呼和浩特房地产调研报告.docx

1、呼和浩特房地产调研报告龙江华苑市场调研报告 前言 第一章 项目概况 第一节 项目基本情况 第二节 项目区域概况 第二章 投资环境分析 第一节 经济环境分析 第二节 政策环境分析 第三节 城市条件分析 第三章 房地产市场分析 第一节 房地产市场总体状况分析 第三节 房地产市场特点 第三节2013年呼和浩特房地产市场走势分析 第四章 房地产竞争状况分析 第一节 边缘竞争项目分析 第二节 片区重点竞争楼盘分析 第五章 项目客户群分析 第六章 项目分析 第一节 项目地块调查 第二节 项目SWOT分析 前言本次调研，从了解呼和浩特市房地产宏观市场环境、区域市场状况入手，通过实地考察和网络观察，重点对新城

2、区北二环成吉思汗大峡谷公园和如意区东河板块周边的住宅，从产品、价格、营销、推广等策略方面进行剖析，为本项目在同质化竞争日益激烈的市场环境中，抢占市场制高点，提供信息支持。 第一章 项目概况 第一节 项目基本情况1、项目位置：位于呼和浩特市玉泉区锡林南路锡林大桥东30米2、项目经济技术指标： 占地面积：85.79亩（57193.62） 总建筑面积：190000 其中： 地上 174000 地下16000 容积率：3.3 绿地率：53% 可容纳562户业主 车位：1.5个/户 住宅总建筑面积：84300 其中：地上80300 地下4000 建筑结构：框架剪力墙结构 抗震等级：8度 住宅层高3m，

3、净高2.8m 建筑栋数：7栋3、项目开发现状：现房第二节 项目区域概况一、呼和浩特玉泉区规划：发展目标通过做大召庙文化和昭君文化，塑造旅游目的地玉泉。通过生态与绿地和水系的整理与各项建设指标明确、用地布局有机完整，打造适宜人居的宜居玉泉。通过新城游憩设施和服务设施的配置，打造城市旅游的新动力发展定位新城市中心玉泉区依托锡林郭勒南路两侧与赛罕区共同构成呼和浩特新的城市中心，承担市级商务办公、金融、信息服务等生产服务功能。文化娱乐中心二环以南的小黑河片区主要以文化娱乐为主，构成新城的文化中心。解决中心区容量过大的问题，满足市民物质文化生活要求；科研教育中心新城西区主要以教育科研为主，缓解中心区用地

4、紧张，解决了高校区布局过于分散，发展用地有限，强化高教布局的集中化和合理化。生态中心依托南湖湿地公园构成呼和浩特的绿心。宜居中心增加公共设施配套，依托小黑河的滨河和南湖公园，形成了宜居中心。工业带西侧裕隆工业区和金川开发区共同构成了呼和浩特重要的工业带。 发展策略城乡一体化发展策略 城乡区域功能布局明确“一城三区”区域功能布局，一城玉泉区，三区为中心城区，休闲农业与旅游经济区，工业园区城乡产业空间结构城乡产业形成一城一镇的产业空间格局。一级城镇区玉泉区中心城镇区二级特色旅游镇昭君镇(建议通过桃花乡本规划更名为昭君镇)，提高现有等级及规模。具体发展策略 (1)产业发展策略。近期老城内合理分流、用

5、地置换改造，新区分期投入、滚动开发；吸引多种资金，与工业区互动；新区和老城错位发展。(2)空间发展策略。构建景观空间吸引、公共空间服务、交通空间带动的联动发展机制，多方促成新市区标志性特色形象。(3)公共投资策略。政府公共投资向新市区倾斜，发挥公共投资对土地价值增长作用，引导社会资金向新市区投入，形成良性循环。(4)土地开发策略。依据规划定位完善功能布局，提升土地价值，优地优用和集约利用。同时拓展开发融资渠道，划片开发，实施土地开发、招商引资、投资收益一体化运作，利用土地市场调节开发动力。(5)人口发展策略。新区人口的增长近期以回迁人口和高品质景观吸引其他城区的人口为主，远期积极实施人口就业增

6、长战略，同时培养一定的区域房地产功能。(6)建设时序策略。近期注重公共活动中心、道路交通、景观中心的建设；远期发展商务和城市游憩与休闲旅游度假。玉泉区中心城区结构布局 随着呼和浩特城市发展，依托新的城市路网，玉泉区明显的呈现出“一体两翼，两带，两心”的空间格局。一体：T字形结构，旧城(历史文化区)居中，并向南延伸，连接新城的滨河休闲区和小黑河镇的度假区形成玉泉区的休闲旅游度假体。两翼：西有连接城市绿心(连接大小黑河的南湖湿地公园)形成CTBD轴线；东有连接科研文化组团和商业金融组团形成的RBD轴线。两带：一带：为以南二环为轴线传递城市东西发展的动力带，也是玉泉区的商贸物流带；两带：玉泉区围绕机

