地产文案写作之道.docx

1、地产文案写作之道房地产广告文案教义几年前，新周刊曾经做过一期叫做“房地产语文”的专刊，上面详细解析了房地产营销推广方面的语言传播机制，包括语言模式、语言风格、语言创造等等。作为专门进行房地产广告文案创作的“专业”人士，对其中的夸奖之语，不免自喜自傲；而对于其中的讽刺之言，则又有点本能的抗拒。而在从业的过程中，也时时在思考：到底什么样的文案才是好文案？房地产文案到底该怎么做？ -定义房地产文案欲了解什么是房地产文案，必须首先了解什么是房地产广告。伴随着中国房地产行业的成长历程，地产广告逐渐演化成一个单独的行业。这个行业也为房地产市场创造了一个又一个推广奇迹。广告形式和覆盖范围也迅速扩展，从最早的

2、报纸中缝、半栏、通栏、半版发展到展会、电视、广播、路牌、网络、飞机、活动甚至艺术展，登峰造极之作是请克林顿做托儿和报纸的平面房展。高峰时期，地产广告占到了主流报纸广告额的70%以上。房地产广告，是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介机构发布的房地产项目预售、预租、出售、租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。（不包括居民私人及非经营性售房、租房、换房广告。）作为房地产广告其中的重要组成部分，所谓房地产文案，广义地说，是房地产广告中所有涉及到文字表达的部分；狭义地说，房地产文案是指房地产广告中进行项目价值传播的、具有一定创造性的语言到处都能见到、任何项目都可以套用的“购房须知”之类是当不

3、起“文案”的称号的。 -文案有病，恶搞无罪摊开报纸一看，里面广告连天，大半都是房产，撇开画面不看，咱来看看文案：大多千篇一面，不是首席水岸，就是全城绝版，不是黄金地段，就是增值无限，你的尊崇备至，我的荣耀尽显，你是河居蓝本，我是生态典范，你的值得典藏，我的值得私享，你的盛妆登场，我的华彩亮相；你的房子如你所愿，我的理想轻松实现，你是城东好房，我是城北地标，你是城南国际，我是城西贵胄，你有生态社区，我有水景园林，你是山里长出来的，我是森林里冒出来的；你那里人家来了就不愿走，我这里人家留了还想留，你的稀有稀缺稀少稀奇，我的臻品优品极品尚品，你是源自法国的优雅，我是来自西班牙的激情，你改写一个片区，

4、我代言一个城市，你要忽悠忽悠再忽悠，我要拔高拔高再拔高，我们要创意创意再创意，我们要抄袭抄袭再抄袭！来吧!来吧!宇宙级配套令你舒适无限！来吧!来吧!奶妈级物管保你入住平安！上面这段恶搞的话，是对房地产文案中缺乏创造性、实效性的讽刺。相信关注房地产广告的人都有这种感觉：铺天盖地的广告作品之中，虽然不乏一些引人入胜、叫好又叫座的经典案例，但更多的恐怕还是这种千篇一律、虚浮不实的东西。以笔者粗浅的经验，当代房地产文案至少有以下三宗罪：诉求同质化：仰人鼻息，描人脚印。你有我有，你好我好，谁都不好。表达虚无化：无度拔高，言不及意。云深不知处，其结果是让人记住了云，却忘了山，更忘了山里的和尚。抄袭机械化：

5、简单复制，张冠李戴。一个帽子戴在十个人的头上，不但糟蹋了帽子，也糟蹋了头。有这么多辫子被人抓在手里，无论遭到怎样的恶搞，我们这些“专业”人士也无话可说，只能对着身后吐一口唾沫，感叹同行们的不争气。-工夫在文案之外广告是多学科交叉的一门社会学科。专业的广告人士不仅有深厚的广告学知识，对市场营销、消费行为、消费心理、整合传播以及社会等方面的知识都有所研究。这些知识来源于不懈的积累、仔细的观察和对营销独特的理解。而作为广告文案创作者，还必须熟悉广告表现手段、善于驾驭文字。文案虽然只是广告的一部分，但一个不了解文案与广告的协调性、不了解不同的广告媒介在广告表现力上的差别、不知道在不同的媒介需用何种文体

