第五篇房地产基本制度与政策.docx

1、第五篇房地产基本制度与政策第五篇 房地产基本制度与政策第一章 房地产业 P2第二章 建设用地制度与政策 P5第三章 国有土地上房屋征收 P9第四章 房地产开发经营管理制度与政策 P11第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策 P13第六章 房地产交易管理制度与政策 P16第七章 房屋权属登记制度与政策 P21第八章 房地产中介服务管理制度与政策 P25第九章 物业管理制度与政策 P33第一十章 房地产税收制度与政策 P36第十一章 住房公积金制度与政策 P37第一章 房地产业1/31、熟悉房地产业的基本概念（1）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业；（2）房地产业包括房地产开

2、发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动；（3）房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。2、熟悉房地产业的作用（1）房地产业可以为国民经济发展提供重要的物质条件；（2）房地产业关联度高，带动性强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业；（3）房地产业可以改善人民的住房条件和生活环境；（4）房地产业可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；（5）房地产业有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；（6）房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理业；（7）可以增加政府财政收入。3、熟悉房地产业的细分房地产业房地产开发经营业房地产

3、服务业房地产中介服务房地产咨询业房地产估价业房地产经纪业房地产物业管理4、了解房地产的历史沿革（1）1949年解放之前（2）1949-1955年，解放之初（3）1956-1965年，社会主义改造时期（4）1966-1978年，“十年动乱”时期（5）1978年改革开放之后5、了解城镇住房制度改革（1）探索和试点阶段：补贴售房1978-1993年（2）全面推进和配套改革阶段：“三改”、“”1994-1997年（3）深化和全面实施阶段：1998年至今 1.停止住房实物分配，实行住房分配货币化； 2.建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系； 3.继续推进现有公有住房改革，培育和规住房交易市场； 4.

4、采取扶持政策，加快经济适用房建设； 5.发展住房金融，加快住房物业管理6、熟悉现行城镇住宅政策（1）商品住房（2）保障性住房1.廉租住房：套均40左右，人均132.经济适用房：套均60左右，有限产权（3）政策性住房1.棚改安置房2.限价商品住房3.公共租赁住房4单位建设住房第一章 房地产业2/37、掌握土地所有制土地所有制我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国有土地定义全民所有制的土地为国家所有土地，所有权由国务院代表国家行使围1.城市市区的土地；2.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3.国家依法征收的土地；4依法不属于集体所有的林地、草地、荒地

5、、滩涂及其他土地；5.农村集体经济组织成员转成城镇居民的，原属其集体所有的土地；6.因国家组织移民、自然灾害等迁移后，原属其集体所有的土地。取得途径1.通过行政划拨方式取得；2.通过国家出让方式取得；3.通过房地产转让方式取得（买卖、赠予或其他合法方式）；4.通过土地或房地产租赁方式取得。集体土地定义农村集体所有的土地，简称集体土地农民集体1.村农民集体；2.村两个以上农村集体经济组织的农民集体；3.乡（镇）农民集体农村和城市郊区的土地，除法律规定的属于国家所有的以外，都属于集体所有8、掌握土地管理的基本制度（1）国家实行土地登记制度（2）国家实行土地有偿有期限使用制度（3）国家实行土地用途管

6、制制度（4）国家实行耕地保护制度9、了解城镇土地使用制度改革原有土地使用制度1.对土地实行行政划拨2.无偿无期限使用3.禁止土地使用者转让土地原有制度的弊端1.不利于土地的合理使用2.不利于正确评估企业的绩效3.有违按劳分配原则4.不利于城市建设5.产生不正之风现有制度的改革1.征收土地使用费2.开展土地使用权有偿出让和转让3.制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规4.修改宪法和土地管理费5.制定全国性的土地使用权出让和转让条列10、熟悉现行城镇土地使用制度的基本框架（1）在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，（2）将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者；（3）土

