精品老年公寓建设项目可研报告.docx

1、精品老年公寓建设项目可研报告(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！)引 言“最美不过夕阳红，温馨又从容。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。人生最需要关爱的时期是两头：一是小时候，二是到老年。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国5

2、0多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都

3、会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是由政府机构或社会力量按照市场原则举办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老

4、人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。叶县康乐苑老年公寓就是一家社会力量创办的社会养老机构。创办以来，发展迅速，深受欢迎。为加快叶县社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，该机构拟建老年公寓楼和老年活动中心项目。本报告就该项目建设的可行性作深入研究。术 语1、老年公寓 Apartment for the Aged专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具

5、备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。2、老龄阶段 The Aged Phase60周岁及以上人口年龄段。3、自理老人 Self-helping Aged People 生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。4、介助老人 Device-helping Aged People 生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。5、介护老人 Under Nursing Aged People 生活行为依赖他人护理的老年人。第一章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目。1.1.2 项目承办单位及法人代表项目承办单位：叶

6、县康乐苑老年公寓。项目法人代表：许小兵。1.1.3 项目拟建地点叶县县城昆水路以北、花木园以南、鱼种场以西、县高。1.1.4 承担可行性研究报告编制单位（1）编制单位：宝丰县工程咨询有限公司（3）法人代表：赵西亚1.1.5 研究工作依据1、有关政策文件（1）中华人民共和国老年人权益保障法；（2）国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知(国办发200019号)；（3）国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发20066号)；（4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知(财税200097号)；（5）河

7、南省老年人保护条例；（6）河南省老龄事业发展“十一五”规划；（7）河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（豫政办 2006105号）；（8）河南省省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业的通知(豫民福199819号)（9）平顶山市人民政府批转平顶山市民政局等13个局委关于对社会福利事业基础设施建设和“星光计划”项目建设实行优惠的通知；（10）叶县国民经济和社会发展“十一五”纲要；2、有关标准规范（11）老年人住宅设计规范；（12）城市居住区规划设计规范；（13)城市居住区公共服务设施设置规定；(14)方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范；（15）住宅设计规范；（16）住宅建筑设计标准；（

8、17）建筑工程交通设计及停车场设置标准；（18）城市道路绿化规划及设计规范；（19）建筑设计防火规范；（20）民用建筑节能管理规定；（21）建筑给水排水设计规范；3、其它有关依据（22）承办单位编制项目可行性研究报告的委托书；（23）社会福利机构设置批准证书；（24）叶县国土局选址符合土地利用总体规划证明；（25）叶县建设局选址符合县城建设总体规划证明；（26）叶县环保局建设项目环境影响登记表；（27）叶县农村信用合作社贷款投向意见书；（28）叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心规划平面图及其它基础资料。1.1.6 研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项

9、目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.2可行性研究结论1.2.1 项目单位承办条件叶县康乐苑老年公寓位于叶县城郊灰河北岸、昆水路以北、花木园以南、鱼种场以西，占地面积130亩，建筑面积4000，资产价值1750万元。现有职工59人，医疗、护理、理疗人员占70%以上。目前已入住老年人30余人。其经济能力和管理能力，具备承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。1.2.2 项目规模新建老年公寓楼13208，老年活动中心大楼798

10、0；配建餐厅、浴室、门球场、钓鱼场、种植场等附属设施24812；完善一期已建项目4000；配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备。总建设面积50000，其中主体建筑工程21188。1.2.3 项目建设进度本项目建设工期3年（2008年2010年）。一期建设将于2008年年底完成，部分项目已经完工交付使用；拟建项目计划工期2年，2009年1月开工，至2010年12月底竣工。1.2.4 项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。1.2.4环境保护 项目所在区自然环境良好。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设

11、计合理、配套齐全，符合环保要求。1.2.5投资估算与资金筹措投资估算：项目总投资5000万元。一期建设已投入资金1750万元，主要建设内容为100个标准间的老年公寓楼、餐厅、水电设施、场地建设、道路硬化等。二期建设投资规模3250万元。资金筹措：银行贷款2000万元；申请国家投资补助1250万元。1.2.6 项目综合评价与建议叶县康乐老年公寓和老年活动中心项目建成后，使公寓面积进一步扩大，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现 “老有所养、老有所医、老有所教、老有所

12、为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。同时，该项目建设尚有1250万元的资金缺口，建议上级给予投资补助。第二章 项目背景和建设的必要性2.1县情概况中国岩盐之都叶县，位于河南省中部偏西南，地处黄淮平原与伏牛山余脉结合部，隶属平顶山市，辖5个镇、13个乡，580个行政村，总面积1387平方公里，总人口86.

