中国住宅购买力影响因素分析.docx

1、中国住宅购买力影响因素分析第一章城市商品住宅价格及价格趋势分析1、1我国城市住宅地理位置分析;根据西方学者提出的城市住宅分布决定因素模型，不同经济地位的居住形态，呈现围绕城市商务中心区的扇形布局；不同家庭地位的居住形态，呈现围绕城市商务中心区的同心圆布局；不同种族各自独立聚居而使不同地位的种族居住形态，呈现出分散布局的居住隔离状态。在市场经济条件下，居民的经济收入和家庭结构是城市住宅空间分布的主要因素。商品住宅的空间分异是90年代中心城区居住空间结构演变的主要特征 。从1993年2001年，为改善市民的居住条件，各地方政府对住宅建设每年都进行了大量投资，而从分布的比重来看，市区居住房屋主要分布

2、在城市边缘区和近郊区，占市区房屋总面积底80%以上，核心区仅占10%稍强。从增长速度来看，核心区的住宅增长速度明显低于边缘区和近郊区，而且其比重呈逐年递减的趋势。从数据分析可以看出，随着人口的大量郊区化，城市的住宅布局也发生了很大的变化，大量的住房建设正沿着核心区边缘区近郊区向外拓展。随着目前房地产市场的进一步规范和市场化，可以预见郊区住宅将具有巨大的发展前景。而且我们相信随着近郊和远郊一些区县的进一步发展和人口的大量迁入，核心区由于主要发展金融、商业等产业，城镇住宅还将的布局将进一步发生扩散化、市郊化。 人口郊区化的发展是其非常重要的一环，正是由于这些区域承接了人口郊区化的第一波人口，才使房

3、地产业在这里迅速成长。高房价从一定意义上讲，也就进一步提高了人们在核心区居住的进入门栏，加速了人口的郊区化。哪个区域成为人口郊区化发展的选择区域，哪个区域的房地产发展就迅速，这个区域的住宅价格也会成几何级数增长，想想当年上海居民宁要浦西一张床，不要浦东一间房的情景，看看今朝浦东的房价走势，不得不感叹人口郊区化对城市发展的巨大效应。 以上对人口郊区化与城市住宅分布的分析，表明我国大城市住宅空间结构正处于重构过程中。政府管理部门如何引导，合理布局城市住宅空间应予以高度的重视。1.2我国城市住宅价格现状分析;由于较高的地价，并承担大量的配套建设，加上各种收费和摊派，推动了商品房成本的上升。根据有关资

4、料显示，目前商品房价格构成中，土地费用占20左右，建安工程费占40左右，市政公用设计费用占2030，各种税费占1020，而相当一部分税实行预征，再加上各种保证金和押金，既加剧了开发资金的紧张，也加大了开发中资金的占用和资金成本。过高的房价与城市居民收入水平形成了巨大的反差。有关统计资料显示，2001年城镇居民人均可支配收入5582元。按照世界银行的标准，合理的住房商品价格应为居民家庭收入的3至6倍。以2001年为例，每户平均人口按291计算，每户年收入为162元，合理住房商品价格应在487万元至975万元之间。根据对个别普通商品住宅价格水平的抽样调查，2011年平均价格7283元平方米，购置一

5、套70平方米的住房，总价格约为5098万元，加上煤气入户费、产权办理以及简单装修等，应在ll万元左右。当然以上计算是基于均价的基础上进行的，比较理想。在实际购房中，如果位置、楼层、面积发生变化的话，价格还会更高些。相比之下，居民收入在房价面前显得有些力不从心。1、 3我国城市住宅价格走向分析;2014年1月18日,国家统计局发布了2013年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。从发布的数据来看,房价环比涨幅延续趋缓走势,环比涨幅进一步回落。发布的数据显示,2013年12月份,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅比11月份回落的城市分别有39个和36个,比11月份分别增加了7个

