海南酒店业发展状况报告.docx

1、海南酒店业发展状况报告 海南酒店业发展状况报告 2012年8月 一海南酒店业的现状分析二酒店业未来发展的对策三、海南酒店亟待提升软实力四、海南酒店业未来发展趋势三大特点五、产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念六、海南地理环境从事经营产权式酒店的优势七、海南经济型酒店的分析八、海南的热带温泉分布情况，热带温泉酒店的发展现状九、海南酒店业国际化经营发展策略一海南酒店业的现状分析（1）、海南酒店业概况据统计，截至2011年底，海南省旅游饭店共有536家，包括五星级酒店22家。洲际、万豪、希尔顿、雅高、喜达屋等国际知名酒店管理品牌纷纷进驻海南，尤其是三亚，已经超越北京、上海、广州等大城市，成为国内

2、高星酒店最密集、国际品牌管理公司最集中的城市。按照规划，海南还将有大量新建酒店，到2015年，将有超过260家高档酒店以及相当数量的高尔夫俱乐部、游艇会、高级会所等业态。目前，海南以滨海度假、海岛生态、高尔夫、天然温泉和民族文化为主要内容的蓝色浪漫之旅、绿色神奇之旅、风情温泉之旅和特色文化之旅，受到了国内外游客的欢迎。这将给海南酒店业带来巨大的发展空间。随着市场竞争的加剧，酒店类型呈多样化趋势，按照酒店的位置、功能和顾客三个因素分类，海南酒店已出现商务型酒店、度假酒店、会议酒店、产权式酒店等。度假酒店是海南最具特色的类型，尤其滨海度假酒店的档次处于全国领先的地位。海南度假酒店的出现丰富了中国旅

3、游酒店产品的类型，并引导和形成了中国休闲度假的旅游方式。2003年喜达屋、雅高、洲际等国际饭店集团纷纷登陆海南，截止到目前，希尔顿、喜来登、万豪等13家国外顶级管理公司已进入海南。目前，全省星级酒店238家，其中五星级酒店22家，四星级酒店54家，三星级酒店112家，二星级酒店42家，一星级酒店10家，客房36649间。全省22家五星级酒店中，委托国际知名饭店管理公司管理的过半。2009年，相关部门对海南的星级酒店进行评定。根据评定，196家星级饭店通过星级饭店复核检查，其中包括五星级饭店14家，四星级饭店48家，三星级饭店99家，二星级饭店28家，一星级饭店7家。10家星级饭店予以取消饭店星

4、级的处理。（二）、海南酒店业发展的优势1，海南获批建设国际旅游岛为海南酒店业的发展带来了机遇。海南获批建设国际旅游岛之后，对于投资者来说海南蕴藏着无数的商机，而其中旅游业房地产酒店业是几个较大的投资方向，但是海南近期的房地产热使得部分投资者望而却步，因此旅游业与酒店业吸引了不少投资者的目光。同时海南政府为进一步提升海南酒店管理水平，促进其向规模化、品牌化和国际化方向发展，2009-2013年，海南将引进20家著名国际酒店管理集团，使五星级国际水准的度假型酒店达到60家以上。2，作为全国唯一没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，随着休闲旅游在中国的迅速崛起，海南旅游将

5、迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南酒店业持续发展的重要原因之一。3， 对于中国范围内来说，在海南建酒店，所需投资相对较少。在上海建一个五星级商务酒店需要个亿，而在海南建一个五星级度假酒店只需个亿。但是，随着海南国际旅游岛的建设，这一建设成本可能会有上升的趋势。（三）、海南酒店业发展的劣势1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月200969.7567.5864.2658.2549.2944.651.9155.7646.5255.169.3273.79200873.3166.2964.8359.3451.7545.9952.4153.0847.5556.3966.