7、地使用权在使用年限可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，（4）过期需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按市场情况补交地价款。第一章 房地产业3/311、掌握我国房地产法律体系（1）法律（2）行政法规（3）地方性法规（4）部门规章（5）地方性政府规章（6）规性文件（7）技术规12、掌握房地产相关法律（1）城市房地产管理法（2）土地管理法（3）城乡规划法（4）物权法13、掌握房地产行政法规（1）土地管理法实施案例（2）城市房地产开发经营管理条例（3）国有土地上房屋征收与补偿条例（4）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（5）住房公积金管理条例（6）物业管理条例14、掌握房地产部门规章（1

8、）房地产开发企业资质管理办法、闲置土地处置办法（2）城市商品房预售管理办法、城市房地产抵押管理办法（3）商品房销售管理管理办法、商品房租赁管理管理办法（4）注册房地产估价师管理办法、房产测绘管理办法（5）房屋登记办法、城市房地产权属档案管理办法（6）城市新建住宅小区管理办法、城市房屋修缮管理规定（7）城市危险房屋管理规定、城市异产毗连房屋管理办法（8）建筑装饰装修管理规定、公有住宅售后维修养护管理暂行办法（9）已购公有住宅和经济适用房上市出售管理暂行办法、廉租住房管理办法（10）建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定（11）房地产估价师执业资格制度暂行规定、（12）房地产估价师执

9、业资格考试实施办法（13）城市房地产市场评估管理暂行办法（14）关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知（15）房屋征收评估办法（16）房地产抵押估价指导意见（17）房地产估价规（18）房地产测量规第二章 建设用地制度与政策1/31、了解征收集体土地的特点（1）具有一定的强制性；（2）要妥善安置被征收单位和人员的生产、生活，并给予一定经济补偿；（3）被征收后集体土地变为国有土地。2、了解征收集体土地应遵守的原则（1）珍惜耕地、合理利用土地的原则（2）保证国家建设用地原则（3）妥善安置被征收单位和农民的原则（4）有偿使用的原则（5）依法征地的原则3、掌握征收、征用集体土地的政策

10、规定（1）征收土地的围（2）征收土地批准权限的规定（3）申请征地不得化整为零（4）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助（5）临时用地必须办理报批手续（6）联营使用集体土地政策（7）征收土地公告（8）合理使用征地补偿相关费用（9）特殊征地按特殊政策办理4、掌握征收集体土地补偿的围和标准（1）土地补偿费：前三年土地平均产值的6-10倍（2）安置补偿费：前三年土地平均产值的4-6倍（3）地上附着物和青苗补偿费（4）临时用地补偿（5）合理使用土地补偿费、安置补助费5、了解征收集体土地的工程程序（1）申请用地（2）受理申请并审查有关文件（3）审批用地（4）征地实施（5）签发用地证书（6）征地批准后的实

11、施管理（7）建立征收土地档案6、掌握建设用地使用权出让的概念（1）土地使用权出让（一级市场）由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；（2）只有使用权，在使用年限对土地拥有占有、使用、收益、处分权；可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经济活动，但地下埋藏物归国家所有；集体土地不经征收不得出让。（3）只有支付了全部土地出让金之后才能领取土地使用权证书；（4）具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。第二章 建设用地制度与政策2/37、掌握建设用地使用权出让计划、方式和年限出让计划（1）符合土地利用总体规划（2）符合城市规划（3）符合年度建设用地计划出让方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议出

12、让年限（1）居住用地：70年（2）工业用地：50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年（4）商业、旅游、娱乐用地：40年（5）综合或其他用地：50年8、熟悉建设用地的收回与终止建设用地收回（1）土地使用权期间届满处理（2）建设用地使用权届满前提前收回，应给予补偿及相应出让金（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权（4）司法机关决定收回土地使用权建设用地终止（1）因土地灭失而终止（2）因土地使用者抛弃而终止9、了解建设用地使用权出让合同及其管理合同主要容（1）合同（2）合同附件合同履行（1）按期动工，拖一年罚20%土地闲置费，拖二年可收回；（2）要经过政府有关部门同意

