商业用房售后包租经营合同.docx

1、商业用房售后包租经营合同商铺售后包租经营系列合同律师特别说明： 本系列合同由以下文件共同组成： 1、【文件一】 商铺买卖合同；2、【文件二】 _有限公司关于 XXXX 商业广场商铺 销售面积计算和公共面积分摊原则的说明 ；3、【文件三】 商铺转让合同补充协议 4、【文件四】商铺委托投资经营合同 5、【 文件五】担保合同 6、【文件六】 _公司关于_项目商铺管理公约 商铺买卖合同【本合同文本使用说明】1、本合同文本可作为签约使用文本。签约之前，乙方应当仔细 本合同文本可作为签约使用文本。签约之前， 阅读本合同内容， 对合同条款及专业用词理解不一致的， 可向当地房 阅读本合同内容， 对合同条款及专

2、业用词理解不一致的， 地产开发主管部门咨询。 地产开发主管部门咨询。 2、本合同所称商铺是指由房地产开发企业开发建设并出售的房 屋。 3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有 为体现合同双方的自愿原则， 空白行， 供双方自行约定或补充约定。 双方当事人可以对文本条款的 空白行， 供双方自行约定或补充约定。 内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后， 内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷 文字视为双方同意内容。 文字视为双方同意内容。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。 5、对合同文本

3、【 对合同文本【 】中选择内容、空格部位填写及其他 中选择内容、 】中选择 需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。 确定 【 内容， 以划方式选定； 对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时， 内容， 以划方式选定； 对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时， 应在空格部位打 以示删除。 应在空格部位打，以示删除。 6、在签订合同前，甲方应当向乙方出示应当由甲方提供的有关 在签订合同前，甲方应当向乙方出示应当由甲方提供的有关 应当向乙方出示应当由甲方 证书、证明文件。 证书、证明文件。【文件一】 商铺买卖合同【正文】【合同编号：】合同双方当事人： 甲方（

4、出卖人）： 法定代表人：_ 营业执照注册号： 联系电话： 邮政编码： 乙方： 【本人】【法定代表人】姓名： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】 联系电话： 邮政编码： 甲乙双方根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城 市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协 商一致的基础上就买卖商铺达成如下协议： 第一条 项目建设依据 甲方以方式取得位于 、 编号为的地块的土地使用权。 【土 地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使 用权转让批准文件号】为。该地块土地面积为， 规划用途为 ， 土地使用年限自年月 日至年月日。 甲方经批准，在上述地块上建设商铺，【现定名

5、】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为， 施工许可证号为。 第二条 商铺销售依据 乙方购买的商铺为【现房】【预售商铺】。预售商铺批准机关为 ，商铺预售许可证号为。 第三条 乙方所购商铺的基本情况 乙方购买的商铺（以下简称该商铺，其房屋平面图见本合同附件 一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第【幢】【座】【单元】【层】号房。 该商铺的用途为，属结构，层高为，建筑层 数地上层，地下层。 该商铺阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商铺【合同约定】【产权登记】建筑面积共平方米， 其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构

6、成说明见 _有限公司关于 XXXX 商业广场商铺销售面积计算和公共面积 分摊原则的说明）。 第四条 计价方式与价款 甲方与乙方约定按下述第种方式计算该商铺价款： 第 4 页 共 41 页 4 1、按建筑面积计算，该商铺单价为（元）每平方米 元，总金额（元）千百拾万千百 拾元整。 2、按套内建筑面积计算，该商铺单价为（元）每平方米 元，总金额（元）千百拾万千百 拾元整。 3、按套（单元）计算，该商铺总价款为（元）千 百拾万千百拾元整。 第五条 面积确认及面积差异处理 根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建 筑面积】 （本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处 理。 当

7、事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意 按第种方式进行处理： 1、双方自行约定： （1） （2） 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在 3以内（含 3）的，据实结算房价 款； （2）面积误差比绝对值超出 3时，乙方有权退房。 第 5 页 共 41 页 5 乙方退房的，甲方在乙方提出退房之日起 30 天内将乙方已付款 退还给乙方，并按利率付给利息。 乙方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比 在 3以内（含 3）部分的房价款由乙方补足；超出 3部分的房

