房地产教案.docx

1、房地产教案 第一章 房地产概论 第一节 房 地 产 一、房地产概论 房地产是指土地及固着在土地上的建筑物和其他附着物的总称。 房地产由于自身特点即位置固定和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。二、房地产的分类1.按开发程度划分 生地 毛地 熟地 在建工程 现房2.按用途划分:居住、商业、办公、娱乐、餐饮、工业、综合等 3.按是否产生收益划分 收益性房地产：直接产生经济收益的房地产（商务楼、商场、酒店、加油站、电影院等） 非收益性房地产：不能直接产生经济收益的房地产（寺庙、教堂、政府办公楼等） 4.按经营使用划分 出售型 出租型 经营型 自用型 三、房地产的特征 1.位置的固定性和不可移动性

2、2.长期使用性 3.独特性（由于社会、经济及自然环境的不同，造成没有两个建筑物完全相同） 4.适应性（适应客户的需要、适应当地的特点） 5.投资与消费双重性（房地产具有保值增值功能所以具有投资性、同时又可以居住所以买房自己住是消费） 6.政策影响性（限购令、银行调息） 7.不易变现性 8.外部性（房地产易受外部环境影响） 9.易受限制性（征税、征收、充公等） 第二节 房地产业 一、房地产业的概念： 房地产业是指房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的总称。房地产业是从事房地产这种产品生产经营的行业。房地产业属于第三产业 二、房地产业的内容 1.土地使用权出让 2.房地产投资开发业（土地

3、征收、旧城改造、拆迁安置等） 3.地产经营（土地使用权转让、租赁） 4.房地产经营（房屋买卖、租赁） 5.房地产金融（房地产信贷、保险） 6.房地产中介服务（房地产估价、经纪、公正、律师业务） 7.物业管理 8.房地产市场调控和管理（国家宏观调控） 三、房地产业的基本特征 1.基础性（是我国重要的基础建设） 2.统一性和系统性（是一项系统工程，每一环节都影响着房地产开发的经济效益和环境效益） 3.高利润性 4.先导性（改善人们生活要优先发展房地产，具有超前性） 5.预警性（房地产业有很强的灵敏度，预警性高） 6.高关联性（房地产业能带动其他行业如广告业、园林业、金融业等） 四、房地产业在国民经

4、济中的作用和地位 1.为国民经济提供重要物质基础 2.能带动相关产业发展 3.加快城市基础建设改变城市面貌 4.有利于住房深化改革 5.增加财政税收 6.扩大就业面 7.改善投资环境 8.有利于推进城市综合开发 五、我国房地产现状及发展趋势 1990-2000年发展初期 2000-2007发展高峰期 2008-2011受全球金融危机影响、国家宏观政策调控 2012下半年逐渐回暖 第三节 房地产市场 一、房地产市场概念 房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所以及一切交易途径和形式。二、房地产市场类型按市场层次分：土地市场、房产市场、房屋中介服务市场、房地产金融市场、物业管

5、理市场按市场层次分：一级市场 政府出让土地使用权 二级市场 开发商出售商品房 三级市场 将商品房再次转让 住宅市场按用途分 写字楼市场 商业物业市场 工业物业市场 房地产租赁市场按交易形式分 房地产买卖市场4.投机性（炒房）5.滞后性（房地产短期供求变化较迟钝）6.受法律、法规和政策约束（受国家法律管理）四、房地产市场运行机制 1.供求机制（受市场供给与需求影响） 2.价格机制（价格是价值的表现形式） 3.货币机制（分期付款、抵押贷款等） 4.竞争机制（不同房地产企业之间的竞争）五、房地产市场环境的影响因素 社会制度社会环境 社会信誉 社会秩序 政治体制（良好的政治体制、良好的投资环境）政治环

6、境 政治局势（稳定政局必然有稳定的经济市场） 政策（优惠政策） 宏观经济环境经济环境 市场环境 财务环境 金融政策 自然环境（风景如画、依山傍水） 人口环境（城市人口年龄分布、青年居多） 法律环境（没有健全的法律，房地产行业就不可能健康运行） 人文环境（文化传统、风俗习惯、宗教信仰） 基础建设环境（交通、能源、通信等） 社会服务环境（金融服务、交通服务、通信服务、生活服务等） 第四节 房地产开发与经营 一、房地产开发 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人居环境的一种活动，其中包括土地建筑材料、城市基础建设、城市公用配套设施、劳动力和专业人员等诸多方面。 房地产开发的