13、才能改变土地利用条件及用途；（3）项目总投资、投资强度等要达到合同约定标准。合同解除未按期交全土地出让金，超60天可解除合同。10、掌握建设用地使用权划拨的含义（1）建设用地使用权划拨包括土地使用者缴纳拆迁安置补偿费用和无偿取得两种方式；（2）划拨土地没有使用期限限制，但未经许可不得转让、出租、抵押等经营活动；（3）必须经过有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续；（4）国有土地中，除出让土地以为的土地，均按划拨土地进行管理。11、掌握建设用地使用权划拨的围（1）国家机关用地（2）军事用地（3）城市基础设施用地（4）公益事业用地（5）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地（6）法律、

14、行政法规规定的其他用地第二章 建设用地制度与政策3/312、掌握建设用地使用权划拨的管理（1）划拨土地的转让（2）划拨土地的出租（3）划拨土地的抵押（4）未经批准擅自转让、出租、抵押，应没收其非法收入，并据情节处罚（5）国有企业改制中的划拨土地（6）凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理（7）划拨土地使用权的收回13、掌握闲置土地的认定（1）自土地出让合同生效或有关部门批准书颁布之日起满一年未动工开发建设的；（2）已动工，但开发面积不足1/3或投资额不足25%且未经批准终止开发满1年的；（3）法律、行政法规规定的其他情形14、熟悉闲置土地的处置方式（1）延长开发建设时间，但不超过1年；（2

15、）改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；（3）安排临时使用，待原项目开发条件成熟后，重新批准开发，并增收土地增值部分；（4）政府为其置换其他等价土地进行开发建设；（5）政府采用招标拍卖确定新使用者，并对原使用者给予补偿；（6）签订土地使用权交还协议，将土地使用权交还给政府。15、熟悉征收土地闲置费 1年未动工开发的，收土地出让金20%的土地闲置费。16、熟悉无偿收回土地使用权 2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。第三章 国有土地上房屋征收1/31、掌握房屋征收的概念（1）房屋征收是指国家为了公共利益，依照法律规定的权限和程序，强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。（2）集体土地

16、被依法征收的，同时征收集体土地上的房屋；（3）国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。2、掌握房屋征收的限制条件（1）征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的；（2）征收必须严格依照法律规定的权限和程序；（3）征收必须以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。3、熟悉房屋征收的前提条件公共利益的围（1）国防和外交的需要（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要（3）由政府组织实施的科、教、文、卫、体等公共事业的需要（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要（5）按规定组织实施的旧城区改建的需要（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要公共利

17、益的特点（1）客观（2）共享（3）不确定的（4）不同于国家利益或政府利益4、熟悉征收与征用的异同共同点（1）强制性（2）补偿性不同点（1）适用对象不同（2）前提条件不同（3）所有权转移不同（4）补偿容不同5、了解国有土地上房屋征收的管理体制（1）房屋征收主体（2）房屋征收部门（3）房屋征收实施单位（4）房屋征收的监督与指导部门6、熟悉国有土地上房屋征收的程序（1）拟定征收补偿方案（2）组织有关部门论证（3）征求公众意见（4）房屋征收决定（5）与房屋征收相关的几项工程第三章 国有土地上房屋征收2/37、掌握国有土地上房屋征收的补偿1、房屋征收补偿的容（1）被征收房屋价值的补偿（2）因征收房屋造成

18、的搬迁、临时安置的补偿（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿2、房屋征收补偿的方式（1）货币补偿（2）房屋产权调换3、被征收房屋价值的评估4、订立补偿协议或作出补偿决定5、公布补偿情况和审计结果8、熟悉国有土地上房屋征收与补偿的法律责任（1）市县级人民政府及房屋征收部门工作人员的法律责任（2）暴力野蛮搬迁的法律责任（3）非法阻碍依法征收与补偿的法律责任（4）涉及征收补偿费用的法律责任（5）出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任9、掌握房屋征收评估机构选定及委托（1）一、二级资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作（2）房地产估价机构的选定应当科学、合理：协商、摇号、抽签、招投标等方式

