铅山县经济适用房项目可行性研究报告.docx

1、铅山县经济适用房项目可行性研究报告铅山县经济适用房项目可行性研究报告 第一章 总论4第一节项目背景4第二节编制依据和原则5第三节可行性编制中的工作范围及其结论6 第四节主要技术经济指标7第五节问题与建议8第二章 经济适用房建设10第一节经济适用房10第二节上饶市房地产发展状况10第三节铅山县房地产发展状况12第三章 建设规模与建设方案15第一节项目组成15第二节建设规模与建设方案15第四章 用地选择与建设条件16第一节地理位置16第二节自然条件16第三节项目地区经济现状17第四节交通运输现状22第五节公用工程基础设施情况23第六节当地施工和工作条件23第七节占地面积24第五章 规划方案和工程方

2、案25第一节规划方案25第二节实施方案25第三节建设规模和建设内容25第六章 主要原材料、燃料供应35第一节主要原材料35第二节燃料供应35第七章 环境影响评价36第一节设计依据36第二节主要污染物种类、来源及排放量用36第三节处理方案36第四节水土保持及其绿化37第四节结论37第八章 职业安全卫生38第一节工程建设的安全卫生要求38第二节安全所采取的主要防范措施38 第三节职业安全、卫生管理及教育38 第九章 节能节水措施40 第一节设计依据40第二节节能节水措施40第十章 消防41第一节基本情况41 第二节各专业采取的措施41第十一章 组织和劳动定员43第一节组织43第二节定员44 第三节

3、人员的来源44第十二章 招投标45第一节招标措施及内容45 第二节招标方案45第十三章 项目实施规划47第一节前期工作47 第二节设施工作47 第三节质量保证措施48第十四章 投资估算及资金筹措50第一节建设投资算 50 第二节资金筹措 51第十五章 财务评价53第一节财务评价基础数据与参数选择53 第二节销售收入估算53第三节成本费用估算54第四节财务赢利能力分析54 第十六章 社会评价 55第一节项目对社会的影响分析55 第二节项目与所在地相互适应分析55第三节社会风险分析55第四节结论56第十七章 风险分析57 第一节项目主要风险因素57 第二节风险程度分析57 第三节项目抗风险能力分析

4、57 第四节防范和降低风险对策58第十八章 结论与建议59第一节结论59 第二节建议59第十九章 附录60第一章 总论第一节 项目背景1项目名称、主办单位及负责人项目名称: 铅山县经济适用房承办单位: 铅山县房管局(房改办)负 责 人：王贵旺项目负责人:李发亮编制单位：上饶赢通项目管理咨询有限公司负 责 人：童启松2项目提出的背景、必要性和社会意义（1） 承办单位概况铅山县房管局是铅山县人民政府管理全县住宅与房地产业和住房制度改革工作的职能部门。（2）项目提出的背景经县长办公会议研究，决定由铅山县房管局(房改办)负责在县城城南范围内规划建设经济适用房,占地面积50000.00、住宅建筑面积约9

5、0000.00的经济适用房小区，用于低收入户购房。经济适用房小区整体工程建设涉及的有关规费除工本费外，一律予以免收。3 项目的目的、必要性和社会意义（1）铅山县经济适用房项目是为策应国家的经济适用房建设需要，主要满足低收入户购房而建设的项目。（2）铅山县经济适用房项目是非常必要的。一是铅山县社会与经济发展的需要。随着铅山县社会与经济的飞速发展,城镇人口的不断增加,需要建设大量的商业和居住用房；而在购房需求者中,低收入户无力按市场价格购房,因此,有必要建设部分经济适用房用于低收入户购房。二是铅山县城市建设的需要,是城市化发展的需要。上饶的城市化程度与全国的城市化平均水平相距较大，全国城市化率目标

6、要求达到60%，上饶2005年才达到27%,铅山县的城市化率就更低，急需加快城市化建设的步伐。三是铅山县改善投资环境、提升城区品味,加大吸引外资力度的重大举措。(3)铅山县经济适用房项目的建成，促进铅山县城市建设的发展具有一定重要的意义。第二节 编制依据和原则1编制依据1本可行性研究报告的编制，依据了中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及铅山县人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件的规定；委托方提供的有关资料；本咨询公司所掌握的有关资料以及报告编制人员实地勘察所获取的资料。2 其它编制依据（1）民用建筑设计通则GB50352-2005、商店建筑设计规范JGJ48

7、-88、住宅设计规范GB50096-99（2005年版）、建筑设计防火规范GBJ16-87（2001年版）、混凝土结构设计规范GBJ10-2002、建筑地基基础设计规范GBJ7-89、建筑物防雷设计规范GB 50057-94（2000年版）等现行标准、规范。（2）建设项目环境保护管理办法。（3）投资项目可行性研究指南（2002年）。（4）铅山县有关部门提供的铅山县的规划条件、水文、气象、地质等资料。（5）铅山县房管局与上饶赢通项目管理咨询有限公司关于铅山县经济适用房项目可行性研究的协议。2编制原则1严格按照现行国家规范、标准进行设计，选用国产先进设备,力争新建项目在设施上达到国内的先进水平。2