6、和3个。分城市看,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅比11月份均有所回落,分别回落了0.1、0.1、0.1和0.4个百分点;天津等31个二线城市环比平均涨幅比11月份回落0.1个百分点;唐山等35个三线城市环比平均涨幅比11月份回落0.2个百分点。12月份,房价走势进一步趋缓,表明近期一线城市和部分二线热点城市在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下,市场预期渐趋稳定。部分城市房价同比上升势头继续见缓,一些城市同比涨幅略有回落。初步测算,2013年12月份,70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅尽管比11月份扩大0.1个百分点,但

7、扩大幅度比11月份继续有所缩小。其中,新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比11月份回落的城市分别有29个和16个,比11月份分别增加了19个和11个。从一线城市看,北京、广州、深圳新建商品住宅价格同比涨幅分别比11月份回落0.5、0.5和0.7个百分点,上海的同比涨幅与11月相同。部分城市同比涨幅有所回落,主要是对比基数有所升高的缘故。如2012年12月,北京、上海、广州、深圳新建商品住宅价格环比分别上涨1.0%、0.7%、1.2%和1.1%,比2013年12月的环比涨幅分别高0.4、0.1、0.5和0.6个百分点。第二章 居民住宅购买需求分析2.1国民文化背景及消费取向分析一般来说，职业与教

8、育程度对购房的直接影响相对较小，但这一因素却对消费者购房深层动机有着重要的影响。由于职业与教育程度的不同，不仅影响消费者的文化素质，也会影响消费者在购房时的参照群体。建筑不应是冰冷的钢筋混凝土，更不应是单调苍白的垃圾，建筑具有深刻的社会文化内涵。事实上，文化因素对房地产消费者行为有着最广泛而深远的影响。文化是人类欲望和行为最基本的决定因素。儿童在成长过程中通过家庭和其他主要社会机构获得基本的价值、观念、喜好和行为。而每种文化都由更小的亚文化组成，亚文化为其成员带来更明确的认同感和集体感。亚文化包括民族、宗教、种族和地域。许多亚文化构成了重要的细分市场，而市场营销人员可以根据他们的需要设计产品并

9、制定市场营销计划。例如，风水对南方人比对北方人要重要的多，尤其是在广东、福建、海南等儿乎都讲究风水。香港、马来西亚和新加坡的企业依靠风水选择办公地点以求得好财运。广东人买房都忌讳数字4，因为它与死谐音。2.2社会福利及保障制度的分析近几年来，房地产业，特别是住宅产业在我国始终是备受瞩目的热点话题。然而住房价格节节攀升及中低收入者住房困难等问题并非中国独有，无论是发展中国家还是发达国家，解决中低收入家庭的基本住房问题都是在经济增长过程中必不可少的发展环节。市场经济背景下，住房问题不再仅仅是一个经济问题，而更是一个社会问题，相比较如美国、英国、日本、瑞典等发达国家近百年的住房保障制度发展，我国相关

10、领域的制度建设实属年轻，我们有必要站在前人发展的基础上取人之长，补己之短。我国2013年中央财政安排的保障性住房建设资金为792亿元，2012年保障房的总体投资高达8000亿元，剩下的7000多亿元的资金均需要地方政府投入。2013年中央明确提出计划建设保障性安居工程任务是1000万套。相比2012年的580万套，增长72.4%。如果明年的保障房计划可以顺利实施，商品住宅与保障房的比例几乎达到1:1，同样体量的保障房所需的投资资金高达1.4万亿元。如此庞大的资金需求由地方政府自己独自支撑几无可能，1.4万亿元已相当于地方政府全年的土地出让收入，而且前提是土地市场价格维持在2012年、2013年

11、的高峰期。因此，只有建立起适度灵活的住房保障投融资平台，并且银行、基金、保险等资金和民营企业资金都可通过投融资平台参与进来，才能给我国住房保障制度的全面建立与完善提供扎实的经济基础。2.3外部因素的导向分析个人的行为会受到各种群体的影响。参照群体是指对个人的态度与行为有直接或间接影响的所有群体。对个人有直接影响的群体称为认同群体，即个人所归属的且相互影响的群体，其中有些是主要群体，即与个人有经常持续的相互影响的群体，如家庭、朋友、邻居和同事等；个人同时也归属于次要群体，是比较正式的且非持续相互影响的群体，如宗教、职业或贸易协会等。事实上由于社会存在着社会等级，等级的不同决定了不同阶层的成员具有