19、（3）选定后，要出具房屋征收评估委托书，并签订房屋征收评估委托合同（4）房屋征收评估报告须两名以上注册房地产评估师签字，并加盖机构公章10、掌握房屋征收评估原则和要求1、房屋征收评估原则（1）独立（2）客观（3）公正2、房屋征收评估基本事项（1）评估时点确定（2）评估对象界定（3）评估价值涵3、房屋征收评估要求（1）实地查勘要求（2）评估方法选用（3）评估结果确定（4）技术协调要求4、评估结果和报告送达第三章 国有土地上房屋征收3/311、掌握房屋征收评估异议处理和争议调处（1）房屋征收评估异议处理（2）房屋征收评估争议调处（3）评估专家委员会及其工作机制12、掌握房屋征收评估收费13、掌握对

20、违规房地产估价机构和人员的处罚（1）给予警告、罚款、吊销证书等行政处罚（2）将有关处罚记入信用档案（3）造成损失的，依法承担赔偿责任（4）构成犯罪的，依法追究刑事责任第四章 房地产开发经营管理制度与政策1/21、了解房地产开发企业的概念、特征及分类1、概念房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。2、特征（1）高投入（2）高风险（3）回报周期长（4）综合性强（5）关联效应大3、分类（1）有限责任公司（2）股份公司2、了解房地产开发企业设立条件（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；（3）注册资金1

21、000万以上；（4）有4名以上持证的房地产/建筑工程专职技术人员；2名以上持证专职会计人员；（5）法律、法规规定的其他条件3、了解房地产开发企业资格等级资质注册资本从业时间竣工面积达标年数上年面积管理层中级会计一级5000万5年30万5年15万40人20人4人二级2000万3年15万3年10万20人10人3人三级800万2年5万2年/10人5人2人四级100万1年/有竣工/5人/2人4、了解房地产开发企业设立的程序（1）营业执照复印件（2）企业章程（3）验资证明（4）企业法定代表人的明（5）专业技术人员的书和聘用合同5、了解房地产开发企业资质管理（1）管理机构：国务院住宅城乡建设行政主管部门（

22、2）二级以下由地方政府；一级由地方政府初审，报国务院审批6、熟悉确定房地产开发项目的原则（1）应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划、城市规划、房地产开发年度计划（2）应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则第四章 房地产开发经营管理制度与政策2/27、掌握房地产开发项目建设用地使用权的取得使用权取得方式（1）出让（2）划拨建设条件书面意见的容（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限（2）城市规划设计的条件（3）基础设施和公共设施的建设要求（4）基础设施建成后的产权界定（5）项目征收补偿、安置要求8、熟悉房地产开发项目实行资本金制度（1）保障性住宅和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%

23、（2）其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%9、熟悉对不按期开发的房地产项目的处理原则（1）一年未动工开发的，征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费（2）二年未动工开发的，无偿收回土地使用权（3）不征收土地闲置费的情况：1.因不可抗力 2.因政府或政府有关部门的行为 3.因前期工作出现不可预见的情况10、熟悉房地产开发项目质量责任制度（1）房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任（2）对质量不合格的房地产项目的处理方式11、熟悉项目手册制度12、掌握房地产开发项目转让1、转让条件（1）出让1.已经支付全部土地出让金，获得土地使用权证书2.已经开工完成一定规模，资金额占总投资（2

