个人二手住房贷款业务制度.docx

1、个人二手住房贷款业务制度中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法及操作规程（2011年版）个人二手住房贷款业务管理办法 1第一章 总 则 1第二章 贷款对象和条件 1第三章 贷款金额、期限、利率和还款方式 3第四章 放款模式、贷款担保 6第五章 贷款业务流程 11第六章 附 则 15个人二手住房贷款业务操作规程 16第一章 总 则 16第二章 贷款申请受理 16第三章 贷款授信调查 26第四章 贷款审查审批 31第五章 贷款签约与发放 34第六章 贷后管理 40第七章 附 则 47中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法（2011年版）第一章总 则第二章第一条为了规范中国邮政储蓄银行个

2、人二手住房贷款业务经营管理，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、贷款通则、个人贷款管理暂行办法和商业银行房地产贷款风险管理指引等有关法律、法规和规章制度，制定本办法。第二条第三条本办法所称的二手住房，是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下，再次向自然人出售的住房。第四条第五条本办法所称的个人二手住房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购买二手住房的人民币贷款。第六条本次贷款用于清偿售房人名下、以交易房产抵押的贷款的二手住房贷款，又称为“交易型转按揭贷款”。第七条中国邮政储蓄银行各级机构办理个人二手住房贷款业务，必须严格遵循国家法律

3、法规，执行国家住房信贷政策。第八条第三章贷款对象和条件第四章第九条个人二手住房贷款发放的对象是具备良好信用记录和稳定收入来源的自然人。借款人应具备以下基本条件：第一十条（一）年龄在18周岁（含18周岁）至60周岁（含60周岁）之间，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民，或在中国境内工作1年（含1年）以上、在中国境内首次购买自住房的境外自然人（包括港澳台人士和外籍人士）。（二）（三）本人及配偶社会记录和信用状况良好，个人信用记录等级（如符合调整标准的，按调整后的等级）不为禁入类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。（四）（五）从事合法职业，收入来源稳定。个体工商户、私营企业主等自雇人士应连续

4、正常经营1年（含1年）以上。（六）（七）具备偿还贷款本息的能力。本次贷款收入还贷比控制在50%（含50%）以下，总体收入还贷比控制在55（含55）以下。（八）（九）本次贷款信用评级原则上在BB级（含BB级）以上。（一十）前款第（四）项内，本次贷款收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费）月均税后收入，总体收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费+其他债务月均还款额）月均税后收入。上述两个计算公式中，本次贷款月均还款额按照申请金额、期限、利率和等额本息还款法计算，其他债务月均还款额按照贷款余额、剩余期限、当前执行利率和等额本息还款法计算；配偶和共同借款人的

5、其他债务应一并计入，收入经调查核实方可计入。本办法所称的个人信用记录等级，是指按照我行个人征信应用管理制度规定，对个人信用报告划分的风险等级。自雇人士是指自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者，包括但不限于：我行经营性个人贷款客户（含结清贷款客户）、其他个体工商户、私营企业主或企业合伙人。第一十一条共同借款。符合借款人基本条件的两个自然人，可以共同申请一笔贷款，但同一笔贷款的申请人仅限两名。其中一人作为主借款人，另一人作为共同借款人，在该笔贷款发放之后承担同等还款义务。除非另有规定，本办法对于借款人的各项规定，均适用于主借款

6、人和共同借款人。第一十二条第一十三条个人二手住房贷款禁入类客户与业务。第一十四条（一）严禁向如下人员发放贷款：本人或配偶当前拖欠我行各类贷款的个人，从事非法职业人员，刑事涉案人员，失业、无业人员，在校学生。（二）（三）严禁受理个人向其父母、配偶、子女和控股企业购买住房等涉嫌套取银行资金的贷款申请。（四）（五）严禁变相发放用于购买商业用房或商住两用房的贷款。（六）第五章贷款金额、期限、利率和还款方式第六章第一十五条个人二手住房贷款实行限额管理，每笔贷款金额应符合以下限额标准，同时根据借款人偿还能力、信用状况确定：第一十六条（一）单户限额，即单个借款人在贷款行办理的个人二手住房贷款余额，应在上级行

