住宅项目方案设计任务书模板.docx

1、住宅项目方案设计任务书模板 XXXXXX地块规划与建筑设计任务书 XXXXX年XXXX月一、项目概况（一）、项目的区域位置及功能特点本项目位于XXXXXXX。紧靠XXXXXXXXXXXX，其独有的区位优势毋庸置疑。卫星地图区域位置图本项目向东，XXXXXXXXX；向北，XXXXXXXXX。周边的城市干道，构成四通八达的交通网络，十分便捷。（二）、项目用地状况项目用地为XXXXX。整个地块形状不规则，北面XXXX，东面XXXX，场地高差较大，且为陡坡地形。 地形高程分析图场地内高低不平，植被一般，无需要保护的名贵树木；地面无永久性建（构）筑物或其他重要目标；市政DN900给水管通过建筑红线内边沿

2、，引入XXX面最高点市政2万立方给水池。清洗给水池的废水将通过排水管排放，此两根管道需建筑避让保护（见实测附图）。地下无其他还需保护的管道、排洪设施、人防设施。（三）、地块周边现状地块北侧为XXXX路，宽XXXX米，道路中心线海拔标高约XXXXX。东面为XXXXXX；与本项目隔为XXXXXXX。地块东侧为XXXXXXX。地块南面XXXXXXX。地块西侧为XXXXXX。地块周边现状图(CAD图见附件)二、设计依据及基础资料（一）、政府文件1、本项目计划立项批文；2、XXX市房地产权证；3、XXXX市规划局建设用地规划许可证及其附件；4、本项目1:500规划红线附图（详见附件）。（二）、图纸资料1

3、、本项目地质勘探资料（待提供）；2、宗地界址图（待提供）。 （三）、规范规定 1、XXX市城市规划管理技术规定； 2、XXX市计容建筑积面积计算方法；4、XXX市坡地高层建筑设计防火规范；5、XXX市房产测量规范、面积核算纪要及补充说明、绿化率计算规定等；6、XXX市关于报建电子文稿的规定；7、XXX市居住建筑节能65%设计标准J11571-2010版；8、XXX市规划局XXX市城市风貌特色规划设计暂行规定；9、建设部建筑工程设计文件编制深度规定（2008年修改版）；11、国家标准民用建筑设计通则（GB50352-2005）；12、国家标准建筑设计防火规范（GB50016-2006）及高层民用

4、建筑设计防火规范（GB50045-2005修改版）；13、建设部公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；14、建设部民用建筑节能管理规定(建设部令第143号)；15、国家及XXX市现行其他有关法规、规范、准则 。（说明：设计期间，如果国家和地方相关部门出台新的规范或规定，必须按新的规范或规定执行，并遵守地方规范优先的原则。）（四）、其他设计文件1、方案设计任务书及附件；2、设计合同及附件；3、建设方对方案设计的其他书面意见。（五）、参考资料营销定位报告（附件供参考）。三、设计内容（一）、设计范围设计内容：包括总图、道路、综合管网、大门、围墙及全部建筑的所有相关专业的方案设计及景观初步

5、方案、景观挡墙处理措施、外立面设计指引、二次设计中有关品质的设计控制等。（二）、规划指标用地面积约：XXX；地上建筑面积约：XXX；地上容积率：XXX；四、总体设计及要求（一）业态要求（高层/超高层高品质豪宅）1、本地块将建成城市中心、豪门大宅，以超高层住宅、高层住宅组合的高端住宅小区。并结合城市和小区功能，配套建设商业设施。2、客户定位： （见附件营销定位报告）3、项目户型配比：（营销已确定见下表） 户型面积（平方米）房型面积比例（%）（二）、建筑风格及时代感要求建筑风格建议:与XXX建筑风格上的协调，但个性应更加突出，立面更丰富和豪华气派。同时，要求在有验收标准的前提下，尽量采用成熟的新材