24、）划拨1.受让方先补办土地使用权出让手续2.不办理出让手续，但以后获得的土地收益归国家所有2、转让程序13、熟悉商品房交付使用（1）履行按期交房，协助办理权属登记（2）住宅质量保证书（3）住宅使用说明书14、了解房地产广告（1）房地产广告应当遵守的原则及要求（2）禁止发布房地产广告的几种情况（3）发布房地产广告应该提供的文件（4）房地产广告的容（5）房地产广告的要求第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策1/31、熟悉城乡规划的基本概念1、城镇体系规划（1）全国城镇体系规划（2）省城城镇体系规划（3）市域（镇域）城镇体系规划（4）县域城镇体系规划2、城市规划（1）总体规划（20年）（2）城市规

25、划1.控制性详细规划2.修建性详细规划3、镇规划（1）总体规划（2）详细规划1.控制性详细规划2.修建性详细规划4、乡规划5、村庄规划2、熟悉城市规划的编制与审批3、熟悉城市规划修改（1）上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求（2）行政区域调整确需修改规划的（3）因国务院批准的重大建设工程确需要修改规划的（4）经评估需修改规划的（5）城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情况4、掌握城市规划的实施（1）建设项目选址意见书（2）建设用地规划许可证（3）建设工程规划许可证1.建筑管理2.道路管理3.管线管理4.审定设计方案5.核发建设工程规划许可证6.放线、验线制度7.建设工程的竣

26、工验收8.竣工资料的报送紫线历史文化街区、历史建筑绿线绿地、大型公共绿地蓝线江、河、湖、海、库、渠、湿地黄线城市基础设施用地第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策2/35、了解勘察设计单位的资质管理工程勘察资质（1）工程勘察综合资质甲级各专业、各等级工程勘察业务（2）工程勘察专业资质甲、乙、丙相应等级相应专业工程勘察业务（3）工程勘察劳务资质不设等级岩土工程治理、工程钻探、凿井工程设计资质（1）工程设计综合资质甲级各行业、各等级建筑工程设计业务（2）工程设计行业资质甲、乙、丙相应等级相应行业专业设计业务（3）工程设计专业资质甲、乙、丙本专业相应等级专业设计业务（4）工程设计专项资质甲、乙、丙

27、本专业相应等级专项工程设计业务6、了解勘察设计的发包与承包7、了解勘察设计的监督管理8、了解注册建筑师制度9、了解注册结构工程师制度10、了解注册建造师制度11、熟悉工程建设的招标投标管理1、工程建设招标、投标的围2、工程建设招标、投标的原因3、对建设工程招标的管理（1）公开招标和邀请招标（2）工程建设项目招标代理机构（3）建设工程的招标文件4、对建设工程招标的管理5、对开标、评标和中标的管理12、熟悉建设监理制度1、建设监理制度简介2、建设监理委托合同的形式与容3、工程建设监理的任务（1）三控：进度控制、质量控制、投资控制（2）两管：合同管理、信息管理（3）一协调：全面的组织协调4、建设工程

28、的监理5、建设监理程序与管理（1）建设监理程序（2）监理企业资质审查与管理（3）监理工程师的考试、注册与管理（4）涉外监理的管理规定第五章 规划设计及工程建设管理制度与政策3/313、熟悉项目报建制度工程建设项目报建表（1）工程名称（2）建设地点（3）投资规模（4）资金来源（5）当年投资额（6）工程规模（7）开工竣工日期（8）发包方式（9）工程筹建情况14、掌握施工许可制度（1）建筑工程施工许可管理的原则（2）申领建筑工程施工许可证的条件（3）建筑工程施工许可证的管理15、熟悉建设工程质量管理（1）建设工程质量管理的原则（2）建设单位的质量责任和义务（3）施工单位的质量责任和义务（4）建设工程质量监督管理制度16、熟悉建设工程的竣工验收管理制度（1）建筑工程竣工验收的监督管理机构（2）建设工程竣工验收的条件（3）工程竣工验收备案17、熟悉建设工程质量保修办法（1）房屋建筑工程质量保修期限（2）房屋建