苏州吴中地产房地产开发项目报建手册doc.docx

1、苏州吴中地产房地产开发项目报建手册doc0 说明1.本手册适用于苏州城区（不含原吴县范围、圆区、新区、五个县级市）项目；2.本手册办事指南相关内容来自苏州市行政服务中心官方网站和各政府部门官方网站；3.本手册内容谨供参考，最新信息以各部门窗口发布信息为准。1 报建流程图1.1 房地产公司与政府关系总图（报建相关）1.2 房地产开发项目报建流程图2 发改委2.1 市权限内基建项目、房地产项目的项目建议书设定依据:国务院第412号令办事程序:受理审查批复申报材料: 1、项目建设单位主管部门或项目法人的申报文件2、项目建设单位编制报的项目建议书3、资金来源意向或筹措意见;4、行业主管部门意见;承诺时

2、限: 5天项目收费:2.2 市权限内基建项目、房地产项目的可行性研究报告（或计划任务书）设定依据:国务院第412号令办事程序:受理会审批复申报材料: 1、项目建设单位主管部门或项目法人的申报文件；2、有相应资质的工程咨询单位编制的项目可行性研究报告；3、资金来源承诺书或证明；4、规划、建设、国土、环保等部门意见。;承诺时限:5天2.3 市权限内基建项目、房地产项目的开工报告设定依据:国务院第412号令办事程序:受理审查批复申报材料:1、项目建设单位主管部门或项目法人的申报文件；2、资金到位证明，政府投资项目需开工前审计意见；3、项目评标报告；4、规划、国土等有关部门在前期工作中办理的有关证照复

3、印件及书面意见。;承诺时限:3天3 规划局3.1 核发选址意见书设定依据:1、中华人民共和国城市规划法第三十条2、江苏省实施办法第二十三条、第二十四条3、苏州市城市规划条例第二十五条4、苏州市城乡规划管理实施办法第十七条办事程序:申报-受理-审查-上报申报材料: 1.建设项目报建申请表1份；2.申请选址说明报告1份；3.建设项目批准文件1份；4.涉及文物古迹、风景园林等方面的项目附文管、园林等部门意见，工业项目附环境评价报告1份；5.相应资质的规划测绘单位提提供的现势地形图（1500至15000）1份（附电子光盘）;承诺时限:10天3.2 核发规划设计条件设定依据:中华人民共和国城市规划法第三

4、十一条、江苏省实施办法第二十五条办事程序:申请受理审查核发申报材料: 1.建设项目报建申请表1份；2.建设项目批准文件1份；3.建设项目选址意见书或建设用地许可证或土地证复印件1份；4. 相应资质的规划单位提供的现势地形图（1:500或1:5001:5000）1份（附电子光盘）。;承诺时限:10天3.3 核发设计方案审定意见书办事程序:申报受理审查上报申报材料: 1.建设项目报建申请表1份；2.建设项目文件份；3.建设项目选址意见书（附图）或建设用地规划许可证（附图）土地证复印件1份；4.建设项目规划设计条件份，土地拍卖有须另提交土地使用权拍卖成交确认书1份；5.具有相应资质设计单位设计的方案

5、标准图纸份（附采用）软件格式的电子文件）；6.涉及文物古迹、风景园林、河道等方面的项目附文管、园林绿化、河道管理等有关部门审定意见书份；7.需要交通影响分析的项目附评价报告份；8.环境评价文件份；9.需要专家评审的项目附评审意见份；10.相应的规划测绘单位提供的现势地形图（1：500或1：1000）份（含电子光盘）。承诺时限:14天3.4 建设用地规划许可证设定依据:1、中华人民共和国城市规划法第三十一条2、江苏省实施办法第二十三条、第二十五条3、苏州市城市规划条例第二十五条4、苏州市城乡规划管理实施办法第十七条办事程序:申报受理审查决定申报材料: 1.建设项目选址意见书复印件1份；2.规划设

