东方文博城一期文化设施项目建设投资可行性研究报告.docx

1、东方文博城一期文化设施项目建设投资可行性研究报告第一章 总 论.03第一节 项目名称及建设单位.03第二节 可行性研究报告编制单位.04第三节 可行性研究依据与范围.05第四节 项目主要技术经济指标.06第二章 项目背景和建设必要性.09第一节 济宁的历史和现状.09第二节 山东文化产业发展现状.10第三节 济宁文化产业发展现状.15第四节 项目前景分析.16第五节 项目的意义和作用.18第三章 项目市场及可行性分析.19第一节 济宁旅游市场调研结果.19第二节 项目市场前景分析.32 第三节 项目基础客源和市场消费群分析.34第四章 建设条件.37第一节 社会经济发展条件.37第二节 自然地

2、理条件.38第三节 基础设施条件.42第五章 项目规划.45第一节 总体规划.45第二节 功能分区.46第六章 环境影响与保护措施.48第一节 环境现状.48第二节 生态环境影晌分析.48第三节 生态环境保护措施.49第七章 节能方案分析.52第一节 用能标准和节能规范.52第二节 节能措施分析.52第八章 消防与安全保障.55第一节 消防措施.55第二节 安全设施.55第九章 组织机构.59第十章 项目实施进度及管理.61第一节 项目实施进度.61第二节 项目管理.62第十一章 投资估算和资金筹措.64第一节 投资估算编制依据及说明.64第二节 投资估算.66第三节 融资方案.67第十二章

3、经济效益分析.69第十三章 社会效益分析.77第十四章 项目风险分析与对策.79第一节 风险因素.79第二节 风险对策.81第一章 总论第一节 项目名称及建设单位一、项目名称 东方文博城（一期）文化设施建设项目二、建设单位 东方文博城文化发展有限公司三、建设地点 山东省济宁市四、项目建设单位概况 本项目由东方文博城文化发展有限公司承担建设任务。 东方文博城文化发展有限公司成立于2007年，注册资本人民币44,000万元，主营业务包括对城市开发、基础设施、文化旅游产业、服务业投资；旅游景区、主题景区、主题公园、文化产业项目；文化科技展览；艺术策划等领域。公司按照现代企业制度的要求，由一名自然人股

4、东及四个法人股东出资成立。现有职工200人，设总经理办公室、战略发展部、设计研发部、市场营销部、计划财务部、营销招商部、客户服务部、后勤保障部等部门；同时拥有行业内专业权威的顾问团队和策划团队。 公司以“以文化改变生活，以文化创造价值”为经营理念，目前已发展成拥有强劲的资本实力、国际化的运营理念和广泛的国际视野的文化产业集团。第二节 可行性研究报告编制单位一、报告编制过程受项目建设单位委托，山东省建筑设计研究院承担了东方文博城建设项目的可行性研究报告编制工作。山东省建筑研究院组织相关人员成立了项目组。按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求，项目组首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关

5、问题与项目单位进行了广泛的接触。项目单位对本报告的编制提出了许多参考性意见，并提供了相应的基础资料。在对相关资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面意见，编制了本可行性研究报告。二、可行性研究主要内容 1、建设需求分析 根据济宁市社会经济发展现状及“十二五”规划、分析当地及周边地区消费需求现状、结构、潜力；对文化市场、旅游市场发展概况、发展趋势开展调查，对项目市场定位、服务范围进行一定深度的分析。 2、项目总体方案结合济宁市城市总体规划，以及东方文博城规划情况，分析本项目总体方案是否符合相关规划。 3、建设条件 对项目建设的环境及条件进行分析，包括自然环境、地质条件等。 4、工程建设方案 结合

