沈阳酒店市场分析全.docx

1、沈阳酒店市场分析全9.0 酒店市场分析9.1 整体市场分析􀂾 考虑到本工程开展酒店物业的可能性，以及未来市场竞争和未来市场开展的不确定性因素，本章节针对沈阳市的酒店市场进行了全面的剖析；重点是在四星和五星级酒店包括准四、准五星级酒店。􀂾 随着沈阳市政府积极把握目前开展机遇与国家相应振兴东北经济的政策出台后，沈阳市在东北地区以至东北亚的城市定位已日渐明确。沈阳市每年举办的全国、国际性会议也相应增加，为酒店业带来了较多时机。􀂾 90 年代末至新世纪初，一批五星级、四星级酒店相继建成或重新改造，并引入了一些国际知名酒店集团，包括州际酒店管理集团、

2、万豪及香格里拉集团等都纷纷进入沈阳酒店市场。这些酒店每年共接待来自全国各地以及20 多个国家和地区的游客或商务人士。9.2 酒店供给情况􀂾 目前，沈阳市星级酒店的数量是115 家，其中1 星级至5 星级酒店的数量分别是15 家、25 家、54 家、15 家和71家。􀂾 从数量上看，沈阳市的酒店以3 星级为主导，其次为2 星级居多。图1：沈阳市各星级酒店区域分布􀂾 从区域来看，沈阳的酒店主要分布在和平、沈河区和皇姑区等动比拟频繁的区域。该3 个区共有80 家酒店，占全市总的71%􀂾 由于本报告的研究重点是在4 星级及5 星级

3、酒店包括准4、级酒店，以下章节将只讨论4 星级或以上酒店下简称为高店的市场表现。图2：沈阳4 星级以上酒店房间数历史供给情况1995-20059.0 酒店市场分析􀂾 截至到2005 年10 月，沈阳市共有21 家高星级酒店，共提供5,348间客房，其中4 星级和5 星级酒店提供客房数分别为3,638 和1,810间。􀂾 在过去11 年中，沈阳市共增加了13 家4 星级和6 家5 星级酒店，客房数由1994 年的860 间上升至2005 年5,348 间。􀂾 沈阳市的高星级酒店市场开展大致可分为二个阶段：第一个阶段是1999 年以前，第二个阶

4、段是1999 年之后。􀂾 第一个阶段：在1999 年以前，沈阳市并没有5 星级酒店出现，这一时期的4 星级酒店规模一般在200-300 间客房，当时在4 星级酒店中，商贸酒店无论在规模或装修标准上都是居首。而且这阶段的酒店供给量较慢，平均每年增加一家。􀂾 第二个阶段：在1999 以后，沈阳市的高星级酒店落成量明显较快，平均每年增加二家，但这阶段落成的高星级酒店规模较少，新增的4星级平均客房数只有168 间。1999 年皇朝万豪酒店落成，成为沈阳第一家5 星级酒店，由万豪国际酒店管理公司管理。除2002 年落成较具规模的喜来登酒店提供552 间客房之外，其余相

5、继落成的5 星级酒店规模相对较少，平均只有202 间客房。表：沈阳市现有的四、五星级酒店情况：9.0 酒店市场分析 名称客房数量开业时间5星级酒店皇朝万豪酒店4491999沈阳绿岛酒店1272000沈阳洲际酒店2722001丽都喜来登酒店5522002黎明国际酒店2402003凯宾斯基大酒店17020044星级酒店辽宁大厦3991959辽宁凤凰饭店2001984凯莱大酒店2831995商贸酒店5881996高登大酒店1801997金都饭店2281998格林大饭店2251998沈阳假日酒店1862000时代广场大酒店2742001世星国际酒店2002001辽宁政协会馆1062002荣富酒店120

6、2005新世界饭店2611994七宝山饭店1602000三隆中天酒店12820059.0 酒店市场分析9.3 高星级酒店分布与集中区域􀂾 沈阳市位于中国东北部，是辽宁省的省会城市，也是整个东北部地区所有城市中主要的商务活动的目的地之一，沈阳市的酒店物业也多数针对会议、商务等不同需求而进行定位并提供效劳。图3：沈阳市高呈星级酒店分布􀂾 从区域分布上来看，在目前现有的21 家高星级酒店5349 客房中，大东区提供240 间，和平区2994 间，皇姑区705 间，沈河区962，铁西区提供320 间，苏家屯区只提供一家酒店，其客房数量为127。由此可见沈阳市和平区可