6、料、新工艺和新技术，充分考虑环保、低碳、节能、智能化及人性化的设计。与时俱进，使新设计的建筑具有强烈的时代感和先进性。（三）规划设计要求所有设计必须符合国家及XXX市地方的有关强制性规定，并尽量考虑其倡导性规定。在调研XXX市场特色豪宅的基础上，借鉴地产开发先进城市和楼盘的经验，着力进行本项目的创新。各种配套设施要先进、完善。楼盘名称诠释与楼盘商业形象策划应基本一致。、总平面布局要求、严格按照用地红线及相关规划许可条件进行总平面设计。、注意协调周边建筑的关系，在高差及地形处理上，要做到有机结合；要充分发挥北面的轻轨车站的有利条件，做到无缝连接。注重品质及人性化设计。、节能设计按65%考虑。所有

7、窗户玻璃均采用low-E玻璃，注意规避西晒。、总平面与楼栋的平面布局设计，宜考虑使小区空气质量达到“GB3095标准”的二级指标；建筑群体的空间组合关系，应充分考虑XXX的夏季主导风向，以形成良好的区内小气候。、建筑的排列及单体的平面选型应注意防止户与户、楼与楼的对视问题和相邻住户可跨越的安全问题。、道路交通组织做到人车分流，交通路线简洁流畅、安全高效，动、静态交通组织合理，并充分考虑与城市干道的交通衔接。住户停车要充分考虑“停车、入户”的便利性,在坡度、安全上应充分重视人性化和无障碍设计。、示范区及样板间的布局，应综合考虑停车场、销售流线、参观流线等。因其代表产品的品质，应具有高档产品的设计

8、品味，为整个产品销售提供良好的销售形象。、商业及配套设施注明:商业为小型配套商业+高端会所，面积控制在总面积3%以内。、商业用房与住宅分开，可与高端会所组合设置。、商业可考虑餐饮业态，并预留排烟道。、商业门面应留足地面停车位。、高端会所面积控制在XXX 左右，内部功能设置可与XXX俱乐部形成差异化。、城市空间设计、建筑主入口需重点处理，要有明显的导向性和标识性。建议建筑主入口适当后退或拉出，并注意让入口处有一定的缓冲空间和景观空间，不局促，显尊贵而大气，以体现高档小区形象。、根据不同的建筑形态（高层、超高层等）及市场需求，充分利用现有场地高差，设计出丰富的城市天际轮廓线和各具差异特色的建筑物，

9、力求打造成引领该地域的精品建筑群。4、功能配置及小区设施配套、在架空层处设置体育活动设施。、教育配套 ：设幼儿园。、其他配套：按“XXXX详规批复”。5、环保、低碳、节能设计、在不较大增加建筑成本的前提下，尽量在环保、低碳、节能上做文章，提高建筑品质，增加商业卖点。、建议新风系统为标准配置。住宅的卫生通风口设置，应满足XXX地标居住建筑节能65%设计标准第4.3.5条强规的要求。、有机垃圾生态处理系统在小区设置有机垃圾处理房，对有机垃圾进行生态处理。住区生活垃圾实行分类收集,食物废弃物采用有机垃圾处理系统进行处理,无机垃圾及固体垃圾进行收集、转运，实现了环保要求。6、地下车库设计、车位均摊车库

10、的面积（含设备用房及车道），按建筑面积不大于40/个控制。、地下车库柱距建议不小于8.1米，不大于8.4米。、车库按照地下一层设计，所有楼栋电梯应直通车库。、车库应尽量考虑自然采光、通风，以最小代价满足消防要求。、出地面的采光口，通风口，应采用绿化景观进行美化、遮避处理，并请避免在主景观面及业主入户处设置。、停车位高层建筑每户不少于2个车位考虑，面积超出部份按规范要求配置。并考虑适度超前，为今后停车需求增加留有余地，也考虑访客停车需求。、小区阳光导入系统采用导光管将太阳光导入地下室，作为日间照明光源。同时导光管自带光感和LED灯，提供夜间照明。不仅可改善地下室以往阴冷没有阳光的感觉，还大大提高