6、项目场址现状条件和规划目标，对项目拟建建筑、道路、公用工程、绿化工程等规划方案进行研究论证，并研究制定具体的工程建设方案，计量相应的工程量。 5、投资估算与资金筹措 根据工程量及工程造价估算指标，按国家规定的统一口径，对拟建工程内容进行投资估算，提出各单项工程投资，编制项目总投资估算表。并根据项目实施进度计划，编制各期工程投资估算表。根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，编制资金使用计划。 6、财务预测与评价 依据国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版），项目单位提供的基础资料，项目实际情况及其它有关规定，测算项目收入，对贷款偿还能力进行分析。同时根据项目

7、各期建设内容，预测各期收入及成本，对各期财务状况进行评价。 7、风险分析分析本项目可能出现的风险因素，研究风险对策，为决策者提供项目决策依据。第三节 可行性研究的依据与范围一、可行性研究编制依据1、济宁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。2、济宁市城市总体规划2008-2030年。3、建设项目经济评价方法与参数（第三版）。4、山东省旅游业发展“十一五规划纲要5、山东省委、省政府关于推动文化大发展大繁荣的意见(2008年1月)6、山东省委、省政府山东省文化产业发展专项规划(2007-2015)(2007年12月)7、国家及地方有关设计规范、标准。8、项目单位与山东省建筑设计研究院签定的技术

8、咨询委托合同。二、可行性研究范围1、项目背景和建设的必要性2、现状、问题和市场分析3、建设范围与建设条件4、建设内容与建设规模5、工程方案6、环境保护和节能7、项目实施进度8、投资估算及资金筹措第四节 项目主要技术经济指标一、 项目建设内容 主要建筑一览表序号项目名称主要功能层数建筑高度（m）地上建筑面积（m2）地下建筑面积（m2）1A区国际儒商慈善总部、婚庆礼仪中心、旅游主题交易区27层4527940367682B区孔子学院培训中心 、儒家论坛国际会议中心、儒风书画院、新杏坛28层48326373C区世界民族风情美食街26层34150544D区中式文化体验会所、孔子八谷馆14层2410973

9、5E区东方艺术中心1层55.340006F区孔孟文化体验中心、球幕影厅、大型室内文化娱乐中心14层18.92806553197（两层）7G区文化创意研究中心25层99.9250008H区家庭酒店体验中心21层85.845500总建筑面积：27913418916989965二、项目投资及筹措东方文博城（一期）文化设施建设项目总投资12.7亿元，固定资产投资11.7亿元，铺地流动资金0.26亿元及建设期利息0.79亿元，资金来源：1、企业自筹6.7亿元；2、申请银行贷款6亿元。三、效益估算本项目建成后，正常年份按保守估算接待游客人数100万人次。正常年份可实现门票直接收入31000万元；商铺及各类

10、物业出租收入为9662万元；公司自营业务可实现经营收入10718万元，酒店收入4028万元，年总收入55408万元。项目正常年利润总额28694万元，净利润21521万元。税前总投资财务内部收益率：20.87%总投资回收期（税前）：6.34年资本金财务内部收益率：18.56%（见附表8）序号区域主要功能建筑面积经营项目基数计量单位单价或费率计量单位年经营收入1河东A区27940国际儒商慈善总部8300会议、论坛、讲座100 场次10 万元/场次1000 婚庆礼仪中心10500礼仪庆典150 场次30 万元/场次4500 旅游主题交易区9140出租摊位9140 平方米5 元/m*天1668 2河

11、东B区32637孔子学院培训中心、新杏坛15637培训20000人次/年1000元/人次1998 儒家论坛国际会议中心9500会议、论坛、讲座9500 平方米3.5 元/ m *天1213 中国儒风书画院7500整体出租7500 平方米3.5 元/ m*天958 3河东C区15054世界民族风情美食街15054商铺出租15054平方米5 元/ m*天2747 4河东D区 10973中式文化体验会所 6000出租6000 万元5 元/ m*天1095 孔子八谷馆 4973参观万元免费0 5河东E区4000东方艺术中心4000大型演出、大型会展、庆典100 场次100 万/场次10000 6河东F