7、类型按开发区域分 新区开发（高新区、经开区） 旧区再开发（城中村改造）按开发规模分 单项开发（别墅开发） 成片开发（滇池路、呈贡新城）2.房地产开发的特征： （1）综合性（全面规划、合理布局、配套建设） （2）长期性（大型项目5-6年） （3）地域性（地区性、项目选址） （4）风险性（资金风险、竞争风险、政策风险）3.房地产开发策划的内容：开发区位和地段的分析与选择（昆明、曲靖、玉溪）开发内容和规模的分析与选择（酒店、别墅、商业、住宅）开发时机和开发进度的分析与选择（什么时候进入市场）开发合作方式的分析与选择（合资还是独资）项目融资方式的分析与选择（如何合理安排资金）开发完成后产品营销方式的分

8、析与选择（适应市场二、房地产经营： 房产经营 房地产分类 地产经营 房地产服务经营 生产周期长 经营风险大房地产经营特点 具有一定的区域性 具有垄断性和竞争性 具有合法性 专项经营 房地产经营方式 综合经营 集团经营 跨国经营 三、房地产开发与经营的关系 1.从广义角度理解：（房地产开发是一种行为，强调产品形成过程，房地产经 营强调行为的目的，是为了获得经济效益） 2.从狭义角度理解：（房地产开发是投资、建设和劳动的行为，房地产经营是一定经济形态下房屋和土地的关系） 3.房地产经营以房地产开发为基础 4.房地产开发以房地产经营为 第二章 房地产企业开发企业 第一节 房地产开发企业概述 一、房地

9、产开发企业类型 1.从经营内容和经营角度划分 房地产开发企业（俊发房地产公司、奥橙房地产公司、城建股份等） 房地产中介服务企业（新亚房屋、21世纪不动产等） 物业管理企业 2.从经营范围角度划分 房地产综合企业（开发、经营管理、服务等） 房地产专营企业（单一方面业务） 房地产项目企业（针对特定项目设立的企业） 3.按现阶段房地产企业性质划分：全民所有制、股份所有制、私营企业、外资企业 二、房地产开发企业的特征 1.经营对象的不可移动性 2.业务形态的服务性 3.经营活动的行业限制性 4.经营活动资金和人才的密集性 三、房地产开发企业管理制度 1.开发经营管理制度 2.工程技术管理制度 3.经济

10、核算管理制度 4.行政人事管理制度 5.物业管理制度 四、房地产开发企业的建立 1.房地产开发企业组建的条件P28 2.房地产开发企业的设立程序 3.房地产开发企业的资质等级（分四个等级）P29表2-1 4.房地产资质的审批（一级资质国务院建设行政主管部门审批，二级资质是省级、直辖市、自治区建设行政主管部门审批） 5.房地产开发企业年检 6.房地产开发企业违规处罚 五、房地产企业在国民经济中的作用 1.为国民经济的发展提供物质保证 2.为城市建设事业的发展提供有力支持 3.促进消费结构和产业结构合理化 4.对相关产业起到有力的带动作用 六、房地产企业的发展方向 1.规模化 2.跨区域化（跨省、

11、跨国） 3.品牌化（万科地产、保利地产等） 4.专业化 第二节 房地产企业人员与组织一、房地产企业人员1.房地产企业人员的分类 （经济管理类、专业类、工程技术类）2.房地产企业人员的构成（建筑师、工程师、财务人员、营销策划人员、项目拓展及发展人员、法律顾问） 二、房地产企业组织 1.房地产企业组织的概念：（目标、人员与职务、职责和职权、信息） 2.房地产企业组织的原则（统一性、分工协作、统一指挥、权责一致、机构精简、有效管理、授权、均衡性、弹性） 3.房地产企业组织的形式（项目管理内容） （1）项目组织结构P36 2-1 优势：能将参加者的力量集中于项目，可避免权力与资源分配的争执，同时能加强

12、领导统一指挥 适用于企业较大项目时间长。 劣势：各项目自成系统这样会使有限的资源不能得到充分的利用造成资源浪费；同时项目人事容易波动较大；另外每一个项目都是一个独立的组织，组织的可变性和适应性不强。 （2）职能组织结构P37 2-2 优势：人员调配灵活性较大，有利于知识经验的交流，技术问题能及时解决。有效保证项目管理、技术、工程方面的连续性 劣势：跨部门交流沟通比较困难，从项目整体来看没有一个人对项目承担直接全部责任。 （3）矩阵组织结构P38 2-3 优势:树立以目标为中心，保证目标实现，满足客户需求，对环境有良好的适应性。有效发挥各职能部门人员的才干，提高工作效率，能更好的进行动态组织管理

