赤水源宾馆整体改造工程建设投资项目可行性研究报告.docx

1、赤水源宾馆整体改造工程建设投资项目可行性研究报告赤水源宾馆整体改造工程建设投资项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目提要1、项目名称：赤水源宾馆整体改造工程建设投资项目2、建设性质：改建及扩建3、项目业主单位：赤水源宾馆有限责任公司（以下简称赤水源宾馆或宾馆）4、法人代表：#5、项目建设地址：#赤水市市中人民北路18号6、企业性质：有限责任公司7、建设期限：14个月（2008年6月-2009年8月）1.2编制依据1、#省国民经济发展第十一个五年计划及相关产业政策2、中共#省委、#省人民政府关于加快旅游业发展的意见3、#省旅游发展总体规划4、#省委、省人民政府关于加强旅游基础设施建设的意见

2、5、赤水市国民经济和社会发展第十一个五年规划6、赤水市旅游发展总体规划7、国家发改委、中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南8、赤水源宾馆有限责任公司关于筹集资金对宾馆进行改扩建的股东会议决议9、与本项目有关的其他政策文件1.3编制原则 1、本投资项目在满足国家、地方法律法规和产业政策的条件下，充分结合市场需求和社会经济发展趋势，统筹设计，因地制宜，以安全可靠、管理科学、经济实用、节省投资为总体原则。2、本项目投资原则以“规模开发”为龙头，以高起点、高投入、高效益为总体思路，以企业长远可持续发展为前提。投资建设方案重点紧紧围绕项目建设、适应市场竞争为主要环节，保证工程进度，提升公司品牌形象

3、，确保项目顺利建成并投入运营，促进企业尽早将资源优势转化为效益优势。3、坚持科学态度，在保证建设投资项目安全、经济、适用的前提下，积极采用新技术、新工艺、新材料，正确处理技术先进与经济合理的关系。1.4研究范围与内容本报告研究的范围主要包括项目建设的必要性、优势、建设目标、客源市场分析与预测、建设项目的规模和方案、投资估算、财务评价和社会效益评价等。1.5投资建设概况、资金筹措和经济效益预测1.5.1投资建设概况赤水源宾馆位于赤水市市中人民北路18号。本次改、扩建整体思路是总投资1016.8万元，在宾馆现有占地范围内，按照现代化三星级酒店的标准进行全方位的改造，调整宾馆布局，优化功能，盘活存量

4、闲置资产，优化企业资源配置。改扩建方案主要包括：取消游泳池，在其目前位置上按三星级酒店标准，新建总建筑面积为4500平方米，集地下停车、客房、餐饮、休闲娱乐设施为一体的现代化多功能酒店综合楼；重新装修宾馆现有客房；重新装修改造宾馆餐厅，增加餐厅容量；对宾馆大厅严格按三星级酒店标准进行改造、装修，并设置专门的商务中心。按照“一次规划、分步实施”的原则，项目计划于2008年6月动工，分三期工程进行，建设周期为14个月。1.5.2资金筹借本项目工程改造投资1016.8万元，业主自筹资金316.8万元，其余资金缺口拟以宾馆现有资产作抵押向商业银行融资。1.5.3经济效益预测改造工程完成后，预计实现年均

5、营运收入1278.31万元人民币，实现净利润495.97万元人民币。1.6主要工程量及技术经济指标见下表：主要工程量及技术经济指标序号项 目单位数量备注一新建综合楼工程4500二装修改造工程1现有客房装修改造间862客房公共部份装修5003餐厅改造10004前厅改造2205综合楼装修4500三主要财务指标1年均营运收入万元1278.312税前利润万元740.263净利润万元495.974税前投资利润率%29.985税后投资利润率%36.366盈亏平衡点%24.04第二章 项目提出背景及实施的必要性2.1项目提出背景国家实施西部大开发以来，西部地区的社会经济取得了前所未有的发展，其市场基础条件愈