11、了楼盘的品质。7、人防设计、暂按自建人防考虑，如设计中的确设置不便，可异地设置。、应与人防设计专业单位紧密配合、沟通，确保各项指标准确。、应符合现行的人防设计规范。8、竖向设计、本项目场地及建筑的竖向设计均很关键，设计单位需专题研究，合理利用场地高差，打造出方便宜人，丰富精彩的小区环境。、场地土石方尽量做到挖填平衡，以减少土建造价。9、综合管网设计、小区的雨水、污水、强弱电、燃气、通讯、给水等管网，均应按市政规划控制管网就近接驳。地表雨水直接流向建筑的，应考虑截水措施。、小区内综合管网布置，应在道路红线与建筑控制红线之间的范围内进行设计。 、应提供综合管网的平面图、剖面图（确定埋设深度及相互间

12、距等）。、消防用水和生活用水应分别自成环网，不得共用。、雨水处理及回用系统小区采用雨水收集系统，通过回收屋面和路面的雨水，收集到小区的储水池经过滤设施处理后回用于灌溉绿化、洗车、补充景观用水等。、中水系统小区采用中水系统（再生水）是将建筑或小区内使用后的生活污水、废水经适当处理后，达到一定的水质指标，回用于建筑或小区作为杂用水的供水系统（如冲洗厕所、冲洗汽车、喷洒道路、绿化等），它适用于严重缺水的城市和淡水资源缺乏的地区。（四）、建筑单体设计1、平面设计、高层住宅需按照户型配比、净高控制要求设计。、住宅单体设计应注重考虑其均好性，尽量做到户户可观景，通风采光条件良好。、住宅户型分配，以景观条件

13、最好的方位布置客厅和主卧，以主次排列为原则。、标准层户型以方正、实用为原则；注重房间空间尺度的合理性、 舒适性，厅与卧房尽量避免出现异形空间。、大户型除方正、实用外，还应充分考虑空间的可利用性及多功能性。大户型设计应大而有特色，不应仅仅是面积增大而已。、户型设计应按中、西厨房单独设置，餐厅按横厅设计。所有卧室按套间设计，除有独立的卫生间外，还应按主次房不同，设合理收纳空间。、工人房在设计中应考虑，并配备卫生间，注意避免工作流线与主人生活流线交叉。 建筑层高控制表（米） 业态部位层高备注高层（住宅）3.1不低于3.1米，可根据设计调整高层住宅入口门厅6.42不低于3.1米，可根据设计调整地下车库

14、4.5净高不低于2.4米商业5.1单层层高不低于5.1米，会所根据空间设计考虑2、建筑立面设计、应特别重视立面设计，注意设计中多给规划管理部门沟通，在风格、造型等方面必须得到规划部门认可。、建议外立面设计风格建议为典雅风格（公建化处理）。外装修以石材和玻璃为主，局部可根据设计采用其他板材或新型材料，但不建议采用外墙涂料。、建筑造型应富有特征性、文化性和现代性；建筑细部处理应统一中求个性；色彩的选用应以明快、高雅的色调为主；突出建筑屋顶、中段、基座的变化层次。力求达到：群体空间组织有序,建筑单体造型生动，色彩高雅时尚，轮廓丰富，尺度亲切宜人，每栋建筑入口应独特，有识别性。、建筑群的临街形态和天际

15、轮廓线应尽量有所变化。、临城市主干道的住宅阳台应进行公建化设计，有晾晒衣物功能的生活阳台，应设置在临城市次干道一侧。、由于XX气候特殊，材料选择、色彩搭配及细部处理都应考虑XX气候特点。、墙面要求有屋檐遮挡雨水，注意解决建筑流挂问题。、穿外墙的空调管或排烟管等孔洞，应内侧略高于外侧(孔洞中心线外侧下倾6度左右)，以防止雨水倒灌或长期积水浸泡墙体（五）品质细节要求1、规划设计、建筑物应尽量南北朝向或接近南北向布置，以确保60%以上建筑物的主要开窗面为南北向或接近南北向。、总平面设计中，应结合景观主轴和景观点，统筹考虑小区主入口、建筑主入口及大堂的处理。车库出入口设计应相对隐蔽又易识别，方便而又实

