河南省房地产司法鉴定估价指导意见试行.docx

1、河南省房地产司法鉴定估价指导意见试行河南省房地产司法鉴定估价指导意见（试行）第一章总 则第一条为标准房地产司法鉴定估价行为，保证房地产司法鉴定估价质量，提高房地产司法鉴定估价公信力，依照全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定治理问题的决定中华人民共和国物权法中华人民共和国城市房地产治理法最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的假设干规定（法释202016号）等有关法律、法规和司法说明，和房地产估价标准(GB/T 50291-2021)和房地产估价大体术语标准(GB/T50899-2021)的有关规定，制定本意见。第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动，适用本

2、意见。第三条本意见所称房地产司法鉴定估价，是指在诉讼活动中，对诉讼涉及房地产的价值或价钱、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判定，并提供相关专业意见的活动。第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定估价活动，应当遵遵法律、法规、规章，遵守房地产估价标准标准，固守职业道德。第五条房地产估价机构从事房地产司法鉴定估价活动，应取得相应房地产估价资质，不得超业务范围从事房地产估价活动。第六条注册房地产估价师应当依照特定司法鉴定估价目的，对估价对象在价值时点的特定价值或价钱、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判定并提供相关专业意见。房地产司法鉴定估价委托人（以下简称委托人）

3、和诉讼活动当事人（以下简称当事人）应当提供房地产司法鉴定估价所必要的资料，保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，并适当利用房地产司法鉴定估价报告（以下简称估价报告）。第七条注册房地产估价师应当对委托人移交的当事人提供的估价资料的真实性、合法性、完整性履行符合法律法规、房地产估价标准标准所要求的审慎检查、尽职调查程序。第八条从事房地产司法鉴定估价的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其估价活动及估价报告，同意法官和当事人的询问，回答与估价事项有关的问题。第九条房地产估价机构和注册房地产估价师应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。未经委托人同意，不得向其他个

4、人或组织提供与估价事项有关的信息，但法律、法规还有规定的除外。第十条房地产估价机构、注册房地产估价师与房地产司法鉴定估价涉及的当事人有利害关系或是当事人，和存在其他可能阻碍独立、公正情形的，应当回避。第十一条房地产司法鉴定估价实行房地产估价机构和注册房地产估价师负责制度。注册房地产估价师应当依法独立、客观、公正地进行房地产司法鉴定估价，并对签署的估价报告负责。第二章 房地产司法鉴定估价程序第十二条同一房地产司法鉴定估价项目，应当委托一家房地产估价机构完成估价工作。第十三条房地产估价机构应当在受理估价委托前，明确估价大体事项，并可以通过人民法院交由当事人签收房地产司法鉴定估价风险告知书，使当事人

5、全面知悉估价大体事项和应当履行的配合义务和不履行该义务可能承担的不利后果。第十四条存在估价对象灭失或者隐蔽工程图纸缺失，估价对象的所有人、占有方拒绝或不配合注册房地产估价师的估价工作等估价依据不足情形的，房地产估价机构能够报请人民法院终止房地产司法鉴定估价委托。第十五条在估价依据不足而当事人坚持申请估价或者人民法院以为必需估价的，房地产估价机构应当将估价风险书面告知委托人。房地产估价机构在上述情形下同意委托并开展估价工作，当事人不该付估价工作在估价依据方面的固有瑕疵提出质疑，也不得因此对房地产估价机构和注册房地产估价师提出估价不妥的指控，当事人应当承担估价结果可能带来的法律后果。第十六条房地产

6、估价机构开展房地产司法鉴定估价业务，应当取得委托人出具的房地产司法鉴定估价委托书。委托人提供的房地产司法鉴定估价委托书房地产司法鉴定估价资料交接表房地产司法鉴定估价资料质证情形记录，应当作为估价报告的附件。第十七条房地产司法鉴定估价委托书应当载明以下内容：（一）委托人名称或姓名；（二）受托的房地产估价机构名称；（三）委托日期；（四）简要案情及承办人姓名和联系；（五）诉讼活动当事人名称或姓名及其联系方式；（六）诉讼活动当事人签收房地产司法鉴定估价风险告知书记录；（七）既往司法鉴定估价情形；（八）估价大体事项，包括估价目的、价值时点、估价对象（包括实物状况和权属瑕疵、租赁权和用益物权设立情形等权益