7、对贷款行授权的额度范围内。（二）（三）单笔限额。单笔贷款最低金额为1万元，最高金额不超过个人二手住房贷款单户限额，最小变动单位为1000元。（四）（五）贷款成数，即贷款金额占我行认可抵押物价值（取购房总价和抵押房产评估价较低值）的比例，不超过所购房产适用的最高抵押率。各类房产适用的最高抵押率，按照总行现行个人住房信贷政策的规定执行。（六）（七）借款人自筹购房款（以下简称“首付款”）与贷款金额之和，应等于购房总价。购房总价是指买卖合同中约定的房屋交易价格，不包括交易过程中产生的各种税费。（八）第一十七条贷款期限应同时满足下列条件：第一十八条（一）贷款期限不超过30年。（二）（三）贷款期限与借款人

8、年龄之和不超过65年。共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，但如果年龄较小的申请人属于优质单位职工，可以其年龄为准。（四）（五）抵押物土地使用权剩余期限贷款期限+3年。（六）（七）贷款期限与抵押房产房龄之和，北京、上海地区不超过50年，天津、重庆、计划单列市和省会城市地区不超过45年，其他地区不超过40年。（八）本办法所称的房龄是指房屋建成年份距贷款申请年份的年数。第一十九条贷款执行利率。第二十条（一）贷款以人民银行同期同档次人民币商业贷款利率为基准利率，按照一定比例浮动确定执行利率。利率浮动比例按照总行现行个人住房信贷政策的规定执行。（二）（三）贷款期限1年以内的，在整个贷款期

9、间利率保持固定。贷款期限超过1年的，利率调整方式为：每年1月1日，根据当日基准利率和原有利率浮动比例，重新确定贷款执行利率。（四）第二十一条贷款罚息利率。第二十二条（一）借款人未按合同约定的期限、金额归还贷款的，对逾期的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.3倍。（二）（三）借款人未按合同约定用途使用贷款的，对挪用部分的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.5倍。（四）（五）借款人未按合同约定用途使用贷款、且发生逾期的，罚息利率为同期执行利率的1.5倍。（六）第二十三条贷款可以采取等额本息、阶段性等额本息、等额本金、阶段性等额本金和一次性还本付息等五种还款方式之一，其中

10、：第二十四条（一）阶段性等额本息、阶段性等额本金两种还款方式仅适用于信用评级不低于A级的贷款。只还利息、不还本金的宽限期不得超过12个月，且不得超过贷款期限的1/3。（二）（三）一次性还本付息仅适用于一年期以内的贷款。（四）第二十五条贷款到期之前，如同时满足下列条件，借款人可以向贷款行申请提前归还部分本金或者全部贷款：第二十六条（一）最低提前还款月数由贷款行和借款人协商确定，但不得低于3个月。提前还款时，已足额还款期数少于最低提前还款月数的，借款人应按提前归还贷款本金的1%向我行缴纳违约金；已足额还款期数不少于最低提前还款月数的，可免于缴纳违约金。（二）（三）提前归还部分本金的，最低提前还本金

11、额为1万元，最小变动单位为1000元。（四）（五）对于采取一次性还本付息还款法的贷款，只能提前归还全部贷款，不能提前归还部分本金。（六）第二十七条贷款当期应还本金、利息、罚息、违约金及其他费用，由借款人通过借款合同及相关协议约定，授权我行扣收。第二十八条第七章放款模式、贷款担保第八章第二十九条个人二手住房贷款的发放，分为下列四种模式：第三十条（一）见抵押登记证明放款：房产已完成过户，我行取得房屋他项权证等抵押登记证明之后，发放贷款。（二）（三）见抵押登记回执放款：房产已完成过户，已递交抵押登记申请，房管部门出具受理回执，凭该回执发放贷款。（四）（五）见过户回执放款：已递交房产过户申请，房管部门

12、出具受理回执，凭该回执放款。下列情形之一，视同见过户回执放款：（六）1.房产已完成过户，我行见过户后房屋所有权证书放款。2.3.当地过户与抵押登记同时办理，我行见相应回执放款。4.（七）见购房合同放款：借款人与售房人已签订购房合同，凭该购房合同发放贷款。（八）第三十一条各种放款模式适用的业务情形。第三十二条（一）所有贷款均可采取见抵押登记证明放款模式。（二）（三）贷款采取见抵押登记证明放款之外的其他三种放款模式之一，原则上应提供第三方保证，但本办法另有规定的除外。（四）（五）见购房合同放款模式仅适用于以下两种情形之一：（六）1.由总行准入合作机构提供保证的交易型转按揭贷款。2.3.房管部门实行

