强烈推荐永新县茅坪公租房项目可行性研究报告.docx

1、强烈推荐永新县茅坪公租房项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 项目提出的背景经济适用房、廉租房和公共租赁住房建设是中央、国务院保持国民经济平稳发展、构建社会和谐稳定、使人民生活质量稳步提升、国民共享改革开放成果的一项战略方针，是“十二五”期间，全面建设小康社会的重要举措。也是国家为中低收入人群解决和提供社会保障性住房的基本国策。近年来，商品房价格的一路飙升。巨大利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足中低收入家庭的住房需要，在这种状况下，国家为了改变商品房价高居不下的现状，有效缓解中低收入家庭的住房问题，决定加大经济适用

2、房、廉租房和公共租赁房的建设力度。在“十二五”开局之年全国建设保障性住房1000万套。作为实施“十二五”住房保障规划的攻坚之年，江西省2013年将完成32.24万套保障性住房的建设。改革开放以来，随着经济的高速发展，就业机会的增加，城区居民人口也随之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出，购买住房十分困难。据初步调查，城区中的无房户、危房户占比仍然较大，这部分居民大多为中低收入家庭，购买普通商品住宅有困难，单纯依靠商品房开发无法解决中低收入家庭的住房问题。目前加快建设经济适用房、廉租房和公共租赁房是解决部分中低收入家庭住房困难的主要途径。在这种情况下，永新县委、县政府决策按照中央、国务院的战略部署

3、，贯彻落实国家惠民政策，积极发展公共租赁房的建设。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房

4、问题”。“新就业人员的住房问题是全国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”公共租赁房就是很好解决方式。随着公共租赁住房的增加，这部分既不属于低收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就

5、业帮扶等等。另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。早在1991年6月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。因此，经济适用房、廉租房和公共租赁房适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。经县委、县政府研究，安排永新县两益园区建设开发有限公司具体

6、承建工业园区公共租赁住房。该工程是县委、县政府的“德政工程”、“民心工程”。工程竣工后可解决1038户中低收入家庭的住房问题。本项目提出依托社会背景既符合党的方针政策，又符合当地的客观实际。因此，该工程建设是十分及时和必要的。第二节 项目概况一、项目名称永新县工业园区公租房项目。二、项目承办单位永新县两益园区建设开发有限公司三、项目建设地点永新县工业园区（埠前镇）四、可行性研究报告编制单位 永新县红润工程咨询有限公司五、建设内容和规模永新县工业园区公租房项目规划总用地33333.3平方米，总建筑面积65043平方米，住宅总户数为1038户。主要包括住宅楼及临街店铺、幼儿园及阅览棋牌室、停车场、

7、室外附属用房及其配套系统（即括住宅楼、停车场及室外附属用房内的给排水、电气、消防安全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设）。六、施工实施进度 本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。本项目建设期从2013年9月至2015年9月。七、投资估算及融资 项目总投资10295.98万元，资金来源为自筹和银行贷款，比例7：3。第三节 可行性研究报告依据一、项目建设单位委托书；二、国家及省、市有关公共租赁房的政策、法规和文件；三、永新县城总体规划；四、城市居住区规划设计规范；五、住宅建筑设计规范；六、民

8、用建筑设计通则；七、公租房保障办法；八、江西省公共租赁住房管理暂行办法；九、国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；十、国家计委投资项目可行性研究指南；十一、江西省各类建筑取费标准；十二、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。第四节 可行性研究范围一、项目背景及建设的必要性；二、市场需求分析；三、建设地点和建设条件；四、建设规模和建设内容；五、设计方案；六、项目进度安排；七、环境保护和节能；八、投资估算及资金筹措；九、财务评价与社会效益分析；十、可行性研究结论。第五节 可行性研究的原则一、坚持严格执行国家及省市县有关公共租赁房政策的原则；二、坚持提高社会效益、环境效益的原则；

9、三、坚持节约土地、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则；四、坚持经济适用、安全美观的原则；五、坚持采用新技术、新工艺，降低成本、降低能耗，达到建设保本的原则。第六节 研究结论本项目符合国家相关政策，利国利民，隶属永新县城镇建设总体规划，建设用地为县城住宅规划划拨范围，其建设地点所处位置优越，周围无污染工业，空气清新，环境幽静，配套条件较好，交通条件便利，有利于城市资源共享和城市功能的发挥，适合居民居住。经过可行性研究分析，本项目建成将在一定程度上满足县城部分中低收入家庭的住房需求，社会效益十分显著。因此，该项目建设是必要的。第二章 项目建设的必要性第一节 项目建设地概况一、县域概况1.