16、用。、环卫设施：充分考虑环卫设施（生化池、垃圾站、公厕等）的合理数量及位置，既满足小区高品质生活要求，又便于物业管理。(4) 总平面设计中(除建筑总平面图外)，应综合考虑标注：消防水池、水泵房、开闭所、变配电房、发电机房、通讯机房等合理位置及给水、天然气、强、弱电进出管线的接口通道。且应满足供电半径和可靠控制的需要)的综合管网平面图。2、建筑设计1）、平面设计 、每个卫生间均宜有外窗，以保证自然通风与天然采光。、卧室、起居室、厨房均应有外窗，窗地比应高于国家规范要求。、户型设计应充分考虑XXX的气候特点、XXX人的生活习惯及社交心理，创造切合实际的舒适健康的居住空间。、要注意阳台、露台与房间地

17、面之间的高差，防止结构的构件高于房间地面形成“结构门槛”；认真推敲室内与室外走道、阳台的地面标高关系，以及它们之间在保温层、装饰层完成后的高差关系，做到地面装修完成后刚好满足行走要求。不出现绊脚门坎、关门难、行走不便或难看等现象。这直接涉及建筑品质和住户使用的便利性、安全性，应引起充分注意。、房间需要退、露时，宜成整开间或整进深后退，宜使上下墙体对齐。要防止房间上空露现大梁，影响美观。、单元首层大堂与电梯前室的层高，宜为标准层高的两倍以上。、首层大堂、过道、电梯前室，应宽敞，宜自然采光、通风，公共室内外空间通道应符合无障碍设计规定。、室外空调机位，应考虑安装与检修的方便性，检修口宜设置在窗台、

18、阳台、露台的靠室内一侧，既不影响立面效果，安装检修又方便、安全。、决定室内与室外空调机位时，应注意房间家具、电器的布置，室内按中央空调考虑设计并预留主机位置。、各功能房间或分区之间的关系、墙体尺度、门窗位置及尺寸等，均应结合室内装修，对设备、家具、细部功能等的需求，进行总体考虑。、决定卫生间的尺度与面积时，宜重点分析其空间与功能使用的要求。、户型设计时，应考虑热水器与各用水点的距离尽量短。厨房设计宜重点分析烹调操作流程、设备大小等，从而确定空间尺度与给水、排水、烟道的位置等。、在满足XXX市对面积计算要求的前提下，主要景观面的阳台、露台宜尽量做大；凸窗在规范允许范围内也宜尽量做大。、如果设计中

19、出现不能利用的空间，则方案阶段必须评估该空间是否需要设置梁板，该面积是否计入容积率。、设计者应在调研XXX市商品房特色的基础上，借鉴地产开发先进城市的经验，着力进行本项目的创新。创新建议：本项目定位为城市高层豪宅，与普通高层城市别墅在以下几个方面上品质比对:城市高层、城市别墅及本项目高层豪宅品质比对城市高层城市别墅本项目高层豪宅本项目具体做法、标准入户大堂不佳无佳重点打造、大堂空间至少两层通高，可结构转换，结构柱规整小区私密性不佳不佳佳高层超高层,低密度，高绿化率套内空间不佳佳佳重点创新入户客厅区域空间，部份高度宜两层通高屋顶空间不佳佳顶层豪宅设计、私有私有天际泳池、私有电梯到达电梯不佳无豪华

20、、智能化控制智能化分楼层控制、业主与服务人员电梯分别设置2)、结构设计、避免在新近深填方内布置永久性建筑。、山地建筑尽量避免高切坡和深填方。、基础处理方案及形式应多方案对比。、上部结构选型应进行多方案对比。、结构平面布置力求简单、规则、对称。、结合建筑平面功能，优化平面布置。、伸缩缝、沉降缝和抗震缝的设置，需结合建筑平面及立面效果进行多方案比较。、整个项目的荷载选取宜制订表格，统一设计并报甲方商讨。、估算结构经济指标，为设计合同中需控制的经济指标提供依据。、房间内顶板、墙面平整，尽量不要出现凸出墙面或楼板的混凝土柱、梁、墙。如不可避免，应明确告之发包方，并在方案阶段给予明确。、可按结构转换设计