13、二手房交易资金监管，且明确要求贷款资金在房产过户之前存入资金监管账户。4.第三十三条贷款必须以所购房产作为抵押物，原则上不得以其他财产作为抵（质）押物。但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，即使用其他财产作为抵（质）押物，或由其他自然人或法人提供连带责任保证。第三十四条第三十五条抵押房产应同时符合如下基本条件：第三十六条（一）主借款人应作为购房人（即交易过户后，作为房屋所有人或共有人）。共同购房人年龄未满18周岁的，应属于借款人的被监护人，且主借款人应为优质单位职工；共同购房人年龄满18周岁的，年龄应不超过60周岁、具有合法有效身份和完全民事行为能力。共同购房人不得为

14、“低保户”。（二）（三）房产为住宅类型，在当地具备较强变现能力，且未被列入拆迁规划范围内。审慎接受套型建筑面积超过200平方米的住宅，可上市流通的自建房，以及单套成交价格超过500万元的住宅作为抵押物。严禁接受商业用房和商住两用房作为抵押物。严禁接受转让市场狭小、难以变现的房产作为抵押物，包括但不限于：平房、地下室、半地下室、工厂配套宿舍、酒店式公寓和不能上市流通的自建房。（四）（五）北京、上海地区房龄不得超过30年，天津、重庆、计划单列市和省会城市地区房龄不得超过25年，其他地区房龄不超过20年。房龄接近本办法规定的最高房龄（以5年内为参考值）的，调查人员应到现场查看，确认不存在影响正常使用

15、的重大缺陷。（六）（七）所有权明晰，符合国家法律、法规、规章与和当地主管部门规定的抵押登记条件。经济适用房、已购公房等政策性住房，以及划拨土地上建造的其他住房，还应符合当地县级（含县级）以上房管部门规定的公开上市条件。（八）（九）办理抵押登记手续时，除总行授权之外，我行应作为第一顺序抵押权人，并且同一套住房不得同时在我行办理多笔贷款。自建房、别墅的土地使用权应与房屋共同抵押给我行，其他类型的住房如果不存在土地使用权先于房屋抵押，以及土地使用权与房屋可重复抵押的风险的，土地使用权可以不抵押给我行。（一十）第三十七条贷款抵押房产价值应由借款人委托我行准入的房地产评估公司或资产评估公司（以下统称“估

16、价机构”）评估，或由我行具备相应评估资质或技能、且不参与信贷决策的人员评估。各级行领导、信贷业务主管、消费信贷团队负责人，均不得从事抵押物评估工作；受理岗、信贷员、审查人或审批人，可以从事抵押物评估工作，但不得对本人经办贷款的抵押物进行评估。估价机构或内部人员评估价值虚高（以评估单价高于当地同等地段商品住房平均水平20%为参考值）的，贷款调查人员应予以现场核实，并在调查报告内确认合理的评估价。我行内部人员评估抵押物价值，仅适用于下列情形之一：第三十八条（一）以交易契税缴纳基数作为购房总价办理贷款。（二）（三）当地估价机构均不符合我行准入条件。（四）（五）按照同类住房市场价格估算贷款成数低于50

17、%。（六）（七）首付款（或全部交易资金）委托我行或其他机构监管。（八）第三十九条抵押房产是否投保，由贷款有权审批机构根据借款人资信状况和抵押物情况决定。第四十条第四十一条在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的，原则上借款人应提供符合我行要求的全程或阶段性担保，阶段性担保保证期间应至少覆盖自贷款发放之日起、至我行取得抵押登记证明之日止。第四十二条同一笔贷款仅限1个法人和（或）1名自然人提供担保。但对于除交易型转按揭贷款之外的其他个人二手住房贷款，符合下列情形之一的，可以免于提供阶段性保证：（一）交易双方委托我行管理首付款，采取见抵押登记回执或见过户回执放款模式，并且贷款资金在我行取得抵押登记证明之

18、后划转给售房人（过户后，我行可先将首付款划转给售房人）。（二）（三）房管部门实行二手房交易资金监管，采取见抵押登记回执、见过户回执放款或见购房合同放款模式，且全部售房款在我行取得抵押登记证明之后划转给售房人。（四）（五）当地房地产交易管理规范、抵押登记信息查询系统完善，抵押登记办理周期较短（以5个工作日为参考值），且采取见抵押登记回执放款模式。（六）上述第（二）、（三）项情形下免于提供阶段性担保的，一级分行应将向总行信贷业务部提交相关请示及调研报告，经审核通过并调整相应系统参数之后执行。第四十三条房地产经纪公司、专业担保公司等合作机构提供担保的，应按照我行个人信贷业务合作机构管理的有关规定进行