12、不同的价值观、兴趣和行为，而同一社会阶层中人的行为要比两个不同社会阶层中人的行为更为相近，人们也会以所处的社会阶层来判断自己在社会中的地位和参照群体。社会阶层不仅仅是出职业与教育程度决定的，还与个人的收入、财产和价值取向等多种变量相关。第三章 居民住宅购买力影响因素分析3.1居民家庭收入水平及收入增长率分析没有一定的家庭收入和家庭积累支持，住房消费不过是一句空话，因而家庭收入是影响住房消费最重要的因素。按照世界银行的标准，合理的住房商品价格应为居民家庭收入的3至6倍。以2001年为例，呼市城镇居民人均可支配收入5582元，住房平均价格为1283元平方米。对于一个两口之家，年收入约为112万元，

13、若购置一套60平方米的住房，需770万元，加上煤气入户费、产权办理以及简单装修等，应在950万元左右，相当于该家庭85年的全部收入，远远超过世界银行的标准。在实际购房中，如果位置、楼层、面积发生变化的话，价格还会更高些。此外，居民收入预期对住房消费有相当程度的影响。目前各类住房消费贷款纷纷出现，有住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、“车房组合”贷款等等。分期付款将逐渐成为居民住房消费的主要模式，但若居民对未来收入预期缺乏信心，对贷款偿还能力缺乏信心，则会影响居民对预期支付房屋的总价款的估计，进而影响其预期住房消费面积的大小。下表是2007年北京不同职业家庭资产状况表，它就反映了北京市家庭资产结

14、构不合理，其中实物资产占42，金融资产占58。而同时代的美国居民家庭，实物资产已占到78，金融资产仅占22。以北京为例的这种家庭资产结构存在很大弊端，在高通货膨胀时期可能因大规模挤兑而造成银行信用危机，或居民因货币贬值而蒙受损失。不过这从一个侧面说明住宅投资极有可能将成为居民投资的新去向、新热点。2007年北京不同职业家庭资产状况职业位次资产总计金融资产实物资产平均水平687563987328883各类专业技术人员3770254527631749机关团体、党群组织党群组织企事业单位负责人2772444300034244办事人员和相关人员5671713808629085商业工作人员4721524

15、305929093服务工作人员7548933190122992生产工人、运输工人6564843219124293私企业主或个体户116262710607256555私企业主或个体户雇佣者84802834406166223.2贷款取得的情况及利率变化分析随着住房制度改革的深入，居民购买商品房已不再是什么稀罕事。但商品房价格居高不下，居民的收入却相对有限，这就使得个人购房能力大大受到限制。为了拉动住房消费，国内一些银行开展了贷款买房的业务，给广大消费者提供了一个“预支明天的财富”的机会。尤其是一些目前积蓄不多，但对预期收入充满信心的中、青年消费者来说，买房时开发商是否提供较为简洁、便利的住房抵押贷

16、款业务，将是他们做出选择的重要影响因素之一。3.3 住宅自身及居住环境分析 住宅自身及周围环境具有许多要素，其中包括：房屋工程质量，面积与户型设计，价格与楼层、朝向，外观与结构类型，住宅所处位置，物业管理情况以及周围环境因素等等。这些房屋要素的相对重要性，受个人年龄、教育程度、购买动机、房型期望等因素影响，可能产生相当程度的变异。3.3.1 房屋工程质量因素分析随着人们质量意识的提高，人们对住房工程质量的重视程度越来越高。据一份调查报告显示，消费者在购买住房时，所要考虑的首要因素是住房的工程质量，大大超过了价格、位置、环境等因素。如果因住房工程质量因素，消费者会一票否决。在现实生活中，我们也遇

