产业核心资源，在中国打造世界级技术实力的电影生产运作平台，推动中国电影工业进入国际主流市场，形成世界电影中国制造的能力，提升中国文化产业的整体实力。2010年5月份，华点通已经针对方案设计的功能落实了美国好莱坞投资商，并与好莱坞的核心企业和部门如索尼电影公司（Sony Pictures）、华纳兄弟电影公司（Warner Bros.)、南加州电影学院（USC）、维塔特效公司（ex-CTO o

31、f WETA）等达成和作意向，共同打造“中国好莱坞电影世界”。三亚国际欢乐谷项目投资方北京鑫瑞联创旅游投资开发有限公司，取得了与华点通公司的战略合作，与对方形成了战略合作关系，项目建设将取得相应的知识产权，这为项目的建设提供了强大的技术支撑和保障。2.3.5 三亚作为海南面向世界的门户区位优势显著三亚位于海南岛最南端，其境内的旅游资源具有丰富性、惟一性、珍稀性和密集性，拥有阳光、海水、沙滩、气候、森林等十大风景旅游资源，旅游景点是海南省所有市县中最密集的，旅游业的规模效应显著。海南省旅游发展委员会历年统计数据显示，从全省各市县接待过夜人数来看，三亚接待人数占了全省将近三分之一。例如，2009年，海南接待过夜游客人数共2250.33万人次，三亚市就接待了其中的669.05万人次，同比增长10.7%。该欢乐谷项目建设