19、准入。上述合作机构以出具担保函方式提供担保的，担保函应报总行审查同意。第四十四条第四十五条贷款由自然人提供全程或阶段性担保的，应满足下列条件：第四十六条（一）不属于交易型转按揭贷款。（二）（三）保证人符合我行规定的优质单位职工条件。（四）（五）保证人不是借款人的父母、配偶、子女。（六）（七）保证人具备担保代偿能力。总体收入还贷比应控制在50（含50）以下，对外担保倍数应控制在10（含10）以下。（八）总体收入还贷比的计算公式为：保证人债务月均还款额月均税后收入；对外担保倍数的计算公式为：保证人为他人债务（含本次贷款）担保余额年均税后收入。第四十七条优质单位职工是指同时满足下列条件的自然人：第四

20、十八条（一）年龄在22周岁（含22周岁）至55周岁（含55周岁）之间、具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。（二）（三）信用状况良好，个人信用记录等级为正常类或瑕疵类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。（四）（五）当地国家行政事业单位、国有大中型企业、全球五百强企业独资或控股企业、优质上市公司（国内外证券交易所上市，且至少保持近三个年度连续良好盈利状况）的正式在职员工，收入来源稳定，且具有以下资历之一：（六）1.在现单位工作5年（含5年）以上。2.3.本科（含本科）以上学历，在现单位工作2年（含2年）以上。4.5.研究生（含研究生）以上学历。6.7.在现单位任部门经理（含部门经理）以上或

21、同等职位。8.9.具有注册会计师、审计师、造价师、资产评估师、建筑师、结构工程师、土木工程师、咨询工程师、房地产评估师、律师、注册金融分析师或理财规划师专业技术职业资格。10.第九章贷款业务流程第一十章第四十九条个人二手住房贷款业务实行关系人回避原则，我行信贷调查人员、审查审批人员为借款人的关系人的，相应人员必须回避。第五十条关系人包括父母、配偶、子女，兄弟姐妹（含表/堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女，配偶的父母及兄弟姐妹，债权人、债务人，以及其他有人身关系或财产关系的人。第五十一条个人二手住房贷款业务可以采用我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。第五十二条第五十三条借款人应亲自办理贷款，业

22、务办理过程中全程禁止他人代为办理，包括但不限于提交申请资料，签署借款相关合同文本等。第五十四条第五十五条申请受理。贷款行受理岗受理客户的贷款申请，对申请资料的真实性负责。受理申请时，应与客户进行面谈，判断购房、申请借款，提供抵押和保证等行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议，并要求相关人员当面签字。第五十六条第五十七条受理初审。受理岗应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。对资料不全的申请，受理岗应向客户说明所缺资料；若所欠缺资料不影响客户资信审核的，信贷业务主管可以

23、安排开展进一步调查，并提请有条件的贷款审批。对不符合条件的申请，受理岗应及时通知客户。第五十八条第五十九条贷款调查。初审通过的贷款申请，由信贷员对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息；现场调查主要是核实所购房屋信息、抵押房屋价值，以及调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为：第六十条（一）借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效，是否具备购买房屋和申请贷款的资格，信用记录是否符合我行的要求，是否具备偿还贷款的能力。（二）（三）房屋交易行为是否真实、有效，价格是否合理。（四）（五）抵押房屋是否符合法律法规和当地政策规定的条件，

24、抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准，评估价格是否合理，贷款成数是否低于适用的最高抵押率。（六）（七）保证人是否具备我行规定的担保资格与担保能力。（八）核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。如果客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，信贷员可以否决贷款申请。第六十一条调查完成后，调查人员出具调查报告，列明是否建议贷款的意见。建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。第六十二条调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。第六十三条调查复核。贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性

25、及借款人资信情况进行复核，出具复核意见。贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。第六十四条各级机构审批权限分配如下：（一）单笔贷款金额在二级分行受权范围内的，由二级分行审批中心审批；单笔贷款金额超出二级分行受权范围的，由二级分行审批中心进行初审，通过后上报一级分行审批中心终审。（二）（三）各直辖市、计划单列市、及其他未设置二级分行的地区，由一级分行审批中心审批。（四）第六十五条贷款审批。审批机构内部，采取单人审批或双人审批，不同岗位的审批权限分配如下：第六十六条（一）二级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，单笔金额60万元（含60万元）以内