7、械制造、生物发酵、新型建材、纺织服装、制药等产业形成西部工业与物流带。三心：旧城文化旅游中心、新区宜居与滨河游憩中心、昭君休闲旅游度假中心二、滨河新区规划：依据首府“北控、南拓、西联、东优”的城市总体规划,呼和浩特东南部“一街五区”顺势而生。滨河新区作为五区之一，位于首府东南部，周边与如意开发区、中心城区、金桥开发区和南部工业园区相邻，战略地位突出。滨河新区规划功能定位区别于其他新区，它是以“商娱创新产业高地、滨河生态景观地标、和谐乐业康居典范”为宗旨，利用滨河新区打造生态宜居居住区，聚集“创意、创新”高科技产业，形成新经济增长引擎，与滨河景观工程联动，生态涵养绿带贯穿渗透，打造新区景观走廊，

8、实现工作、居住、休憩有机结合。 滨河新区规划为“两河、三谷、六个生活居住组团”。“两河”一为小黑河滨水活力廊道，形成商娱、居住一体开放空间；二为大黑河生态自然保护廊道。“三谷”分别为“乐居谷、创新谷、生态谷”，三谷对接外围城区，拉动新城产业，带动新城整体发展。在“三谷”带动下，规划六个生活居住组团，形成多样化商品居住区。滨河新区的建设，将合理引导旧城人口向外围综合组团疏散。 城市建设道路先行，目前滨河新区建设的重点就是市政道路和桥梁建设。未来，新区道路交通路网规划将形成由1条快速路、7个主干道、14条次干道、5条支路等构成方格状路网格局。3座跨河桥正加紧建设。 资源优势：1、自然资源：小黑河景

9、观带、大黑河景观带、锡林公园、南湖湿地公园、中央公园2、人文资源；内蒙古大学、内大创业学院、内大附中、内大附小、香港品牌幼儿园3、交通资源：锡林南路、呼伦贝尔南路、滨海路、昭君路、南二环、规划中的地铁2、3号线。快速路、立交桥4、旅游资源：昭君休闲旅游度假中心（昭君墓 蒙古风情园）三、项目所在区域发展趋势1、小黑河美景再现玉泉区环城水系建设工程从2009年6月开始建设，工程施工总长度为14.255公里，项目总体投资约为10.2亿元。一期建设工程已投资6.6亿，完成了小黑河河道治理工程，高标准治理段大理石铺砖，休憩广场建设19处，共计9500平方米；铺装河底底板9.7万平方米；建设园林建筑小品4

10、9处；滨河南路约1500米路面工程全部完工，实现通车。玉泉区环城水系一期建设工程已于日前竣工。一道围绕市区的绿色、人文、休闲屏障。最终将打造成为集生态，景观，人文为一体的青城最适宜人居的高档精品区。2、自然风光提升居住品质依据玉泉区得天独厚的历史与人文景观进行环城水系建设，对于提升玉泉区乃至整个首府的人居环境，增加城市湿度，抑制风沙的产生起到积极的促进作用。它的建成，不仅是一座城市的景观长廊，更是城市的生态文化长廊。该项工程不仅能促使城市发展由外延拓展转变到内涵提升上，同时水景的大量引入，有利于增加城市灵气，提升城市景观效果，提高绿化档次，改善城区生态环境及沿河居民生活质量。3、玉泉新区带动升

11、值潜力南湖湿地公园和小黑河、扎达盖河贯穿了玉泉新区，构建了“大绿地、大建筑、大景观”现代气息浓郁、国际化的景观特色。4、水系与绿化造就天然氧吧南湖湿地公园和锡林公园也为该区域市民提供了优质的居住环境。步行几分钟，就能呼吸到新鲜的空气；休闲小憩时，也能领略自然景色。 南湖湿地公园规划总面积1165公顷，是集文教、科普、休闲、度假为一体的大型综合性公园。公园从2006年开工建设，经过呼市建委、市园林局的精心组织，现已如期完成了一期工程建设670公顷，绿化面积360公顷。园区内建有湿地景观区、草原风光区、南湖风情区和渔业区4个景区，建成景点20处。园区内树木花卉萦绕、小鸟上下其间，小桥曲径通幽、楼台