6、、不知道为适应不同产品不同消费者而使用不同风格的文案人员，是很难创作出富有表现力的文案的。对房地产广告来说，自有其特殊之处。一般来说，房地产广告在实施过程中会遇到城市、建筑、景观、文化、教育、圈层、生活方式等方面的内容，担负着把这些内容形之于文、诉之于众的重任的房地产文案创作，在掌握必须的广告传播、营销推广等技术之外，最好是具备一些关于城市学、建筑学、景观设计、圈层研究以及艺术、哲学等方面的知识积累，否则，即便在入行初期偶尔能够创作出一些合格的作品，但要想更上一层楼、体验到柳暗花明与高处不胜寒的创作快感，则只能靠运气的眷顾、上帝的垂怜了。-好的文案，来自技术、经验与不懈的寻找因为房地产文案是塑

7、造产品形象、传播产品价值的，所以要得出好文案的标准并不太难。孔子在论语雍也里说：“质胜文则野，文胜质则史，文质彬彬，然后君子。”说到底，好的房地产文案也是这样：文与质相符，项目价值与传播语言一致，彬彬如也，也就是说，要说实话，并且把它说好、说透这就是好文案。说不好、说不到点上或说得太过度，都不是好文案。知道了什么叫做好文案，还要具备基本的文案创作理论与技巧。这点除了专业的科班学习之外，也可以通过自学的方式。广告运动发展了那么多年，留下了多少完备理论及经典案例！而且，在学习地产文案的同时，完全可以参考非地产文案，因为房地产广告文案与产品广告文案的联系十分紧密，也可以说，他们是两个孩子，同一个妈。

8、两者在发展过程中也是相互影响着的但看有多少房地产文案“参考”了汽车广告文案啊，又有多少产品类文案的灵感来自于房地产文案啊。很多文案创作者都有这样的经验：当一个项目摆在你的面前，你首先想到的是以前做过哪些类似的项目。这是正常而正确的反应。在具有理论武装与技术素养之后，最用得上的就是我们的“经验”了。所谓经验，不单单是我们曾经做过多少类似的项目，更有对所面对的产品、市场与消费者之间的关系的独到理解。我们可能永远不如开发商了解产品本身，但却一定要让他们不如我们了解广告。好的房地产文案必须通过自己独到的领悟能力了解项目的深层价值、市场前景以及诉求对象，以期用最有效的手段将产品的最优面展现给受众，满足诉

9、求对象的消费心理。 -接下来，才谈得上文案创作根据本人的直觉，要创作出合格的甚至优秀的房地产文案，可以采用以下几个步骤：资料整合：不仅仅是项目资料，还有开发商的要求、市场趋势、客群特点等等。但这些只是最基本的。笔者在进行一个项目的资料整合时，也会扩展到边缘内容的搜集与整理，比如要做一个欧陆风情的项目，则在相应的资料之外，还有把欧洲建筑、历史、文化、艺术等方面的知识加以消化，虽然这对于很多文案来说算不上必须的功课，但要想对项目做出更精准的判断和表述，要想在“正确”的基础上做出更出彩的作品，最好是把它当作必修课来上牛逼的文案和普通文案的区别，除了天生的广告细胞、天赐的创作灵感，就在于把选修课当作必

10、修课的良好习惯。创意准备：在消化了相关资料之后，就可以展开创作方面的准备了。有很多人把消化资料本身当成了创作的准备工作。笔者的习惯与此稍稍不同，而是在消化了相关资料之后，更喜欢尽可能多地搜集同类型、同档次楼盘的广告推广思路与广告作品。比如一个滨海别墅项目，看看万科17英里怎么做，看看中信红树湾怎么做，再看看三亚的半山半岛怎么做，一方面，这些浏览与思考行为有助于唤起创作者操作此类项目的方向感与兴奋感，更容易激发创作灵感，另一方面，它也可以有效避免不经意之间发生与同类项目的广告创作撞车的尴尬。创作升华：我刻意省略了创作过程。因为据我的创作经验，只要资料整合与创意准备方面的工作做得够细致、够充分，创