12、区28065球幕影厅孔孟文化体验中心12065现代高科技体验100 万/人次80 元/人8000 大型室内水上娱乐16000水上娱乐项目100 万/人次80 元/人8000 7河东G区25000文化创意研究中心 25000租赁25000 平方米3.5 元/ m*天3194 8河东H区45500家庭酒店体验中心30500客房300 间300 元/间2628 8000娱乐40000 人次/年200 元/人次800 7000餐饮60000 人次/年100 元/人次600 9主题乐园游乐室外游乐项目100 万/人次/年50 元/人次5000 10停车场地下停车场89965停车收费11000 车次/天5

13、 元/车次2007 面积总计189169经营收入总计55408 第二章 项目背景和建设必要性第一节 济宁的历史和现状济宁，具有7000年的文明史，历史文化悠久，是东方文明、中华文明的重要发祥地之一。远古时期的“三皇五帝”在此留下活动踪迹，人类始祖伏羲、女娲、黄帝、少昊、少康帝均出生于济宁；春秋战国时期，被后世尊称为中国历史上五大圣人的“至圣孔子、亚圣孟子、复圣颜子、宗圣曾子、述圣子思子”都诞生在这里。杜甫、李白、曹操等文人墨客都在济宁留有足迹。元明清三朝在济宁设立河漕衙门，乾隆等帝王到这里驻足探访。济宁的运河文化、曲阜的三孔文化、微子故里微山的梁祝文化、梁山的水浒文化、汶上的佛教文化等等一系列

14、的人文古迹，使济宁当之无愧地成为中华文化聚宝盆。流淌了1000多年的运河水，曾经孕育了济宁城，使济宁这颗运河明珠，令世人刮目相看，如今经济建设和社会事业持续健康快速发展。2011年全市地区生产总值达到2820亿元，地方财政收入达到207亿元。2005年-2010年累计完成固定资产投资5500亿元，新口径规模以上工业企业达到1411家，销售收入过百亿企业增加到7家。粮食生产连年创历史新高，农业标准化基地发展到350万亩，规模以上龙头企业达到767家，农业综合生产能力大幅提高。工业结构持续优化，制造业超过煤电产业居主导地位、占规模以上工业的比重上升到56%。传统优势产业加速膨胀，四大千亿级产业集群

15、总体突破3000亿规模。战略性新兴产业快速壮大，建成国家级光电产业基地。服务业提速发展，占GDP的比重逐年提高。区域创新能力不断增强，科技对经济增长的贡献率达到50%，高新技术产业占规模以上工业的比重提高了11.4个百分点，济宁高新区晋升为国家级高新区。节能降耗和污染防治成效显著，两次代表山东省接受国务院淮河流域治污考核均获得第一名。第二节 山东文化产业发展的现状一、基本现状 1.产业规模迅速膨胀。2006年，全省文化产业增加值604.4亿元，按可比价格计算比上年增长13.3%，占山东生产总值（GDP）的2.74%，对经济增长的贡献率为2.53%，拉动GDP增长0.37个百分点。全省文化产业法

16、人单位30340家，从业人员105.2万人，与2004年相比，分别增加了20.2%和14.5%。文化产业从业人员数占全社会从业人员数的比重达到1.8%。全省文化产品出口1.3亿美元，进口1288万美元，实现贸易顺差接近1.2亿美元。2.产业体系基本形成。初步建立了门类齐全、功能完善、布局合理的文化产业体系。广播影视、新闻出版、印刷发行、文化旅游等重点行业实现突破性发展，成为文化产业的重要支柱。2006年文化产业核心层、外围层、相关层实现增加值的比例为161470。3.结构布局不断优化。广播影视、新闻出版、演艺娱乐等传统文化行业加快发展；数字电视、网络文化、动漫游戏、旅游休闲、文博会展、广告设计