7、状况）等。（见房地产司法鉴定估价委托书推荐文本）第十八条房地产估价机构应当与委托人就房地产司法鉴定估价委托书附表沟通协商，通常载明以下内容：（一）估价资料移送日期；（二）估价对象范围；（三）价值类型；（四）估价报告提交期限和方式；（五）估价报告利用者；（六）估价效劳费用及其支付方式；（七）既往司法鉴定估价报告；（八）受托房地产估价机构的其他义务、受托记录。（见房地产司法鉴定估价委托书附表推荐文本）第十九条房地产估价机构以为需要补充估价资料或退回估价委托的，应当向委托人出具估价补充（退回）资料交接表，载明房地产估价机构以为需要补充的估价资料清单或不受理估价委托的理由。对委托人移交的估价资料，房地

8、产估价机构应当区分经当事人质证、人民法院认定的估价资料，和需要注册房地产估价师调查核实的资料。房地产估价机构以为需要人民法院依职权调查取得有关估价依据的，应当向人民法院书面提出，并将人民法院依职权调查核实的估价资料作为估价依据。第二十条房地产估价机构应当取得估价对象的权益状况和实物状况资料，包括估价对象的不动产权属资料，查封、预查封、抵押权设立、租赁权设立、用益物权设立和装饰装修情形说明等。估价对象为在建工程的，委托人还应当提供项目的有关用地、计划、施工许可文件，施工图设计文件，造价咨询文件，预售批准文件和拖欠工程款等资料。第二十一条注册房地产估价师在开展房地产司法鉴定估价进程中，估价依据需要

9、当事人两边认可的，能够申请人民法院就有关估价依据组织当事人进行质证认可后，采纳为估价依据。第二十二条房地产估价机构受理估价委托后，在进行实地查勘前，能够通过人民法院要求当事人按照约定预交估价费用，作为从事估价活动的必要保证。第二十三条注册房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明资料上记载的内容一一进行对照，全面、细致地了解估价对象，拍照、制作能够反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，作为估价报告的附件。因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内部进行实

10、地查勘的，经与委托人沟通同意后，能够就与估价对象除装饰装修状况不一致外的其他相同类型的房地产进行实地查勘，并对估价对象的装饰装修状况在委托书中明确或合理假定后进行估价，但在估价报告中应当予以说明。估价对象实地查勘记录应当由实施实地查勘的注册房地产估价师、在场人民法院工作人员和当事人或代理人签名，当事人或代理人拒绝签名的，应当予以记录。第二十四条房地产司法鉴定估价实地查勘工作完成后，当事人提出新的估价资料而未经人民法院认定并移交的，注册房地产估价师能够不予采纳，但除有证据证明实地查勘有错误外。第二十五条房地产估价机构应当在委托书载明的估价期限内完成估价工作，并出具估价报告。委托书中未载明估价期限

11、的，应当在法律、行政法规或者部门规章规定的期限内完成。房地产估价机构在估价期限内不能完成估价的，应当书面向委托人说明理由并申请延期。第二十六条房地产估价机构完成估价后，应当及时将估价报告交付委托人。当事人或其他利害关系人对估价报告有异议的，应当通过人民法院向房地产估价机构转交书面意见。房地产估价机构收到该书面意见后，应当对异议问题予以说明和回答。委托人要求进行听证的，房地产估价机构应当配合。第二十七条房地产司法鉴定估价费用，应当由房地产估价机构按照有关规定及行业老例收取，对复杂、疑难、特殊的司法鉴定估价项目能够协商收取。第二十八条估价活动终止后，房地产估价机构应当按照要求将房地产司法鉴定估价资

