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1、有关商品房论文关于房地产论文当议商品房交付条件有关商品房论文关于房地产论文：当议商品房交付条件内容提要：近年来，购房业主与房地产开发企业之间关于逾期交付商品房的纠纷频繁出现，如何科学合理地确定“商品房交付条件”成为解决此类纠纷的关键问题。在仲裁与司法实践中，对商品房交付条件有着两种不同的意见，导致对此类案件的处理结果也完全不同。本文通过对我国住宅小区工程竣工验收体制改革、竣工验收备案的法律意义、合同约定及法定基本条件、房屋质量瑕疵的认定和处理等方面的分析，对商品房交付条件进行了探讨，并提出了笔者的观点。关键词：商品房；交付；条件房地产行业是国民经济的重要组成部分，房地产市场的健康发展对促进经济

2、发展、维护社会和谐稳定具有重要意义。近年来，购房业主与开发商之间关于逾期交付商品房的纠纷频繁出现，逾期交付纠纷在商品房买卖合同纠纷中占到较大比例。如何科学合理地确定“交付条件”成为解决此类纠纷的核心问题，也成为业主、开发商、政府职能部门、裁判机构等各方面关注的一个热点问题。商品房的交付条件一般由业主和开发商在合同中约定，实践中，双方对交付条件的约定各种各样，有约定取得建设工程竣工验收报告的，有约定取得规划验收合格证的，有约定通过质量监督部门的质量验收的，也有约定办妥竣工验收备案手续的等。在实际案件的处理过程中，应科学合理地确定商品房交付条件，既应充分保障购房人正常使用房屋的合法权益，又应合理地

3、确定开发商所应达到的约定和法定基本条件;既应遵照合同法及相关法律规定的精神，又应符合我国现行的住宅小区工程竣工验收体制;还应与公众的交易习惯相符。一、两种不同意见对于商品房交付条件，主要有两种意见:一种意见认为，取得工程竣工验收备案表是商品房交付的最低标准，低于该标准的约定无效，取得备案表的时间为商品房符合交付条件的时间。该种意见的主要依据是:广州市国土资源和房屋管理局于2003年向广东省建设厅关于如何理解中有关商品房交付使用条件问题的请示(穗国房字20031417号)。2003年8月巧日，广东省建设厅做出了关于商品房买卖合同中商品房交付适用条件有关问题的复函(粤建办房函200363号)，称:

4、“2000年12月由我厅与省工商行政管理局推广使用的广东省商品房买卖合同(示范文本，见粤建房字2000146号文)是根据建设部和国家工商行政管理局2000年推广使用的商品房买卖合同(示范文本)制定的，经咨询建设部有关部门，广东省商品房买卖合同(示范文本)的第8条第1款中的该商品房经验收合格，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”据此，持该意见的人认为，取得工程竣工验收备案表是商品房交付的最低标准，买卖双方在商品房买卖合同中约定取得建设工程质量验收监督意见书、取得建设工程竣工验收报告或取得规划验收合格证等交付条件的，均为无效约定。另一种意见认为，根据民法通则及

5、合同法规定的意思自治原则，合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示，应坚持有约定从约定的原则，即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。并无法律、行政法规规定，商品房必须取得工程竣工验收备案表后方可交付使用。所以以取得工程竣工验收备案表为商品房交付的最低标准，并无法律依据。二、工程竣工验收备案表与竣工验收合格的关系(一)关于竣工验收与备案的概念要弄清竣工验收与备案的关系，首先应该从二者的概念人手。根据现代汉语词典的解释，备案即是向主管机关或有关职能部门等报告事由，以备查考。简言之，即是指申请备案人将事实形成图文交有关部门存查。竣工验收的概念，目前并没有法律的明确规