11、作只是水到渠成的事情。譬如一棵枣树，经过一冬酣梦，春生叶、夏开花而秋结果，自然而然，无须苛求。但是创作的升华却不是一件容易的事。一篇广告作品的初稿出来了，但因为某个标题、某句话或者某个词汇不太到位、需要修剪或更换，则往往要花费比原创作过程还要多的时间和精力。而好文案和平庸文案的区别，也经常就在这一个标题、一句话的差别。只是这个牛逼的标题、牛逼的句子背后，是整个的创意积淀、创意耐力，以及一点小小的运气。那如何撰写房地产广告文案第一步：查看与观察现场房地产广告卖的都是同一种商品房屋，但其坐落的地点环境与规划内涵仍呈多样的差异。撰文员首先须到工地现场作深度的观察与思考，取得第一手的意见与灵感，附近的

12、环境，相关的设施，如市场、公园、学校、交通状况、街道景观，皆须观察了解。有人马马虎虎随便看看，有人以为某某地点以前就看过，“我很熟”，甚至懒得去看，皆犯了要不得的错误。撰写房地产广告文案，首先必须动动脚，必须“脚踏实地”，找寻最新颖最切合实际的灵感。第二步：收集相关资料与房屋个案有关的资料，不论在手边或外头，都要广泛收集，可请市场调查人员提供竞争者以及以前或邻近的已推的个案资料(如说明书、海报等)作为参考比较。另外，可用电话或当面咨询有关人员的意见。第三步：过滤资料将所有资料作综合的观察与整理，按其重要性作优先顺序的排列，按其价值与可利用程度分类存放。在这个资料整理与思考的过程中，会产生一些创

13、意，这些创意可作初步的选择。第四步：深入了解产品的优缺点，找出销售点房屋产品的内涵须作深入的了解与分析，有不清楚的地方须请教公司相关人员或建筑师、投资业主等专家。其分析要点如下：1、 找出产品的特色。2、与市场上竞争产品作比较，找出优劣点。3、分析价格与产品的关联性。4、寻出最与众不同的特色，即最具竞争力的特点。5、产品与当前购屋人心理的关联性。第五步：了解购屋人房屋产品有高价、中价、低价及座落区域环境的差异性。因此每一个案的目标市场皆有其独有的特质。撰文员须要了解购屋人的背景与心理趋向，才能充分写出能吸引他们的诉求文案。例如收入、职业、教育程度、年龄、购屋习惯、决策者、区域特色等背景皆须作充

14、分的思索与了解。经过上述的五个阶段后，则能“驾轻就熟”地进入房地产广告文案的创意威力领域。我们如何进行广告文案的定性研究测试一、 准备阶段 、 定性研究员/主持人对文案有总体的了解了解广告公司与客户双方的观点；明确研究的主要目标是帮助制作出既符合市场策略又有效的广告。2、 定性研究员/主持人对设计背景知识有一定的了解广告涉及的产品本身特性 （通常需要试用并成为有感受的用户）；目前产品本身的市场地位；目前产品希望达到的市场场地位；竞争产品/品牌的市场状况；如果是医药产品等，国家在广告法中有一定的规定，了解何种内容/信息不能出现在广告设计中。3、 定性研究员/主持人对文案内容有透彻的了解与创作人员

15、交谈，了解他们的意图和想象中的场面；让他们向你解说、示范向被访者解说的过程；观看或阅读广告数次；形成你自己的广告文案想法；但是，千万不要让你的想法影响访问的客观性，相信每个被访者都有着不可思议的洞察力，如果在访问过程中被访问者的意见与你的意见不一样，询问理由。凡是你不懂的，都应该向被访者询问，这样你才能清楚地将被访者的意见百分百地传达给客户。如果你需要测试几个广告，先看看他们是否相似。如果十分相似，然后询问创作人员它们有什么区别，以及他（她）为什么在这么细小的地方作修改。二、 一个优秀的定性研究员/主持人能与广告公司愉快地合作，如果多了解广告公司的背景，将对你很有帮助不要事先担保你的访问一定能

16、得到大量的信息；需要看大量的该种产品类广告，既要从情感上去感受，又要用理性去分析。 能从整体上去把握广告文案设计：整体的创意远比局部的细节要重要，但是当客户告诉你，创意已经确定，你需要测试的仅仅是细节时，将注意 力放在微小的细节上，看它们是否合乎常理；了解并注重体现创意的情节；不会因为其中一个问题而一筹莫展，并牺牲整个广告；让被访问者后退一步，观看广告的整体。 能够保持客观，但绝不超凡脱俗听取所有的意见；尽可能在现场得出结论，并据此进行探察。创意广告文案语言的魅力 宋代大文人苏东坡被贬谪到海南岛詹县时，应一个做油馓子的老婆婆之邀，写过一首广告诗：“纤手搓来玉色匀，碧油煎出嫩黄深。夜来春睡知轻重