6、加成熟，配套体系日趋完善，投资环境逐渐趋好，商业氛围空前活跃。随着西部经济的进一步快速发展和人们物质生活水平的不断提高，西部地区特别是其中心城市和重点区域的市场需求更为旺盛，投资前景将更为广阔。旅游业是当今世界经济中发展势头最强劲和最具经济活力的外向型朝阳产业。二十世纪九十年代以来，我国旅游市场及旅游产业取得了前所未有的发展，旅游已成为我国国民生活中的重要组成部分。旅游业的发展，极大的带动了与旅游相关的酒店及餐饮服务业的发展，同时，也对旅游基础设施及相关配套功能设施的需求进一步增大，要求也进一步提高。赤水市气候宜人、山色秀丽，旅游资源丰富，红色旅游、历史文化、民族特色和自然景观旅游资源四位一体

7、，旅游业发展潜力巨大。近年来，其旅游市场高速发展，也极大地带动了酒店、餐饮等相关行业的发展。但总的来看，赤水市的旅游基础配套设施尚不够完善，旅游景区建设档次亟待提升，配套设施不齐全，设施较为粗糙，与环境也不协调，尤为突出的是接待条件差，旅客住宿紧张状况长期未有缓解，导致经常出现游客是玩在赤水，住却在一河之隔的四川九支镇这样的尴尬现象。旅游配套服务设施的滞后远跟不上赤水旅游市场高速发展的需要，更不利于赤水旅游产业的长远发展。“酒店严重不足，已成为制约当前赤水市旅游发展的关键”（赤水市政府工作报告内容）。赤水源宾馆修建于2002年，原属于赤水市自来水公司。宾馆按三星级酒店标准设计，该宾馆于2007

8、年5月经公开挂牌拍卖后重新组建为“赤水源宾馆有限责任公司”。原业主从2002年开业经营到2007年5月拍卖时，历时5年时间，未对宾馆设施进行良好的维护及装修，目前设施极为陈旧老化；同时，宾馆的总体布局不合理，功能不完善，资产闲置较为严重，宾馆部份经营项目基本处于停业状态，已无法适应旅游市场和酒店服务业的发展及激烈的市场竞争。要使宾馆摆脱经营困境，适应激烈的市场竞争，盘活存量资产，发挥宾馆整体资源的最大潜力和效能，走上良性经营轨道并取得长远可持续发展，进行大规模的改造成为必由之路。在上述背景下，现任业主经过广泛深入的调研论证，抓住机遇，顺应市场需求及产业政策形势，结合企业现有资源条件及财务现状，

9、决定对宾馆进行全方面的扩建及改造。该战略举措的实施和项目的顺利完成，对促进赤水源宾馆上规模、上档次，增强企业发展后劲，具有长远和积极的现实意义。2.2项目实施的必要性1、是适应市场发展需求，顺应地方产业经济政策的需要进入本世纪来，我国旅游市场高速发展，在入境旅游、国内旅游、出境旅游三大旅游市场方面取得了前所未有的突破。在入境旅游方面，中国已成为全球最具生机活力和安全的旅游目的地之一。2006年中国共接待入境旅游者1.25亿人次，国际旅游收入339.5亿美元，同比增长15.9%，中国已成为全球第四大入境旅游接待国和第五大旅游创汇国。在国内旅游方面，人民生活水平的提高和“黄金周”制度的实行，推动了

10、中国国内旅游的迅猛增长，并发展成为全球规模最大的国内旅游市场。2006年，中国国内旅游人数达13.9亿人次，同比增长15%；国内旅游收入达6229.7亿元人民币(约计823.3亿美元)，同比增长17.9%，并有力地拉动了内需，促进了消费，带动了相关产业发展。在国内旅游市场迅猛增长的同时，我国也迅速成为世界重要客源输出国并保持世界主要旅游接待国的地位，并有望成为世界最大的旅游市场。随着国家西部大开发的不断深入，西部旅游呈现出高速发展的势头。由于旅游业是公认的当今世界经济中发展势头最强劲的新兴产业，产业关联度大，带动性强，属于消耗资源最少、最具经济活力的外向型朝阳产业，现已成为各级政府促进经济发展