6、计批准文件1份；3.建设项目批准的项目任务书1份；4. 批准的规划设计方案总图（附采用软件格式的电子文件）；5.相应资质的规划测绘单位提供的现势地形图（1：5001：5000）份。;承诺时限:6天3.5 核发建设工程规划许可证(建筑工程)设定依据:1、中华人民共和国城市规划法第三十二条2、江苏省实施办法第二十三条、第二十六条3、苏州市城市规划条例第二十五条、第二十六条4、苏州市城乡规划管理实施办法第十七条办事程序:申报受理审查决定申报材料: 1.建设项目开工报告批准文件（非政府投资、非国家明令限制的项目除外），临时建筑须提交申请报告份；2.建设用地规划许可证复印件1份；3.土地证复印件1份或土

7、地使用批准文件份； ;4.建筑工程消防设计防火审定意见书1份；5.设计方案审定意见书及经批准方案图（复印件）1份；6.建设项目规划设计总图、建筑施工图、建筑施工图、结构施工图、基础图各2份（附采用软件格式的电子文件）；7.规划放线成果；8.相应资质的规划测绘单位提供的现势地形图（1:500或1:1000地形图）1份。;承诺时限:10天3.6 建设工程规划验收合格证设定依据:1、江苏省实施办法第三十六条 2、苏州市城市规划条例第三十九条 3、苏州市城乡规划管理实施办法第十七条 办事程序:申报受理审查决定申报材料: 1.建设工程规划许可证原件；2.单体建筑工程竣工（周围场地平整）报告；3.建筑工程

8、消防验收合格意见份；4.相应资质的规划测绘单位提供的竣工测量报告及1：500竣工图2份。;承诺时限:10天附1 规划局报建承诺时间运转流程 报建承诺时间运转流程（2003年4月16日实行）一、 建设项目选址意见书建设项目设计意见书 （局内10天）报建处（1天）技术处、市政处（5天）总工会办（3天）报建处（1天）二、 建设用地许可证（局内6天） 报建处（1天）技术处、市政处（3天）分管局长（1天）报建处（1天）三、 设计方案审定意见书（局内14天）报建处（1天）建管处、市政处（5天）总工会办（7天）报建处（1天）四、 建设工程规划许可证（局内10天） 报建处（1天）建管处、市政处（含放线6天）分

9、管局长（1天）报建处（2天）五、 规划验收合格证（局内10天） 报建处（当天）验收小组（5天）分管局长（2天）报建处（2天）补充建议：1.放线：报建处送建管处后，由建管处直接转测绘院，测绘院放线后转建管处审核，最后转行政服务中心发证，不要由行政中心来回往返转材料。2.验收合格证：报建单位先到测绘院办理竣工测量，取得竣工测量资料后再到行政服务中心申请合格证。4 国土局4.1 建设用地报批基本程序1.用地单位(个人)携带建设项目批文、规划用地许可批文(包括图件)和相关部门的批准文件、土地权属权源资料，向国土局土地利用管理处提交建设用地书面申请；2.土地利用管理处对材料进行初审，按规划选址意见和规划

10、红线图，向市土地交易中心测绘队下达地籍权属调查及勘测定界测绘通知；3.根据建设项目情况实际，利用、耕保、地籍三个业务处联合组织现场踏勘，分别签署项目用地会办意见；4.土地利用管理处根据土地权属调查情况和宗地测绘成果，提出收回原土地使用权初步意见，报局长审核后报市政府审批；5.登报或张榜公告“收回原土地使用权通知”，公告时间为15天；6.用地单位(个人)与原土地使用者签定土地补偿协议，支付土地使用补偿费； 7.土地利用管理处根据建设项目性质，提出具体供地方式方案，报局长审核后报市政府审批。以国有土地使用权出让方式供地的，须按规定签订出让合同；8.按规定标准到局财务缴费； 9.颁发建设用地批准文件