7、提供的高星级酒店客房数量所占比例最大，超过50，酒店分布集中现象十清楚显。􀂾 沈阳市的五星级酒店除了黎明国际酒店位于大东区；绿岛酒店位于苏家屯区以外，其他的位于青年大街和南京北街上。沈阳市的四星级酒店分布的比拟零散，主要集中在沈阳北站，中华大街，黄河南大街和铁西区􀂾 酒店的区位及其周边环境是决定其定位差异的主要因素。但是由于本工程研究着重于四星级以上酒店物业，而沈阳市酒店通常以商务和会议客户居多，因此，从单纯意义上，可以认为沈阳市酒店主要以提供商务和会议相关效劳为开展依托。图4 为沈阳市主要高星级酒店的集中区域示意图9.0 酒店市场分析从上图4 可以看出，沈

8、阳市四星级以上酒店主要集中在以下地区：􀁹 和平区􀁹 皇姑区􀁹 沈河区沈阳市的高星级酒店主要分布在和平区、沈河区及皇姑区。区域的位置与商业气氛是重要的分布条件，和平区和沈河区是沈阳市两个主要的商业区，因此可以看出酒店相应的集中在商务活动比拟频繁的地区。1)和平区􀂾 和平区地处沈阳市的中心区域，是沈阳市主要的商业活动的中心区同时可以说也是连接沈阳各个区域的交通枢纽，因此使得此区域人流相对较大，再加上此区域的商业网点数量较多等原因，导致此区域酒店数量较多，是沈阳酒店业开展较早的一个地区。􀂾 此区域高星级酒店聚集

9、，地区现有四、五星级酒店10 个，总客房数为2,994 间。其中，五星级酒店4 个包括准5 星酒店，总客房数为1,443 间。区域内最早的4 星级酒店是建于1994 年的新世界酒店，而最早在沈阳出现的5 星级酒店也落户该地区。􀂾 另外，和平区也同时拥有目前在沈阳最具规模的3 家高星级酒店：皇朝万豪酒店、丽都喜来登酒店和商贸酒店。表：和平区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间皇朝万豪酒店青年大街388 号5 星级4491999沈阳洲际酒店南京北街208 号5星级2722001丽都喜来登酒店青年大街386 号5星级5522001凯宾斯基大酒店青年大街109 号准5 星级

10、1702004新世界酒店南京南街2 号4星级2611994商贸酒店中华路68号4星级5881996金都饭店太原南街189 号4星级2281998沈阳假日酒店南京北街204 号4星级1862000七宝山饭店十一纬路79-81 号4星级1602000三隆中天酒店和平北大街91 号准4 星级12820059.0 酒店市场分析由于区域内的酒店开业时间相对较晚，因此区域内酒店硬件及配套设施相对较好。􀂾 从地理位置来看，此区域内的5 星级酒店主要集中在青年大街沿线，此大街是沈阳市主要的交通枢纽地带，而4 星级酒店那么集中在人流量相对较大的太原街。2)皇姑区􀂾 沈阳市的旅

11、游行业与其它城市相比并不十分兴旺，但是大型的商业设施主要是集中在以和平区为核心的周边区域，而皇姑区即是这样的一个区域，皇姑区内的各种商业设施比拟兴旺，是会议和商务活动的中心地带。而且其它辅助性设施也比拟齐备。此区域内最早的酒店是建设于1959 年的辽宁大厦，该地区现有四星级酒店3 家，总客房数为705 间。􀂾 该区域也是目前沈阳市连接大型商业圈最多的一个区域，目前是沈阳市最有影响力的商务办公中心区。目前沈阳市正在启动CBD 的规划，距离该区域仅2.5 公里，使得该地区的地位更为突出。􀂾 本地区作为沈阳商务中心区，存在大量的商务需求，该类需求对酒店的位置、环境

12、、商务配套设施、效劳水平等都具有较高的要求，因此推动了区域酒店向高档次、国际化的方向开展，且在全市具有很强的竞争力。表：皇姑区四星级以上酒店列表名称位置星级客房数量开业时间辽宁大厦黄河南大街105 号43991959凤凰饭店黄河南大街109 号42001984政协会馆崇山东路73 号41062002􀂾 此区域内的高星级酒店数量不多，只有3 家，但其中2 家集中在黄河南大街一线，周边商务气氛较为浓厚，酒店的档次与质量与和平区酒店相比，酒店的软硬件设施相对较弱。􀂾 区域内酒店的主要客源来自于商务和会议的需求。3)沈河区􀂾 由于此区域与和平、皇姑