8、 价款由甲方承担，产权归乙方。产权登记面积小于合同登记面积时， 面积误差比绝对值在 3以内（含 3）部分的房价款由甲方返还乙 方；绝对值超出 3部分的房价款由甲方双倍返还乙方。 产权登记面积合同约定面积 面积误差比100 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协 议。 第六条 付款方式及期限 乙方按下列第种方式按期付款： 1、一次性付款 2、分期付款 3、其他方式 第七条 乙方逾期付款的违约责任 乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列第种方式处 理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天 起至实际全额支付应付款

9、之日止， 乙方按日向甲方支付逾期应付款万 分之的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限 之第二天起至实际全额支付应付款之日止， 乙方按日向甲方支付逾期 应付款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与 该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该 期的实际已付款的差额确定。 2、 第八条 交付期限 甲方应当在年月日前， 依照国家和地方人民政府的 有关规定，将具备下列

10、第种条件，并符合本合同约定的商铺交付 乙方使用： 1、该商铺经验收合格。 2、该商铺经综合验收合格。 3、该商铺经分期综合验收合格。 4、该商铺取得商品住宅交付使用批准文件。 5、 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外， 甲方可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起日内告知乙 方的； 2、 3、 第九条 甲方逾期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外， 甲方如未按本合同规定的期 限将该商铺交付乙方使用，按下列第种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过日，自本合同第八条规定的最后交 付期限的第二天起至实际交付之日止， 甲方按日向

11、乙方支付已交付房 价款万分之的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过日后，乙方有权解除合同。乙方解除 合同的， 甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起天内退还 全部已付款，并按乙方累计已付款的向乙方支付违约 金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定 的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止， 甲方按日向乙方支付 已交付房价款万分之（该比率应不小于第（1）项中的比率）的 违约金。 2、第十条 规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、 设计单位同意的设计变更导致下列 影响到乙方所购商铺质量或使用功能的， 甲方应当在有关部门批准同 意之日起 10 日内，书面通知乙方： （1

12、）该商铺结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2） 乙方有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。 乙方在通知到达之日起 15 日内未作书面答复的，视同接受变更。甲 方未在规定时限内通知乙方的，乙方有权退房。 乙方退房的， 甲方须在乙方提出退房要求之日起天内 将乙方已付款退还给乙方，并按利率付给利 息。乙方不退房的，应当与甲方另行签订补充协议。 第十一条 交接 商铺达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手 续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第八条规定的证明文 件，并签署房屋交接单。所购商铺为住宅的，甲方还需提供住宅质 量保证书和住宅使用说明书。甲方不出示证明文件或

13、出示证明 文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承 担。 由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 第十二条 甲方保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷 因甲方原因， 造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷 的，由甲方承担全部责任。 第十三条 甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任 甲方交付使用的商铺的装饰、 设备标准应符合双方约定 （附件三） 的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第种 方式处理： 1、甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。 第十四条 甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 甲方承诺与该商铺正常使用直接关联的下列基础设施、 公

14、共配套 建筑按以下日期达到使用条件： 1、 2、 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1、 ； 2、 ； 第十五条 关于产权登记的约定 甲方应当在商铺交付使用后日内， 将办理权属登记需由甲 方提供的资料报产权登记机关备案。如因甲方的责任，乙方不能在规 定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理： 1、乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起日内将乙方 已付房价款退还给乙方，并按已付房价款的赔偿乙方损失。 2、乙方不退房，甲方按已付房价款的向乙方支付违约金。 3、 第十六条 保修责任 乙方购买的商铺为商品住宅的， 住宅质量保证书作为本合同 的附件。甲方自商品住宅交付

15、使用之日起，按照住宅质量保证书 承诺的内容承担相应的保修责任。 乙方购买的商铺为非商品住宅的， 双方应当以合同附件的形式详 细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题， 甲方应当履行保修 义务。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但 可协助维修，维修费用由购买人承担。 第十七条 双方可以就下列事项约定 1、 该商铺所在楼宇的屋面使用权； 2、 该商铺所在楼宇的外墙面使用权； 3、 该商铺所在楼宇的命名权； 4、 该商铺所在小区的命名权； 5、 第十八条 乙方的房屋用途 乙方的房屋仅作使用， 乙方使用期间不得擅自改变该商 铺的建筑主体结构、承