13、，适用于大型项目和多项目管理。 劣势: 在组织上容易出现双重领导双重职能，造成会议多报告多 如果一个部门同时做几个项目时就会产生项目之间争夺资源，为项目协调工作带来困难。 （4）混合型组织结构 优势：职能高度集中，权责清晰，工作效率高，整个组织具有较高的稳定性。 劣势:员工主动性和积极性发挥受到限制，不能集思广益作出决策，整个组织适应性不强，缺乏弹性，不能对新情况作出及时反应。 第三节 房地产经营与管理 一、房地产企业经营目标 1.房地产企业经营目标制定的原则（可行性原则、一致性原则、可量化原则、弹性原则） 2.房地产企业经营目标的内容（成长性目标、盈利性目标、竞争性目标） 3.房地产企业经营

14、目标的调整（收集信息、分析、论证、决策） 二、房地产企业经营决策 1.房地产企业经营决策的概念 2.房地产企业经营决策的地位和作用 3.房地产企业经营决策的特点（目标性、灵活性、选择性、可行性） 4.房地产企业经营决策的影响因素（环境、决策者对风险态度、思维定式、时间） 三、房地产企业的经营计划 1.房地产企业的经营计划概念 2.房地产企业的经营计划的作用（为分工提供依据、分析预测未来环境变化、为资源筹集提供依据、提高部门及人员工作效率） 3.房地产企业的经营计划的特点（综合性、战略性、权威性、灵活性） 4.房地产企业的经营计划的内容（长期经营计划内容、短期经营计划内容） 5.房地产企业的经营

15、计划的执行与调整（经营计划执行、计划调整） 第三章 房地产开发项目可行性研究 第一节 可行性研究概述 一、可行性研究的含义和目的 1.可行性研究的含义 2.可行性研究的目的 实现项目的科学化、民主化、减少或避免投资带来的失误，提高项目的经济效益、环境效益 二、可行性研究的特点与作用 1.可形性研究的特点 先行先、预测性、决策性、不定性 2.可形性研究的作用 可行性研究是项目决策依据 3.可行性研究是筹集建设资金的依据 4.可行性研究是立项、资金审批的依据 5.可行性研究是开发商签订合同协议的依据 可行性研究是编制规划设计方案的依据 三、可行性研究的工作程序 1.委托建立研究组织 2.收集资料进

16、行市场调研 3.设计研究项目投资方案 4.编制可行性研究报告并提交 四、可行性研究报告的主要内容 1.项目概况 2.开发项目现状调查 3.市场分析和建设规模的确定 4.开发项目方案与选择 5.资源供给状况 6.开发项目的组织机构 7.开发项目建设实施计划8.项目投入费用、收入估算及资金筹措状况9.项目经济及社会效益分析10.研究结论与建议五、可行性研究报告的编制1.可行性研究报告的编制依据2.可行性研究报告的编制要求3.可行性研究报告的编制单位 第二节 房地产市场调查一、房地产市场调查1.房地产市场调查含义2.房地产市场调查作用有助于确定正确投资方向有助于适时进行产品更新换代有助于制定科学的营

17、销和开发计划有助于投资者实施正确的价格策略有助于企业改善经营管理提高经济效益二、房地产市场调查的原则1.准确性原则2.时效性原则3.全面性原则4.针对性原则5.创造性原则三、房地产市场调查类型1.按调查目标分类产品调查、广告调查、市场调查2.按市场调查范围分类专题性市场调查、综合性市场调查3.按市场调查功能分类探测性调查、因果性调查、描述性调查、四、房地产调查方法1.普查法2.抽样法3.直接调查法访谈调查法、电话调查法、邮函调查法、留置问卷调查法、4.间接调查法观察法、实验法五、房地产市场调查的内容1.房地产市场环境调查宏观环境调查、区域环境调查、微观环境调查2.房地产市场需求调查市场需求容量