13、两区紧密相连，因此地理位置上比拟有优势，既是商务、会议的核心地区同时也是外国人相比照拟集中的区域。高星级酒店数量有4 家。􀂾 现有4 个4 星级酒店提供总客房962 间。表：沈河区四星级以上酒店列表9.0 酒店市场分析名称位置星级客房数量开业时间凯莱大酒店北站迎宾路32 号42831995高登大酒店青年大街52 号41801997格林大饭店北站路72 号42251998时代广场大酒店北站路99 号42742001􀂾 沈河区内有四星级酒店4 家，且分布集中，3 家集中在沈阳市北站附近，另外1 家在青年大街，与和平区酒店相连。9.4 酒店入住率和租金状况

14、48766; 沈阳市并不是一个以旅游为主的城市，但作为辽宁省的省会城市，同时也是整个东北地区的文化、经济活动中心城市，再加上近年来得到政府的支持，在沈阳举办的大型会议会展及商务考察活动日益频繁，并带动整体酒店市场的需求。􀂾 由于沈阳市的酒店需求主要来自商务及会议，而这些活动一般都会集中在每年的3-10 月举行，因此每年的这段时间便是酒店业的旺季，而当冬天开始来临的时侯即每年11-12 月是酒店业的平季，淡季那么是1-2 月入冬下雪的时期，这一时期的酒店入住率都在50%左右甚至更低。图：沈阳市酒店客房平均年入住率变化图2000-2005图显示，沈阳市高星级酒店客房入住率在过去五

15、年，除2003 年非典期间，年均入住率都在60%以上。􀂾 从2000 年到2003 年，沈阳市高星级酒店整体入住率呈下降趋势，但并不代表酒店业不景气，是由于该时期沈阳市酒店数量增加的速度较快所导致的。这3 年间共增加6 家高星级酒店，新增客房达1,650间，是2000 年客房数的5 倍。􀂾 2005 年沈阳市5 星级和4 星级酒店入住率分别为73%和64%。􀂾 沈阳市目前的5 星级酒店平均房价在500 元/天，这与其他同等的二线省市相比属于偏低水平：江苏、浙江省平均5 星级房价为620 元/天；天津、山东省为577 元/天。9.0 酒店市场

16、分析 􀂾 由于黎明国际酒店和绿岛酒店距离传统商业区较远，因此以较低的价格来吸引客人。2005 年，黎明国际和沈阳绿岛的房价分别为430 元/天和380 元/天；入住率分别是72% 和45%。􀂾 而在市中心的5 星级酒店中以喜来登的房价最低、但入住率最高，其最低的协议价为430 元/天，2005 年平均入住达83%，据了解其在旺季时，入住率更高达90%。􀂾 在4 星级酒店中，以荣富和商贸的房价最高，分别为400 元/天和390 元/天。这两家酒店均以5 星级的标准来建设，荣富酒店是在2005 年才投入使用的，因此其入住率未能反映实质情况。另外

17、商贸酒店无论在建设水平、酒店管理、位置、规模等方面都比其他同级酒店优越，故商贸酒店可以在较高的房价下同时获得较高的入住率, 达70%。9.5 各酒店的会议和房间比拟􀂾 为了适应沈阳市会议及商务客人的需求，沈阳市各大酒店对其会议及相关设施都作了全面的布置，并不断加以改善。表：沈阳市现有四五星级酒店会议设施情况五星级酒店酒店宴会厅及会议室个数最大会议室情况面积最大人数层高日租金皇朝万豪酒店1256460018,000丽都喜来登饭店1176865015,000洲际酒店82753509,000黎明国际酒店10888120018,000凯宾斯基大酒店662665019,500四星级酒店

18、商贸饭店1442950011,000辽宁政协会馆5840230510,000时代广场酒店46375009,000凯莱大酒店45514008,000高登大酒店46004008,000􀂾 总的来说，沈阳市高星级酒店中缺乏规格及设施上都比拟理想的会议及宴会厅。各酒店会议室不是层上下，就是容纳能力有限。􀂾 目前，以黎明国际酒店的最大会议室容纳量增大，达1,200 人，而该会议室层高也是目前各酒店中最高的达8.5 米。􀂾 而4 星级酒店内的会议 设施，无论在规模、容纳量或层高等方面，一般都比5 星级的要差。表：沈阳现有主要高星级酒店房间情况：酒店房型