6、定。建设部2001年7月发布的建筑工程施工质量验收统一标准中对术语“验收”解释为:“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验分批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。”这应该是现行规定中对“验收”最准确的解释。从二者的概念，我们至少可以得出以下观点:一是备案仅指报告事由、以备查考，并不包含有关职能部门审核批准的意思;二是竣工验收的主体为参与建设活动的有关单位，而非行政职能部门。(二)关于我国的住宅小区工程竣工验收体制改革建设部于1993年12月1日颁布了城市住宅小区竣工综合验收管理办法(以下简称综合验

7、收管理办法)，该办法第8条规定:“住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行:(一)住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料。(二)城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料1个月内，应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组”可见，综合验收管理办法确立了建设行政主管部门组织有关职能部门对住宅小区工程进行竣工验收的模式，此时工程的验收主体和责任主体均为建设行政主管部门及有关职能

8、部门。后来，为顺应政府职能转变需要，国务院进行了大规模的行政审批项目清理整顿工作，大量行政审批项目被取消或调整，竣工综合验收也在其中。2003年2月27日，国务院发布了关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定，该决定附件l(国务院决定取消的第二批行政审批项目目录(406项)第76项将房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收核准改为告知性备案。2004年5月19日，国务院发布了关于第三批取消和调整行政审批项目的决定。该决定第83项，明确将规定于城市房地产开发经营管理条例的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收取消。实际上，在此之前，国务院已就住宅小区竣工验收模式颁布了新规定

9、，进行了根本性的改革。2000年1月30日，国务院公布了建设工程质量管理条例，该条例的第16条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”其后，建设部分别于2000年4月7日、20()0年6月30日发布了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法(以下简称竣工验收备案暂行办法)和房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定(以下简称竣工验收暂行规定)，均明确建设单位为工程的验收主体和责任主体，由建设单位组织设计、勘察、施工、监理等有关参与建设活动的单位进行竣工验收，建设行政主管部门只履行监督及对验收文件备案的职责，不再是住宅小区竣

10、工验收的主体。至此，我国的住宅小区竣工验收模式已经由原来的“核准制”改为了现行的“告知性备案制”。(三)关于工程竣工验收备案的法律意义根据建设工程质量管理条例、(竣工验收备案暂行办法及竣工验收暂行规定的规定，结合国务院行政审批项目改革的背景和目的，笔者认为，现行的竣工验收备案具有以下法律意义:1.工程的验收主体和责任主体是建设单位，而非备案机构。住宅小区工程的发包单位是建设单位，检验工程是否符合质量要求，对工程质量做出评判的也理应是建设单位。建设行政主管部门对工程质量只有监督的职权和职责，并不能取代建设单位对工程的质量进行验收。更重要的，承担工程质量责任的主体也只能是建设和施工单位，不可能也不

11、应将所有工程的安全责任统统由建设行政主管部门来承担。正是基于此，国务院才将竣工验收由核准制改为了备案制。国务院的这一改革并非是一种创新，实际上只是竣工验收原本概念的回归。笔者在前文已经对竣工验收的概念进行了阐述，从其概念来讲，竣工验收本来就是由参与建设活动的单位进行的，而非由行政职能部门组织的。2.竣工验收备案为告知性备案，备案机构只进行形式审查。国务院将住宅小区工程竣工验收备案明确定位为告知性备案，即建设单位履行的只是告知性的义务，提供有关文件及资料给职能部门，以备查考。负责备案的职能机构也只对备案材料进行形式审查，无须、无权、也不应进行实质性审查。实践中，备案机构对住宅小区工程给予竣工验收

12、备案，也仅仅是盖章确认相关的法律文件收讫，并不对工程的质量做出任何的陈述和评判。3.备案时间与竣工验收合格的时间不同。如前文所述，竣工验收与备案不是相同概念;同样地，备案时间也不能与竣工验收合格的时间画上等号。竣工验收合格时间是建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位对工程进行验收，确认工程质量合格的时间。备案时间是建设行政主管部门确认相关法律文件收讫，同意备案的时间。二者在客观上不同，在法律意义和法律后果上也不同。正如法规、规章的生效时间与备案时间不同一样，法规、规章经公布即生效，生效后30日内才向有关机关办理备案手续。备案与作为事前控制手段的行政审批不同，属于事后监督方式。未经备案，并不影