16、重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者 外， 乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商铺有关联的公 共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 甲方不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性 质。 第十九条 合同履行中的争议解决 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商 不成的，按下述第种方式解决： 1、提交仲裁委员会仲裁。 2、依法向人民法院起诉。 第二十条 其他约定 1、甲方不得擅自改变与该商铺有关联的公共部位和设施的使用性质。 2、 除 本 合 同 及 其 附 件 另 有 规 定 者 外 ， 乙 方 在 使 用 期 间 有权与其他权利人共同

17、用与有该商铺有关联的公共部位和 设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 3、 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。 第二十一条 合同附件 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格 部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十二条 合同份数 本合同连同附件共页，一式份，具有同等法律效力，合同持有情况如下： 甲方份，乙方份，份，份。 第二十三条 生效 本合同自双方签订之日起生效。 第二十四条 标题说明 本合同标题仅为方便阅读,不构成本合同的组成部分亦不作为本合同的解释之用 甲方（签章）： 乙方（签章）： 【法定代表人】： 【法定代表人】： 【委托代理人】：

18、【委托代理人】： （签章） （签章） 年月日 本合同附件： 1、附件一：房屋平面图 3、附件三：装饰、设备标准 【文件二】 _有限公司关于 XXXX 商业广场 商铺销售面积计算和公共面积分摊原则的说明一、依据 XXXX 商业广场销售面积计算和公共面积分摊，是根据 XX 市国土 资源和房屋管理局_公用建筑面积分摊暂行办法的规 定，由 XX 市国土资源和房屋管理局认可的、有测绘资质的测绘机构 计算得出。 二、测绘基本原则 由于本次销售对象为现房，应以实地测量为准，根据房产测量 规范中的要求分层测量。具体做法是以 XX 市规委审定的设计方案 _规审字_号_点为坐标圆点，以_为间 隔做坐标网进行测量，

19、并标明每个地块的四至范围，注明相应的使用 面积和建筑面积。具体测绘方法遵照相关的法规政策之规定。 三、全楼共同分摊部分 1、地上部分： 地上一层：大堂、电梯前厅、楼梯间、电梯间、管道井、电梯井、 消防管理用房、消防通道、电梯工休息室、值班警卫室、电话机房、 疏散通道、物业管理用房 夹层(一层至二层之间)：电梯井、电梯间、管道井 地上二层至五层：电梯井、电梯间、楼梯间、管道井、物业管理 用房 屋顶部分：物业管理用房、电梯机房、水箱间、蜂窝机站房 2、地下部分： 地下一层：电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、水泵房、变电室、 物业管理用房 地下二层：电梯间、电梯井、楼梯间、管道井、冷冻机房、空调 机房

20、、物业管理用房 地下三层：污水池 3、其他部分： 根据测绘基本说明，本楼内的柱子计入套内使用面积，不计入公 共面积分摊，产权登记时，也不扣除相应部位。 以上分摊如有问题，本公司愿意承担法律责任。 【文件三】 商铺买卖合同补充协议甲方（出卖人）： 法定代表人：_ 营业执照注册号： 联系电话： 邮政编码： 乙方： 【本人】【法定代表人】姓名： 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】 联系电话： 邮政编码： 甲乙双方经协商一致，现就乙方购买的 XXXX 商业广场_层 _号(以下简称【该房屋】)签订的编号为_号商铺买卖合 同(以下简称【主合同】)之未尽事宜，订立本补充协议如下： 一、委托事项 为规范

21、管理，提高 XXXX 商业广场的综合实力，发挥统一经营管 理的优势，同时确保乙方的租金收入，在 XXXX 商业广场的物业管理 委员会成立之前， 由甲方直接委托 XXX 物业经营有限公司进行物业管 理；乙方在购置该房屋时，同时继承甲方与 XXX 物业经营有限公司订 立的商铺委托投资经营合同的全部权利和义务，将所购房屋委托 XXX 物业经营有限公司经营，其委托期限起始于商铺转让合同规 定的全款付清之日起，即_年_月_日，止于_年_月 _日。 二、甲方的权利和义务 1、甲乙双方在正式签订商铺转让合同及乙方与 XXX 物业经 营有限公司签订XXXX 商业广场物业管理公约后，督促 XXX 物业 经营有限