10、地理位置永新县位于江西省西部、赣江支流禾水河中上游。地理位置为北纬26-47，2714，东经 113-50，114-29，东西长约65千米，南北宽约56千米，总面积为2187平方千米。县人民政府所在地禾川镇，距吉安市99千米，距南昌市316千米。2.地形地貌永新县位于吉泰盆地腹地，基本地形为东西高、中间低。东南部为雩山山脉余脉，山峰林立，有多座海拔1000米以上的山峰。西部属罗霄山脉余脉，山峰均低于800米。山地占全县面积的15.9%。中部是海拔较低、地势开阔的赣江河谷平原，占全县面积的29.6%，县城坐落于中心的赣江北岸。河谷与东西两侧山地之间则是占全县面积达54.5%的丘陵。整体地势自东、

11、西两侧向中部逐级下降，同时，赣江各支流由四周向中心汇集，构成一个近似羽状的水系，把中部河谷与四周山丘联结在一起，组成一个紧密的盆地系统。3.气候条件永新县地处江西中西部，属中亚热带湿润季风型气候，四季分明，气候温和，年平均气温18.20C;雨量充沛，年平均降雨量1503.5毫米；光照充足，年4.行政区划永新县总面积2195平方千米，总人口48万人。全县辖10个镇、13个乡、1个垦殖场、1个国营林场：禾川镇、石桥镇、龙源口镇、里田镇、龙门镇、沙市镇、文竹镇、埠前镇、怀忠镇、高桥楼镇、坳南乡、曲白乡、才丰乡、烟阁乡、在中乡、三湾乡、台岭乡、龙田乡、高溪乡、莲洲乡、高市乡、象形乡、芦溪乡、七溪岭林场

12、、综合垦殖场。共有24个居委会、238个行政村。5.水资源禾水河从境内的龙田，溶水从境内龙源口分别流至。在里田江畔汇合，流经八个乡镇。共有6座中型水库，小型水库53座。全县水资源总量为7.8亿立方米。6.物产资源矿产资源已勘查探明各类矿藏20余种，其中铁矿石、石膏、瓷土、石灰石、混合稀士储量均在3000万吨以上。丰富的地矿资源为全县经济发展提供了得天独厚的优越条件。7.经济、社会事业总体经济保持较快增长。初步核算，全年全县生产总值556260万元，比上年增长13.5%。其中第一产业增加值125572万元，增长4.1%；第二产业增加值262328万元，增长16.5%；第三产业增加值168360万

13、元，增长16.5%。三次产业结构由上年的24.1:45.9:30.0调整为22.5：47.2：30.3，产业结构进一步优化，工业化进程进一步加快，工业主导地位进一步巩固。财政收入取得突破，增长速度有所加快。全年财政总收入突破5亿元大关，达到51981.7万元，比上年增长35.2%，连续5年实现20%以上增长。其中，地方财政收入34883.2万元，增长35.4%。财政收入结构继续优化，“两个比重”进一步提高。财政总收入占GDP的比重为9.3%，比上年提高1个百分点；税收收入42067.9万元，增长53.3%，占财政总收入的比重80.9%，比上年提高0.6个百分点。财政收入较快增长为进一步加强和改

14、善宏观调控，大力实施“民生工程”等提供了强大的财力支持。全年地方财政支出141877万元，增长28.2%。就业形势保持稳定。全县年末从业人员27.55万人，比上年增加800人。全县城镇新增就业人员1.88万人，转移农村劳动4000余人，跨省劳务输出7.9万人。8.发展规划“十二五”期间永新将立足县情，充分发挥土地、矿产、旅游、文化和水五大资源优势，努力建设转型发展先进县，设施农业示范县，生态建设先进县和文化名县，旅游强县行列。第二节 项目建设的必要性一、符合政策和人民愿望推行城市公共租赁房建设，解决城市中低收入居民的住房问题，是贯彻落实中央领导同志提出的“为民、务实、清廉” 要求的具体体现，是

