资产评估阅读材料.docx

1、资产评估阅读材料附录：资产评估阅读材料第五章 机器设备评估机器设备阅读材料1：美国一家炼油厂锅炉重置成本估算的例子假设你们公司受委托要对一家座落在美国中西部地区每天处理50,000桶原油的煤油厂进行评估。你所承担的任务是评估厂内的锅炉设备。你先去工厂进行现场考察，了解到生产的蒸汽只有工艺用途。你会见了锅炉的管理人员，然后又参加了一个讨论锅炉设备的会议。在这次会上你得到了下列信息：锅炉编号能力（磅/小时）役龄（年）类型115,00046方箱式、燃油230,00036立柱式、燃油330,00010圆筒式、燃油460,0006圆筒式、燃油1号锅炉虽然还能继续使用，但自6年前4号锅炉投产后，1号锅炉便

2、被认为是多余了，自那时起它一直被闲置着。你和锅炉管理人员讨论了锅炉运转情况，并掌握了以下有关信息：（1）2号锅炉a它是属于周期性备用锅炉。b只在生产高峰期偶而开动一下。（2）4号锅炉a一直连续运转。 b处于满负荷运转状态。（3）3号锅炉a和4号锅炉配合使用。 b通常在满负荷或接近满负荷状态下运转。（4）暑夏和深冬季节是生产的高峰期a夏季高峰期需求：100,000磅/小时。 b冬季高峰期需求：90,000磅/小时。你的委托人近来在邻州又建造了一家具有相同生产能力的炼油厂。这家新厂的经理这星期将到这儿来，所以你跟他预约会面，以便讨论一下你希望在评估中用作参考的现代化替代性工厂。在后来的会面中你了解

3、到以下信息：（1）该厂具有相同的生产能力，即每天加工50,000桶原油。（2）该厂是3年前建成投产的。（3）该厂使用了加工工序中的热回收装置，减少了对蒸汽的需求。（4）该厂拥有生产蒸汽能力为40,000磅/小时的两台圆筒式燃油锅炉。（5）由于采用了热回收装置，实际上冬夏需求高峰已经被消除了。（6）锅炉的原始成本（包括所有配套设备）是1,500,000美元。现在的问题是：如何确定成本法中使用的现时重置成本？假设是在继续使用的前提下出于从价税的目的进行评估，以现在作为评估日期；又假设所有的成本数据都是年中的数字，并以10%作为每年的成本增长率。你应该首先从分析现有资料入手进行这项评估。因为这个公司

4、刚刚新建了一个炼油厂，这就为待评估的炼油厂、特别是锅炉设备找到了确定更新重置成本的根据（在这里我们假设两个厂的原料和产品的构成也相同）。当你观察待评估的锅炉时，发现存在好几处陈旧过时的地方。1号锅炉是方箱式的，它代表了多余结构的存在。还有，虽然例子没有明确说明，但可想而知在加工过程中采用热回收装置这种先进技术可以降低对蒸汽的需求量。你要评估的炼油厂的蒸汽生产能力是每小时135,000磅，而新厂的能力是80,000磅/小时，反映了老厂能力过剩。因为一个精明的买主在购买一项资产时所付的费用不会超过获得同样称心的替代物所需费用，所以被评估的4个锅炉的现时重置成本就是2个40,000磅/小时圆筒式锅炉

5、的成本。在这个例子里，现时成本应该大约为2,000,000美元（即1,500,000美元1.331=1,966,500美元，四舍五入为2,000,000美元）。资源来源：John Alico “Appraising Machinery and Equipment” 。 Sponsored by the American Society of Appraisers（有节选）思考： 1被评估的4台锅炉的复原重置成本会超过2,000,000美元吗？ 2以2,000,000美元作为被评估的4台锅炉重置成本依据了评估中的何种原则？ 3通过这个例子，你加深了对重置成本的理解吗？具体谈谈你的认识。 4文中提