17、到或听到类似的事情，因房屋出现裂缝，居民们住起来担心害怕，不住又没有别的去处，整天度日如年，倍受折磨。为了避免不必要的麻烦，越来越多的消费者在购买住宅时会通过各种渠道了解房子的工程质量，或请一些有工程经验的朋友代位把关。在确认工程质量没有问题的前提下，再去衡量其他条件。3.3.2 面积与户型设计因素分析现在有些消费者有个误区，认为经济条件好了，就要买大房予，而且越大越好，其实不然。一般来说，住房的厅室数主要由家庭常住人口数和家庭结构决定，在经济条件允许时，可适当增加厅室的面积。比如一个三口之家，需要两间卧室(一大一小，约30平方米)、客厅(约25平方米)、餐厅(约9平方米)、厨房(约10平方米

18、)、卫生间(约6平方米)等，加上公共面积均摊大约90平方米左右；如经济条件允许，可考虑增加一个书房、卫生间，110平方米足以。可有的消费者，虽然也是三口之家，但却购买面积近200平方米的跃层住宅，不仅购房费用巨大，以后的家务、取暖费用也会增加。面积确定了，房子的户型设计也同样很重要。优秀的户型设计能很好的利用房间的每一平米面积，也会使住房因设计合理而热销，这也是为什么开发商在售房广告中重点突出该房设计是“出自某某名家之手、某某大师亲自参与方案设计的全部过程”等等。通常来说，对卧室而言，采光、隐蔽是最必要的，至于朝向，除主卧室外，一般也不太苛求。对于厨房和卫生间，通风则是最必要的，而且最好是自然

19、通风，如果没有办法，也一定要设置通风管道，否则的话，居家品质就很受影响：厨房最好还要能购采光，采光好的厨房通风一般也没有问题。至于起居室，朝向和采光应该是最必要的，作为家庭的活动中心，充满阳光的温馨空间是相互沟通的纽带，更是和睦家庭必不可少的选择。3.3.3 价格与楼层、朝向因素分析一般来说，人人都希望能住在好的楼层，好的朝向的住房里，但与价格比较起来，有的人可能会牺牲楼层，花相比之下较少的钱，买一套楼层稍差，但其他条件都较满意的房子；有的人经济条件较好，宁可多花些钱，也要买到好楼层、好朝向的住房。在一般城市的普通住宅楼中，以三搂、四楼价格最高，其次是二楼、五楼、一楼和六楼。楼房的朝向大多为南

20、北向，少数为东西方向，在位置及社区环境接近的情况下，东西朝向住房的价格要低于南北朝向住房的价格。在传统的楼层选择中，一楼、六楼不仅售价低而且销售困难。近年来，一些开发商推出了一楼送花园、六楼送平台的概念，使得原本滞销的楼层变成了众多消费者青睐的对象。3.3.4 外观与结构类型因素分析当住房的其他条件相比区别不大时，外观会成为消费者购房选择的影响因素之一。美观大方的外装修，宽敞明亮的窗户，与住宅小区和谐的搭配，会成为住房很好的卖点就房子的结构类型而言，呼市决大数住房为普通砖混结构，少数为高层住宅和别墅。限于经济条件，虽然高层住宅和别墅人人都渴望，但普通住宅仍为广大消费者的首选。3.3.5 住宅所

21、处位置因素分析在房地产业有一句名言“对房地产来说，第一重要的因素是位置，第二重要的是位置，第三重要的还是位置”，由此可见位置在房屋价值中的重要程度。对于以居住为目的的住房来说，位置同样很重要。一般来说，住房的位置较好也就意味着它的交通相对较为便利，生活服务设施相对较完善。3.3.6住宅环境因素分析1生活服务设施在住宅环境的选择中，占有重要的角色，如附近有没有菜市场，有没有运动场所以及娱乐场所等。其次是附近有没有学校、幼儿园。对父母来说，尤其是孩子年龄较小的父母，学校、幼儿园的设置是区域环境必须考虑的要素。在过去，位置决定了一切，也就是说，选好了位置，生活服务设施的条件也就基本确定了。随着房地产

22、市场的日渐繁荣，在住宅小区的周围新建菜市场、运动场所以及娱乐场所，丌设学校、幼儿园，营造一个适合居民生活的良好环境为更多的房地产开发商所重视，越来越多的小区在功能设置逐步趋向完善。就开发商而言，在了解以上情况之后，还应深入了解、区别生活服务设施因素中各子因素对不同消费群体的重要性，了解周围楼盘在这些因素中与自己相对而言的长处、短处以使得自家的房地产开发更具针对性，不犯搞错对象的错误，这一点可以通过经验积累和市场调查得以实现2交通便利程度住宅所在地与城市中心、商业服务业的距离及交通便捷程度，居住物业对城市社会经济生活的可接近性是消费者购买决策的一个重要参数。西方社会甚至认为房地产的购买是一种接近