19、面积平方米房间套数房间种类皇朝万豪酒店42276449 间8种丽都喜来登饭店40188552 间12种洲际酒店33300272 间14种黎明国际酒店37338240 间9种凯宾斯基大酒店35180170 间10种商贸饭店36162588 间9种荣富酒店40120120 间4种七宝山饭店2680160 间4种凯莱大酒店30120289 间6种高登大酒店25110289 间5种辽宁政协会馆30130106 间4种辽宁凤凰饭店30130189 间6种格林大饭店2895185 间4种时代广场酒店32120274 间7种沈阳金都饭店35120227 间5种􀂾 从客房种类来看，五星级酒店

20、的房间种类可选择性较多，一般都有8种以上的房型，客房面积也比拟大，而在四星级酒店中，除了商贸酒店有9 种房型，房间面积较大外，其他的四星级酒店房型数量较少，9.0 酒店市场分析 只能提供4-7 种房型，房间面积也较小小结五星级四星级三星级数量61554标准间平均门市价705 元/天437 元/天310 元/天标准间的平均成交价480 元/天336 元/天190 元/天平均入住率73%64%N/A客源75% 是商务客人70%是商务客人N/A酒店集中区域青年大街沈阳北站,中华路中华路和文化路以及北站􀂾 沈阳市五星级酒店的标准间平均成交价格为480 元/天，平均入住率为73%；四星

21、级酒店的标准间平均成交价格为336 元/天，平均入住率为64%；三星级酒店的标准间平均成交价格为190 元/天。􀂾 沈阳市的四、五星级酒店以吸引商务客源为主。􀂾 沈阳市的五星级酒店集中在青年大街沿线；四星级酒店集中在沈阳北站和中华路；三星级酒店集中在中华路、文化路和沈阳北站。9.0 酒店市场分析 9.6 未来供给趋势分析􀂾 但根据目前掌握的数据，在未来3-5 年内，共有四星和五星级酒店新增供给约13 家，提供客房将超过4,300 套。其中，预计5 星级酒店工程约5 个，提供客房约2,700 套，占未来新增供给的63。由于其它新酒店工程的供给

22、尚未明确其星级标准，另外还会有些酒店处于规划之中，因此未来酒店数量存在低估的可能。在这里有必要指出的是，由于酒店市场受政策影响较大，存在较多不确定因素，因此除非已明确规划，否那么其未来供给根本存在不确定性。表：沈阳未来酒店供给列表名称位置开业时间星级客房数量财富中心酒店沈河区北站路20075400新恒基国际大厦西顺城街20065900皇冠大酒店沈河区沈阳北站一路N/A5628/200银信国际酒店和平区民主路78 号2006-075400东北世贸广场大酒店沈河区北站路20215N/A盛华苑酒店沈河区青年大街165号N/AN/AN/A华锐铜锣湾广场酒店沈河区北站惠工广场N/AN/AN/A中国女人街

23、酒店浑南新区N/A5N/A五里河城酒店华丽华大酒店五里河体育场北侧沈河区敬宾街2021N/AN/AN/AN/AN/A万豪酒店二期2青年大街N/A5N/A万怡酒店和平区太原北街20074N/A领先国际城沈河区青年大街市委对面20215N/A图：未来酒店供给位置图9.0 酒店市场分析 从图可以看出，未来酒店供给仍主要集中在和平、沈河等商务、会议会展比拟集中的区域，青年大街未来由于商务气氛的日渐增长，酒店的未来供给也相应有所增长。􀂾 建设中的皇冠大酒店拟定分二期开发，其中一期可提供客房628间，二期有200 间客房。􀂾 未来也将有不少现有的酒店重新装修提高自身档次

24、，升级为星级或更高星级的酒店。􀂾 由于奥运会分赛场将安排在沈阳市的浑南区，而此区域内现有的酒店数量比拟少，而且由于奥运会的需求多偏好于4、5 星级的优质酒店，因此该缺口将主要集中在4 星级及其以上档次的酒店。沈阳市未来酒店供给的档次将得到提升，包括财富、万怡、皇冠、新恒基等在内的国际顶级酒店品牌将继续推进其开业方案，著名酒店品牌的入市预计将使得沈阳酒店的市场更为国际化，而市场竞争的加剧和对管理水平的依赖将更加明显。􀂾 与此同时，有必要指出的是，以上未来酒店供给的统计更多的依赖于开展商所公布的开发规划及档次定位。然而，酒店物业的成功开发同管理集团的选择、内外装