11、、扩大就业的主要渠道。#是我国的旅游资源大省，但旅游业发展总体水平与先进省市相比还有很大差距，资源优势尚未真正转化为产业优势。为此，中共#省委、#省人民政府关于加快旅游业发展的意见指出，确保“十一五”期间把旅游业建设成为支柱产业，把#建设成旅游大省。按照#省委、省政府对旅游业发展的指导意见，#省制订了#省旅游发展总体规划，总体规划提出“十一五”期间#旅游发展整体目标是，将旅游业作为#省一个主要的支柱产业实现快速、可持续和跨越式发展。旅游市场的持续增长和旅游产业的不断壮大必将使旅游业对基础设施特别是产业链上相关配套设施的需求进一步增强。长期以来，#各地接待设施质量不高，住宿设施档次低，接待国内外

12、游客的星级宾馆及床位数量严重不足，主要城市以外的住宿设施尤其如此。目前，基础设施薄弱已成为制约#省旅游业进一步发展的主要瓶颈。为此，2007年，#省委、省政府出台了关于加强旅游基础设施建设的意见，制定了加强#省旅游基础设施建设的5年目标。意见提出，到2008年，完成以“多彩#城”为重点的省级游客服务中心和9个市（州、地）所在城市及重点旅游县（市）游客服务中心建设。其中，在住宿餐饮业方面，意见明确提出：星级饭店力争达到300家，标准客房3万间，住宿设施最高日接待能力5万人旅游住宿客房突破7万间，其中星级宾馆客房达50以上。赤水源宾馆本次实施的改扩建项目,顺应了#旅游市场的发展形势,符合地方产业经

13、济政策。2、是抓住赤水旅游市场发展机遇，促进企业自身发展的需要赤水是国家重点风景名胜区、中国优秀旅游城市，具有得天独厚的旅游资源，是#旅游市场不可或缺的重要组成部分。2008年“五一”节假日，赤水市共接待省内外游客12.07万人次，列全省主要旅游区接待人数第一，比上年同期增长28%；实现门票收入535.4万元，列全省旅游区门票收入第二，比上年同期增长32%。全市各景区（点）游客较平时大幅增长，市内外宾馆、酒店入住率达100%。但同#省其他地方相似，赤水市的旅游基础设施和配套服务设施一样严重滞后。在住宿接待能力方面，一方面，赤水旅客住宿紧张状况仍然长期未有缓解，有限的旅游接待能力与持续火爆的旅游

14、市场极不相称，这既使旅游企业及与旅游相关的经营单位失去了大量旅游商机，也不利于旅游市场的长期开拓和发展；另一方面，较高档次的星级宾馆较为缺乏，目前，全市仅有一家三星级宾馆，这既远远不能满足国内外游客的现实需要，也不利于赤水市作为旅游城市的长远形象建设。目前，赤水市政府已将旅游作为社会经济发展的支柱产业。赤水市旅游发展总体规划提出：“十一五”旅游产业发展的主要任务和工作重点是“要进一步加强旅游景区基础设施建设、旅游宾馆饭店建设、旅游交通建设，以大力发展旅游购物、娱乐业为支撑，完善赤水旅游产品体系，着力整治旅游软环境，促进我市旅游业实现质的飞跃。”并提出，到2010年，实现全市拥有五星级宾馆1家，

15、四星级宾馆3家，三星级宾馆5家以上。赤水源宾馆本次实施的改扩建项目，以赤水市的旅游大环境为依托，以打造集住宿、餐饮、休闲娱乐、商务服务等为一体的现代化多功能三星级旅游酒店，既是顺应赤水旅游市场及旅游产业的现实需要，也是企业实现自身长远可持续发展的关键途径。3、是重组企业资产，整合企业现有资源，有效参与市场竞争的需要赤水源宾馆修建于2002年，总占地面积4550.23平方米，总建筑面积5963.04平方米。该宾馆于2007年5月公开挂牌拍卖转让。宾馆最初按三星级酒店标准设计建造。但至今日，已时过境迁。一方面，原业主从2002年开业经营到2007年5月拍卖时，历时5年的时间，未对宾馆设施进行良好的