6、8771.88200769.2765.359.1856.850.1745.2250.151.9745.8852.2268.272.94200660.461.559.353.145.840.445.8645.841.7747.360.9667.81200556.756.753.749.942.949.442.944.25160.365.4200464.764.764.859.646.841.550.549.242.950.860.561从上述图中可得出两个海南酒店业发展的劣势;1,季节性明显。海南的旅游业也存在同样的情况，海南虽然没有冬季的寒冷，但是海南的夏季却相当炎热，这使得来海南旅游的游客主

7、要集中在冬季。从图中可以看出，海南的酒店在1，2，11，12这四个月中的开房率相对较高，而在6-9月则相对较低，尤其是6，9两月，开房率还不到50%。海南旅游业和酒店业的这一季节性特征使得海南酒店业长期处于亏损状态.从一组截止到04年的数据就可以看出：海南旅游业十几年来一直保持了较高的增长，旅游接待人数从建省初期的几十万人上升到4年底的1270.86万万人次，增长了近倍。然而，作为旅游业中流砥柱的酒店业却长期全行业亏损。年，海南酒店业整体亏损亿元。虽然还不见确切的统计数字，但从开房率比年低个百分点的情况看，年海南酒店业又是一个全行业亏损。而从上表中可以看出2009年的酒店客房开房率并没有比04

8、年高很多，因此或许09年酒店业仍然处于亏损状态。2，海南酒店业未来实际增长空间不大。从上表中可以看出海南近几年中最高的酒店客房开房率为09年12月的73.79%，从04年到09年的72个月中客房开房率只有三个月达到70%以上，这6年当中的最高开房率业仅在60%左右，这说明了海南现有酒店并没有充分发挥其能力，还存在大量的潜在的住宿设施。根据海南省人大最新通过的海南省旅游发展总体规划纲要，年海南接待的国外内游客将达到万人，年海南酒店业的年市场容量最大也就万人次左右，相当于现有年接待人数的倍。对于已有相当基础的海南旅游业来说，这样的发展速度与规模已经相当可观。但由于海南酒店业超前发展很多，现有实际接

9、待能力已高达万人次，因此可以看出海南酒店业实际增长的空间并不大。3，酒店的经营管理水平不高，专业化程度有待提高；人员流动性大，人力资源缺乏，直接影响了饭店的管理及服务水平；软件服务仍然是薄弱环节。一些饭店虽然加大了硬件投入，却忽略了饭店的软件建设和服务人员的基本规范操作，加上员工流动频繁，培训力度不足等，存在服务不到位，随意减少服务程序和服务项目等问题。同时，随着产权式酒店的增加，星级饭店服务、管理的统一性、一致性出现诸多问题；另外一些星级饭店削价竞争现象依旧存在，特别在旅游淡季时尤其突出，直接影响了服务质量和经济效益。 （4）、海南酒店业存在的问题及原因A、存在的问题1、 酒店建设的增长速度

10、超过客源的增长速度 十几年来，海南旅游业一直保持了较高的增长，旅游接待人数从建省初期的几十万人快速增长，然而，作为旅游业中流砥柱的酒店业却长期全行业亏损。这已经成为海南酒店业无法回避的问题。 海南旅游业的蓬勃带来了大量的客源，为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。2007年年末全省共有星级宾馆266家，比2006年增加5家。其中，五星级宾馆14家，四星级宾馆53家，三星级宾馆118家。2008年全省评定星级酒店259家，其中五星级20家、四星级54家、三星级116家、二星级55家、一星级14家。共有客房39284间，床位73.76万张。2009年年末全省共有星级宾馆238家，其中五星级宾馆20家

11、，四星级宾馆54家，三星级宾馆112家。旅游酒店客房开房率59.18%。 针对海南酒店业现状的分析，海南酒店业是忽视的泡沫海南酒店业共历经过两次大发展。第一次是上世纪九十年代房地产泡沫时期，大量资金投向旅游业，海南的酒店数量急剧膨胀。另一次是最近两年，伴随着房地产的复苏，大量资金再一次集中投向宾馆酒店。 两次集中扩张，令海南酒店业严重供大于求。实际上，海南还有大量潜在的旅游住宿设施。据统计，目前海南的存量房地产包括“半拉子”尚有万平米之多。这些存量房地产中，有很大一部分本身就是以酒店和度假村形式存在的，另有相当一部分也将转化为酒店、度假村或其他形式的旅游房地产。按照“海南房产有为岛外人士所购买