15、践行党和政府惠民政策的具体体现。做好这项工作，对于维护人民群众的根本利益，调动群众的积极性，加快现代化建设步伐，具有重大意义。住房问题已成当今社会热点问题之一。为实现“居者有其屋”的目标，我国各级政府采取了不少措施，公共租赁房的建设就是措施之一。我国从1994年起开始启动公租房计划以来中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济适用房投入了大量补贴，给予了多项的优惠政策，对促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。随着经济社会的发展和人民生活质量的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，是实现在“十二五”期间全面建设小康社会的战略决策，逐步实现人人有住房的社会目

16、标。本项目的实施是县委、县政府贯彻落实中央在“十二五”开局之年建设1000万套保障性住房的总体目标，履行执政为民的一项重要举措。二、为加快中低收入家庭的住房需求中低收入家庭是目前城镇家庭中占有一定比例。总体上看，党和国家颁布的一系列方针政策，各级政府任重而道远。住房状况很不平衡，为改善居住条件和环境“十二五”期间保障性住房的建设都将是我国住房供应体系的重要组成部分。由于保障房政策的实施，居民住房消费持续增长。市场前景好、潜力大，人民企盼改善居住条住，需求欲望迫切，本项目得民心，顺民意。对拉动内需发展经济，社会和谐具有重要意义。三、符合城市住宅开发建设规划的要求建设公租房供应体系，解决城市居民的

17、住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使公租房建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市、县政府制定了“十二五”期间住宅建设的方针，目标和实施计划。根据上级政策和县有关部门协调，批准投资建设永新工业园区公租房项目。该项目的实施，既符合党的方针政策，也符合政府的住宅建设规划，同时解决中低收入家庭的住房困难，能够提高居民的生活质量，确保城镇居民安居乐业，城镇化建设，带动相关产业的发展。由此可见，本项目的建设是可行的，也是十分必要的。第三章 市场需求分析第一节 国内房地产市场情况1、房地产开发投资高速增长。2、房地产队伍不断壮大3、商品房需求旺盛,销售价格一路走高。4、个人购房进入零售时代

18、，居住消费比例逐年提高5、二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。7、住房消费信贷逐步扩大。8、居住环境不断改善。第二节 项目建设的意义公租房建设：一是促进了住宅建设投资规模的增加，为住宅建设拉动经济增长发挥了积极作用；二是明确了合理的住房价格构成，对过高的商品房起到了平抑作用；三是保障了中低收入居民的利益；四是以公租房配套建设和环境建设带动了周边乃至城市商品房开发水平的提高；五是对规范、活跃房地产市场，促进开发企业的管理起到了促进作用。公租房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。公租房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，

19、积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。公租房要根据本地居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例。随着中国国民经济的持续发展和社会主义市场经济体制建立完善，我国城镇步伐加快，进一步加快城镇建设步伐，全面建设小康社会，人们改善住房条件意愿越来越强，使得房地产市场的需求逐年增长。第三节 永新县公租房市场需求状况改革开放以来，永新县委、县政府带领全县人民认真贯彻落实党的各项政策，与时俱进，开拓进取，财政收入逐年增长，实现了经济腾飞，跨越发展构造成国家魅力县城，成为强县、富县。各县、城镇建设日

20、新月异，旧貌换新颜，人民生活日益富强，住新房、过好日子，追求幸福的欲望强烈。“十二五”期间全面建设小康社会信心百倍。县城中低收入是公租房的本体，建设公租房不仅需求旺盛、前景看准，且造福于民，功载千秋。由此可见，本项目不仅可以解决一部分中低收入人群的住房问题，改善了居民的居住条件和生活环境，同时也大力推动了房地产市场的发展，因此本项目的建设是可行的，也是十分必要的。第四章 建设条件和建设地点一、建设场址永新县工业园区公租房项目，规划占地面积33333.3平方米，位于永新县工业园区。项目建设场地东低西高，东侧有建筑垃圾。场址范围内还需迁移坟墓、砍伐树木、迁移高压电线杆。二、气象条件1、气温年平均气