12、亭榭纳凉；或结伴林荫、或湖心养性、或倚岸垂钩 锡林公园是首府园林部门今年打造的重点建设项目，锡林郭勒南路延伸段东侧，占地面积约35公顷。该公园一期工程于7月15日开工建设，主要以人工湖及周边景观、全园绿化、园路、园桥、给排水、供电和部分景观工程为主，预计10月底完工。据了解，锡林公园将重点把一些耳熟能详的古典教育故事融入其中，寓教于乐。另外公园还设有适宜老年人健身康体的休闲广场、适宜儿童嬉戏玩耍的儿童娱乐设施、举行大型活动的集散场地和休息区。植物配置上，主要树种有新疆杨、樟子松、油松、紫丁香等。5、周边配套正逐步完善游牧风情美食酒吧街：在昭君路与锡林郭勒路之间，通过美食酒吧街及街景、雕塑，充分

13、反映灿烂辉煌的蒙元文化；“内大新校区的迁址，将容纳至少10万大学生，加速推进了该区商业、文化等相关配套设施的进一步建设。小黑河板块有三条交叉的主干道，分别为昭君路，东西方向的七宝山街和与其相交叉的的锡林南路。第二章 投资环境分析 第一节 经济环境分析1、生产总值分析-GDP近年来，呼和浩特经济呈现稳定增长，2010年GDP达到1865亿元，增速达到13.3%。GDP在内蒙古自治区内排名第3，在西部省会城市中排名靠前。2010年内蒙古各城市GDP排名GDP排名城市名称GDP(亿元）1鄂尔多斯市25802包头市24003呼和浩特市18654通辽市11005赤峰市10706呼伦贝尔市9127巴彦淖尔

14、市6008锡林郭勒盟591.259乌兰察布市55010乌海市389小结：健康的国民经济为房地产业的发展提供了良好的运行环境。2、城市化率2010年呼和浩特市城镇化率达到61.4% ，步入城市高速发展期，城市建设重点应向完善城市功能和提高城市化水平转变，向更加注重提高管理和服务水平转变，着力提升城市发展质量，加快建设安全、高效、完善的现代基础设施体系，进一步提升城市发展的保障能力。发展次序 第一阶段 第二阶段 发展阶段 初步城市化 低速发展期 城市化水平 30%3050% 市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，

15、工业吸收大批农业人口呼市城市化率61.4%第三阶段 第四阶段 高速增长期 稳定发展期 5090% 90%以上 工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移 小结；2010年呼和浩特市城镇化率达到61.4%，处于城市高速发展期，未来城市功能将进一步完善，房地产市场进入高速增长期3、三大产业分析呼市产业发展平稳健康，政府公共职能三产和资源密集型二产突出，二、三产迅速增长，财富人均数量在呼市不断增加服务业增加值年均增长15%，形成与首府地位相适应的现代产业呼和

16、浩特产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主导。2010年第三产业的经济贡献达59.8%，2010年以金融行业为代表的体系。 三产从业人员以教育和公共管理为主乳业集群蒙牛，伊利两大著名品牌，很强的市场竞争力强，区域资源优势明显；预计2007年乳业年产值将达400亿，成为国内最大乳业基地电力集群呼和浩特2007年电力总装机容量将达1000万千瓦；知名的有：北方电力和林电厂、华润清河水电厂、赛罕区白塔电厂生物制药国家大力扶持的高科技产业，呼市制药原材料丰富，相当多企业已经进入，比如大唐药业、石药集团、华蒙金河、元和制药等电子信息与北京的交通优势，是电子信息产业向呼和浩特转移提供了条件。著名企业如

17、TCL集团。冶金化工充足的电力以及矿产资源，吸引了一批冶金化工产业的进入，如唐山勇峰集团，中铝集团、三联化工等。小结：服务业增加值年均增长15%，形成与首府地位相适应的现代产业。呼和浩特产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主导。2010年第三产业的经济贡献达59.8%，2010年形成以金融行业为代表的体系4、固定资产投资分析 2006年以来，呼和浩特全社会固定资产投资呈现出“高速增长低速增长反弹增长”的运行态势。2009年呼市彻底摆脱了金融危机的影响，固定投资总额达到800.8亿元，比上年增长25.03。小结：呼和浩特固定资产投资增速不稳，一方面说明了与宏观经济发展的相关度较强，另一方面反