21、。、尽量在方案中考虑避免做结构超限。3）、给排水设计、住宅：由市政给水管网及二次加压供水。每户供水点接到厨房，并设总阀，设一户一水表。卫生间、厨房的管线应按市建委初装饰竣工验收标准(2010)126号文件设计到位，预留管线孔；卫生间降板设计，同层排水。、商铺、小超市：各供水点接到卫生间，管线到位，厅内设置总阀。单独设计量水表。、物管用房：单独设计量水表。供水点接到卫生间、盥洗间、洗澡间等，管线到位。、地下车库：单独设计量水表。当设有卫生间时，在卫生间设供水点，管线到位。车库其它功能房间供水，由设计方综合考虑。车库内公共部分适当考虑少量的给水点。、阳台、露台、屋面的平面设计，要规划好分水线及各雨

22、水管线，使之不影响使用功能及外立面美观。、平面设计中，应注意公共区域消防管道的设计。综合考虑消火栓、消防给水管、雨水管的隐蔽处理，消防设施不能影响公共过道净宽。开向走道的外开门，不能影响疏散走道的有效宽度。4）、电气设计、公用变电所供电范围包括：住宅一户一表、住宅公共区域走道、楼道照明。并应满足XXX市建委“住宅初装饰竣工验收规定” (2010)126号文件的设计最低标准要求。、专用变电所供电范围包括：公共区域景观照明、城市主干道建筑轮廓光彩照明、泵房、机房公共设备、公、专用变电所、地下停车场、以及其它公共辅助设施的用电。 商业、物管、景观、光彩、车库动力、照明等各系统的独立能耗计量设计。、开

23、闭所、公、专用变电所的位置与住宅应保持一定的距离，(但应确保在有效合理的供电半径范围内。并均应满足供电局下进下出线缆的强制规定)避免电磁辐射和干扰。、智能化设施：遵循技术先进、经济适用的原则，设置数字光纤通讯网络(到楼栋或到户)。周界防盗视频监控报警系统、小区门禁(一卡通)、无线巡更安保系统、背景音乐、有线广播电视系统、可视对讲(含八防区及可扩展智能家居控制功能系统)、数据、语音通讯系统、停车库及车场进出管理系统、(车库及公共区域消防应急照明指示LED智能控制系统)、电梯运行监控系统、物业管理系统、紧急求救装置等智能化系统设计。、小区配置无线网络小区、住宅庭院、大堂配置无线网络，使住户可以享受

24、上网。、国际品牌智能家居系统安全方面：安防系统健康方面：室内环境监控系统节能方面：能源管理系统智能家居可实现一健式控制（情景模式、出门断电），最大限度的进行功能集成、操作简单易懂。、高性能电梯 配置永磁同步电机的无机房或小机房电梯，采用能量回馈器，经与相关技术单位沟通了解可以节电，节能电梯至少节电30以上；每台小机房电梯，估算节约土建及安装成本3万元；使用寿命普遍比传统电梯长，寿命多在25年以上。5）、暖通、空调、燃气设计、住宅空调设计，按每户中央空调设计，应考虑空调的最佳效果及设备管道对室内的影响，空调室外机搁板的位置务必考虑到空调室外机的尺寸大小及安装检修方便；地暖为每户标准配备。、天然气

25、管道设计至厨房和生活阳台的热水炉（热水器），天然气表设在生活阳台，住宅一户一表，采用智能气表。、商铺（按餐饮考虑）的天然气接自至燃气干管。进户支管及装表用气由客户自理。6）、消防设计、公共部分的消防设施，在满足规范的前提下，尽量做到方便使用，隐蔽处理，以便公共部分装修。、室外的消防车道，可以结合环境设置，既满足功能要求，又美观大方。消防的出入口要有利于物业的管理。7）、绿化设计、按照XXX有关主管部门对绿化的要求进行设计，园林绿化设置独立用水系统计量水表。尽可能多的集中绿地，严格控制水体的面积，少有或没有为好。、绿化的树种要符合XXX的气候特征，要考虑夏季的防蚊措施。8）、节能设计楼栋体形系数