21、温：18.2年极端最高气温：39年极端最低气温：-3 年平均最高气温：25年平均最低气温：72、降雨年平均降雨量：1503.5mm左右，大部分集中于七、八、九月份3、风向及风速年平均风速：1.8ms年最大风速：17ms夏季主导风向：东南风冬季主导风向：北风、西北风三、地质条件根据建设场地地质初勘资料，该场地现状起伏不大，根据场地总平布置方案，场地有一定工程量的挖填整平，其中场地高区域为挖方区，揭露土层为泥岩或砂岩，层厚大且承载力高，可直接作为拟建建筑物的地基持力层。三、建设区域条件1.道路：场地交通便利，交通条件优越。工程紧邻319线，可直接利用该道路承载施工。2. 施工所需水、电能满足需要，

22、施工条件基本满足要求，在拟定施工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。3. 拟建场地水源由永新县城市自来水网提供，能满足项目建设要求。拟建场地中，将布置雨、污分流排水管道，分别排入市政排污和雨水管道中。4、通讯。 永新县建有程控电话交换网络，开通了移动电话、无线寻呼、国际互联网和邮政快递业务，移动电话、无线寻呼信号覆盖永新县。拟建场址市政道路上现已全部架设开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。宽带网接县广电网，电话接县电信局区域主干线。5、供电。拟建场地电源来自华中大电网。所需电源由永新县供

23、电公司配送，可满足项目要求。四、抗震设防烈度按照建筑抗震设计规范（GB500112010）的规定，本建筑场地所属长治市的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值 为0.05g，所属的设计地震分组为第三组。本工程拟建建筑物按建筑工程抗震设标准设防类（简称丙类）。第五章 建设规模和建设内容第一节 建设规模本项目根据永新县城区居民住房需求和城区总体规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目（永新工业园区公租房项目）建设规模为：规划总用地33333.3平方米总建筑面积65043平方米其中：公租房面积：62280平方米 公建面积：2763平方米住宅总户数：1038户，均为公租房用房。第二节 建设内

24、容一、住宅建筑：该项目拟建住宅楼10栋，均为七层。其中1#楼和2#楼临街，一楼设有店铺，拟对外出售;其余8栋均为住宅楼二、公共建筑：1#和2#楼首层店铺、幼儿园、会所、物业管理中心、配电室等配套建筑；三、道路：分小区主路、宅房小路、娱乐活动健身区域小路；四、绿化：小区建设绿地和绿化带、休闲活动场所绿化带。第六章 小区平面规划与工程设计方案第一节 平面规划设计方案一、规划依据、城市规划法；、城市居住区规划设计规范；、城市规划编制办法；、住宅建筑设计规范；、永新县城总体规划；、有关城市规划管理技术规定；7、各级政府有关公共租赁房的政策文件。二、设计指导思想以人为本，以提高小区居住环境质量和使用功能

25、为目标，努力创建一个经济合理、交通便利、设施完善、建筑新颖，具有良好文化氛围和居民交往空间的居住小区。为小区安静舒适的居住生活提供保证。三、设计原则（1）综合考虑所在地的地质条件、气候条件、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周围环境，合理布局具有舒适、安全、卫生、优美的高起点现代化居住环境。（2）依据建设的经济技术条件，确定各项合理的建设标准，既满足当前实际需要，又具有一定的超前性和导向性。（3）综合考虑小区内道路、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益相统一，追求安全、便捷的交通体系，合理组织动、静态人流、车流，满足物业管理和安全防卫需要。努力节约用地，开发空间，