17、？压匾佳人缠臂金。”这首诗形象的比喻，写出了馓子色鲜、酥脆的特点，人们听后馋涎欲滴，争相购买，从而使老婆婆生意大增，馓子供不应求。 然而，到了广告业极度发达的今天，我们有许多广广告文字写得陈旧枯燥，味同嚼蜡。久而久之，让顾客视而不见，无人问津，好产品往往被“搁馊”。事实证明，无论是书面广告还是有声广告，语言的生动和巧妙都会给消费者留下深刻印象，从而有利于树立商品形象，传播商品信息，促进销售。 一句好的广告语在广告活动中通常能给客户带来引领先机、事半功倍的效果。同时也是企业形象定位、平面、影视广告立意的基础，能起到画龙点晴的作用。IBM的广告词“无论是一小步，还是一大步，总是带动世界的脚步”，巧

18、妙地把IBM公司日日进步，带领世界电脑行业前进的形象，用谦虚的姿态巧妙地表现出来，不知不觉中让读者接受了。长虹彩电的“太阳最红，长虹更新”，“长虹红太阳一族”等广告口号让人感觉到它是国产彩电的先锋，代表着民族产业。康佳彩电则以一句“超大屏幕，牛”给人些许自豪的感觉。 语言文字是广告传播最常用的手段之一，只有在广告用语上精心研究，使之独具特色，富有魅力，方会引人关注，激发人们的购买欲望。近年来，西安某公司推出的阿香婆香辣牛肉酱风行一时，“阿香婆”甚至成了部分人口中麻辣酱的代名词。“阿香婆”这个品牌创意看似平淡，但颇具匠心，“阿”是我国南方亲切的昵称，“香”是对商品品质的一种暗示，同时又可作业对女

19、性秀美的描述，“婆”则是对年老女性的尊称，“阿香婆”三个字给人亲切，值得信赖的印象，作为一个民间风味调味品的名称是十分恰当的。 人们普遍认为，广告的语言必须做到有创意，也就是说要通俗顺口、优美动听、富有个性，精如电文，雅如剧目，才能为人们所喜欢。某驱虫剂有一句精炼、幽默的广告语：“您不能反咬它，您却能反击它。”这是一个反意的对仗，结构工整完美。仅两字之差，意义却大变。蚊子咬人，给人造成烦恼和不安。怎么办？广告幽默地告诉您不能反咬它，最好的办法是用驱虫剂予以反击。这种简短有趣的广告语言给人以启迪和回味，较之直露的语言表述对广告的成功往往有更大的促进作用。 美妙的广告语言并不是靠语法规则或某些修辞

20、手段的固定模式创造出来的，它来自于撰稿人的语言修养和灵感。它必须能恰如其分地诉诸消费者的社会意识、审美情趣、生活要求和个人性格。同样的商品，使用不同的广告语和个人性格。同样的商品，使用不同的广告语言，会有不同的效果。成功的广告人都毫无例外地创造感人的广告语言而呕心沥血。一些优秀的广告语言，或妙语联珠、怡人耳目；或一语惊人，振聋发聩；或精炼含蓄，发人深思；或诙谐幽默、生动感人。铁达时表的广告语：“不在乎天长地久，只在乎曾经拥有。”它诉诸人的情感，短短一句话包含了爱情真挚、坚定、永恒和爱情所赋予人们的幸福、快乐和忧伤。“美国需要你”这五个字是美国的征兵广告语，字字重愈千斤，铿锵有力，它直指人心，唤