16、维护及装修，目前设施极为陈旧，影响了作为星级酒店的市场形象；另一方面，宾馆总体布局及功能的不合理日益凸显，已远远不能适应现代旅游市场及酒店业高速发展的需要，更不适应激烈的市场竞争。其主要体现在：一是宾馆无自有停车场，长期靠租用宾馆外的社会停车场，这极不利于宾馆的客源市场开拓，同时增加了停车场租用成本；二是宾馆原建有占地3000平方米的游泳池，但实际投入使用极少，资产闲置浪费严重，并且每年还要承担不必要的维护费用；三是宾馆餐厅规模过小，仅能容纳10桌酒席，无法承揽婚宴及较大型的会议等接待活动；四是如桑拿、卡拉OK等休闲娱乐设施及环境陈旧，无法有效吸引客源，目前基本处于停业状态；五是缺乏专门的现代

17、化多功能商务中心，既与星级酒店的形象不相匹配，也不利于宾馆服务质量的提高。同时，宾馆其他设施如客房、大厅等的装修风格也较陈旧老化。总体上看，宾馆目前状况既不适应赤水市旅游市场高速发展的需要，也不利于在当地酒店业的长远市场竞争。因此，及时迟早的加大投入，对宾馆进行全方位的改造，挖掘宾馆现有资产潜力，整合企业现有资源，实现资源的合理优化配置和高效利用，发挥宾馆的最大经营效能，既是顺应市场的战略举措，也是企业实现自身长远发展的必由途径。4、是提升项目规模效益，增强企业可持续发展后劲的需要赤水源宾馆本次实施的企业改扩建投资方案，以“规模开发”为原则，以高起点、高投入、高效益为总体思路。改扩建投资方案顺

18、利实施后，将进一步促进宾馆上规模、上档次，有效降低项目的综合开发成本，提高项目的规模经济效益，提升公司品牌形象，促进企业将已有的资产及资源优势转化为效益优势，增强企业可持续发展后劲，推动公司的做大做强。第三章 市场分析及预测3.1现代旅游市场的总体特征随着社会经济、文化的发展和人们生活水平的不断提高，游客的心理和旅游行为也在发生不断变化。为保障旅游业的顺利发展和旅游景区壮大，必须适应社会的发展而不断改进和完善旅游产品。因此，研究现代旅游市场需求的变化，就成为旅游市场开发中的一项重要工作。1、旅游者需求多样化，青睐旅游资源组合条件较好的旅游目的地20世纪90年代以后，一般化的自然景观和人文景观，

19、特别是以单一形态出现的自然景观和人文景观对旅游者的吸引力明显下降。旅游者的兴趣开始逐步转向具有独特、奇异、新颖特点的旅游景点，尤其是特别钟情那些具有综合性特征的旅游地和旅游项目，希望能从一次的旅游过程中获得集知识性、体验性和享受性为一体的多种满足和享受。2、对文化旅游产品的需求增加随着物质生活水平的提高，人们对精神生活的追求越来越高，旅游者不在满足于游山玩水，人们越来越追求旅游的文化品位，旅游业向文化层次开发也成为一种趋势。3、追求特色旅游在越来越追求个性化的时代，游客的旅游行为方面也日益表现出对特色旅游的追求，如“文化旅游”、“民俗旅游”，“探险旅游”、“健康旅游”、“科普旅游”等。特色旅游

20、的兴起与多样化的需求并不矛盾，二者在本质上都是现代旅游市场中旅游者需求多样化的具体体现。4、回归自然，参与意识提高作为旅游主要客源的城镇居民，长期在喧闹的城市生活和工作，更加渴望到大自然中体验返朴归真的感受，回归自然成为城市旅游者追求的时尚。旅游者也不再满足于被动地看与听，而是更期望能够有机会主动积极地参与到旅游中的各项活动中去。3.2国内旅游消费的走势1、度假旅游与观光旅游将成为人们一种必不可少的新的生活方式进入21世纪，旅游成为人们休闲、求知、娱乐的最佳方式之一，随着社会的发展，越来越多的人把闲暇时间用于以健身、放松、休闲、娱乐和观光为目的的旅游。旅游既满足了人们的精神需求和健康需求，也是