8、铅山县经济适用房的基础设施直接与铅山县外环路上的市政基础设施连接。3铅山县经济适用房项目的布局、设备的选用体现合理、实用的原则。第三节 可行性编制中的工作范围及其结论1该项目报告的编制范围为:由开发公司投资的安置小区17栋，绿化等其他工程。2铅山县经济适用房设计中所采用的设施切合实际、房型按经济适用房要求设计，布局合理，能满足国家现行规范要求。2 该项目建成后，三废排放均能达到排放标准，对周围环境不会造成不利影响。3 该项目建设投资6961.36万元。该项目为铅山县城市建设的一部分,将产生较好的社会效益和经济效益。4 从铅山县社会经济发展、城市建设、改善投资环境、环境影响等各方面综合分析，该项

9、目是可行的。第四节 建设规模及主要技术经济指标1 建设地点本项目拟在铅山县城南新区, 西为福泰路，北为外环路，南为规划道路，东为福安路。其中，北面的外环路为32米的城市主干道。2 建设规模与目标（1）建设规模 本项目为经济适用房,规模为90000.00建筑面积，四年内实施建成, 销售期六年(含建设期)。（2）建设目标本项目的建设目标是以全新的规划理念进行高水平的规划设计,以达到国家要求的施工队伍建造较高质量的建筑,设施到位,环境优美的绿色经济适用居住小区。2 主要建设条件（1）该项目所在地区市政基础设施和配套设施完善，具体表现为：交通条件：该项目地处铅山县城南新区，北面临城市主干道，交通便利。

10、给、排水工程：市政给水管网北面可接至本地块，可接DN200以上给水管，接管直接，水压及供水量满足要求；雨水、污水分别排入市政排水分流管。电力工程：地块北面主干道边有电力网线可供接入楼房，能满足本小区的用电负荷 。电信工程：地块北面主干道边有电信网线可供接入小区，能满足本项目的电信网络需求。（2）铅山县经济适用房位于铅山县城区边缘，商业与人口来往交流的频率相对较低，符合建设经济适用居住区的要求。（3）本项目的主要筹资依托单位为铅山县房管局（房改办）。3 技术经济指标总占地面积 50000.00万平方米。建筑面积 90000.00平方米。密度 40.0%。容积率 1.80。绿化率 30%。总户数

11、1280套。停车位 100。平均建筑层数 六层。本项目技术经济指标符合铅山县建设局提供的规划设计条件中提出的要求。5 项目投入总资金及效益情况(1) 项目建设投资6961.36万元。(2) 项目建成后可满足低收入户1280户的购房需求。第五节 问题与建议1 本项目的资金筹措需要各方的支持和帮助。2 建议开发建设单位加强项目管理团队的力量，加大前期工作力度，切实做好各项设施过程中的项目管理和市场营销工作。第二章 经济适用房建设第一节 经济适用房经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在

12、住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。江西省城镇经济适用住房建设管理实施细则明确规定, 经济适用房是为以中低收入住房困难户为对象，具有社会保障性质的建设、供应体系；加快经济适用住房建设，是为提高职工、居民的住房水平。经济适用住房以中低收入住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，包括福利房、集资合作建房、平价住宅等。二、上饶市基础设施建设及房地产发展状况十五期间，上饶市基础设施建设提速推进

13、。高速公路建设从无到有，建成高速公路174.8公里，在建高速公路206.2公里，高速公路通车里程占全省的11%；建成快速通道1135公里，比“九五”时期增加492公里；硬化和改造农村公路12200公里，县到乡实现油(水泥)路化、乡到村油(水泥)路率达50%。大型电力项目建设从无到有，有史以来投资最大的黄金埠电厂开工建设，50万伏输变电工程已经启动,新建22万伏变电站4座、11万伏输变电站10座，农村电网改造顺利完成，城网改造正在抓紧实施，实现了城乡居民生活用电同网同价。大型商品粮基地建设从无到有，投资7500万元的国家商品粮基地项目落户上饶，实施了移民建镇、退田还湖、平垸行洪、鄱阳湖二期综合治

14、理、城市防洪以及农业综合开发、土地整理、以工代赈和老区扶贫工程，完成了463座病险水库除险加固，更新改造了滨湖地区的机电排灌设施，改造中低产田81万亩。建设了政务信息网络平台,实现了省、市、县纵向联通,开通了市政府门户网站“中国上饶”和市长热线电话，完成了农村电话村村通工程，固定电话用户达100.3万户、移动电话用户达107.1万户、宽带互联网用户达19.7万户。十五期间，我市城镇以上固定资产投资完成186.7亿元，增长46%，增速居全省第2位。根据上饶城市总体规划，到2020年，上饶城市用地规模将由现在的17平方公里扩大到44.2平方公里，城市人口增加到45万，重点地区、主要地段、标志性建筑