12、”这一流行的说法，上述万平米存量房地产和近三年海南已销售的万平米房产中，至少有万平米将直接和间接地变成经营性或非经营性旅游住宿设施，其形成的接待能力将是天文数字。2 、酒店集团发展步骤发展缓慢 海南酒店业集团化进程缓慢，海南酒店业集团在品牌化经营、客源预定网络、人力资源开发、资本经营与产品经营并举等方面与国际知名集团存在明显的差距。 目前我国市场经济尚不深入，产权关系不明晰，许多国有酒店仍然遵从传统的行政体制，隶属于不同的政府主体和行政部门，其所有权关系非常复杂。国有酒店无法商业化、企业化操作。此外，由于国有酒店由不同的政府代理机构投资，存在各种各样的利益关系，大多数酒店很南组成酒店集团，现有

13、的酒店集团也很难运作这些酒店。3 、酒店专业程度不高 目前，海南许多家星级酒店没有特色，提供的产品和服务雷同，服务的专业化、规范化、个性化方面明显落后，很多星级酒店已经名不副实。有些酒店设施、项目应有尽有，档次也不低，但却由于经营管理水平方面的原因，好的设备没有最终转化成为好的酒店服务产品。因此只能停留在打价格战上，进而造成行业秩序混乱。4、 部分酒店员工素质较低 在海南酒店业大部分招收的员工素质都相对较低，因为普遍大学生毕业后对于去酒店找工作都比较抗拒，酒店业底层工作相对辛苦，工资不够高，在一定程度上不吸引大学生，即使大学生参与工作后人员流失率也非常高。无法培养出真正的酒店行业的精英。B、原

14、因 海南酒店业与世界先进酒店的差距 所有世界级优秀酒店之所以优秀，一定是它们对规律探索与遵从的结果。最优秀的世界级酒店可能更多地反映了企业成长的真谛。海南优秀酒店与世界级酒店存在的差距，其实不仅是战略层面的，而是整体性的。1 、企业文化差距： 我们用权谋聚集员工，世界级酒店用文化凝聚员工 一个好的酒店用来凝聚人心的东西主要有三个：远景、核心价值观和战略目标。所谓远景，就是企业全体成员共同的目标。不少海南酒店业的远景往往成为企业家个人的鸿图伟业，伟大的远景不过是实现企业家个人野心的附属品，酒店业总是着急迅速做大，却很少思考靠什么做大做强。总是急于实现规模上的扩张，却很少思考扩张背后靠什么能力支撑

15、。在相当一些海南酒店业中，核心价值观只是手段而已！一些“狐狸型”的企业家常常把“以人为本”、“消费者是上帝”一类感人肺腑的话挂在嘴边，而一旦利益当前，一切仁义道德就靠边儿站。 2 、绩效管理差距：我们管理员工的现在，世界级酒店管理员工的未来 绩效管理可以归结为两句话：首先，你怎么发挥员工的能力来实现企业目标；其次，你怎么评价员工对酒店的贡献，然后用什么去回馈员工？这是既矛盾又统一的两个方面。 世界级酒店以员工为本，在长周期中，把酒店的发展和员工的发展统一起来。他们懂得，酒店的持续发展最后异地功能体现为员工能力的持续，所以他们特别强调所谓的预期管理，即通过投资员工的未来，公司获得自己的未来。 海

16、南不少酒店业存在的问题就是只注重服务客人的短期效果，注重员工的单方面发展而不太注重员工的综合发展。管理者和员工之间的关系大多是典型的“服从导向”，就是“在这里做老老实实听我的，我就让你在这里做得下去”，“你不绝对听我的，就可以走人了”。 3 、公司管控差距：海南酒店业靠能人，世界级酒店业靠制度与文化 海南酒店业和世界级酒店业最大的差别在于我们对公司的控制是由人来完成的，而不是通过制度与流程系统来完成的。这种情况最大的危害在于企业最后变成了“老板游戏”一个大老板带动无数个小老板。 4 、营销系统差距：我们利用消费者的幼稚，世界级企业促进消费者的成熟 所有世界级企业都在致力于与消费者一起成长，甚至