11、。4.2 建设用地规划审查程序 1.接件登记。用地单位需提供下列材料：规划审查表；1：10000局部土地利用现状和总体规划图；项目计划通知书；补充耕地方案；农用地转用方案；宗地测量图。2.审查材料，实地踏看(视情况而定)。 3.易地补充耕地的，向省厅打申请报告。 4.审查通过转出材料(交地籍或用地处)。 建设用地规划审查期限：材料齐全并符合要求，自接件登记之日起五日内办结(转出材料)。4.3 建设用地验收、分割程序 1.申办接件、登记； 2.实地勘丈、定界、确认、分割、分摊方案； 3.实地测绘确认土地面积，进行分割。 需提供资料：1.国有土地使用权证(原件)； 2.国有土地使用权出让、转让合同

12、书(原件)； 3.该宗地内房屋、建设平面设计图纸。 承办时限：如材料齐全、无权属纠纷、无超范围、错位使用土地，2030个工作日提供全部验收、分割材料。5 建设局5.1 建设工程抗震设计审查设定依据:防震减灾法第十七条第一款江苏省防震减灾条例第二十一条 办事程序:建设单位和设计单位申报（申请人提交报审书、资质证书副本、相应的图纸资料等）-建设局委托专家审查-建设局核准发证申报材料: 1.建设工程项目立项批准文件;2.建设用地土地使用证及设计要求说明书;3.规划设计（方案审定）要求意见书;4.勘察、设计单位资质证书副本;5.岩土工程勘察报告;6.建筑、结构设计图纸及相应设计文件;7. 结构设计说明

13、书、计算书;承诺时限: 20天5.2 岩土勘察报告先期审查办事程序:建设单位申报-组织专家技术审查-发审查意见申报材料: 1、报审表(一式二份);2、勘察单位资质证书副本及复印件;3 备案的勘察合同;4行性研究批复或有关项目审批文件;5 总平面图及单体底层平面图;6全套岩土工程勘察报告(一式二份);7相关原始资料;承诺时限:20天5.3 市管特级以下设计项目施工图设计政策性审查（特级项目依法上报）办事程序:建设单位申报-建设局组织审查-核发意见书申报材料: 1. 政策性审查;(1) 项目批文;(2) 规划许可证;(3) 设计单位资质证书;(4) 设计合同;(5) 建设用地规划许可证;(6) 土

14、地使用证;承诺时限: 1天5.4 市管特级以下设计项目施工图设计技术性审查（特级项目依法上报）办事程序:申报材料: 2. 技术性审查;(1)建设项目设计意见书及设计方案审定意见;(2)初步设计审查意见及有关项目初步设计审批文件;(3)高层和超限高层建筑抗震设防申报表;(4)经审查合格的岩土工程勘察报告;(5)全套施工图设计图纸;(6)结构专业设计计算书;(7)有关部门依法进行的专项设计审批(审查)文件(复印件);承诺时限: 20天5.5 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案办事程序:建设单位申报-建设局备案申报材料: 1 工程竣工验收备案表;2 监理单位的工程质量评估报告;3工程竣工验收

15、报告及按要求提供的有关资料;4 规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件;5 施工单位签署的工程质量保修书;6建设工程档案认可文件;7 法规规章规定必须提供的其他文件;承诺时限: 15天5.6 城市房屋拆迁许可核准设定依据:城市房屋拆迁管理条例第六、七条苏州市城市房屋拆迁管理条例第六条 办事程序:拆迁人申报（申请人提交申请表及法定材料 ）-市建设局审查-市建设局核准发证申报材料: 1.立项批文;2.建设用地规划许可证（附规划定点红线图）;3.国有土地使用权批文;4.拆迁计划、方案;5.金融机构出具的资金证明;6.委托拆迁合同;承诺时限:20天5.7 城市房屋拆迁延期许可核准设定依据:

16、城市房屋拆迁管理条例第六、七条苏州市城市房屋拆迁管理条例第六条 办事程序:拆迁人申请（申请人提交申请书）-市建设局审核-市建设局作出许可决定申报材料: 1.延长拆迁期限申请表;2.城市房屋拆迁许可证原件;承诺时限:10天5.8 办理施工许可证需提供材料 1、建筑工程用地批准手续；（原件、留复印件）2、建设工程规划许可证；（原件、留复印件）3、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件；4、中标通知书（包括招标备案表）及施工合同；（原件、留复印件，合同留原件）5、施工图纸及技术资料；（设计单位全称、设计单位技术负责人姓名）6、施工组织设计；（施工单位全称、项目经理姓名）7、监理合同或建设单位工程技术人

17、员情况；（监理单位全称、总监姓名，监理合同留原件）8、质量、安全监督手续；（原件、留复印件）9、资金保函或证明；（审计意见书或银行证明）10、江苏省建筑工程施工图设计审查批准书；（原件、留复印件）11、建设市场内部流程单。12、意外伤害保险单或交费单。（原件、留复印件）13、安全保证书。（原件）5.9 办理直接发包手续需提供以下材料1、 填写苏州市房屋建筑和市政基础设施工程施工直接发包申请审批表 2、 填写初步发包方案 3、 计划委员会对该项目的批复（复印件） 4、 发包人的营业执照（复印件） 5、 发包人的企业验资报告 6、 经有资格的造价或招标代理机构编制的项目预算书（该项目资金中含国有资

18、金） 7、 经施工图设计审查合格的施工图或施工图审查受理单（仅限于房屋建筑） 8、 拟承接该项目的施工企业的营业执照 9、 拟承接该项目的施工企业的资质证书复印件 10、 拟派项目经理的资质证书原件 5.10 办理核准邀请招标方式的手续需提供以下材料1、 填写初步发包方案 2、 发包人的营业执照（复印件） 3、 发包人的企业验资报告 4、 经施工图设计审查合格的施工图或施工图审查受理单（仅限于房屋建筑） 5、 邀请参加该项目投标的施工企业的营业执照（复印件） 6、 邀请参加该项目投标的施工企业的资质证书（复印件） 7、 拟派项目经理的资质证书原件 5.11 招标流程1、 项目登记 2、 招标组

19、织形式备案 3、 发布招标公告（邀请招标为：发出邀请函） 4、 发售资格预审文件（邀请招标不需要） 5、 资格预审（邀请招标为：办理申请邀请招标方式的手续） 6、 发放招标文件、 7、 发招标答疑文件 8、 抽取评标专家（开标前1个小时） 9、 开标 10、 评标 11、 拟订中标人 12、 中标公示 13、 提交书面报告 14、 发中标通知书 15、 合同备案 5.12 商品房预售核准意见书办事程序:企业申请-建设局核准申报材料: 1营业执照;、资质证书;、国有土地使用证（拍卖地块应提交成交确认书）;4、 建设工程规划许可证;5、建设用地规划许可证;6、施工许可证;7、商品房面积预算报告 物

20、业委托合同;8、 预售商品房总平面图;9、预销售方案（含进度工程投资超过25%）;承诺时限:10天附1建设工程档案认可材料目录建设工程档案认可材料目录（建筑工程）一、工程准备阶段文件1.立项文件1.1项目建议书批复、项目建议书1.2可行性研究报告批复、可行性研究报告1.3计划任务书（或设计任务书）批复、申请报告1.4会议纪要、领导讲话、专家建议2.建设用地、拆迁文件2.1规划定点意见书、规划定点图2.2建设用地规划许可证及其附件2.3征拨建设用地批文、申请报告2.4土地转出让合同（协议）2.5拆迁批文、安置意见、协议、汇总表等3.勘察、设计文件3.1工程勘察设计合同3.2工程地质勘察报告3.3