6、到新厂中采用热回收装置可以降低蒸汽需要量。这样，虽然在锅炉设备方面节省了费用，但由于在生产过程中另外安装热回收装置，可能又会使投资成本增加。评估中，如何考虑和处理这一情况？ 第六章 房地产评估房地产阅读材料1：上海新黄浦金融大厦的市场租售比合理与否的案例尽管在上海写字楼市场异常火爆的情况下，位于上海黄浦区南京东路88号（外滩附近）的新黄浦金融大厦（甲级写字楼物业,于1997年交付使用，整个项目的合理工期约为2年，设定该物业从工期开始时即1995年年中获得土地使用权，2005月8月附近该类物业的造价指标约为人民币5,000元/平方米，以综合用地的土地最高使用年限为50年计，截止2005年8月尚余

7、的土地使用年限为40年）的开发商改变了只租不售的策略。据第一财经日报及“第一财经”电视频道于2005年8月8日报道，该物业对外出售的均价为人民币30,000元/平方米。同期的市场租金水平为美元0.600.70元/平方米天，这里取0.65元/平方米天，折合人民币0.658.11（人民币汇率于2005年7月21日调整）5.27元/平方米天；年毛租金总收入为5.273651,923.55元/平方米年；物业管理费为2.1元/平方米月,计25.2元/平方米年。净租售比的合理性分析：在评估实践中，一般是以净的市场租售比确定房地产的资本化率，以该案例为例，在计算净收益时根据是否扣除相关税金，净租售比计算如“

8、表2-1”所示（金额单位：元/平方米年）：净租售比计算表表一项目 1、按现行收益法理论扣税2、仅扣除房产税 3、不扣税年总收益 1923.5525.21987.26 1987.26 1987.26年总费用 营业税费（收益5.55%） 110.2900房产税（收益12%） 238.47 238.47 0管理费（2-5%）（收益3.5%） 69.5569.55 69.55 房屋维修费（1.6-2%）（重置成本1.75%） 87.5 87.5 87.5 保险费（1-3%）（重置成本2%） 101010小计 515.81 405.52 167.05年净收益(收益-费用) 1471.451581.741

9、820.21市场交易价格 30000 30000 30000资本化率（静态计算）年净收益/市场交易价格 4.90% 5.27% 6.07% 资本化率（动态计算）APN R3.80%4.29%5.30%注：方案一：按现行收益现值途径扣除营业税金及附加、房产税及其他支出； 方案二：与案例中的售价（含卖方应缴纳的营业税金及附加）相对应，不扣除营业税金及附加，仅扣除房产税及其他支出； 方案三：不扣除任何税金，仅扣除房地产实际出租期间需负担的维修、管理及保险费。同期的无风险报酬率如（表二）所示： 2005年8月附近中长期国债的利率表表二债券名称：05国债(5)05国债(4)05国债(3)证券代码：105

10、051050410503上市日期：2006-6-3 2006-6-25 2006-6-10 债券发行总额：337.8339.2333.9发行价格：100100100债券期限：7年20年5年年利率：3.374.113.3计息方式：每年付息一次每年付息两次每年付息一次付息日：5月25日 5月15和11月15日4月26日 到期日：2012-6-25 2026-6-15 2010-4-26 交易市场：跨市场跨市场跨市场收益率：3.263.823.03无风险报酬率3.37%4.15%3.30%平 均3.61%分析：由于收益现值法系采用动态计算，故在以市场租售比确定房地产的资本化率时，也应采取动态计算，所

11、以在实际应用中宜采用动态计算的结果。显然在考虑税收因素的扣除后，动态计算的资本化率与中长期国债的利率相比均较低。现在通行的收益现值理论（既扣除房产税又扣除营业税金及附加）下资本化率仅为3.80%，低于20年期国债利率4.15%；扣房产税不扣营业税金及附加情况下资本化率为4.29%，仅比20年期国债利率4.15%高0.14%；即使是第三种情况不考虑任何税金扣除的动态计算的资本化率5.3%也仅比20年期国债利率4.15%高1.15%，作者认为，仅仅1.15个百分点（风险报酬率）不足以补偿房地产的投资风险。由于上述案例中市场价格（30,000元/平方米）和市场净租金水平（1,471.45元/平方米/