23、权购买。美国人对人们各种社会生活活动的范围及交通工具作了较好的研究，这些研究有助于我们对房地产购买行为做出决策，也可供开发商选择房地产开发地点时参考。一般住宅的购买者要求所购买的住宅接近公交车站；别墅的购买者通常都拥有自己的小轿车，更关注别墅通向外部的道路是否总会保持畅通；高层住宅的赂买者希望楼房坐落在城市主要街道旁。3.3.7 物业管理因素分析物业管理是现代住宅的无形构成要素之一，是住宅售后服务的高级发展形式，是住宅营销在消费领域中的延伸。具体表现在：1根据整体产品概念，住宅是有形实体与无形服务豹统一。非物质形态的服务尤其是售后服务和物业管理，是构成住宅产品的无形附加要素之一。2物业管理是住

24、宅售后服务的高级形态，它的专业化程度高、范围广。售后服务是分散个别以维修修缮为主，目的是为了保持住宅主体建筑的正常使用价值。物业管理不仅修缮维护，还有小区配套生活文化设施的经营与管理。物业管理是为了营造居住适宜的生活环境，是专业化、社会化的售后服务。因而物业管理不仅属于售后服务，是住宅构成要素，而且是售后服务的高级发展形态，更是消费者购买住宅的重要决策因素之一。3.4 其他因素分析影响自消费者住宅购买决策的其他因素包括：期、现房因素，贷款因素、开发商因素、售房广告因素以及住宅在将来是否会增值等因素，如下图所示：3.4.1 期、现房因素分析同前面所述的一些因素一样，期、现房因素也和消费者个人的生

25、活方式、人生观、心理需要、购买动机等密切相关。期房预售是房地产开发销售的一大特色，许多开发商是借房屋预售之便才得以实现房地产滚动开发，对消费者来说，他可能通过预售方式买得增值潜力极大的房屋。但是，消费者按其偏好和约束条件做出选择、决定购买房子后，他付出价款但未必就能如其所愿获得他所要的房子，也许甚至根本拿不到房子，或拿到了却发现他必需付出更多的价款，或发现一些他从来没有想到的缺点，还有许多其他可能，使他面临各种损失。房屋购买金额巨大，风险也极大，以至消费者轻易不敢做出购买决策。因此，对发展商和代理商来说，了解消费者的担心和疑虑，是房产顺利销售的前提之一。1期房风险分析具体说来，消费者对房屋预售

26、所担心的风险大概有以下10个方面：(1)产权不清楚；(2)不能如期交房：(3)施工过程中偷工减料；(4)实际外观比图样差很多； (5)缴款后发展商宣告倒闭或携款潜逃；(6)发展商要求追加款项：(7)邻里素质水准不齐：（8)附近地区越来越脏乱；(9)亲友不喜欢那栋房子；（10)亲友不喜欢那个地点。对于风险的担心与个人的性格、经验、认知有关，因此可能因个人的性别、职业、教育而异。另外，财力、购买动机、期望的房屋类型等，均可能影响到个人对风险的认识。2消费者的信息需求对于预售房屋来说，消费者的选择完全依赖他获得的信息，信息越多，他对一幢房子的了解也越多，承担的风险也越小。即使购买现成的房子，信息也同

27、样重要，消费者必须知道那个地区的房屋价位，了解该房屋的所有权归属状况、建造的年代、使用的状态等，这样才比较有把握地去断定，饱到底会不会上当，是否值得。但是信息是极为广泛韵，从一幢房屋的物理状况、地理位置、社会地位、法律状况、开发商信誉等等，都和这幢房予的交易有密切的关系。对于这么多的信息，我们当然无法一一地去调查清楚，而且，事实上，面对这么多信息，消费者能识别的也不会太多，只是有些信息是必要的，一些是较为次要的。一般说来，消费者可能要求要获得以下信息：开发商业绩、交房时间、三证号码、贷款金额、设计特点、交通状况、附近公共设施、环境状况、平面图、房厅数、室内图片、外观图片、建材种类、建筑方式、房