21、水文地质勘察报告等3.4工程设计合同3.5初步设计批复3.6设计方案审查意见及附图3.7有关行政主管部门（人防、环保、消防、白蚁防治、市政、建设、抗震、文化、文管等）批准文件或协议3.8施工图设计审批意见4.招投标文件4.1勘察设计招投标文件4.2勘察设计承包合同4.3施工招投标文件4.4施工承包合同4.5工程监理招投标文件4.6监理委托合同5.开工审批文件5.1建设项目规划审批文件5.2建设工程规划许可证及其附件5.3年度计划（或开工）批复、申请5.4审计意见书5.5建设工程施工许可证5.6工程质量监督申报表、工作方案等5.7建筑工程安全受监登记表6.建设、施工、监理机构及负责人6.1工程项

22、目管理机构（项目经理部）及负责人名单6.2工程项目监理单位（项目监理部）及负责人名单6.3工程项目施工管理机构（施工项目经理部）及负责人名单二、监理文件1、监理规划；2、监理实施细则；3、分包单位资格报审表；4、设计交底与图纸会审会议纪要；5、施工组织设计（方案）报审表；6、工程开工/复工报审表及工程暂停令；7、施工测量报验单；8、工程进度计划报审表；9、材料（构配件）、设备进场使用报验单；10、工程变更单；11、混凝土浇筑报审表12、工程计量报审表、工程计量单13、工程费用索赔报审表14、工程款支付证书、申请表；15、监理工程师通知单、回复单；16、监理工程师联系单、回复单；17、监理工程师

23、指令、回复单；18、监理工程师备忘录；19、会议纪要；20、来往函件；21、监理日记；22、监理月报；23、工序质量报验单；24、质量缺陷与事故的处理文件； 25、分部工程、单位工程等验收资料； 26、旁站监理记录表；三、施工技术文件（一）桩基部分1.桩基工程概况2.桩基工程开工申请表、开工报告3.定位放线移交单4.施工测量报验单、定位放线记录5.施工组织设计申请表、施工组织设计6.技术核定单7.设计单位工程联系、申报单8.预制构件企业资质材料、定货合同、收料单9.原材料合格证（证明）、试验（检测）报告及汇总表10.桩合格证及汇总表11.材料、设备进场使用报验单12.预制桩（钢桩）进场验收记录

24、13.试打桩记录14.预制桩接桩隐蔽验收记录15.桩基工程隐蔽验收记录16.锚杆静压桩压桩施工汇总表17.桩基复测记录18.基桩静载荷试验报告19.桩位偏差汇总表20.打（压）桩分项工程质量检验评定表21.桩基工程竣工报告22.桩基工程竣工验收记录23.桩位平面图（二）土建部分1.施工、技术管理资料1.1工程概况1.2工程项目施工管理人员名单1.3施工现场质量管理检查记录1.4施工组织设计、施工方案审批表1.5技术交底记录1.6开工报告2.工程质量控制资料2.1图纸会审、设计变更、洽商记录汇总表，图纸会审、设计变更、洽商记录，设计交底记录2.2工程定位测量、放线验收记录2.3原材料出厂合格证书

25、及进场检（试）验报告（1）钢材合格证和复试报告汇总表，钢材合格证、复试报告，预应力钢筋进场复试报告、合格证，预应力锚具、夹具和连接器合格证及静载锚固性能复试报告，金属螺旋管进场复验及合格证书，其他钢材合格证、复试报告（2）水泥出厂合格证、复试报告汇总表，水泥出厂合格证、试验报告，预应力孔道灌浆水泥进场复验及合格证（3）砖（砌块）出厂合格证或试验报告汇总表，砖（砌块）出厂合格证或检验报告（4）混凝土外加剂（及其他材料）产品合格证、出厂检验报告和复验报告汇总表，混凝土外加剂产品合格证、出厂检验报告和复验报告，预应力孔道灌浆用外加剂产品合格证及进场复验报告，粉煤灰合格证及进场复验报告，砂、石料进场复