12、年）均是同一物业在同一时间的市场挂牌价，开发商是因为经营转型才改变了只租不售的经营策略，故上述市场销售的报价（均价）在一定的程度上还存在低报的倾向（否则净租售比会更小）。即使在这种情况下，作者认为，上述的净租售比太小，不足以补偿房地产投资的风险。该案例中，市场毛租售比为（1,923.5525.2）/30,000=6.50%（静态计算）；若以市场售价为现值，市场租金为年金收益，资本化期间取该物业土地使用权尚存的使用年限40年作动态计算，则动态计算的毛租售比为5.97%（该两毛租售比的数据基本在通常认为的房地产的收益率6%-7%左右的正常范围内），比二十年期国债的利率（无风险利率）分别高2.35和

13、1.82个百分点，作者认为这种风险报酬率水平对于上海的中高档办公用房来说基本是合适的。扣除我国现行房地产市场普遍存在的租金收益低、市场价格高的“凹地”效应以外，作者认为，现行的资产评估理论中，在确定房地产的预期收益时需从毛收益中将营业税金及附加、房产税扣除是造成资本化率（净租售比）比无风险报酬率低（或略高）的主要原因。由此可见，现行的收益现值途径理论中，确定委估对象的净收益时将应包含在委估资产的价内税项作扣除是不尽合理的。资料来源：中南财政政法大学2005年MBA学位论文资产评估中税项问题的探析作者：邓先军思考： 1房地产收益法评估中如何估计还原率？ 2用房地产租售比作为房地产还原率的理论依据

14、是什么？ 3你认为计算房地产净收益时是否应扣除价内税项？为什么？ 4用收益法和市场法评估同一房地产（均满足评估条件），评估结果是否应该一致？为什么？第八章 无形资产评估无形资产阅读材料1：无形资产定义的相关研究关于无形资产的研究，最早起源于会计计量角度的相关研究。随着无形资产在社会经济中的作用日益增强，无形资产引起其他学科的广泛关注和讨论，但目前对无形资产尚未形成统一的概念。在不同学科的文献中，广泛使用无形资产、知识资产和智力资本等概念。美国著名无形资产研究学者列弗认为，这些词语的本质涵义是相同的，会计学文献中一般使用无形资产的概念，经济学家一般使用知识资产的概念，管理学和法律文书中一般使用智

15、力资本的概念。根据列弗的定义，无形资产是一种对未来收益没有实物形态的，非金融性的要求权。20世纪70年代末80年代初，美国财务会计准则委员会(FASB)发布的财务会计概念公告第3号(Statement of Financial Accounting Concepts No.3)就认为：资产是某一特定主体由于过去的交易或事项而获得或控制的可预期的未来经济利益，表现为财产、债权和各种权利以及知识形态的经济资源。该定义第一次明确指出了知识形态的经济资源属于资产的范畴。国际会计准则第38号无形资产（以下简称“国际会计准则第38号”）规定，无形资产指为用于商品或劳务的生产或供应、出租给其他单位、或为管理

16、目的而持有的、没有实物形态的可辨认无形资产。英国财务报告准则第10号商誉和无形资产认为，无形资产指不具实物形态、可辨认、企业可以控制的非金融性长期资产。我国会计准则无形资产认为，无形资产，指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。无形资产可分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等；不可辨认无形资产是指商誉。会计学中无形资产的概念是一种狭义的定义。会计学强调可计量性原则和历史活动原则。在会计学中，某项资源或财产成为资产，必须具备以下基本特征：第一，资产是可预见的未来经济利益