17、等新兴文化产业迅速崛起；工艺美术品制造、机制纸及纸板制造、视听设备制造等相关产业规模较大。以公有制为主体、多种所有制共同发展的文化产业格局初步形成。在演艺娱乐、网络动漫、印刷分销、院线建设、广告创意、影视制作等行业，民营资本投资活跃。全省依据特色区域文化资源和发展优势的产业空间布局逐步形成。4.品牌战略初见成效。山东（国际）文化产业博览会、中国（曲阜）国际孔子文化节、济南国际幽默艺术节、青岛国际啤酒节、潍坊国际风筝会、泰山国际登山节、烟台国际葡萄酒节、临沂书圣文化节、菏泽国际牡丹花会、中国江北水城文化旅游节等，形成文化节会品牌。一大批影视作品、戏剧作品、演艺项目、鲁版图书等，在全国产生较大影响

18、。大众报业集团、山东广播电视总台、山东出版集团等7家国有文化产业集团实力不断壮大，成为带动全省文化产业发展的龙头。山东世纪天鸿书业有限公司、山东爱书人音像图书（集团）有限公司等民营集团，成为全省文化产业发展的新生力量。5.社会投资快速增长。在全国首次设计开发“山东省文化产业项目数据库”，征集文化产业招商项目1500余个，全省超亿元的在建文化产业项目工程达到66个。文化市场繁荣活跃，一批特色文化市场初步形成。文化中介组织、行业协会和人才队伍建设取得较大发展。山东省文化产业虽然取得较快发展，但还存在一些薄弱环节，与发达省市相比还有一定差距。一是总量偏少，规模偏小，文化产业增加值占全省GDP的比重不

19、够高，对经济发展的贡献率偏低，文化产品和服务的供给与人民群众日益增长的精神文化消费需求不相适应；二是集约化程度不高，市场主体实力不强，大型龙头国有文化集团、民营文化企业、外向型文化企业有待进一步发育；三是文化资源优势向产业优势、市场优势转化的能力较弱，文化资源开发利用缺乏技术性、融合性、超前性，按照工业化、市场化标准进行产业开发、制造和营销的水平不高；四是产业结构不够合理，文化制造业所占比重较大，新兴文化产业发展相对薄弱；五是文化体制改革和机制创新不足，资本、产权、人才、信息、管理等文化要素市场发育相对滞后。二、优势条件1、党政高度重视。省委、省政府认真贯彻落实党中央、国务院关于文化体制改革和

20、文化产业发展的方针政策，把深化文化体制改革、加快文化产业发展，作为贯彻落实科学发展观、实现文化资源大省向文化强省跨越的必然选择，作为繁荣发展服务业、调整优化产业结构、转变经济发展方式的重要途径，不断加大支持力度。省第九次党代会确立了繁荣发展富有山东特色的先进文化、努力建设文化强省的战略目标，进一步作出重要部署。各级党委、政府发展文化产业的意识不断增强，具有区域优势与地方特色的文化产业蓬勃兴起。2、文化资源丰厚。我省是中华文明的重要发祥地之一，被誉为“齐鲁之乡、礼仪之邦”。文圣孔子、武圣孙子、科圣墨子、书圣王羲之、医圣扁鹊、工圣鲁班、农圣贾思勰、智圣诸葛亮等享誉海内外。鲁文化、齐文化、莒文化、东

21、夷文化、黄河文化、泰山文化、运河文化、滨海文化、水浒文化、泉水文化、宗教文化、民俗文化、红色文化、现代文化等丰富多彩，交相辉映。泰山和曲阜“三孔”是我国最早被联合国教科文组织列入的世界自然文化遗产。全省拥有29个全国文化先进县，23个中国民间艺术之乡，6座国家级历史文化名城，27项国家级非物质文化遗产，157项省级首批非物质文化遗产，4107处重点文物保护单位，1.3万多处古建筑、古遗址，60多万件馆藏文物，118个县级以上专业表演艺术团体，75个各类博物馆。我省已发展成为全国旅游经济大省，拥有全部6大类旅游资源。全省体育人口占总人口的38%以上，体育场地达47362个，总数居全国第二位。底蕴