18、映了呼市经济较大的抗风险能力。5、人均可支配收入分析：呼市人均可支配收入呈持续上升趋势，2010年达到25147元，收入的稳定增长支撑居民的消费能力2010年，呼市农民人均纯收入8746元，同比增长12.1%。人口基数庞大的农民收入快速增长，将有力地促进消费市场的快速发展。 与西北省会城市相比, 领先邻近的省会城市：呼和浩特市人均可支配收入处于领先水平。在内蒙古自治区内，在呼和浩特、包头与鄂尔多斯所组成的“金三角”中处于末位。小结：居民人均可支配收入稳定增长，居民具有较强的消费能力，为房地产行业发展提供有力支撑6、社会消费品零售总额分析：2006年以来呼市社会消费品零售总额保持旺盛的增长势头，

19、年均增长率达到18%。2011年商业市场总体保持平稳增长，预计全年增速不低于15%，社会消费品零售总额将达到900亿元。零售业绝对主导，2010年1-10月零售业消费总额占比71%城镇及农民人均消费支出超过全国平均水平，高于西北其他省会，具备一定的消费实力小结：06年以来，呼和浩特市居民社会消费品零售总额高速增长，及人均消费支出保持高速增长，整体消费实力较强 第二节 政策环境分析2012年楼市政策回顾2012年总体态势是，认真贯彻房地产宏观调控政策，采取有力措施抑制房地产投机投资性需求，积极推动普通商品住房项目的开工建设，保护合理的住房需求，我市房地产市场平稳运行。地方政府微调楼市政策，促进释

20、放刚需，但未突破限购、限价等政策红线。2012年，有30多个城市先后微调楼市政策鼓励合理需求，多数为公积金政策松绑。但是，地方政策不可触及中央调控的底线。货币政策适度宽松形势下，房地产新增贷款稳步提升，支持释放合理需求。2012 年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长。中央和相关部委强调房地产调控不放松，巩固调控成果。从年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两

21、个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。与此同时，住建部、国土部、财政部等相关部委负责人也指出，要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹，加强舆论引导，稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。“十八大”过后，中央各部委密集发声强调保持调控从紧取向，中央经济工作会议、政治局会议中均明确指出，2013年坚持房地产市场调控不放松。2012年中央及相关部委强调坚持房地产调控不放松路径是：1月，巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。2月，促使房价合理回

22、归不动摇。3月，目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。4月，要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。5月，稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。6月，四部委及部分城市相继否认房地产调控政策放松。7月，国务院派出8个督查小组，对16个省（市）贯彻落实房地产调控政策措施情况开展督查。8月，住建部、发改委等部委强调要继续稳楼市，防房价反弹；李克强、温家宝先后考察保障房建设。9月，多部委发出通知要求严格执行商品住房专项检查、土地使用标准、限购等政策，密切关注量价变化，做好房价、地价动态监测。10月，稳固调控成效，严格实施差别化住房信贷

23、、税收政策和限购措施，有效增加普通商品房供给，加强保障房建设和分配，建立长效机制。11月，严格执行差别化信贷政策，支持保障房、中小套型和自住首套普通商品住房建设，坚决抑制投机投资需求；加强土地储备、管理与利用率，支持保障安居工程。12月，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。2012年金融部门关于支持房地产调控措施是：人民银行：1月，中国人民银行工作会议落实好差别化住房信贷政策2月，人民银行金融市场工作座谈会满足首次购房家庭的贷款需求3月，央行就“货币政策及金融改革”答记者问全面落实差别化的住房信贷政策，满足首套房贷款需求6月7日，央行决定下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间7月5

24、日，央行下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。央行发布2012年第三季度“中国货币政策执行报告”，继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机。银监会：7月27日，2012年年中监管工作会议及2012年第二次经济金融形势通报分析会议：坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风。财政部：7月25日，部长谢旭人在全国财政（局）长座谈会：严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资。国土资源部

25、：继续推进土地管理制度改革，适时调整供地计划。2012年，国土资源部屡次强调，要执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处置闲置土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。11月，温家宝主持召开国务院常务会议，讨论通过中华人民共和国土地管理法修正案（草案），对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。住建部、央行、财政部等部委加大保障房建设资金支持，提前完成保障房建设目标。近年来，呼和浩特市经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头，经济发展连续保持两位数以上的高速发展。呼和浩特市紧紧围绕打造“两个一流首府”要求，坚持富民与强市并重的发展方针，全力推进“一核双圈一体化”发展战略，沉着