17、，即资产具有为未来现金净流入作出直接或间接贡献的能力；第二，某一特定主体能获得或控制上述未来的经济利益；第三，导致企业获得或控制未来经济利益的权利或交易事项，必须已经发生。国际评估准则中把无形资产定义为：以其经济特性而显示其存在的一种资产；无形资产无具体的实物物理形态，但为其拥有者获取了权益和特权，而且通常为其拥有者带来收益。 思考：资产评估中关于无形资产的定义与经济学和会计学的相关定义有何差异？无形资产阅读材料2：华润夺回东阿系列商标权 上市公司前景却蒙阴影（上） “东阿”商标争夺战胜负初定，终点回到起点。从本周开始，相关各方在国家商标总局将重新办理商标权转让手续，“东阿”系列商标将从上市公

18、司东阿阿胶(000423)转回到阿胶集团。据证券市场周刊了解，接下来，上述商标可能将被放入华润东阿阿胶有限公司(下称“合资公司”)，遂了香港华润集团旗下的华润股份有限公司(下称“华润”)的心愿。这次商标战始于2005年7月，阿胶集团欲将“东阿”系列商标转到东阿阿胶，引起华润方面强烈不满。在较早前的2003年9月28日，聊城市国资局和华润通过增资扩股形式重组阿胶集团(东阿阿胶的大股东，持有其29.62%国有股)，按照重组计划，合资公司成立后半年内，阿胶集团被注销，新的合资公司取代阿胶集团，成为东阿阿胶第一大股东。由于华润持有合资公司51%的股权，遂成为东阿阿胶间接实际控制人。当初合资协议约定，聊

19、城市国资局以原阿胶集团持有的东阿阿胶持有29.62%的股权(国资局持有阿胶集团100%的股权)及阿胶集团全部净资产为出资，占合资公司49%的股权。而“阿胶集团全部净资产”中，主要是“东阿”等系列商标权。一旦“东阿”商标被转到上市公司，华润将空欢喜一场。于是，2005年11月底，华润以出资不到位为名起诉聊城市国资局，并将阿胶集团、东阿阿胶列为共同被告，另外还单独起诉东阿集团董事长刘维志。聊城市中级人民法院受理后，到国家商标总局申请资产保全，叫停商标转让，却将开庭日期定到2006年1月初。当地一位知情人士告诉证券市场周刊：当事各方并不想真的对簿公堂，将开庭时间定到明年，就是为了留出充分时间调解和谈

20、判。但原、被告剑拔弩张，调解并非一帆风顺。因为有当初的合资协议，华润在法律上占有主动，咄咄逼人：不转回商标势不罢休。而阿胶集团手上也握有尚方宝剑：山东证监局给东阿阿胶刚刚下发的整改通知称：商标是上市公司的资产，但上市公司却一直没有公告，在信息披露上有严重错误，勒令改正。这份整改报告的出炉是缘于2005年7月份的一封举报信。当时，有人向山东省证监局举报东阿阿胶关联交易信息披露不充分，其历史上“东阿”等商标曾被转入上市公司，成为上市公司的资产，后来，因为考虑到70%的股权是流通股，容易引发恶意收购，才转到集团公司。既然证监局也认为商标属于上市公司，阿胶集团自然也就理直气壮。双方在激烈较量，而调解裁

21、判自然是当地政府。一边是自己的“孩子”，一边是外来实力资本，政府难以裁决。但随着山东省省委书记张高丽的到来，局势急转直下：12月15日，阿胶集团同意将商标转回。据当地媒体报道：12月7日，张高丽来到阿胶集团、东阿阿胶视察。外界很难获知省委书记的视察是否和商标战有关，但可以肯定的是，当初就是在张高丽力推国企改革的背景下，阿胶集团才被拿到香港招商，最终被华润重组。资料来源：赵燕凌，证券市场周刊，2005-12-26，本文引用时有改编。思考：为什么华润要争夺商标权？案例中为什么会发生商标纠纷，可以避免吗？无形资产阅读材料3：华润夺回东阿系列商标权 上市公司前景却蒙阴影（下）东阿集团董事长刘维志的去留