26、试报告（5）防水和保温材料合格证、复试报告汇总表，各种=防水材料和保温材料合格证、复试报告（6）其他建筑材料合格证、复试报告汇总表，饰面板（砖）、大理石、玻璃、涂料等材料合格证及复验和性能检测报告2.4施工试验报告及见证检测报告（1）混凝土试块试压报告汇总表，混凝土试块试验报告（含结构实体同条件养护试块），抗渗混凝土试块抗渗试验报告，用于装配式结构拼缝、接头处混凝土强度试验报告，特种混凝土试块试验报告，混凝土配合比通知单，特种混凝土配合比通知单（2）混凝土强度评定（3）结构实体混凝土强度评定（4）砂浆强度汇总评定表，砂浆试块试验报告，预应力灌浆用水泥浆试块试验报告，特种砂浆试块试验报告，砂浆配

27、合比通知单，特种砂浆配合比通知单（5）钢筋连接试验报告、焊条（剂）合格证汇总表，钢筋连接试验报告、焊条（剂）合格证，预应力钢丝镦头强度试验报告（6）后置埋件现场位拨试验报告，土壤试验记录汇总表，土壤试验报告，地表土壤氡浓度检测报告（7）外墙饰面砖样板件粘结强度检测报告2.5隐蔽工程验收记录2.6施工记录（1）施工日志（2）现场施工预应力记录（3）地基验槽记录和地基处理记录2.7预制构件、预拌混凝土合格证（1）混凝土（其它）构件合格证汇总表，混凝土构件合格证，混凝土构件结构性能检验报告（2）预拌混凝土合格证及试块强度报告（3）门窗产品合格证及复验报告2.8地基基础、主体、结构验收及抽样检测资料（

28、1）钢筋保护层厚度实测表（2）地基基础工程检测报告（3）结构实体检测报告2.9工程质量事故及事故调查处理资料2.10新材料、新工艺施工记录3.土建工程安全和功能检验资料3.1屋面泼水、淋水、蓄水试验记录3.2地下室防水效果检查记录3.3有防水要求的地面蓄水试验记录3.4建筑物垂直度、标高、全高测量记录3.5烟气（风）道工程检查验收记录3.6幕墙及外窗气密性、水密性、耐风压检测报告3.7建筑物沉降观测记录3.8节能、保温检测报告3.9室内环境检测报告4.工程质量验收记录4.1质量验收总表部分（1）单位（子单位）工程质量控制资料核查记录（2）单位（子单位）工程安全和功能检验资料检查及主要功能抽查记

29、录（3）单位（子单位）工程观感质量检查记录4.2地基基础分部工程质量验收记录4.3主体结构分部工程质量验收记录4.4装饰分部工程质量验收记录4.5屋面分部工程质量验收记录（三）给排水部分1. 图纸会审2. 技术交底3. 施工组织设计4. 设计变更5. 设备、产品质量检查、安装记录6. 隐蔽工程检查记录7. 施工试验记录8. 质量事故处理记录9. 工程质量检验记录10. 工序质量报验单（四）电气部分1. 图纸会审2. 技术交底3. 施工组织设计4. 设计变更5. 设备、产品质量检查、安装记录6. 隐蔽工程检查记录7. 施工试验记录8. 质量事故处理记录9. 工程质量检验记录10. 工序质量报验单（五）采暖、燃气部分1. 图纸会审2. 技术交底3. 施工组织设计4. 设计变更5. 设备、产品质量检查、安装记录6. 隐蔽工程检查记录7. 施工试验记录8. 质量事故处理记录9. 工程质量检验记录10. 工序质量报验单（六）网络部分1. 图纸会审2. 技术交底3. 施工组织设计4. 设计变更5. 设备、产品质量检查、安装记录6. 隐蔽工程检查记录7. 施工试验记录8. 质量事故处理记录9. 工程质量检验记录10. 工序质量报验单（七）电梯部分1. 图纸会