21、起公民对国家的责任感，同时又有一种受到重视的自豪感。 创意语言最大的敌人是知识的贫乏和思想的懒惰。有一段时间广告界流行以中国成语或俗语的谐音来做广告用语，什么“衣衣”不舍、“衣”见钟情之类，早先还有点新鲜，多用滥用则引起人们的反感，甚至被认为是对汉字的亵渎。广告语言要么有如庭台楼阁、小桥流水的无限风光，要么有如现代都市中千篇一律的钢筋水泥的大厦，凭借的就是对语言的感悟和运用语言的灵性。这是种没有规律可循的创造，但可以相信，那些学识广博、痴迷于语言创意并对语言本身有独到领悟的人，距离创意语言的最高境界，总是更近一些。 “石沉大海了！能浮起来吗？”可以，能够！只要有好的创意”这就是创意语言的魅力之

22、所在。国内房地产文案创作现状小析纵观国内房地产文案写作内容大致分为如下几类：一：叙诉商业地理位置的重要。二：显耀身份地位的尊贵。三：描速居住条件的优秀。四：描速周边环境的怡人。在写作手法上有古文、古文白话文结合、古诗、现代诗、散文等等。由于文案的创作属于房房地产营销策划系统的一个环节，受到楼盘理念定位的制约，种种原因，使中国目前的文案创作处于一种单一化，庸俗化的境地。何谓庸俗？庸俗并非指文案的内容庸俗。多了就是庸俗，就是缺乏创新。这并非诸位文案撰稿人的错，而是购房者的定位使得诸多文案撰稿人不得不去这样写。文案的写作根本就没有回旋的余地。但是，作为一个有远见的文案撰稿人应该看到，随着国家经济的发

23、展，当人们刚刚从平房搬进楼房时，楼房的形象是单一的。现在则不同了，一提起楼房，人们的大脑里就会产生不同的形象：是郊区的别墅还是商业中心的豪宅？亦或是现代化的花园小区。可见，现如今的商品房和其他的商品一样在一步一步的细分下去。这是由经济发展和文化多样化使人们产生了不同的消费需求。依此类推，很难想象现在的楼盘文案会吸引十年后购房者的目光。作为一个文案撰搞人不但应有把握地产营销全局的能力，更应该有对社会经济文化多样化的高度敏感度和把握未来的能力。真正站到购房一族的位置上，审时度势，换位思考。只有这样，才能创作出优秀的的作品。重新换回购房者的目光，从而避免使自己处于“王婆卖瓜，自卖自夸。”的尴尬境地如

24、何运用创意和广告文案的相结合性 创意决不是空穴来风，创意来自于对生活的深刻体验，是文化、历史的积淀。从事创意工作的人要具备三个基本条件：一是要有渊博的知识；二是要善于观察思考和归纳总结；三是要具有创造性思维。创意的产生过程是积累、思考到飞跃的过程。美国的广告专家詹姆斯韦伯杨(James webb young)提出了产生创意的五个步骤： 1 收集原始资料、数数据。包括所面对问题的全部资料、数据和平时积累的一般性知识。 2 认真研究分析资料、数据，找出这些资料、数据之间的内在联系并开始产生不完整的构思。 3 深思熟虑，让知识、信息和经验在你的脑海里融汇贯通，不要急于求成，要有一个意外创造的过程。

25、4 实际产生创意，有可能是突然出现的，也可能是经过再思考后慢慢形成的。 5 听取不同意见，发展和完善创意方案以使其能够实际应用。 广告文案是表达广告信息的语言文字，由于广告篇幅极小，因此广告文案必须简洁、精确并具有撞击力，要一下子说到人们心里去，引起人们的共鸣。按广告学术界人士的说法，广告文案一般包括：主标题、副标题、正文和署名。主标题是引起读者注意和兴趣的关键；副标题是主标题的延伸，通常是将主题和正文联系起来；正文是产品特性的介绍；署名通常都是公司名称、地址、电话。事实上在实际创作过程当中，完全不应该去理会这些格式，以免将自己的思维空间局限在一个小笼子里面。在现实中我们所见到的一些精彩的广告

26、文案，恰恰多是不守规矩的，笔者在此引用上述说法，是基于欲破格必先入格这个道理。总而言之，创作只有原则，永远没有格式。 无价之宝-创意的重要性 创意决不仅限于广告领域，在人们日常生活中，创意随处可见。你想送一件礼物给你的朋友，要让他惊喜，这件礼物就要选得巧妙，送得巧妙，由此便产生了创意。人们的情感丰富多彩，人们的生活丰富多彩，这都离不开创意。没有创意的广告就如同缺乏幽默感的人一样乏味。创意的作用小到令人惊喜大到可以改变人们的思想观念，给您一个五星级的家就赋予家一个全新的概念。 创意来自对市场的深刻理解 创意千万不能闭门造车，有些人一说到要出创意，就开始面壁三日以求忽然灵光一闪，于是便有了好创意，