15、等还作了控制性详规。围绕这一规划，上饶拉开了城市建设的帷幕。城区18条主次干道中，已改造建设14条，投入资金逾4亿元。赣东北大道、中山路被打造成主要景观大道，抗建路被建设成高等级的商业步行街。宽阔平坦的路面、璀璨夺目的灯饰、形态逼真的雕塑、美不胜收的绿化、粉饰一新的临街建筑，大大提升了上饶的城市品位。市区城市建设10项重点工程：改造建设北环路、沿河路和进入城区的3条主干道、开发高档住宅小区、美化中心广场、兴建综合大市场和污水处理厂等，总投资超过20亿元。到2005年底，上饶城区建成区面积由2000年的17平方公里拓展到2005年的35.2平方公里，城区人口由2000年的17万人增加到2005年

16、的32万人。到2005年，全市城市实有道路面积1148.3万平方米。上饶城区实有道路面积从2000年的151.5万平方米增加到279.2万平方米，增长84.3%。城市化率由2000年的17.6%上升到2005年的25%；城镇化水平的平均增长速度是前十年的7.1倍。从2003年开始，市政府还投入2500万元，3年改造了老城区的398条里弄小巷，10多万户居民直接受益。一个大上饶的雏形已基本形成。二、铅山县房地产发展状况1铅山县经济发展总体思路是：“两点三块，五业并举”。两点，就是把河口镇与永平镇作为全县重点城镇来抓，两镇分别结合梨温高速公路建设和上分线改造，高标准、高起点规划建设新城镇。高起点、

17、高标准规划建设新城镇，从而使之成为上饶市的工业和商贸重镇，对全县经济形成强大的辐射力和带动力，再创河口和永平的辉煌。三块，一是抓好信江流域平原区的食品工业板块；二是抓好中部丘陵区的高效农业板块；三是抓好南部山区的生态经济板块。五业，就是大力发展鳗业、竹业、矿业、食品工业和旅游业这五个主导产业。根据这一总体思路，我们调整了工作重点，强化了工作措施，狠抓强工兴县、农业结构调整、城镇建设、旅游业、改善经济发展环境等各项工作，形成了多种所有制经济成份共同发展的开放型经济发展的格局。2近年来，随着城市化进程的加快，铅山县房地产业发展迅速，商品房价格涨幅过快，均价己达1000-1300元米。然而，铅山毕竟

18、是经济欠发达地区，经济基础薄弱，城镇居民收入还普遍偏低，大部分城镇居民难以承受目前的房价，中、低收入居民的住房难问题，依然是我县亟待解决的主要社会问题。为了有效解决住房困难户的住房难问题，97年铅山县曾上报安居工程项目，且1999年通过了项目评估和设审，但因种种原因一直未能实施，故此住房困难户的住房难问题一直未能得到有效解决。为了认真贯彻实施党中央、国务院关于进一步加快经济适用房建设的精神，努力构筑现代的和谐社会，从“解危、解困出发，扣紧、加快实施经济适用房建设项目势在必行。通过经济适用房的建设，既能一定程度平抑当前与我县情不相符的房价，又能实实在在一定程度地解决住房困难户的住房难问题，不失为

19、一项民心工程。3 铅山县房地产业总体发展水平与其经济发展水平相应，处于发展上升期，土地及地产业项目数量有限，与本项目的目标市场有明显差异，因此，本项目的目标市场定位是适宜的。4根据调查，铅山县有无房户、低保户约2864户，96年以来行政事业单位新参加工作人员已有1000多人，加之经济适用房价格优惠，其销售势头绝对看好。因此，铅山县经济适用房的建设极具良好的经济和社会效益。2005年铅山县城镇房地产开发土地供应情况和开发利用情况表序号891011121314宗地名称县石塘电影院及新增用地原县副食品糖仓库原双江浴室县国税局干部培训中心永平老电影院县公安局刑警中队县二中宗地位置石塘镇工商所西侧狮江西

20、路原看守所东侧世纪商贸城西侧河口镇胜利北路狮江东路北侧开发企业名称江西琪生房地产开发有限公司童吉彪.刘丽萍.任启明 程葛生钱水仔叶安福 叶安贵 王小红 叶建英蔡智强占玉仔任薇程雄建土地面积（公顷）0.712310.276060.067170.052080.302560.013441.20625其中：建设用地面积0.276060.067170.052080.302560.013441.20625代征地面积规划建筑面积（万平方米）1.1430.66480.40450.10.71容积率1.62.461.92.36规划用途住宅(内含集贸市场)住宅住宅商住住宅住宅商住批准用地时间2005.1.17200