26、的贷款由审批岗终审，60万元（不含60万元）至分行有权审批金额上限的贷款由审批岗初审、审批中心主管终审（审批中心主管兼任审批岗的，由主管行领导终审，下同）。（二）（三）一级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，由审批岗负责对一级分行横向转授权金额上限以下（含上限金额）的单笔贷款进行终审；一级分行对贷款审批岗横向转授权金额上限（不含）至500万元（含500万元）的单笔贷款，由审批岗初审、审批中心主管终审；超过500万元的贷款，应由审批中心主管初审、主管行领导终审。（四）审批机构应根据权限范围内的工作量大小，以及人员配备情况，合理分派审查和审批任务，在确保审批质量的前提下，提高审批效率

27、。第六十七条有权审批机构按我行个人信贷业务审批制度的规范要求，接收上报的贷款资料，执行审查和审批。审查人员负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查，出具审查意见。经审查同意的贷款，由审批人员在审批权限内，对贷款报批资料进行全面审定，并出具终审意见。贷款终审后，审批机构应留存必要的审批档案，及时向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。第六十八条第六十九条签署合同。经审批同意的贷款申请，由贷款行有权签批人（贷款行主要负责人，或经其横向转授权的信贷业务主管，下同）依据审批意见和机构经营情况，最终决定是否发放贷款。同意发放贷款的，贷款行应通知借款人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同。

28、第七十条第七十一条担保条件落实。贷款发放之前，贷款行应根据担保管理要求，落实担保条件。第七十二条第七十三条贷款发放与使用。担保条件落实之后，贷款行与借款人签订手工借据，发放贷款。贷款行应按照当地房管部门或我行二手房交易资金监管要求，将贷款资金划转至监管账户，并最终划转给售房人或其授权代理人。中介机构或中介人员代理他人出售二手房的，贷款行不得接受其代为收取贷款资金。第七十四条第七十五条贷后管理。贷款发放后，贷款行应加强贷款管理。做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督与风险监测。第七十六条贷款档案管理、风险分类、不良资产处置等未尽事宜，按照总行相应制度执行。第一十一章附 则第一十二章第七十

29、七条本办法由中国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订。各一级分行可根据本办法制定补充条款，并报总行备案。第七十八条第七十九条本办法自2011年8月1日起施行。中国邮政储蓄银行个人房屋按揭贷款管理办法（试行）（邮银发2008469号）同时废止。关于进一步规范与调整城市零售信贷业务相关政策的通知（邮银发2009967号）中与住房贷款有关的内容同时废止。此前总行的通知、批复与本办法不符的，一律以本办法规定为准。第八十条中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）第一章总 则第二章第一条为了规范中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款的业务操作，根据有关法律、法规、规章及中国邮政储蓄银行个人二

30、手住房贷款业务管理办法（2011年版），制定本规程。第二条第三条本规程是对于贷款申请受理、授信调查、审查审批、签约与发放、贷后管理等业务流程的规定。第四条第五条本规程所称的贷款行是指经总行逐级授权开办个人二手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行一级支行，或者各级分行直接管辖的直属支行（营业部、或二级支行）。第六条第七条相关业务术语规定第八条（一）借款人：如无特殊说明，是指主借款人和共同借款人。（二）（三）抵押人：是指二手住房的购买人和共同购买人。（四）（五）售房人：是指二手住房交易过户前的所有人和共有人。（六）第九条本规程适用于办理个人二手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行各级机构。第一十条第三章贷款申

31、请受理第四章第一十一条各级分支行应充分利用营业网点、网上银行、互联网、客户服务中心、业务宣传手册、电话银行、业务咨询电话、房产登记部门和合作方签约网点等渠道和方式，向客户提供贷款宣介和咨询服务，吸引客户主动申请我行贷款。第一十二条对于意向客户，营销人员应在初步了解其身份、婚姻状况、购房签约等实际情况后，一次性告知申请贷款所需的资料、办理流程、费用项目和标准、以及信贷部门联系方式，并记录客户的联系方式。第一十三条贷款行受理岗负责受理贷款申请，并审核借款相关人员（包括借款人及其配偶、保证人、共同购房人、售房人，下同）主体资格，核实贷款用途和申请资料的真实性。第一十四条除一级分行明确规定双人受理之外，二手住房贷款业务可以采取单人受理方式。第一十五条受理贷款申请时，受理岗应按以下要求与客户进行面谈：第一十六条（一）必须与借款人进行面谈，确