22、商标战受挫后，东阿阿胶集团董事长刘维志去留更加引人关注。11月24日，就在商标争夺正酣之际，刘维志和东阿阿胶总经理章安夫妇同时向有关部门提出退休申请。据证券市场周刊向聊城市有关方面了解，当地政府在是否批准刘维志夫妇退休的问题上，尚未形成最后的正式意见。但处理刘维志夫妇退休显然不是一件轻描淡写的事情，毕竟，他们在阿胶的贡献有目共睹。有接近华润的机构人士告诉证券市场周刊：华润也打算给高管部分股权，但估计比例不高，毕竟，华润只间接持有东阿阿胶15.11%的股权。华润方面表示，如果创业者们能够和大股东积极配合，肯定会考虑他们的历史贡献。其实，处理好东阿阿胶高管持股问题，对当地政府和华润都具有示范意义。

23、东阿阿胶一直是聊城市企业的一张王牌，业绩优良，累计上缴利税9亿多元。刘维志是公认的公司缔造者，在公司内、外部具有很高的威望，创造了公司长达二十余年的稳定增长期。如果对刘维志等高管激励解决得合理，这种榜样的力量可以激发当地其他企业家的积极性。另据了解，如果华润能够把东阿阿胶项目运作好，华润集团很可能继续在医药行业进行收购扩张，而与阿胶各方妥善处理好关系，会对今后的收购有所帮助，否则，很难说会不会受到未来可能被收购企业的高管层抵制。怎样的控制权？虽然赢得了商标战役的胜利，但并不意味着华润可以立即获得在东阿阿胶的控制权。即便刘退休，他仍然是上市公司董事长。按照规定，如果没有特殊情况，改选董事长应该到

24、董事会换届时，而东阿阿胶新一届董事会今年6月刚刚改组，3年后才能换届。而且，董事长的产生要召开公司股东大会，由股东投票决定。2005年6月，东阿阿胶2004年度股东大会上，华润和东阿阿胶等方面就董事会成员选举发生分歧，结果华润的意图最终落空。公司换届选举之前，华润方一度提出要在公司董事会中占据多数席位，刘维志认为要使公司稳定发展必须有一个稳定的高层，大股东应定位于资本得利者和监督人，以多数进入董事会不易接受。在选举过程中，华润主导的大股东不支持独立董事王积富当选，王曾任职山东省股份制发展中心主任，现任山东省(鲁财)产权交易中心总裁。自东阿阿胶上市以来先后担任公司董事、独立董事达八年之久，是刘维

25、志的支持者。但王积富在流通股股东的支持下，通过累计投票制一举当选。据说，该事件对华润的震动很大，他们真切认识到流通股股东的力量，尤其是在东阿阿胶70%以上股权掌握在流通股股东手里，而且，前十大流通股股东的持股总量近14%，几乎和华润间接持有东阿阿胶股权的比例相当。这也意味着，即便政府让刘退休，但华润在东阿阿胶能不能取得控制地位，华润的代表能不能被选为公司董事长，要看市场的选择，政府不会插手。东阿阿胶的一位人士曾私下对本刊表示，东阿阿胶需要稳定，华润如果能将万科(000002)的模式移植到阿胶可能对双方都是有利的。华润的一位人士说：“王石(万科董事长)做的好，从没亏待过股东，这么多年高速发展，年

26、年分红。王很聪明，承认资本的力量，尊重资本，尊重股东。如果刘能够尊重我们一些，积极合作，谁愿意换他？华润接下来有那么多新项目要运作，谁有时间长期驻扎在阿胶？只要他们每年能够有30%的增长，我们就踏踏实实当大股东，经营管理就由原班人马干就行了，谁还会抢管理权？”资料来源：赵燕凌，证券市场周刊，2005-12-26，本文引用时有改编。思考：公司重组过程中，公司高层管理人价值如何体现，他们对公司未来经营有何影响？无形资产阅读材料四： “全聚德”：品牌价值还是商标价值全聚德自清朝同治三年（1864年）创业以来，已经走过了近140年的历程。成立之初，全聚德还是个无名小店，发展到今日已成为国内的一家大型餐