21、5.1.102005.4.62005.6.22005.12.102006.4.29约（规）定开工时间2005.1.62005.1.62005.3.252005.5.30200512.82006.4.29约（规）定竣工时间2007.1.62007.1.62007.3.252007.5.302007.12.82008.4.29取得土地方式挂牌挂牌拍卖挂牌拍卖挂牌拍卖土地总价款（万元）80130754186111340第三章 建设规模与项目方案第一节 项目组成铅山县经济适用房共23栋6-7层的多层住宅建筑,住宅建筑面积864000.00平方米,总建筑面积90000.00平方米。四年内实施建成, 销售

22、期六年(含建设期)。第二节建设规模与项目方案1占地面积:占地面积50000.00平方米。2建筑面积:建筑面积为90000.00平方米3主要建设内容序号项目房型面积(平方米)套数合计(平方米)1住宅中套8048038400.002小套6080048000.00小计86400.003公建物业管理用房36003600.004道路50005绿化150006配套工程7智能系统合计128090000.00第四章 用地选择及建设条件第一节 地理位置铅山县经济适用房拟在铅山县城南新区, 西为福泰路，北为外环路，南为规划道路，东为福安路。其中，北面的外环路为32米的城市主干道。占地面积90000.00;该地块交

23、通便利，环境优美，用地条件优越，是经济适用房建设的较好场所。该地块属于由铅山县政府组织凤凰大道拆迁安置的土地。铅山县规划部门已将该地块作为凤凰大道拆迁安置用地的项目用地纳入规划。第二节自然环境铅山县位于江西省东北部，以她美丽的南国山乡风光而闻名八方。“一水西来，千丈晴虹，百里翠屏”。武夷山峻岭逶迤，劲松苍翠，云雾飘渺，恍若仙境；黄岗山奇峰突兀，云蒸霞蔚，有华东屋脊之称；鹅湖山清秀峻逸，如一幅淡雅的水墨画；瓢泉碧水两汪，淙淙流淌，映蓝天白云。 武夷山麓，东径1172611800，北纬2704828024，东近浙江，西接赣中，南邻福建，北望安徽，境内地势由东南向西北逐渐倾斜，南北最大跨度66公里，

24、东西最大宽度54公里。武夷山脉绵亘于南缘，主峰黄岗山海拔2157.7米，屹立于赣闽边界上，北境最低处海拔仅40米。全境分为：南部中低山区 ，层峦叠嶂，森林茂密；中部低山丘陵区，梯田层层，油茶遍布；北部低山岗地河谷平原区，地势平缓，阡陌纵横，形成了“七山半水分半田，一分道路和庄园”的基本地貌特征。 铅山属中亚热带温湿型气候，距海洋较近，受亚洲大陆和太平洋、印度洋季风交叉影响，气候温和，雨量充沛，日照充足，四季分明，年降雨量17332000毫米，年平均气温8.717.9，最冷的一月份平均气温165.6，最热的七月份平均气温18.729.4，平均年日照为1952小时，常年主导风向为：东南风。第三节

25、项目建设地区经济现状铅山县因历史上产铅而得名。建县始于南唐保大十一年（公元953年）。铅山地名读YANSHAN。早在明朝中叶，铅山已发展成为江南地区五大手工业区域之一，以手工造纸业与松江的棉纺、苏杭的丝织业、芜湖的浆染业、景德镇的制瓷业齐名。河口以纸张、茶叶之大宗集散，带来了百业之繁盛，而成为与景德镇、樟树镇、吴城镇齐名的江西四大名镇之一。各路商贾，远至山陕之晋帮，近至皖南之徽帮，纷纷涌至此间开号设庄，进行商业之竞逐。铅山县总面积为2177平方公里，人口41万，辖20个乡镇。县城所在地河口镇，市政建设规划合理，设施完备，环境优雅，为江西省一等卫生城,现有人口4.5万人。城区现有面积4平方公里,城区规划面积8平方公里。铅山，风光美丽，资源充足，物产丰富。山区，林海茫茫，古木苍天，是一座绿色的宝库；沃野，清山绿水，良田万顷，盛产稻、茶叶、柑橘、猕猴桃、甘蔗、西瓜等，使铅山享有茶乡、竹艺之乡、鱼米之乡美誉；地下，蕴藏着金、银、铜、铅、锌、煤、石灰石等矿藏。 全县土地327万亩，其中水稻土52.7万亩，红壤土223万亩，耕地34万亩。全县共有水田30万亩，旱地3万亩。农业以水稻种植为主，年产粮食3亿斤，是全国商品粮基地县之一。经济作物有：油茶、蔬菜、