26、、开窗面积等参数宜在方案阶段初步评估，结合XXX市J11571-2010版居住建筑节能65%设计标准综合衡量技术经济指标。五、设计工作要求（一）、设计者在接到本任务书后，要组织设计人员仔细研读，领会发包方的意图，不明白之处，应及时沟通。（二）、尽快收集整理XXX市相关法律法规及地方标准。（三）、尽快组织设计人员调研与收集XXX市人文、社会心理属性及项目周边地理环境。（四）、通过初步评估，指出本任务书中的可行或不可行条文。（五）、随时通过图文沟通，解决设计过程中的问题。六、中间成果的沟通与确认（一）、总平面构成基本形成后，立即征求委托方意见，得到书面确认后，进行完善。（二）、户型平面形成后，立即

27、征求委托方意见，得到书面确认后，进入下阶段工作。（三）、基本技术参数形成后，立即征求委托方意见，得到书面确认后，进入下阶段工作。（四）、任务书条文无法实施或需修改时，立即与委托方沟通解决。（五）、规划设计方案、概念性方案、修改后概念性方案、方案确定稿均需向委托方当面汇报一次。（六）、总图、平面组合等凡涉及规划和消防部门的，在形成方案前，均应征求相应主管部门意见后，再形成正式文稿。七、设计深度要求（一）、设计成果应满足中华人民共和国建设部建筑工程设计文件编制深度规定（XXX年版）以及国家和XXX市的有关规范、规定的设计标准、设计深度、设计效果的要求。（二）、各阶段设计内容均应满足设计合同、设计任

28、务书以及设计过程中双方确认的会议纪要、传真、函件等要求。（三）、由于市场环境和其它因素的变化，在各阶段设计过程中，委托方要求设计方作出的修改，或根据政府审查意见所作的修改（如果此修改不推翻以前双方共同确定的设计原则和方向），均属合同约定的正常设计工作，设计方不得另行收费或拒不执行。 八、提交设计成果要求（一）、规划与建筑方案设计阶段。1、提供三个以上不同布置方式及风格的概念性规划方案，其中一个概念性规划方案为成果完整的规划设计方案。2、图纸内容要求如下表（所有图纸方向应与正南北向一致）： （表五）序号内容规格备注1项目整体设计概念表达及总说明（含：设计构思、设计原则以及小区分期建设说明等）A3

29、文字稿2方案各项技术经济指标：规划用地平衡表（含分期、分类组团）；主要规划技术经济指标统计表（含分期统计）；公共服务设施指标一览表；建筑经济指标（土方平衡情况、含钢量、混凝土含量等）投资估算。A3文字稿详见附件3总体规划平面图（含环境设计）A3彩图A1展板4总体鸟瞰效果图A3彩图A1展板5总体常视点室外透视效果图A3彩图A1展板6分类建筑室外低点透视及立面分色图A3彩图A1展板7区位分析图A3彩图8地形现状分析图A3彩图9小区景观（公共绿化）分析图A3彩图10小区空间形态、住宅间距分析图A311小区交通、停车系统分析图A312小区消防、人防分析图A313住宅地下室、首层以及分层平、立、剖面图A

30、314各主要公建（商业、学校等）平、立、剖面图A315分期开发示意图A316竖向设计图及地形剖面17道路交通设计图18综合管网设计图19绿化布置图（除表中内容外，设计单位可根据需要另提供表达其构思和创意的相关图纸）3、概念方案应提供两个方案比选。并须提供反映场地及建筑体量的素模,供比选和后续设计参考。4、提供三维设计模型电子文件一套，具体要求以建设项目方案三维模型制作要求为准。5、正式方案的图纸及彩图一律按A3规格印制，装订成册。提供设计文本精装8套，简装4套；包含完整设计资料的电子文件一套；A0效果图展板8张及电子文件；提供1：300规划方案模型一座。6、正式设计方案的最后成果中，还应提供主要外装