22、公司采取积极有效的市场经营办法， 保证乙方在约定的委托 投资经营管理年限内， 从甲方全面委托 XXX 物业经营有限公司收取的 租金中以每建筑平方米每天获得_元人民币的税前收入；每年 (365 天除去春节公休 7 天非营业时间为 365 天)获得_元人民币 的税前收入。 2、甲方按照国家相关法律规定，组织所有产权人成立产权人代 表大会筹委会，并获请政府主管部门及相关单位参加，按规定程序主 持产权人代表大会，选出第一届物业管理委员会，并向政府主管部门 核准登记成立。 三、乙方的权利和义务 1、乙方获得该房屋产权后，可以自由转让该房屋，权利和义务 随之转让给受让方； 2、乙方为确保其拥有的房屋在委托

23、投资经营管理年限内租金收 入的安全，有权要求甲方向自己提供投资经营管理担保，在甲方所指 定的专业物业投资经营管理公司未能在委托投资管理年限内保证约 定的租金收入时，按担保合同中的有关条款，从_公司 的经营收入和储备金获得保证； 3、乙方在委托投资经营管理合同约定的委托投资经营期间，可 将该房屋转让给第三方，但在乙方将该房屋转让给第三方时，乙方保 证该第三方继续履行商铺委托投资经营合同中所约定的所有的内 容。4、 在乙方与 XXX 物业经营有限公司约定的委托投资经营期限内， 如乙方无法找到第三方转让其所拥有的房屋时， 甲方必须无条件收购 该房屋： 价格约定：价格以原始购房发票所载金额为基数，以本

24、合同签 订之日为时间计算基期，_年之内原价收回，前提条件是该房屋 已经取得了产权手续； 第三至第四年以_%的价格主准， 此后第_ 至第_年为_%， 第_至第_年为_%， 第_至第_ 年为_%，第_至第_年为_%，第_至第_年为 _%，第_至第_年为_%。 自乙方向甲方发出要收购要约之日起， 甲方在 90 日内与乙方 订立收购协议。自收购协议签订之日起，乙方与 XXX 物业经营有限公 司签订的商铺委托投资经营合同自动失效。收购款自收购协议之 日起 90 日内由甲方付清， 并按银行同期固定资产贷款利率支付收购 协议签订之日至付清全款之日期间的利息。 因此次回购发生的国家规定的费用由双方各自承担应付

25、的部 分。 5、在乙方与 XXX 物业经营有限公司签订的商铺委托投资经营 合同约定的委托投资经营期限届满后，甲方须至少在该期限届满前 90 日发出书面征求意见函，征求乙方对所拥有房屋的处分意见，双 方承诺按照如下方式之一对该房屋进行处分： 甲方在同等条件下享有对该房屋的优先收购权， 甲方以乙方购 房原始发票所载金额为基数， 按双方约定以_%的价格从乙方收 购该房屋，有关收购其他条款以本协议第三条第 4 款第、项之约 定为准； 如乙方不将该房屋转让给甲方， 乙方在接到甲方书面征求意见 函后，在本合同委托期限届满前 90 日内，如能找到高于本款第项 确定的收购价款的受让方时， 乙方在遵循本补充协议

26、规定的转让的前 提下可对该房屋进行转让； 如乙方主动申请， 则乙方可将其持有的房屋按照原始购房发票 所载金额的_%为基数入股， 具体股份比例根据当时_公司 的实际股本总额折算， 并在签约后十五日内到工商行政管理部门办理 相关手续； 如乙方继续单独保留该房屋产权，乙方参加产权人代表大会， 并由该代表大会决定是否将 XXX 商业广场继续委托 XXX 物业经营有限 公司进行商铺投资经营管理。 6、乙方必须依法纳税。 四、甲、乙双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均 真实有效，如有变更，变更方应在十日内以书面形式通知对方。 五、本补充协议为主合同不可分割之组成部分，与主合同具有同 等法律效力。 六、本补充协议一式四份，甲方 2 份，乙方 1 份，备案机关 1 份。 甲方： 乙方： 法定代表人或授权代理人： 法定代表人或授权代理人：年 月 日 年 月 日 【文件四】 商铺委托投资经营合同委托方： (以下简称【甲方】)地址： 邮政编码：【本人】【法定代表人】姓名： 联系电话： 受托方：XXX 物业经营有限公司 (以下简称【乙方】) 地址：_ 邮政编码：_法定代表人：_ 电 话：_ 依据 中华人民共和国合同法 、 民法通则 等相关法规的规定， 甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商铺委托投资经营合作达 成以下条款： 一、委托标的。 1、 标的物： 位于_