13、响备案义务主体依法开始从事某种行为。(四)关于广东省建设厅粤建办房函200363号文坚持以取得工程竣工验收备案表为商品房交付使用最低标准的意见的主要依据就是广东省建设厅粤建办房函200363号文。对于该复函，笔者认为:第一，广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的请示做出的答复，仅仅是一种行政性文件，并非法律、法规或最高人民法院的司法解释，不具有指导审判或仲裁实践的效力。第二，该答复本身也存在逻辑上的不合理性。广东省商品房买卖合同(2000年版示范文本)的第8条为:“出卖人应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

14、1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4._。”从该条文来看，显然第1、2、3项所列的交付条件是存在逻辑上的递进关系的，即在后的条件要高于在前的条件。由于自20以)年起，商品房的综合验收已经被取消，因此第2、3项只能理解为取得竣工验收备案表(因为综合验收被取消，竣工验收备案就是建设行政主管部门对工程验收进行监督的最后一个环节)。现广东省建设厅的答复把上述第1项“该商品房经验收合格”也理解为取得竣工验收备案表，那么买卖双方无论选择第1、2项还是第3项，其结果都是相同的，即取得竣工验收备案表。这种理解本身就与示范文本将交付条件做递进式列举的原意有矛盾，

15、也不符合一般业主和开发商的思维逻辑。第三，即使认为上述答复并无问题，我们也无法从上述答复中，直接推导出取得工程竣工验收备案表为商品房交付的最低标准，低于该标准的约定无效的结论。上述复函只是对合同示范文本条款理解的一个答复，并未将取得工程竣工验收备案表明确为商品房交付最低标准的意思。基于以上理由，笔者认为备案时间与竣工验收合格的时间不同，将取得工程竣工验收备案表作为商品房符合交付条件的最低标准并无法律依据。另外，关于工程竣工验收备案表，还有三点应予说明:首先，工程竣工验收备案表并非商品房办理初始登记及转移登记的必须文件，即未取得工程竣工验收备案表并不影响业主取得该商品房的房地产权证书，业主对商品

16、房的所有权不受到备案表的影响。其次，根据建设行政主管部门的要求，办理建设工程竣工验收备案所需提交的资料有26项之多，而在这26项之中，有部分项目与商品房是否符合交付条件完全不具有关联性，如经工程发包、承包双方法人签字并加盖公章认可的工程款已按合同约定支付的证明等。如果将取得(工程竣工验收备案表作为商品房交付的最低标准，明显加重了房地产开发企业的责任。再次，2004年的中华人民共和国行政许可法开始施行，备案并不属于行政许可的一种类型，其是否可作为一种具体行政行为，其可诉性问题均有较大争议，而且主流意见认为备案行为不具有可诉性。在此情形下，把取得工程竣工验收备案表作为商品房交付的必要条件，从理论上

17、和实践上来说都是行不通的。三、关于商品房交付使用的约定条件与法定条件商品房买卖合同是买卖合同中的一种类别，其与其他的买卖合同并无本质上的区别。中华人民共和国合同法的第153条规定:“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。”由房屋行政主管部门提供的各个版本的商品房买卖合同示范文本中也都有关于交付条件的约定条款，均将商品房的交付条件交由业主和开发商自行约定或者选定。在实践中，开发商和业主也都会在商品房买卖合同专门就商品房交付条件问题进行约定。由此可见，商品房交付条件在法律精神上和行业惯例上都是由买卖双方自行约定的。至于这种约定的效力问题，笔者认为应当严格按照合同法的规定精神做出认定。中华人民共和