18、调查、消费者调查3.房地产市场供给调查（1）房地产市场供给总体调查（2）竞争楼盘调查（3）竞争对手调查4.房地产市场营销环境调查（1）广告环境调查（2）营销中介机构调查（3）营销媒体调查 第三节房地产开发项目投资估算与收入估算一、房地产开发项目投资估算1.土地费用估算出让用地土地费用、转让用地土地费用、行政划拨用地土地费用、合作用地的土地费用2.前期工程费用估算3.房屋开发费用估算建安工程费、基础设施建设费4.管理费用估算5.销售费用估算6.财务费用估算7.不可预见费用估算（如：施工人员伤亡费用支出等）8.税费估算土地增值税、企业所得税9.其他费用估算二、房地产开发项目收入估算 第四节房地产开

19、发项目财务评价一、财务评价概念二、财务评价一般步骤三、财务评价报表1.财务评价基本报表2.财务评价辅助报表四、房地产开发项目财务评价指标1.房地产开发项目财务评价指标体系2.房地产开发项目财务评价动态指标3.房地产开发项目财务评价静态指标五、房地产开发项目不确定性分析1.盈亏平衡分析2.敏感性分析 第四章 房地产开发项目策划 第一节房地产开发项目策划概述一、房地产开发项目策划的作用1房地产策划可使企业决策更为准确，避免项目出现偏差。 2房地产策划能增强企业的竞争力，使企业在强烈的竞争中赢得主动地位。3房地产策划能策划探索解决企业管理问题4房地产策划能有效整合房地产项目资源二、房地产开发项目策划

20、的特征地域性、系统性、前瞻性、市场性、创新性、可操作性、引导性三、房地产开发项目策划组织流程 第二节 房地产开发项目策划内容一、项目区位分析与选择二、项目合作方式与开发三、项目定位与主题策划1.房地产项目定位2.房地产项目主题策划四、项目资金运作策划五、项目市场推广策划六、项目经营方案策划1.收益性物业经营策划2.居住物业策划 第三节 房地产开发项目市场细分一、房地产市场细分的含义二、房地产细分的方法1.地理细分2.人口细分3.心理细分 （生活方式、个性、购买时机）4.行为细分（按追求利益细分、按品牌忠诚 度细分） 第四节 房地产开发项目定位一、客户定位（一）客户定位方式1.外在属性2.内在属

21、性3.消费属性（二）统计分析（三）客户定位方法（四）客户定位策略方法二、产品定位（一）产品定位的定义（二）产品定位的原则1.市场化原则 2.差异化原则 3.前瞻性原则4.不可替代性原则（三）产品定位的限制土地、城市规划、顾客需求、资金供应、市场条件、开发商思维（四）产品定位方法1.房地产市场分析法2.SWOT分析3.建筑策划法4.目标客户需求定位法5.头脑风暴法三、形象定位法 第五节 房地产开发项目主题策划一、主题策划的作用二、主题策划的原则三、主题策划的方法1.结合文化内涵挖掘项目主题2.结合科技进步挖掘项目主题3.结合自然环境优势挖掘项目主题4.结合顾客需求挖掘项目主题5.通过营造新观念挖

22、掘项目主题第五章 房地产开发项目的前期工作第一节 房地产开发项目规划设计理念一、规划设计应与自然生态相和谐：规划设计应建立在人与自然和谐共生的基础上，体现节能环保的设计理念二、规划设计应与社会发展相和谐：设计构思必须将个人、家庭、社会紧密结合起来三、规划设计应与用户需求变化相和谐：规划设计要满足不同类型、不同生活模式的人需求。 第二节 房地产开发项目规划设计指标一、居住区开发项目的经济指标1.居住区绿地总面积2.居住区人均占地面积3.居住区建筑总面积4.居住建筑密度5.人口净密度6.平均造价二、非居住区开发项目的技术经济指标1.建筑容积率2.建筑密度3.规划建设用地面积4.开发项目总造价 第三

23、节 房地产开发项目规划设计内容一、居住区规划布局行列式：按一定的房屋朝向和间距成排布局。周边式：沿街或院落周围布置。混合式： 采取行列式与周边式相结合的布局方法。自由式：结合地形地貌、周围条件不拘泥某种固定形式。二、住宅建筑选型 砖混结构按结构类型划分 框架结构 框架剪力结构按平面特点划分 点式住宅 条式住宅三、建筑风格1.古典风格2.现代欧陆风格3.现代简约风格四、住宅户型1.住宅功能区分2.住宅功能分区要点五、公共设施规划1.公共服务设施规划2.停车设施规划3.安全设施规划4.户外场地规划5.服务管理设施规划六、道路交通规划1.居住区道路宽度的要求2.居住区交通组织方式3.路网规划原则七、