13、8万人。1）历史沿革叶县地处南襄隘道北口，夏属豫州地，商、周为应侯国。春秋初，楚灭应置叶邑。春秋晚期为许国国都。战国中期为魏所据，于叶邑北置昆阳，秦置昆阳、叶阳二县。汉改为叶县、昆阳。晋至唐，二县时分时合。至唐废二县设立叶县。元、明、清属南阳府，1933年属南阳专区，1949年属许昌地区，1983年9月划归平顶山市。 2）文明古迹叶县古称昆阳，她的文明史可上溯到新石器时代。至今已有三千年的历史。这里是叶姓始祖沈诸梁的封地，海内外2300万叶氏后裔的祖地，历史上著名的以少胜多战役“昆阳之战”就发生于此。孔子、黄庭坚、李白等诸多历史文化名人，或为官于此，或游历于此，留下了广为传颂的不朽佳话和历久弥

14、香的精美诗篇。叶县县城是“河南十大古城”之一。境内有仰韶文化遗址、秦汉古城遗址、昆阳古战场遗址等历史遗迹30多处，有明代县衙、叶邑古城2处国家级文物保护单位，4处省级文物保护单位，50多处市 、县文物保护单位和2100件弥足珍贵的馆藏文物。3）矿产资源叶县区位优势明显，是平顶山市区的南大门，可直接接受平顶山的辐射作用，便于经济、商贸、信息交流。矿产资源丰富，主要有盐、石油、煤、铁、磷、铝钒土、大理石、钾、石墨、白云岩等23种，尤其是岩盐分布面积400平方公里，总储量2300亿吨，是全国第二大内陆盐田，氯化钠含量90以上，品位居全国井矿盐之首。4）交通条件叶县自古以来就是南通云贵、北达幽燕的交通

15、要道。如今境内道路纵横交错，东衔京深铁路，西接焦枝铁路，北通漯宝铁路，许（昌）平（顶山）南（阳）、南（京）洛（阳）两条高速公路在境内交汇，311国道、豫01线、漯（河）叶（县）路、平（顶山）驻（马店）路、平（顶山）桐（柏）路交汇全境，紧邻郑州、洛阳、南阳三大民航机场，交通便利，区位优势突出。5）文化教育叶县教育事业几年来发展迅速，民办教育蓬勃发展，素质教育质量稳步提高。现有各级各类学校384所。其中，高中4所（含民办1所）、职业学校5所（含民办3所）、初中39所（含民办8所）、小学335所（含民办8所）、聋哑学校1所、幼儿园41所（含民办31所）。共有在校学生近150000人，在园幼儿7000

16、余人。6）经济发展叶县被誉为“中州明珠”。2003年、2005年连续两次被评为全省县域经济发展速度最快、效益最好的十个县（市）之一，享受扩权县待遇。叶县还是国家优质商品粮生产基地、河南省十大古城、河南省畜牧大县、红旗渠精神杯竞赛金杯县、全省乡镇企业东西部合作先进县、省级园林县城、省级卫生县城、“村村通”道路建设金杯县。综上所述，叶县历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为叶县康乐苑老年公寓楼和老年活动中心项目建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。2.2 叶县康乐苑老年公寓概况叶县康乐苑老年公寓位于叶县城郊灰河北岸、昆水路以北、县高中以东、鱼种场

17、以西，占地面积130亩。 2007年12月经平顶山市民政局批准正式成立，是依照民办非企业单位登记管理暂行条例(国务院令第251号)登记管理的民办非营利性养老服务机构。现有职工59人，医疗、护理、理疗人员占70%以上。该老年公寓地理位置适中，交通便利，项目区周边绿树成荫、碧水长流、环境幽雅，极适宜老年人居住。其法人代表许小兵，河南省叶县人，大学文化，现年38岁，转业军人，中共党员。他对社会富有爱心，对养老事业极富热心，对办好叶县康乐苑老年公寓、扩大建设规模和服务范围充满信心。在县委县政府的领导和民政部门的大力支持下，许小兵同志多方筹资、负债经营，不断加大投入，艰苦创业发展，创办以来，叶县康乐苑老

18、年公寓已建成四层老年公寓楼1座、两层配套服务楼和餐厅各1座、平房30多间，建筑面积4000，资产价值1750万元。目前已入住老年人30余人。康乐苑老年公寓以叶县第二人民医院为医疗依托，建立了良好的协作关系，他们以实现“六个老有”为方针，坚持“以老年公寓养老年公寓”为宗旨，一切为了老人，为了老人的一切，信誉好、服务优，使入住老人如沐春风，受到了社会各界的广泛好评。为加快叶县社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服务，叶县康乐苑老年公寓计划再投资3250万元，新建老年公寓楼和老年活动中心项目。项目建成后，不仅增加了入住规模，而且将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、

19、文化娱乐中心、体育健身中心、办公服务中心等，并将开办老年大学、老年艺术团等，还要创办养老服务从业培训中心，使叶县康乐苑老年公寓成为全县免费的养老服务培训基地。叶县康乐苑老年公寓的经济能力和管理能力，具备了承担拟建项目投资建设的要求和基本条件。2.3 项目提出的背景河南是全国人口第一大省，也是老年人口大省，自1998年已经进入老龄化社会。全省老龄阶段人口已达1122万，占总人口的11.96%，并将以每年3%的速度继续增长，据河南省老龄事业发展“十一五”规划的预测，“十一五”期间，河南老龄阶段人口预计年均增长36万多人。到2030年，河南将迎来人口老龄化的高峰期，全省60岁以上老年人口将达2490