21、人类实现自我完善的主要途径。随着改革开发的不断深入，中国经济将进一步焕发活力，人均收入水平和闲暇时间将不断增加，外出旅游将日益成为时尚的活动，尤其对勇于探险、追求新奇的青年一代更具吸引力。2、从旅游的年龄构成看，老少旅游呈现快速增长趋势第五次全国人口普查表明，全国65岁以上的老龄人口达8811万人，占总人口的6.96%。相对而言，城镇中的老年人有较多的闲暇时间与较强的支付能力。2002年国内旅游抽样调查数据显示，65岁以上旅游者平均在外停留的夜数为3.6夜，明显高于其他年龄组。另一方面，以学生为主的青年人成为旅游人群中的另一支生力军。在一些发达地区的城市和乡村，节假日学生旅游非常普及。日前，离

22、退休人员和学生已经成为我国旅游的主要客源，2002年抽样调查结果，两者合计占总旅游人数的21.28%。3、传统的团队旅游和半自助、自助旅游共同发展团队旅游优点是游客无须对旅游过程中的吃住行等操心，但受限制较多，一般适合长途旅行和中老年游客。自助旅游目前在中国受条件限制，发展不可能很快；而半自助游，则以其兼具两方面优点的灵活性而广受青睐，旅游者通过旅行社安排交通和住宿，而旅游线路和日程则由旅游者自己安排。这种操心较少而又有较大自由和灵活性的旅游方式，正在越来越多地受到青睐。图3-1 各种旅游方式所占的百分比3.3我国旅游市场目前概况及未来发展形势 1、我国旅游市场高速发展中国旅游业自改革开放以来

23、经历了超常发展阶段，当前发展形势喜人。2006年，中国旅游业继续保持了良好的发展势头，各项经济指标均创历史新高，入境旅游、国内旅游、出境旅游三大市场均取得长足发展，全年旅游总人数达到15.5亿人次，旅游总收入8935.5亿元人民币，分别较上年同比增长13.9%和16.3%。2006年，中国共接待入境旅游者1.25亿人次，入境过夜旅游者4991万人次，分别较上年增长3.9%和6.6%；国际旅游收入达到339.5亿美元，较上年增长15.9%。2006年，中国国内旅游人数达到13.9亿人次，较上年同比增长15%；国内旅游收入达6229.7亿元人民币，较上年同比增长17.9%。2006年，中国出境总人

24、数达到3452.4万人次，较上年同比增长11.3%。 2007年中国旅游业总收入达1.09万亿元，首次突破一万亿元。2007年全年入境旅游人数达1.32亿人次，增长5.5%，其中入境过夜旅游人数达5472万人次，增长9.6%；旅游外汇收入达419亿美元，增长23.5%；中国继续保持全球第四大入境旅游接待国地位。国内旅游人数达16.1亿人次，增长15.5%；国内旅游收入达7771亿元，增长24.7%。2、我国旅游市场未来前景将更为广阔目前，中国已成为世界上最大国内旅游市场，国家宏观经济战略已经把发展旅游业摆在历史上从未有过的特殊地位。旅游业作为一个新兴产业和新的经济增长点，也极大地带动了服务业和

25、其他相关产业的发展。国家旅游局预计，到2010年我国旅游业的总收入将达到1314万亿元人民币。中国入境旅游、出境旅游、国内旅游三大旅游市场将保持持续增长态势，至2015年中国入境旅游人数预计可达1亿人次，出境旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数可达28亿人次，中国将出现30亿人次以上的游客市场。世界旅游组织也预测，我国三大旅游市场未来发展空间巨大，到2015年中国将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场。为满足旅游市场需求，仅住宿方面，我国需增加20万间宾馆客房，仅五星级宾馆饭店数量到2015年将增加至少700家。3.4我国酒店餐饮业概况旅游业与酒店餐饮等

26、服务业相伴相生，互为促进。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之高速发展，酒店的标准也是愈加豪华和现代化。自1980年开始，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。以旅游涉外酒店为例，1980年有203家，2002年光星级酒店就增加到8880家，增长近44倍。同期，客房间数增长30余倍。旅游酒店数量每五年的增长率都在50以上。在空间分布上，中国酒店业发展水平呈现三阶梯状态：第一阶梯是位于东部沿海地区，第二阶梯是中国的中部地带，第三阶梯是西部地带，整个态势是东多西少。近几年，国内酒店增长势头更是迅猛，中国酒店业发展速度全球居首。其中星级酒