24、绿地与景观规划1.绿地规划2.景观规划第六章 房地产开发项目时前期工作 第一节 城市规划基础知识一、城市规划体系1.城市总体规划2.城市分区规划3.城市详细规划二、城市规划管理制度1.城市规划管理制度2.选址意见书制度3.建设用地规划许可制度4.建设工程规划许可制度5.施工许可制度三、城市规划与房地产开发的关系1.城市规划指导与促进房地产开发2.城市规划对房地产起管制作用3.城市规划是房地产开发的必经阶段和必要手段第二节 土地使用权的获取一、土地使用权划拨1.经县以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权。2.经县以上人民政府依法批准，土地使用者无偿取得的土地

25、使用权。二、土地使用权出让1.土地使用权出让法律特征2.土地使用权出让年限（居住用地70年、文化教育用地50年、商业娱乐用地40年、综合用地50年）3.土地使用权出让方式（拍卖出让、招标出让、协议出让）4.土地使用权出让合同三、土地使用权转让1.土地使用权出让特点2.土地使用权转让方式（买卖、抵债、交换、作股入价、合建、赠与、继承）3.土地使用权转让的公证四、土地合作 第三节 房屋拆迁、补偿与安置一、 房屋拆迁法律特征1. 具有强制性2. 必须经人民政府依法批准3. 房屋拆迁是对拆迁人依法给予合理的补偿二、拆迁的原则1. 服从国家利益原则2. 符合城市规划原则3. 保护拆迁当事人合法权益原则4

26、. 有利于生态环境改善原则5. 有利于城市旧城区改造原则6. 保护文物古迹原则三、房屋拆迁程序1.申领规划用地许可证2.编制拆迁计划和方案3.申领拆迁许可证4.发布拆迁公告5.签订房屋拆迁补偿安置协议四、房屋拆迁补偿1.房屋拆迁补偿对象范围2.房屋拆迁补偿方式3.特殊房屋拆迁补偿（公益事业用房、租赁房屋、产权不明房屋、设有抵押权房屋、其他特殊房屋）五、房屋拆迁安置1.房屋拆迁原则2.房屋安置对象3.拆迁安置地点4.拆迁安置期限5.拆迁安置费第四节 开发项目立项与报批一、 开发项目立项与报批工作内容二、 开发项目立项与报批的程序1. 项目立项2. 建设项目选址审批3. 申领建设用地许可证4. 规

27、划设计条件审批5. 规划设计方案审批6. 申领建设用地许可证7. 申领建设工程施工许可证8. 申领商品房预售许可证第五节 房地产开发项目招标一、 招标的组织形式1. 房地产开发公司自行招标2. 委托招标机构代理招标投标二、 招标程序1. 申请招标2. 编制招标文件3. 编制招标工程标底4. 明确招标方式5. 资格预审6. 招标工程交底答疑7. 开标评标和定标8. 签订合同三、 招标方式1. 公开招标2. 邀请招标第六节 施工许可证的申领一、 施工许可证的申领条件二、 施工许可证申领程序1. 建设单位向发证机关领取建设工程施工许可申请表2. 建设单位持有加盖公章和法人印鉴的申请表向发证机关提出申

28、请3. 发证机关收到报送的申请表对符合条件的，应15日内颁发施工许可证三、 施工许可证的管理1. 建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模应与施工承包合同一致。2. 施工许可证不得伪造和涂改3. 建设单位应自施工许可证领取三个月内开工4. 在建工程因故中止施工的，建设单位应在一个月内向发证机关报告。第七章 房地产开发项目资金筹集第一节 房地产开发项目资金筹集概述一、 房地产开发项目资金筹集的目的1. 实现项目投资开发目标和企业发展目标2. 偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构二、 房地产开发项目资金筹集的原则1. 安全性原则2. 经济性原则3. 可靠性原则4. 时机是当性原则三、 房地产开发项目资金筹集的特点1. 资金占用量大2. 资金占用时间长3. 资金使用具有地域性4. 资金增值性较强5. 资金具有高风险、高收益性。 第二节 房地产开发项目资金筹集方式及方案选择一、 房地产项目资金筹集方式1. 筹集自有资金2. 争取银行贷款3. 证劵化资金4. 商品房预售5. 利用外资二、 房地产开发项目资金筹集方案的选择1. 房地产开发项目资金筹集方案的衡量标准2. 房地产开发项目资金筹集方案决策程序（1） 按项目实际情况，编制房地产开发资金使用