28、屋名称、建设公司名称、付款办法。3现房与期房的偏好我们对现房与期房的划分，可以按其开工已否，完工已否，距离完工的时间，以及现在是否有人住，将期房与现房共分成五类：(1)剐推出尚未开工的房予；(2)已开工一年内可以盖好的房子：(3)已开工半年内可以盖好的房子；(4)还没有人住过的房子：(5)已有人住的现成房子。由于年龄、性别、受教育程度等因素的不同，消费者在选择时也会体现出差异。3.4.2 开发商因素分析提起品牌，我们都不会感到太陌生。不论是在买家电、还是买服装，甚至炒菜用的酱油，我们都会先想要买什么品牌的产品。就像提到海尔，人们就会想到家电；提到桑塔那，人们就会想到轿车一样，品牌在我们的生活中

29、已经越来越多的成为某一种产品的代名词。房地产开发也一样，当住宅市场由卖方市场变为买方市场时，随着人们品牌意识的增强，消费者在挑选房屋的同时，也是对房地产开发商进行选择。在人们对待期房的态度上，也可看出消费者对开发商的信心。一般来说，消费者愿意购买期房，表示对开发商充满信心：反之，愿意购买现房，表示对开发商信心不足。3.4.3 售房广告因素、预期增值因素分析商品房促销广告能够帮助消费者了解住宅的特性，诱导顾客的需求，影响他们的心理，刺激他们的购买行为，创造销售的机会。创作优秀的广告与合适媒体的组合不仅能够增加房屋的销售量，在消费者中树立深刻的品牌形象，同时也在一定程度上提高了企业的知名度，有利于

30、企业形象地塑造。对拟购住房周围环境变化判断的不同，售房广告的宣传，都会使得消费者对住宅在将来升、贬值的观点也会有所不同，也会成为人们在购买住宅决策时的影响因素。第四章 结论与建议4.1 对房地产开发商的建议我们知道，即便是资金雄厚的房地产公司，也不可能对所有类型的客户提供满意的产品，房地产公司若想在竞争中立于不败之地，就必须对自己的服务对象、服务区域有个明确的界定。房地产公司要结合自身的优势，来确定自己最具竞争力的细分市场，即解决好“为谁的需要服务”问题。根据本文对住宅购买行为影响因素的分析以及通过市场调查得到的结论，对房地产丌发商提出以市场调查为依据、采用顾客满意为宗旨的经营战略的建议。让顾

31、客满意是市场营销研究领域的一个新概念，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为指针，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析考虑消费者的需求。意即把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头；在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。对于我国房地产企业而言，若充分认识、研究和培育房地产营销的顾客满意理念，将推动住房消费，使房地产市场趋于完善。住房，也是一种商品、消费品。就满足人们的需要来说，消费品一般可分为生存资料、享受资料和发展资料。一种消费品一般只有一种功能，而住宅则不同，它集三者于一身，同时具备生存资料、享受资

32、料和发展资料三种效用。居住房屋数量和质量决定其生存、享受和发展的效用程度。由于我国各地区经济发展不平衡，居民消费实力存在差异，消费者对住房消费需求也不同，因此，住房消费具有层次性的特点。住房消费的层次性主要通过消费者所选择的消费对象住房的档次体现出来。住房越高档，消费水平越高，层次越高。低档住宅主要是一种生存资料，一般只具有居住和休息的单一功能，享受和发展两个层次的效用很不明显。普通住宅结构比较合理，造型比较美观，设备比较齐全，室内外装修装饰大众化，有一定的辅助面积，使消费者感到舒适方便，所以普通住宅除了具备生存资料性质外，还兼有较明显的享受资料的特性。豪华住宅造型典雅，面积大、宽敞明亮、内外装修装饰华美，设备齐全而现代化，它不仅为消费者提供了休息的场所，而且还为消费者提供娱乐身心、学习研究和社交