12、料归档。估价报告、估价委托书、估价所依据的委托人提供的资料、估价项目来源和沟通情形记录、估价对象实地查勘记录、估价报告内部审核记录、估价中的不同意见记录、外部专业帮忙的专业意见，应当采纳纸质介质保留。其他估价资料能够采纳电子介质保留。第三章 房地产司法鉴定估价类别第一节 房地产司法拍卖（变卖）估价第二十九条房地产司法拍卖（变卖，下同）估价，是指人民法院在处置债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖估价，包括现房拍卖估价、在建工程项目整体拍卖估价、在建工程部份拍卖估价、企业整体拍卖估价等。第三十条房地产司法拍卖估价的价值类型为市场价值，通常不评估快速变现价值，但估价前提采纳被迫转让前提的，应当考虑房地产

13、拍卖成交后卖方应当负担的税费转移分担的实际。委托人在估价委托中，专门指明要求评估快速变现价值的，能够在揭露市场价值以后，评估其快速变现价值。评估快速变现价值的，委托人应当明确变现方式，并在估价报告中予以说明。房地产司法拍卖估价的估价目的，表述为“为司法拍卖房地产确信拍卖保留价提供参考依据而评估被拍卖房地产的市场价值”。第三十一条对不可分割的衡宇能够整体估价。分割估价的，应当在人民法院提供的估价委托书中明确估价衡宇的具体部位、范围及共用部份、设施的利用条件。注册房地产估价师应当注意整体拍卖与拆零拍卖的拍卖方式，考虑它们对估价结果的阻碍。第三十二条建设用地利用权与衡宇所有权归属不一致的，应当向委托

14、人说明情形，取得委托人同意后在估价委托书中明确对权属一致条件下的房地产市场价值进行评估，也可对整体房地产价值进行土地利用权及衡宇价值分派，实际权属状况应当在估价报告中予以说明。第三十三条农村宅基地上衡宇需要估价的，一样只对衡宇及其必要附属设施进行估价，并对处置产生阻碍的购买群体限制、居住适应、邻里关系等因素作出书面提示。对“城中村”及城镇近郊村（居）民住宅进行估价时，应当考虑城镇计划建设及房地产市场等因素的阻碍。第三十四条房地产司法拍卖估价，拍卖房地产上设有租赁权或用益物权不随拍卖而消失的，应当先评估没有租赁权和用益物权限制的估价对象房地产的市场价值，再评估出附有租约限制和用益物权的拍卖房地产

15、的市场价值。拍卖房地产上设有抵押权及其他担保物权的，通常不考虑其对评估价值的阻碍。第三十五条在建工程项目整体拍卖估价，应当关注停工缘由、工期延误缘故关于预测完工工期及对工程造价的阻碍，关注项目的报建、施工许可是不是合法、工程实际进度、修建状况、各项计划建设许可是不是在有效期内、是不是存在实际销售等事项。涉及超计划建设的，应当与委托人协商，关于超计划许可建设的部份房地产，应当有合法的估价依据，不得擅自估价或设定不合理的假设，并在估价报告中说明。在建工程部份拍卖估价，应当关注建筑物区分所有权对评估价值的阻碍。第三十六条房地产司法拍卖估价时，关于隐蔽工程的估价，应当依照当事人提供的工程图纸、设计变更

16、单、隐蔽工程验收记录、预结算记录，结合隐蔽工程投入利用的情形进行估价。第三十七条以房地产为主的整体资产处置的估价，应当将附属设施一路进行估价。第三十八条以房地产为主业或者企业要紧资产组成为房地产的，企业整体拍卖涉及的企业价值评估中，尽管不动产可分离（从物质实体角度），但从利用（利用方式）方面不可分离，那么应当就整体价值进行评估。第三十九条企业整体拍卖涉及的企业价值评估中，房地产从物质实体、利用方式上，可与其他动产、无形资产分离的，对分离出来的房地产，能够对其价钱或价值进行单独评估。第二节 房地产分家析产估价第四十条房地产分家析产估价分为离婚、遗产继承、分家等产生的房地产估价。第四十一条分家析产