22、深厚、风韵悠长、类型丰富的齐鲁文化资源，是山东文化产业开发利用的重要基础。3、区位优势突出。我省是我国东部沿海经济发达地区的重要省份，位于黄河经济带与环渤海经济区的交汇点，地处北京、上海两个经济文化中心之间，属于环渤海文化产业圈的重要组成部分，在全国经济和文化格局中占有重要地位，文化产业发展区位优势明显。我省与文化产业发达的日本、韩国隔海相望，地处东北亚经济区的核心区域，文化交流历史悠久，经济合作十分密切，有利于实现文化产业的跨国合作、转移与对接。4、经济基础雄厚。2006年，全省生产总值达到22077亿元，地方财政收入1355亿元，人均生产总值23794元，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯

23、收入分别达到12192元和4368元，城乡居民人均文教娱乐用品及服务支出分别为1202元和409元。城乡居民消费结构逐步升级，文化消费市场不断扩大，对文化产品和文化服务需求的拉动作用进一步增强。三、趋势展望1、文化产业将成为我省经济发展的支柱产业。随着文化体制改革的全面展开和逐步深化，城乡居民文化需求大幅度增长，公共文化服务等基础设施改善，经济社会又好又快发展，我省文化产业将步入高速增长阶段，对国民经济和社会就业的贡献率将不断得到提升。文化实力将成为经济社会综合实力的重要内容，文化经济的发展将决定经济社会发展的内在质量和可持续发展程度，成为全面小康社会建设目标顺利实现的关键。2、创意产业将成为

24、文化产业发展的主导方向。“内容”是文化产业的核心和精髓，“创意”是文化产业发展的生命线和原动力。文化创意将成为我省文化产业发展的主导方向，推动传统文化产业的结构转型和优化升级，并与先进制造业日益融合，形成互为支撑、相得益彰的发展态势。3、文化与科技、旅游、资本的高度融合将成为文化产业的突出特征。科学技术特别是信息、网络等现代科技的迅猛发展，文化旅游业的蓬勃兴起，国有资本、社会资本的大量涌入，为文化产业发展提供了强大动力。提高文化产业的技术水平和科技含量，促进文化与旅游互利共赢，形成多元化、市场化、社会化的文化投融资格局，将成为实现文化产业由传统向现代转变，促进我省文化创新和业态更新，提升文化产

25、业竞争力的重要途径。4、文化市场的对外开放将成为文化产业的推动力量。全方位、宽领域对外开放格局的形成，为全省文化产业的快速发展提供了巨大市场空间。跨地区、跨行业、跨国界经营的大型文化产业集团迅速成长，具有山东地方特色、原创性的优秀文化品牌逐步进入国际文化市场，推动齐鲁文化在中华文化走向世界进程中有更大作为。5、公益性文化事业和经营性文化产业将比翼齐飞、共同发展。公益性文化事业由政府主导，社会参与，不断增加投入，保障人民群众的基本文化权益；经营性文化产业由市场主导，面向市场需求，获得经济效益和社会效益双丰收。日益健全的公共文化服务体系和公共文化设施建设，为文化产业发展提供良好基础；不断发展壮大的文化产业，以更多的资源反哺公共文化服务体系建设，为促进公共文化服务发展提供重要保障。二者相互促进，共同构成先进的文化生产力。第三节 济宁文化产业发展现状济宁历史悠久，文化资源丰富，我们今天发展文化产业奠定了坚实基础。济宁文化产业发展，蕴藏着巨大的潜力和强劲的势头。 文化资源，包括历史资源、民俗资源、知识