27、店每年以1000多家的数量增加。截至2006年底，内地星级酒店总量已达到13378家，其中，五星级酒店298家，四星级酒店1400家。同时，全国星级饭店的经营情况良好。2006年，我国星级饭店全年营业收入总额为1482.86亿元，比上年增加136.17亿元，增长10.1%。2007年，国家带薪休假政策的出台更是激活了旅游酒店板块，催生了酒店旅游行业进入“量价齐升、产销两旺”的黄金投资期。同时，国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，助推了酒店行业经营效益继续趋好。2007年，中国酒店经营商将每间可用客房收益（revPAR）提高了3.2%，达到86美元，而入住率则达到67.9%。二级

28、城市的revPAR增长最迅速，为6.9%，而主要城市的revPAR增长率为4.0%。随着旅游业的发展、奥运效应及上海世博会效应，将有助于主要城市在入住率和revPAR两方面都实现持续增长。而随着2008年北京奥运会日益临近，以及2010年上海世博会紧锣密鼓的筹办，酒店行业发展迅猛。预计2008年以及2010年酒店行业效益增长的局面会呈直线上升趋势。这就意味着，酒店全行业从2006年到2010年至少上有五年的增长空间，中国酒店业正处于良好的发展势头中。在餐饮业方面，2006年，中国餐饮消费全年零售额首次突破万亿元大关，达到10,345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，连续16

29、年实现两位数高速增长，与改革开放初期的1978年相比增长了188倍。 2007年1-11月份，全国住宿与餐饮业零售额累计实现11131.3亿元，同比增长18.9%，比上年同期增幅高出2.7个百分点，占社会消费品零售总额的13.9%。3.5赤水市旅游市场概况3.5.1赤水旅游市场进入高速发展阶级目前，赤水在#全省旅游市场占有举足轻重的地位。2008年“五一”节假日，赤水市共接待省内外游客12.07万人次，列全省主要旅游区接待人数第一，较上年同期增长28%；实现门票收入535.4万元，列全省旅游区门票收入第二，较上年同期增长32%。全市各景区（点）游客比平时大幅增长，市内外宾馆、酒店入住率达100

30、%。3.5.2旅游客源市场特征 （一）客流量特征1.旅游方式从过境游向短线专程游转换在2007年以前,赤水作为#旅游线路的组成部份,其过境游特征明显。2007年，随着国家对节假日政策的调整，刺激了周边邻近省市将赤水作为短线专程游，游客以四川、重庆、贵阳居多，较上年同期增长40%。由于从短暂的过境游变成了专程游，游客在赤水地区的停留时间增多，消费上升。2.客量淡旺季分明，季节差异显著赤水地区的旅游季节差异显著，4-10月为旅游相对旺季，占全年游客总量的7080%。旅游客源的季节性（时间）强度指数，可以通过定量方法来计算，其计算公式是：R=（Xi-8.33）2/12其中 Xi =各月游客量/全年游

31、客量100 。 R值越接近零，旅游客源季节分配越均匀；R值越大，旅游淡旺季差异越明显。（二）客源市场结构特征1.以国内市场为主，尤其是以本地和周边客源市场为主目前，赤水地区客源市场以国内游客为主，体现出明显的“三多”特征，即：本地游客多，近程（重庆、贵阳、四川等邻近省市）游客多，经济发达地区游客多；在国际客源方面，游客以日本、东南亚和欧美为主。2. 在客源的功能结构上，以观光旅游为主，休闲/度假次之目前，赤水游游客以观光旅游为主，并以青年人为主要客源。按游客的目的划分,以观光旅游者和休闲/度假旅游者占多数，两者约占旅游者总数的79.76%。按旅游者年龄划分,旅游者主要以中青年旅游者为主，约占旅游者总数的69.65%以上。 旅游目的目的观光休闲/度假探亲访友商务会议文化/体育/科技交流健康/疗养宗教/朝拜其他%48.7830.965.793.792.233.793.342.001.34 游客年龄年龄65岁以上45-64