17、中实物分割房地产的，应当保障分割后的房地产能够独立利用，并符合不动产记录大体单元的规定。分割协议由当事人签署，并由人民法院提供给房地产估价机构，作为实物分割房地产的依据。第四十二条房地产实物分割估价，应当对分割后的各部份房地产别离估价，并对原共用部份、设施予以关注。第四十三条分家析产中不进行实物分割房地产的，应当对房地产市场价值进行评估，并依照本地房地产交易税费政策考虑市场价值中卖方应当负担税费的阻碍。第三节 房地产损害补偿估价第四十四条房地产损害补偿估价，应当区分损害（失）类型并采纳适宜的估价方式。第四十五条房地产损害的类型，依照是不是可修复，分为可修复的损害和不可修复的损害；依照损害事实，

18、分为实体性损害、功能性损害和经济性损害。实体性损害是指对衡宇有形组成部份的损害，包括阻碍主体结构、围护结构、装饰装修、设施设备等的损害。功能性损害是指衡宇及其所在小区内外计划的改变，如衡宇层高、建筑高度、小区绿地、道路等发生改变，和阻碍衡宇采光、日照等方面的计划变更，从而对衡宇功能产生的负面阻碍。经济性损害是指对损害事实的发生间接阻碍房地产的外部环境，从而减损其价值的损害，如环境污染带来的损害、异议记录不妥带来的损害、不动产记录部门的其他记录错误带来的损害，和区域计划调整带来的损害。第四十六条损害事实应当经以下途经认定，方可作为估价依据，并在估价报告中对损害事实认定途经予以披露。（一）对易于测

19、定的损害事实，房地产估价机构有专业胜任能力的，可以在实地查勘时测定，并由当事人签字确认。（二）其他专业机构已鉴定的损害事实，由人民法院采信、提供。（三）人民法院认定。（四）其他合法途经认定。第四十七条损害补偿估价，应当区分可修复的损害和不可修复的损害，测算该损害关于房地产带来的实体价值减损和市场价值的减损。第四十八条实体价值减损，是指修复该房地产所需花费的材料、人工等投入及其合理税费和利润。测算实体价值减损，需要区分重置本钱和重建本钱。衡宇实体性损害修复方案，应当是技术上可能、财务上可行且合法的修复方案。修复方案能够由当事人自行协商后签定协议。当事人不能就修复方案达到一致意见的，能够经人民法院

20、委托或当事人一起委托，由具有相应资质的专门机构出具衡宇实体性损害修复方案。对于结构简单、易于修复的衡宇实体性损害，以恢恢复状为修复方案。第四十九条市场价值减损，是指房地产因发生损害而致使市场需求转变，引发的市场租金、市场价钱降低。第五十条关于可修复的损害补偿估价，宜从实体价值减损角度进行估价；若是需要，还应当考虑修复进程致使搬家、暂停营业带来的损失。关于不可修复损害补偿估价，宜从市场价值减损角度进行估价。第五十一条项目计划变更引发的损害补偿估价，包括容积率的变更致使总建筑面积的变更；业主拥有对建筑物内的专有部份的权利受到侵害，如建筑层高或高度、建筑面积不符合原计划；业主对专有部份之外的共有部份

21、享有的权利受到侵害，如绿地减少、侵占公共绿地、占用公共通道等。第五十二条环境污染带来的损害补偿估价，注册房地产估价师应当结合专门机构出具的环境阻碍评判报告，依照环境是不是可治理恢复别离进行估价。若是污染的环境可治理恢复，应当考虑治理恢复的时刻周期，结合实体价值减损和市场价值减损综合判定，得出损害补偿价值。若是污染的环境不可治理恢复，应当依照环境阻碍评判结果，从市场价值减损角度测算补偿价值。第五十三条异议记录不妥带来的损害补偿估价，要紧从市场租金、售价在异议记录期间的转变，对当事人带来的损失角度进行估价。第五十四条不动产记录部门的记录错误带来的损害补偿估价，要紧从市场租金、售价在记录错误期间的转