26、应对前进中的各种风险和挑战，全市经济社会发展实现重大跨越，实现了综合经济实力大幅提升断。今年召开的我市十四届人大一次会议政府工作报告中提到，全市生产总值2012年达到2460亿元，人均地区生产总值超过84000元。城市“一街五区”新区建设，老区改造，城乡基础设施进一步完善。城镇居民人均可支配收入2012年达到32350元，农民人均纯收入达到11240元。呼市现常住人口已达280多万，城镇人口180多万。城市经济正在逐渐走向成熟。随着城市竞争力的加强，吸引外来人口能力也日益变强，必然会带来更多的外来务工等人员，催生改善居住环境的强烈需求，房地产的居住属性也会得到强力支持。小结：随着新“国五条”细

27、则的落定，住宅投资投机性需求被抑制，刚需成为购房主力。第三节 城市条件分析 房地产具有不可移动的特征，这使得房地产的开发建设离不开城市这个基础条件。1、城市基本概况呼和浩特是内蒙古自治区的首府和全区政治、经济、文化、科技、教育、金融的中心，内蒙古第二大工业城市，是自治区最发达的城市之一。与松原、包头、鄂尔多斯一起被称为“中国北方经济增长四小龙”。小结：呼和浩特是内蒙古自治区的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，是自治区最发达的城市之一2、地理位置：地理位置优越，位于内蒙古自治区中部，城区东距首都北京440公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地10

28、0多公里，西南距鄂尔多斯天然气田300公里。全市总面积17224平方公里，总人口260.6万人，市区人口167万。小结：呼和浩特地理位置得天独厚，区位优势明显，有“北京后花园”之称3、交通条件：呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市之一，交通发达。公路：市域内有公路94条，其中国道3条，省道5条。其中，京呼高速公路使距北京的时间缩短为4.5小时；铁路：主要有京兰铁路、京包铁路，通往大西北以及部分国内城市，开通了途径俄罗斯、波兰、德国等六国的呼和浩特至法兰克福的集装箱专列；航空：通往国内主要城市航线50余条，有通往乌兰巴托和俄罗斯的国际航线两条，另外还开通了呼和浩特-香港、呼和浩特-上海-东京等不定

29、期包机航线。小结：呼和浩特城市公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成。4、历史人文呼和浩特是以蒙古族为主体，汉族为多数，36个民族共同聚居的城市，也是一座拥有400年历史的具有浓郁民族特色的塞外历史文化名城。呼和浩特有2300多年的建城历史 。北倚阴山，南挽黄河，怀抱土默川，北方各民族繁衍生息，创造了集典型的游牧文化与农耕文化于一体的特色文化，加上现代文明的影响，文化历史遗迹体现了北方民族特有的朴实、豪放、大气的特征。 比较有特色的旅游景点有大窑文化遗址、哈素海、大召寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗节庆有乌兰牧骑艺术节、草原旅游节、昭君文化节等。小结：呼和浩特历史、民族文化气息浓厚，

30、为房地产提供了很多可以挖掘的文化主题机会5、自然资源呼市大青山蕴藏着丰富的矿产资源，现已探明的有20多种，矿产地85处，其中大型4处，中型3处，小型15处，矿点矿化点63处。矿产规模以矿点及矿化点居多，工业矿床较少。除少数矿产地外，大多数矿产地开发利用较低。 普通金属矿产主要有铁、铜、铅、锌等为主，非金属矿产中大理石、花岗岩、石墨及拂石矿为优势品种。小结：呼和浩特自然资源丰富，为城市经济发展提供了良好的基础6、产业发展呼和浩特是一个门类比较齐全的综合性工业城市。除传统的民族用品工业、轻纺工业外，制糖、卷烟、乳品、医药、化工、冶金、电力、建筑材料等工业都已形成较大规模。涌现出了仕奇集团、伊利乳业

31、、蒙牛乳业、呼和浩特市卷烟厂、 亚华水泥厂、三联化工厂等大型企业。近年来，呼和浩特借助得天独厚的自然条件，乳业发展迅速，已成为闻名遐迩的乳都。小结：呼和浩特产业基础雄厚，经济发展具备很强的产业支撑。7、呼和浩特市政建设：2012年，首府城市建设计划投资854.94亿元，分城市规划、城市建设和城市管理3个部分，安排了20类事项50个方面的工作任务，实际完成投资约797.3亿元，各项目标任务基本完成，特别在城中村拆迁改造、保障性住房建设、完善城乡规划体系、强化市容环卫管理、供排水管网更新改造、老旧小区综合整治等方面取得了明显成效。今年呼市城市建设继续向纵深推进，以“切实保障和改善民生”为主线，计划投资约881.28亿元，在健全规划体系、推进