17、帮助消费者更加理性和成熟。一个成熟的充分竞争的市场，是优秀企业之所以优秀的源泉。由此，我们看到所有世界级企业的优异业绩，都是在价值链上精耕细作的结果。 海南酒店业要提高自己的营销水平，也要从源头抓起。真正优秀的营销不是靠制造阶段的“策划”获得的，甚至不是靠执行出来的，尽管营销的策划与执行都很重要。 5 、 领导力与团队差距：海南酒店业强调权谋，世界级酒店业强调认真 为什么我们不少酒店业领导几千人就在大谈大公司病？而世界级酒店业拥有几万人，几十万人还能灵活依旧？ 根本原因在于，世界级酒店是基于“事”的领导，海南酒店是基于“人”的领导。在事实和数据面前，领导与被领导者之间是平等的，双方就能在思想上

18、获得统一，从而能够“把正确的事做好”。如果领导的关键点在人际关系，人与人之间就必然是不平等的，必然讲究人与人之间的谋略二酒店业发展的对策（一） 、针对季节性这一特征，应大力发展会展经济，会展经济是一种形象说法，是各种类型交流会、洽谈会、展览会、博览会的总称。它是利用一定的地域优势、经济特色、资源优势，由政。府或社会团体组织，召集供需双方按照事先确定的时间和地点，举行专业性的或综合性的产品布展、宣传、交易和服务为内容的特色型经济活动。09年11月份以来，海口大小有20个大型论坛和会务，有七成在五星级酒店举行。会展经济的发展在很大程度上缓解了季节性为酒店业带来的亏损。（二） 、建设多功能型酒店。例

19、如度假酒店与会议型酒店相结合，这也是针对季节性这一特征的对策。（三） 、虽然海南酒店业整体实际增长空间不大，但有些类型的酒店还是很有前景的。例如，物美价廉的经济型酒店，经营规范的家庭旅馆等，因此除了五星级酒店外，也可以将部分酒店建设的重心转移到此种类型的酒店建设上。（四） 、吸引有才能的酒店管理人才对现有酒店加以管理，改善现有酒店的软件设施，提高服务质量。同时引进新的酒店时要各方面一起抓，不能只注重其豪华程度。（五） 、针对酒店业“泡沫”的问题，应防范于未然。政府对于投资于酒店的投资者应给予资格审查，限制进入酒店的投资者的数量。（六） 、对于虚高的房价，海南应制定一系列的旅游接待标准，包括旅行

20、社、餐饮、酒店、导游等，规范旅游市场，同时公开旅游信息，建立预警制度等，为未来国际旅游岛的发展奠定体制基础。（七） 、针对海南旅游市场的需求建设不同种类的酒店类型，不要以为追逐于豪华。三、海南酒店亟待提升软实力1988年海南建省后，一直以建设热带滨海旅游胜地为目标，以“大企业进入、大项目带动”为手段，把“保护生态环境”放在首位，在基础设施、特色景点开发，大型购物商场、特色美食街、高端医疗机构引进等方面加强了力度，这些与酒店市场密切相关的项目，给酒店做大市场蛋糕带来了有利条件。海南酒店业发展面临4个方面的挑战：对酒店业发展的态势、趋势、新需求等缺少深入认识，欠缺系统化的研究机制和措施，创新发展缺

21、少有力的支撑政策，简单引进、盲目推崇、随意仿造的现象极为严重。（一）、 提高服务水平培养人才 海南度假酒店的出现丰富了中国旅游酒店产品的类型，且适应了旅游休闲度假的需求。 近年来海南酒店业有了长足的发展，但与酒店建设情况不相称的现象也出现了：酒店的经营管理水平不高，人员流动性大，人力资源缺乏。这些都直接影响了海南整体酒店业的管理及服务水平。海南酒店业的经营水平和专业化程度有待提高；应加强人力资源的引入、开发和培养，特别是国际化人才的引进和培养。 此外，酒店企业服务人员操作缺乏规范、培训力度不足、服务水平不高、服务程序和服务项目随意更改、星级饭店削价竞争等诸多问题，也影响了酒店的服务质量和经济效