27、饮集团。1996年1998年度，“全聚德”商标连续三届被北京市工商局评为“北京市著名商标”。1998年3月，北京电视台北京特快节目组会同中国人民大学舆论研究所，就“那些产品最能代表北京的品牌形象”的话题采用问卷调查方式进行随机抽样调查。调查结果表明，全聚德烤鸭名列榜首，被一致认为是最能代表北京经济形象的标志性产品。1999年1月，“全聚德”品牌又被国家工商局认定为“中国驰名商标”，它是我国首例服务类驰名商标。“全聚德”商标已在世界35个国家和地区进行了国际注册。股份公司所属三大核心企业：和平门店、前门店和王府井店，先后获得“国家特级酒家”称号，前门全聚德烤鸭店、全聚德配送中心还以优良的管理和优

28、质的产品通过了ISO9000国际质量体系认证。1999年3月，经国家权威资产评估机构评估，以1998年12月31日为基准日，“全聚德”品牌的无形资产价值以达到7.0858亿元人民币。 2005年8月6日，世界品牌实验室联合世界经理人周刊，在人民大会堂召开世界品牌大会，发布了2005年中国500最具价值品牌排行榜，全聚德品牌从2004年排名第56位，提升到2005年的第49位，全聚德品牌价值评估也从2004年的84.58亿元人民币，提升至2005年的106.34亿元人民币。资料来源：中国全聚德(集团)股份有限公司网站，http：/思考：1品牌与商标是何关系？品牌无形资产如何定义？2全聚德品牌的价

29、值是如何确定的？它合理吗？无形资产阅读材料5：资质是无形资产吗？中国企事业单位在长时期的生产经营活动中取得的各类资质已成为当前企业产权交易和事业单位改制实践中的焦点问题之一，关于资质是否具有资产属性存在针锋相对的两种认识。一是资质不具有无形资产属性。该观点以合肥市建委对关于建筑业企业资质是否作为无形资产进行评估的请示（合肥建管函2004513号）的回函为代表，其理由可归纳为三点：首先，建筑业企业资质是建设行政主管部门根据企业拥有的注册资本、净资产、专业技术人员、技术装备和已完成的工程业绩而核定的从业许可，属认可类行政许可。其次，建筑业企业资质实行动态管理，具有时效性。企业经资质许可开展经营后，

30、建设行政主管部门需依法对企业的质量、安全和市场行为进行监督检查，对有违法行为或者不符合相应资质条件的建筑企业，撤销或重新核定资质。由于企业改制，或者分立、合并后组建设立的建筑业企业，其资质等级根据实际达到的资质条件，按照审批程序重新核定。再次，根据行政许可法第9条规定，建筑业企业资质是准许特定的企业从事符合法定条件的活动，其主体和对象不可分离，是不能作为无形资产评估后进行买卖和转让的。二是资质具有无形资产属性。该观点以深圳市国有资产管理监督管理委员会就该市福田投资发展公司产权溢价交易问题，致深圳市资产评估协会的函为代表（见关于对企业资质评估问题进行研究的函（深国资委函20054号）。2004年

31、末，深圳市产权交易中心接受深圳市福田投资发展公司委托，将其持有的“深圳市九州建设监理公司”25%股权以人民币60.95万元进行公开挂牌转让，最终以440万元成交，实现国有资产增值379.05万元，净资产增值率达622%。根据产权交易中心分析，该项增值的主要原因是该公司的监理资质。2005年元月4日，深圳市国有资产监督管理委员会致函深圳市资产评估协会，指出目前由于行业监管的需要，一些行业实行了资质管理，资质已成为企业进入市场开展经营的必要条件，如施工企业的各类施工资质、监理公司的监理资质、工程设计公司的设计资质等等，强调在国有企业改制或转让过程中界定和评估资质是亟需研究的问题，并认为“深圳市九州建设监理公司”25%股权的高额增值转让表明企业资质具有市场价值。同时，