25、修的设计和整体运营水平关系密切，因此以上统计数据可能最终会与实际情况有所偏离，特别是在工程的档次方面。9.7 需求趋势􀂾 前面章节分析了沈阳市酒店开展的过程，酒店供给、分布及入住情况。在此，我们将针对酒店的需求趋势来进行分析，挖掘酒店物业开发的影响及启示。会展带动旅游􀂾 沈阳市缺乏高质量的旅游资源，因此大局部到沈阳的游客都是以商务或会展为目的。9.0 酒店市场分析 􀂾 据调查所得，5 星级酒店客源中有73%是商务客而4 星级那么略低为70%。􀂾 沈阳是辽宁省的省会，也是东北三省的中心城市之一，是重要的政治和商业中心，每年都

26、会定期举办各种各样的大型会展活动，如开发中国东北地区经济论坛 、“东北大振兴沈阳要先行高层论坛 、中韩经贸论坛暨经贸洽谈会、亚太经合组织APEC社会劳动保障高层论坛、第二届世界华商企业科技创新合作交流会、英国斯托克港代表团洽谈会议。􀂾 2004 年沈阳市共举办各类会展活动130 项，比2003 年增加71%。据专家估计，展览业的产业带动系数为1:9 即展览馆收入1 元，相关收入为9 元，效劳配套如酒店、餐饮等行业因此而受益。不仅为高级酒店会议室提供重要的需求力量，其吸引的国际和国内商务客人也为酒店客房和餐饮带来新的客户来源。表：沈阳市2006 年大型会议情况2006 年沈阳市

27、举办的各项大型会议、展览和活动沈阳制博会-第五届中国国际装备制造业博览会2006 年中国东北国际地坪工业沈阳展览会2006 年第三届电力设备及技术辽宁展览会暨中国东北第九届国际电力电工及能源设备与技术展览会2006 年第七届东北国际建设工程机械，路桥设备暨专用车辆展览会中国东北第七届国际给排水，水处理技术设备及泵阀管道展览会2006 年沈阳世界园艺博览会9.0 酒店市场分析 未来沈阳市承办的大型国际、国内会议以及跨国公司企业年会将持续增加，这局部人群对酒店的需求同样会影响和促进沈阳市未来酒店业的开展。􀂾 据估计，明年的世界园艺博览会期间会有800 万人参观，其将为相关的酒店，

28、餐饮、购物等带来收入。体育产业和文化产业带动旅游沈阳市素有“体育强市之称，经常举办大型体育赛事。沈阳市现有大小体育场馆9,600 多个，体育协会30 多个，俱乐部40多个，总量居全国同类城市前列。􀂾 目前，沈阳被正式列为北京2021 年奥运会足球工程预赛城市之一，为承办好此次国际大赛，市政府拟新建一座现代化体育场。􀂾 沈阳不仅体育设施齐备，而且具有体育消费的群众根底。沈阳2003 年的体育产业收入到达了16 多亿元。每次五里河体育场进行足球比赛，其周边的餐饮、娱乐等消费场所，都因此而座无虚席。􀂾 另外沈阳市目前把开展文化产业摆在了重要的工作

29、日程，确立了以文艺演出业、电影放映业等六大产业为主体的文化产业新格局。􀂾 文化产业的开展能够有力的带动相关产业的开展。通过举办大型文艺演出，在获得票房收入的同时，也给周边的餐饮、酒店增添了不小的需求。9.0 酒店市场分析 9.7.1 国外客源分析图: 1997 年2004 年沈阳国际旅游人数沈阳市旅游业的外汇收入在辽宁省位居第二位。2004 年，全年接待旅游者总人数2,845.3 万人次，其中国内旅游者2818 万人次，入境旅游27.3 万人次；旅游业总收入181.3 亿元人民币。􀂾 2004 年来沈阳的国际旅游人数到达27.3 万，比1997 年增加12.1 万, 平均年增长为。􀂾 据统计，入境旅游客平均在沈阳逗留3 天左右。9.0 酒店市场分析 表2002 年2003 年按国籍前十名国家人数统计2002年度2003年度国家及地区人数国家及地区人数1韩国101,6191韩国93,9492日本49,5152日本23,4743俄罗斯10,9963俄罗斯7,0384美国7,0744美国5,9885新加坡4,2655新加坡3,3596马来西亚3,1256德国3,1997德国2,3977马来西亚1,7288英国1,5038英国1,0509加拿大1,3579泰国1,04910澳大利亚1,31810澳大利亚9999.0 酒店市场分析