20、万人，约占总人口的24.03%。叶县总人口86.8万人，老龄阶段人口已将近11万人，占总人口的12.67%，仅城区内的老年人就有2.4万人。一方面是人口老龄化形势非常严峻，另一方面是全省各地养老服务业的发展水平整体不高，无论是基础设施建设还是专业化、规范化管理等都不能适应老年人养老保障的实际需求，亟待完善提高。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成

21、他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒

22、适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快河南养老服务业的发展，省政府相继出台了大量政策措施。河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（豫政办 2006105号）明确指出：发展养老服务业，要按照“政策引导、政府扶持、社会兴办、市

23、场推动”的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以“公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务”等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会力量参与兴办养老服务业，形成能够满足不同老年人多层次、多样化服务需求的养老服务新格局。经民政部门审批登记的福利性、非营利性的养老服务机构不论是公办还是民办,都同等享受国家有关优惠政策。目前，叶县社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了叶县的养老事业发展。叶县康乐苑老年公寓今年初投入运营后，使入住的老年人真正享受到了

24、正常的生活情趣，取得了良好的社会效益和广泛的社会效应，广大老年人纷纷要求入住叶县康乐苑老年公寓。但是，由于目前建筑面积小、公寓房间少、附属设施不健全、服务设备配置不到位，不能满足社会的需要，亟待新建公寓楼和老年活动中心。社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。叶县康乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目正是在这样的背景下提出的。2.4 项目建设的必要性随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，叶县全县人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家

25、庭逐渐小型化。根据叶县老龄事业发展“十一五”规划的预测，预计叶县“十一五”期间老龄人口年均增长1万人左右，将达到15万人，城区老年人将达到3万人以上，现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全县社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与

26、精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此，叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目是非常必要的。2.5 项目建设的可行性2.5.1 老龄人口叶县地处于河南省中部偏西南，距平顶山市区20公里，总人口86.8万人，目前全县60岁以上的老人已将近11万人，其中仅城区内

27、的老年人口就有2.4万人，并呈加速增长的趋势。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。2.5.2 优越的地理环境项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。前有小河、后有林木，院内空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。2.5.3 现有设施项目区已建成面积4000，并有游泳池、钓鱼场，场区路面已硬化、绿化，电力、供水、排水等基础设施基本配套。因此，本项目在此基础上进行建设，可减少重复性建设，节约资源、加快建设进度，缩短建设工期，节约建设资金。第三章 建设场地及建设条件叶县康

28、乐苑老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，位于叶县康乐苑老年公寓院内，具有必备的地理位置优势和建设条件。3.1 建设场地叶县康乐苑老年公寓和老年活动中心项目，位于叶县城郊灰河北岸、昆水路以北、花木园以南、鱼种场以西、叶县康乐苑老年公寓院内，建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。3.2建设条件3.2.1地质条件1）场地地形地貌叶县地处黄淮平原与伏牛山余脉结合部，大地构造位置处于华北地台南缘，华熊台缘拗陷渑池确山陷褶断束的中东部，属冲积平原区。拟建项目位置属河相冲积平原地貌单元，所处位置地形平坦，无不良地质现象。地基承载力均在120180kpa。均可作为一般建筑物的持力层。2）项目区地下水水质

29、较好，对各种砼均无侵蚀性。3.2.2 气象条件根据河南省自然综合区划资料，拟建项目所在区域属于温热带大陆性季风气候区。日照充足，四季分明，雨量充沛。一年四季皆有利于工程施工。项目区适宜老年人居住，宜安装取暖降温设备。1）气温区域内极端最高气温43.3，最低气温-18，年平均气温14.8，其中以六、七月份气温最高，元月份最低。7月份最高，月平均气温26.41月份最低，月平均气温0.7年温差25.72）降水量集中在每年的7-9月份，降雨量占全年的53-64%。3）湿度年平均相对湿度70%。4）风速主导风向为西北风，最大风速24m/s。5）气压19912005年间平均气压100.05千帕。6）光照全

30、年平均日照时数2236.6小时，年每平方厘米太阳幅射积热量113.77千卡。7）无霜期年平均无霜期217天，最长年份达250天。3.2.3地震根据“河南省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为6度设防区。3.2.4 基础设施条件1）给排水项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。2）供电由叶县城市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。3）交通叶县与平顶山市区接壤，县城距市区20公里，是平顶山市各县城距市区最近的县。经过叶县县城的有平顶山至舞钢市的单轨铁路，许平南高速，宁洛高速，311国道，还有省道穿境而过。交通四通八达。该

31、项目紧邻叶县县城主干道昆水路，交通十分便利。3.2.5 建筑材料及运输条件项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。3.2.6 用地条件河南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见（豫政办 2006105号）要求：“在城乡规划和旧城(村)改造中,各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求,将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划,落实建设用地或提供相应的经办场所。鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。叶县康乐苑老年公寓正是按照这一精神，租赁了叶县原种场的土地，并在此基础上创办的，项目区占地130亩、86670，土地租赁合同已签订，租期30年，并规定到期可优惠续约。叶县县委、县政府对于叶县康乐苑老年公寓的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的永久用地问题，目前正在办理。该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影