18、国合同法的第52条第(5)项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。该规定明确了两个要件:第一，确认合同无效或合同条款无效的规定，必须是法律、行政法规的规定，低于上述层级的法律性文件的规定不能作为认定无效的依据;第二，这种规定必须是强制性规定，而不能仅仅是管理性、义务性或指引性规定。对此，最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)做出了更为严格的限制性规定，第14条规定:“合同法第52条第(5)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”针对商品房交付条件而言，就是要求商品房交付条件既应符合合同约定的标准，又必须符合法律、行政法规的强制性规定。我们应用合同法的这一精神来判断相关文件或手续

19、是否为商品房交付的必须条件。(一)关于建设工程竣工验收报告中华人民共和国建筑法的第61条规定:“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”建筑法明确将工程竣工验收合格作为房屋交付使用的强制性规定，因此，住宅小区工程必须取得建设、勘察、设计、施工、监理等部门共同出具的(建设工程竣工验收报告方可交付使用，否则应视为不符合交付条件。(二)关于建设工程质量监督报告有意见主张将质量监督部门出具的建设工程质量监督报告作为商品房交付的必要

20、条件，笔者不同意该意见，理由是:并无法律、行政法规层级的法律性文件规定建设工程质量监督报告为商品房交付使用的强制性要件。而且从实际操作来看，根据现行的相关工作流程，(建设工程质量监督报告是由质量监督部门出具后直接报送建设行政主管部门备案，并不对建设单位公布，故建设单位无法取得该报告，建设单位无法向业主出示该报告。因此，笔者认为不应将建设工程质量监督报告作为商品房交付的必须条件。(三)关于建设工程消防验收合格意见书就建设工程的消防验收模式，新旧消防法作出了不同的规定。自1998年9月1日起施行的旧消防法的第10条规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构

21、进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的，不得投人使用。”今年5月1日起施行的新消防法的第10条规定:“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。”第13条第(2)项规定:“其他建设工程，建设单位在工程验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查经依法抽查不合格的，应当停止使用。”旧消防法将消防验收确定为核准制，并将经消防机构消防验收合格作为商品房交付使用的强制性规定。新消防法改变了旧消防法的消防验收模式，将核准制改为

22、了备案制。在备案制下，消防机构只进行备案和抽查，不会对一般住宅项目发出建设工程消防验收合格意见书。因此从今年5月1日起，开发商无法再取得建设工程消防验收合格意见书，不能再将取得该意见书作为商品房交付的必要条件。但对于今年5月1日前竣工验收的住宅小区工程，由于旧消防法对消防验收合格作了强制性的规定，故必须具备建设工程消防验收合格意见书后方可交付使用。(四)关于建设工程规划验收合格证自1990年4月4日起施行的中华人民共和国城市规划法的第38条规定:“城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有

23、关竣工资料。”可见，城市规划法并未将规划验收合格作为商品房交付的强制性规定。2008年1月1日，(中华人民共和国城乡规划法施行，城市规划法同时废止。城乡规划法的第45条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”城乡规划法将规划验收明确为竣工验收的前置程序，且做出了强制性规定。由于竣工验收合格是商品房交付的必要条件，故根据城乡规划法，取得建设工程规划验收合格证应当为商品房交付的必要条件。(五)关于人防、环保部门

24、的认可文件中华人民共和国人民防空法(以下简称人防法)的第23条规定:“人民防空工程建设的设计、施工、质量必须符合国家规定的防护标准和质量标准。”第48条规定:“城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民政府人民防空主管部门对当事人给予警告，并责令限期修建，可以并处十万元以下的罚款。”中华人民共和国环境保护法(以下简称环保法)的第26条规定:“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投人生产或者使用。”第36条规定:“建设项目的防治污染设