22、变及对当事人带来的损失角度进行估价。第五十五条装修纠纷中的损害补偿估价，包括装修当事人之间发生的损害补偿估价及装修对相邻不动产的损害补偿估价。装修纠纷中的损害若是是可修复的，宜从实体价值减损角度进行估价。若是是不可修复的，宜综合实体价值减损、市场价值减损以后，得出损害补偿价值。第五十六条区域计划调整带来的损害补偿估价，宜从房地产用途、交通便利条件改变等方面对房地产市场价值减损角度进行估价。第五十七条地震、冰雹、风灾、洪水、泥石流等自然灾害带来的损害补偿估价，应当区分该损害是不是可修复。关于可修复的损害补偿估价，综合实体价值减损和市场价值减损，得出损害补偿价值。关于不可修复的损害补偿估价，第一关

23、于未发生自然灾害损害之前的房地产进行估价，再减去净残值得出损害补偿价值。第五十八条房地产损害补偿估价方式有修复本钱法、损失资本化法、价差法、损害补偿比较法等。（一）修复本钱法修复本钱法是采纳合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润（包括拆除、修缮、恢复工程费用），将其作为房地产价值减损额的方式。拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金。被拆除物有残值的，应减去被拆除物的残值。被拆除物残值应当依照价值时点废旧材料回收市场价钱合理确信，并扣除清运费用。修复造成直接经济损失的，应加上直接经济损失。直接经济损失包括周转安置费、空置造成的收益损失、利用面积减少的损失、室

24、内净高降低的损失、日照采光的损失、耐久性降低的损失、施工阻碍的补偿等。（二）损失资本化法损失资本化法是预测以后各年的净收益减少额或收益减少额、运营费用增加额，在净收益损失年限内的折现值之和，或测算经济耐用年限内无质量缺点房地产正常净收益现值和与有质量缺点房地产正常净收益现值和之差，从而评估房地产价值减损额的方式。收益损失包括收益年限的减少。（三）价差法价差法是别离评估房地产在损害之前和损害以后状况下的价值，将二者之差作为房地产价值减损额的方式。（四）损害补偿比较法损害补偿比较法是选取必然数量的可比房地产损害补偿实例，将它们与估价对象进行比较，依照其间的不同对可比房地产损害补偿实例补偿价钱进行处

25、置后取得估价对象价值减损额的方式。采纳损害补偿比较法时，应被选取三个或者三个以上类似房地产损害补偿可比实例，并进行补偿情形修正、补偿日期调整、损害状况调整。第五十九条衡宇采光、日照受阻碍的损害补偿估价，宜采纳价差法、损害补偿比较法。第一测算采光、日照情形，结合本地有关规定进行日照分析，日照分析应当依照有关技术标准进行。符合计划要求但对衡宇采光、日照产生阻碍的，应依照损害阻碍前、后被侵害衡宇市场价值的转变额度或依照已有类似损害补偿实例进行比较确信损害价值。第六十条建筑高度或层多发生改变产生的功能性损害估价，宜采纳价差法、损失资本化法。依照设计标准或建筑合同要求及层高改变对利用功能的阻碍程度进行分

26、析，包括功能性折旧造成的阻碍。第四节 国有土地上衡宇征收补偿纠纷估价第六十一条国有土地上衡宇征收补偿纠纷估价，应当依据国有土地上衡宇征收与补偿条例和国有土地上衡宇征收评估方法进行。第六十二条国有土地上衡宇征收补偿纠纷估价，应当区分以下情形：（一）被征收衡宇仍然存在；（二）被征收衡宇灭失，但有证据保全；（三）被征收衡宇灭失，未办理证据保全。第六十三条被征收衡宇灭失，但有证据保全的，应当依据保全的证据、该衡宇被征收之时的房地产市场状况进行估价。第六十四条被征收衡宇灭失，未办理证据保全的，该衡宇不具有估价的条件。若是委托人明白该被征收衡宇不具有估价条件，当事人向委托人签收房地产司法鉴定风险告知书的，

27、可以依据有限的估价依据，对该被征收衡宇进行咨询性估价。第五节 房地产其他纠纷估价第六十五条房地产其他纠纷估价，包括房地产抵押估价、作价入股等其他估价带来纠纷的估价。第六十六条房地产纠纷估价的内容，包括对原进行估价的单位和个人的估价资质资格是不是符合有关规定，估价程序和估价方式、估价依据是不是遵循法律法规、估价标准标准等，进而对是不是存在虚假估价、估价是不是严峻失实进行鉴定和判定。第六十七条房地产其他纠纷估价，应当遵循估价标准标准及有关规定。第六节 纪检涉案房地产估价第六十八条 受贿涉案房地产包括检察、纪检监察机关认定的以下情形房地产：（一）以明显低于市场价钱向请托人购买的房地产；（二）以明显高