27、这样的创意即使惊世骇俗，也不过是昙花一现，成事不足败事有余。 创意要切实可行，因此，它必须是对市场、对项目、对客户的充分了解和细致分析之后的有感而发，只有充分了解客户才知道他们最关心什么，最担心什么；只有细致地分析客户才能知道他们的潜在欲望，才能找到使他们振奋的激发点；只有充分了解项目才知道哪些是最吸引人的，要怎么说才能一语惊醒梦中人。 创意是文化的浓缩和升华 创意之有如此魅力是因为它找到了人类情感上的谐振点，人类情感的沟通是多种多样的，语言、文字、色彩、构图、音乐、行为都是表达方式之一，这些表达方式在不同的场合其所表达的内涵都不一样。创意就是将这众多因素提炼然后加以巧妙组合，以使所要表达的内

28、涵和感染力都达到最高极限，因此说创意是文化的浓缩和升华。单一的表达方式是很难准确表达人的情感的，人类的情感实在是太丰富了，以至于人们往往词不达意，实在没办法时便只好此时无声胜有声。意境，是人类沟通的最高级别，创意也就是有意识地达成某种意境，以使所要表达的内涵能够深入人心。 创意是文案的灵魂 文案就是语言文字，语言文字是人类沟通的主要方式。当你试图说服别人的时候，就不仅仅是表达，还要感染对方，如果你是面对面地跟客户说话，那还可以借助手势、姿势和表情来加强感染力，但广告文案是通过物体来传播的，因此，就需要让语言文字活起来，面对什么样的诉求对象，在什么情景下说什么话，怎样去说，需要经过巧妙的安排，这

29、就是创意，也就是文案的灵魂。 精彩的文案，揪心的话 所谓精彩，和华丽是毫不相干的，更不是语不惊人势不休。精彩的文案是应该说到了客户心里去，引起共鸣并且使他们觉得回味无穷。通常，能够引起大众共鸣的都会是那些人们早已滚瓜烂熟的俗语，因此，广告文案也必须大众化、通俗化，要朗朗上口，即使是要卖弄风雅，也要挑些家喻户晓的语句。对联之所以能够进入寻常百姓家就是因其语言朴素用词平白，萝卜白菜，越是市井语言就越是容易被老百姓接受和记牢。 北宋宰相张继有这样一首五言绝句：昨日入城市，归来泪满襟，遍体罗绮者，不是养蚕人。这土里土气的二十个字道出了一个乡下养蚕女的辛酸和当时的社会现状，同时也表达了作者对普通老百姓所

30、寄予的真切同情及其悲天悯人的真情实感。这首诗充分体现出了朴素语言的魅力。地产广告文案的表现规则与特色1、房地产是高卷入度的商品，无论广告信息多么丰富，消费者也不可能仅凭广告，未见商品就指名购买。房地产广告就在于使消费者由注意、理解到感兴趣，因为感兴趣而打电话或专程到房地产销售处询问更多讯息，以进一步了解，从而作出是否购买的决策。而在销售人员做工作时，消费者由广告得到的物业形象、公司实力印象会对销售工作带来积极的影响。2、 房地产广告的任务是让消费者感兴趣而打电话，因而广告就没必要面面俱到，只要突出物业与营销最具特色之处。3、房地产广告的诉求主要集中在地理位置、交通便利以及环境；房产质量、设计、配套设施、管理等；价格；品位与社会地位的象征。根据房屋档次的不同，广告在诉求点上也应各有侧重：（1）针对工薪阶层的普通住宅广告，较多地强调价格的优惠、布局的合理、交通的方便、服务的完善等。（2）以富裕阶层的消费者为对象的高档别墅、公寓等则更注重社区环境、所代表的身份地位等。（3）针对购房产出于投资获利目的的消费者，强调房产的升值潜力会有较强的吸引力。（4）此外，树立开发商的诚信形象，也易于赢得消费者信赖4、 房地产广告的相关法律、法规：创作房地产广告时，除了遵守广告法