25、施没有建成或者没有达到国家规定的要求，投人生产或者使用的，由批准该建设项目的环境影响报告书的环境保护行政主管部门责令停止生产或者使用，可以并处罚款。”笔者认为:首先，人防法和环保法的规定主要是着眼于相关职能部门与建设单位的行政管理关系，在建设单位违反相关规定的情况下，建设单位应承担相应的行政责任或处罚;其次，从实际意义来看，人防、环保方面的要求，是对开发商建设整栋楼或整个小区的整体要求，人防工甲程、环保工程对购房人对所购房屋的使用实际并不构成实质性的影响;再次，环保部门的认可文件事实上可能因为很多建设单位无法控制的因素导致无法取得。如在广州，要取得环保部门的环保验收合格证，前提是取得水务局发出

26、的城市排水许可证，而取得城市排水许可证的前提又是所在项目必须接人能进人污水处理厂的新排水管网。由于广州目前接人污水处理的管网区域有限，若项目处在未有新排水管网的地段，该项目就会因市政排水管网未建设到该区域，而无法办理城市排水许可证，进而无法取得环保验收合格证。实践中，环保部门对环保验收的掌握也相对灵活，据了解对于上述情况，环保部门也有采取预验收等方法以供开发商先行办理竣工验收备案的做法。鉴于以上实际情况，笔者认为把环保部门的认可文件作为商品房交付的必要条件，对建设单位事实上确有不公;最后，人防法未将取得人防部门的认可文件作为商品房交付的强制性规定，故不宜将取得人防部门认可文件作为商品房交付的必

27、备条件。(六)关于水、电、气、电梯等基本生活设施虽然对于水、电、气、电梯，并无法律、行政法规层级的文件规定将其作为商品房交付的强制性规定，但商品房作为一种特殊的商品，其基本功能就是满足购房人的居住需要。而从正常合理要求来讲，水、电、气以及高层住宅的电梯是满足业主居住需要的最基本条件，如果这些都不具备，业主显然是无法居住使用该商品房的。因此，水、电、气等永久使用证明文件，以及电梯的准用文件也应当成为商品房交付的合理要件。四、关于房屋质量瑕疵的认定和处理实践中，有的商品房虽然经验收合格，但却存在漏水、地面裂缝等质量瑕疵。对此，笔者认为，应区分为一般质量瑕疵和影响房屋正常使用的重大瑕疵。如果房屋质量

28、瑕疵存在于装修、装饰、配套设备部分，或质量瑕疵较小，如厨房、洗手间水龙头漏水等，则应属于一般质量瑕疵，开发商应承担的是关于装修标准的违约责任及有关保修责任，业主不能因此而拒绝收楼，开发商也不因此而承担逾期交楼的违约责任;如果质量瑕疵严重影响正常居住使用的，如天花板存在漏水现象、地板存在大的裂缝，构成安全隐患，对正常生活造成显著不利影响的，则属重大瑕疵，在房屋存在重大质量瑕疵的情况下，购房人有权拒绝收楼，开发商如逾期仍不能交付符合使用条件的房屋的，应承担逾期交楼的违约责任。如果房屋主体结构存在严重质量问题的，业主还可以根据中华人民共和国合同法的第148条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现

29、合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”之规定，要求解除商品房买卖合同。房屋质量问题类型应由裁判机构根据双方在合同中的具体约定，结合相关法律规定及生活常识进行综合判断。五、结论综上所述，笔者认为，商品房交付使用既应满足合同的约定条件，又应符合法律、行政法规的基本法定条件，确定商品房交付条件的基本原则为:1.商品房交付的必要条件为:商品房所在建筑取得建设工程竣工验收报告、建设工程消防验收合格意见书、水、电、气等永久使用证明文件以及电梯的准用文件。对于2008年1月1日以后竣工的商品房，还必须取得建设工程规划验收合格证。对于2009年5月1日以后竣工的商品房，因消防验收改为备案，建设工程消防验收合格意见书被取消。双方在商品房买卖合同中约定更高标准的，从约定。2.房屋存在质量瑕疵的，由仲裁庭根据双方合同约定，结合相关法律规定及生活常识进行综合判断。房屋存在影响正常使用的重大瑕疵的，仍应认定为不符合商品房交付条件。