28、于市场价钱向请托人出售的房地产；（三）以其他交易方式非法收受请托人的房地产；（四）以干股形式收受请托人提供衡宇租金、房地产开发利润等涉及的房地产。第六十九条 渎职涉案房地产包括检察、纪检监察机关认定的以下情形房地产：（一）超标准及计划条件建设的衡宇、构筑物、附属物；（二）未按照国家相关标准建设的衡宇、构筑物、附属物；（三）损害或者倒塌的衡宇、构筑物、附属物；（四）其他情形涉及的房地产。第七十条 受贿、渎职涉案房地产估价所需资料及估价范围、房地产状况、价值时点、价值内涵等事项，以检察、纪检监察部门提供、认定的情形为准，并在房地产估价委托书上载明。需要与委托人沟通认定的事项，应在房地产估价委托书上

29、载明或者进行补充认定。实地查勘中，应当有两名（含两名）以上注册房地产估价师与办案人员一同进行实地查勘，均应当在实地查勘记录上签字确认。其他事项参照人民法院委托估价的相关规定。第七十一条 涉案房地产估价，应当评估房地产的市场价值，并依照以下具体情形与委托人沟通后对价值内涵进行调整处置：（一）以明显低于市场价钱向请托人购买新开发房地产，卖方事前设定不针对特定人有优惠价钱的，优惠价钱应当予以扣除。（二）受贿房地产权属已在受贿人或其亲属名下的，估价结果为市场价值，但应当在估价报告中提示估价报告利用者关注房地产交易税费的实际支付方式及金额。（三）受贿房地产权属未在受贿人或者其亲属名下，且房地产生意合同载

30、明买方负担全数交易税费或纪检部门认定卖方无需负担任何交易税费的，估价结果宜为税前卖方实得价值。房地产生意合同载明卖方负担全数交易税费或检察、纪检监察机关认定买方无需负担任何交易税费的，估价结果宜为税后买方实付价值。经与委托人沟通同意，也可以依照本条第（二）款进行估价。第四章 房地产司法鉴定估价报告第七十二条房地产司法鉴定估价报告分为鉴证性估价报告和咨询性估价报告。鉴证性估价报告，是指为委托人提供给第三方利用而出具的起着价值证明作用的报告，内容应当包括：估价依据、估价程序、估价方式、相关数据来源与确信、报告利用提示等必要信息，使委托人和估价报告利用者了解估价对象的范围，合理明白得估价结果。咨询性

31、估价报告，是指受客观缘故限制，委托人或有关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的情形下，仍然委托估价而出具的估价报告。委托人和估价报告利用者需在了解估价依据、估价程序等方面存在重大缺失的前提下，合理明白得估价结果。咨询性估价报告可在估价程序、估价依据和估价标准等标准的执行方面比鉴证性估价报告有所放宽。第七十三条房地产司法拍卖估价的价值时点，原那么上为估价委托之日或者完成估价对象实地查勘之日，但估价委托还有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价假设和限制条件”中揭露估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况的不同，并指出该不同对估价结果的阻碍，提示估价报告利用者注意。第七十四条房地产司法鉴证性估价，估价报告的名称为“房地产司法鉴定估价报告”；房地产司法咨询性估价，估价报告的名称为“房地产司法鉴定咨询报告”。第七十五条房地产司法鉴定估价报告应当说明估价依据类型，并充分披露以下估价依据的内容：（一）经当事人质证、人民法院认定提供的估价资料；（二）当事人提交、补充，人民法院认可提供的估价资料；（三）人民法院调查提供的估价资料；（四）房地产估价机构依据估价程序取得的估价资料。房地产司法估价依据缺失的，应当在估价报告中说明缘故。第五章 房地产司法鉴定估价的质证