22、益。吸引有才能的酒店管理人才对现有酒店加以管理，改善现有酒店的软件设施，提高服务质量也成为当务之急。 （二）、注入本土文化彰显特色 海南高星级酒店虽多，且一些酒店加大了硬件投入，却忽略了饭店的软件建设和塑造文化品牌，导致缺乏自身特色和个性。海南酒店建筑缺乏当地文化的注入，建议酒店融入更多的本土元素。目前海南省一些酒店已积极尝试注入更多的本土元素，如一些酒店的徽标来源于黎锦图案，黎苗民俗雕塑和陶艺品点缀在大堂内外，餐饮突出海南本地特色等。创新产品发展综合开发海南国际旅游岛建设面对着不断深化的异地文化体验需求、越来越凸显的生态需求和酒店业产品创新的发展需求。酒店的开发应变成糅合生态、文化、产品创新

23、的综合开发，产生多样化的新型住宿形式，不断激发新市场的形成。对于创新，政府应出台政策，形成强劲的激励和控制发展机制；发挥媒体作用，促进形成鼓励酒店业创新发展的氛围。四、海南酒店业未来发展趋势三大特点现代社会经济的发展带动了旅游和商务旅行的兴旺，酒店业才随之迅速发展起来。海南酒店业在未来的发展趋势主要有三个特点：一是海南省已成为国内外高档酒店的聚集地，要着力加强五星级酒店的软硬件建设。20家国家知名酒店管理集团的驻入，提升了海南酒店业的整体形象和管理水平，促进海南酒店业向规模化，国际化和品牌化发展。二是海南是国内度假酒店的发展前沿。要把海南建设成为国际一流的海岛度假旅游胜地，得天独厚的旅游资源优

24、势必不可少，但是度假酒店的发展也至关重要。三是海南是经济型酒店的发展圣地，他们凭借优质的服务和较低的价格正在飞速占领海南酒店业市场。海南在大力发展旅游业的同时，也带动了热带农业、文化产业等一批新型产业的发展，所以海南酒店业未来的发展前景将十分可观，为海南建设国际旅游岛添砖加瓦。五、产权式酒店、酒店式公寓及公寓式酒店的概念（一）、酒店式公寓：酒店式公寓全称是酒店式服务公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它是一种集住宅、酒店、会所等多功能于一体的，具有自用和投资两大功能的物业类型，拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供传统酒店的各项星级服务和管理外。投资者既可以像购买普通住宅一

25、样用于自住，又可以交由酒店管理公司以酒店的形式出租，获得投资回报。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理可以为提供高档、到位的各种服务。 （二）、公寓式酒店：设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服 从上面的论述中我们可以看出：在服务

26、上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。 （三）、 产权式酒店：即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。由于产权式酒店是三种物业类型中最具投资价值的，因此，下面我们将对产权式酒店做一个详细的解释。1、产权式酒店溯源 产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是“TIMESHARE

27、”即“时空共享”，产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机。 2、产权式酒店的分类 从国际产权式酒店的发展趋势来看，其可分为以下几类： （1）、时权酒店 是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。 （2）、纯产权酒店 是指将酒

28、店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假（3）、养老型酒店 是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。（4）、高尔夫，登山，滑雪圣地的度假村 指在高尔夫，登山，滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目。 （5）、时值度假型酒店 指消费者购买一定数量的分数，这些分数就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些分数在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其

29、分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。分数消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。 酒店式公寓必定会锁定客户资源从而走向市场细分。产权式酒店、酒店公寓、留学生公寓、单身公寓等将逐步流行起来。人们会利用节假日、外出旅游等短期居住而首选酒店公寓。 作为投资酒店公寓的要素，其中地段、配置、服务管理、客户资源最为重要。地理位置的方便性决定了旅居的人出行观光、商务交往的便利性。公寓配置的品质决定居住的档次，提供的服务与管理远离物业管理公司的经营理念，有的只是纯正的酒店服务，它把星级酒店一整套规范、周到细致的服务程序移植过来。酒店公寓的服务从其深度和广度上

30、都有广阔的想象空间，新的服务项目将不断被发掘。是否达到星级标准，将直接决定投资的价值性。在上海，目前此类公寓的入住率达到了90，青岛的酒店公寓也有着广阔的发展前景。 六、海南地理环境从事经营产权式酒店的优势海南经过20年的改革开放和建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展,具有广阔的发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而宏观调控，使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏

31、观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展成为可能性。海南旅游房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，继续成为众多有眼光的发展商和消费者高度关注行业。 海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡。2002年联合国教科文