26、提高土地利用率。（4）突出群体建筑和空间层次变化，创造便于人际交往和物业管理的邻里空间，以特色鲜明的景观环境，使人和建筑与自然环境浑然一体。四、设计方案（1）总体设计通过分析，新建工业园区公租房项目公共租赁房的功能、环境条件和人行出入轨迹，确定小区设一个主出入口和一个次出入口。小区内设有较完善的公共配套建筑、绿地、小区娱乐活动中心等居民基本所需的设施。小区功能基本得到满足。（2）道路系统随着社会经济的发展与人际交往的增多，交通日益成为人们生活的重要组成部分。工业园区公租房项目设人车分流的主干路，与小区外城市主干道相连。小区内道路设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通。小区道路系统分三级，居住区

27、设有一个主入口与城市主道相连，住宅前路通往各单元，同时住宅间设步行道，连接各主要公共绿地和游憩设施。（3）居住空间居住区在设计中综合考虑居民的各种需求，注重空间的个性与特点，建成既有区别又有联系的住宅区，使居民具有归属感和认同感，为邻里交流提供条件。楼距之间有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求。（4）住宅设计住宅设计努力创造新颖的住宅类型，进深得当。住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之动静分离，同时具有良好的自然采光、通风条件、合理的空间尺度。住宅形体设计既要体现地方特色，又能突出一定的时代美感。（5）公建附属配套依据本项目公建分布情况

28、，结合住宅楼公建设置要求，合理布置住宅楼附属配套用房，包括临街店铺、幼儿园、会所、喷泉、配电室、物业管理室、门房、公厕、消防水池、自行车棚等。室外新建围墙、大门及院面硬化等，做到配套完善、经济合理。（6）绿化系统小区绿化系统由道路绿地及集中绿地等构成。 小区四周被道路绿地所包围，环境优美。绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。紧贴每栋楼都设有较大的环形绿化带。增加了邻里交流空间的趣味性，丰富了小区内部的景观形式，并使之形成与公共绿地不同的景观效果，渗透到每个居住单元。集中绿地、步行景观轴结合在一起，形成小区有机的生态绿化系统。该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民，又使绿地空间摆放有序、丰富多

29、变。小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到二季有花、四季常青。五、主要经济技术指标 主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积平米33333.32总建筑面积平米650433其中：住宅建筑面积平米62280公建建筑面积平米27635容积率1.956绿化率%407总停车数辆2008户内平均居住人数人户3.59居住户数（公租房）户103810居住人数人808511建设投资万元10295.9812每平方米建设投资元1394.4213建筑层高米1#、2#楼第一层3.5米，以后每层2.8米，其余各楼第一层3米，2-7层层高2.8米14建筑层数7层15建筑总高度20.3米第二节土建工程方案

30、一、编制依据1、项目委托书2、建设方提供的资料3、上级部门的有关批文4、保障性住房管理办法关于公租房的管理办法5、现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件二、建筑设计方案本小区住宅楼总建筑面积为65043。根据保障性用房管理办法之规定：“住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。”结合永新县具体情况，本小区户型采用每套60平方米。建筑总平面图及基本户型平面图附后。小区建筑为三类建筑，防火等级为二级，合理使用年限为50年。立面造型简洁、大方，与小区绿化相应衬，形成色彩鲜明的立面效果，给人以赏心悦目的感觉。住宅平面设计力求“灵活、适用、新颖”。布置紧凑合理，功能齐全，进深适当，朝向良好，确保每个房间

31、都有直接采光和自然通风。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住户私秘性的要求。1、设计依据并依据保障性用房管理办法中公租房的管理规定等相关文件。2、建筑构成及主要功能（1）建筑概况：公租房是面向中低收入者推出的住宅，体现经济、适用、安全、美观、卫生、便利的原则。该项目位于永新工业园区319线公路旁，规划总用地33333.3，总建筑面积65043，其中：住宅面积62280，公共建筑面积2763。本项目住宅规划为十栋楼，七层，均采用框架结构。3#-10#楼均为住宅；1#、2#楼首层为店铺，2-7层为住宅。户型均为为二室一厅（面积为60）。（2）本设计各套型住宅均设有起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台。功能齐全，每户保证有一至两个房间好朝向。（3）厨房、卫生间综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及通风的要求。（4）室外附属工程：幼儿园、会所采用框架结构2层，会所用于小区