无锡市商业发展研究分析.docx

1、无锡市商业发展研究分析无锡市商业发展分析 作者： 日期： 无锡市商业发展分析一、 综述1、 城市介绍（1） 地理位置：无锡地处长江三角洲中心，东邻上海，西望南京，南接浙皖，北临长江，中抱太湖。人口近440万，人口215.9万。（2） 行政区划：全市总面积4788平方公里，其中市区面积1659平方公里，现辖江阴、宜兴两个县级市和崇安、南长、北塘、锡山、惠山、滨湖、新区七个区。（3） 交通状况：境内京沪铁路、新长铁路、沪宁高速公路、京沪高速公路、沪宜高速公路、宁杭高速公路、沿江高速公路等纵横交错，是上海到成都、黑龙江至海南、上海到北京三条高速公路的交汇点，是连接南北、沟通东西的重要节点。京杭大运河

2、在无锡穿城而过。江阴港是长江出海口的重要换装港之一。位于新区的无锡机场的有通往全国各地的多个航班。 （4）宏观经济： 国民经济持续快速发展。初步核算，2006年全市实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3。按常住人口计算人均生产总值57709元，按现行汇率折算达7390美元。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到38.8，比上年提高1.0个百分点。全市完成财政总收入517.35亿元 项目年份GDP（单位：亿元）社会消费总额（单位：亿元）财政收入（单位：亿元）人均可支配收入（单位：元）户籍人口（单位：万）20031901.22487.05265.5811647442.54

3、20042350579.21354.7413588447.1920052805824.1421.816005452.8420063300959.47517.3518189457.80200738581127.38706.920898从商贸服务业看，连续三年当选为福布斯中国内地最佳商业城市：社会消费品零售总额从2004年的708.62亿元，到2007年预计完成1127亿元，在全国大中城市的排位由第20位提升到14位；商品市场成交额从2004年的994亿元，到2007年预计突破2000亿元；全市亿元以上商品市场成交额占全省份额的29%，全国的4.5%；百亿元市场个数占全省半壁江山；同时完成“农贸市

4、场商场化改造”44家，“百千万连锁放心工程”门店建设309家，对92家农贸市场实施了在线即时检测；全市已拥有城市空中航线18条、对外开放码头泊位27个，并开通了香港、澳门国际航线和韩国釜山的远洋航线，集装箱吞吐量2007年预计可完成37万标箱。（5）人民生活据公安部门统计，截至2006年末全市户籍人口为457.80万人，其中：市区232.30万人，人口出生率6.70，人口死亡率6.97，人口自然增长率为-0.27。年末全市常住人口为584.17万人，比上年增长4.4。 居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资29658元，比上年增长15.8。市区城市居民人均可支配收入18189

5、元，比上年增长13.6。农民人均纯收入8880元，比上年增长10.9。城市居民人均消费性支出11372元，比上年增长5.6。农村居民人均消费性支出6508元，比上年增长11.6。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市居民人均住房面积31.3平方米，农村居民人均住房面积58.2平方米。 项目年份GDP（单位：亿元）社会消费总额（单位：亿元）财政收入（单位：亿元）人均可支配收入（单位：元）户籍人口（单位：万）20031901.22487.05265.5811647442.5420042350579.21354.7413588447.1920052805824.1421.816005452.

6、8420063300959.47517.3518189457.80200738581127.38706.9208982、 滨湖区介绍（1）经济与人口2006年，全年实现GDP281亿元，同比增长15.6%；财政总收入42.83亿元，同比增长19%，一般预算收入20.83亿元，同比增长20.2%；全社会固定资产投资140亿元，同比增长15%。2006年三次产业实现了同步增长。全区工业完成纳税销售600亿元，同比增长14.5%，服务业完成纳税营销541.8亿元，同比增长33.7%，实现农业总收入5.25亿元，二、 无锡商业发展概况节前的雨雪天气让无锡商家苦恼不已，但刚刚过去的春节7天长假让这些老板

7、们又喜笑颜开，记者昨从无锡经贸委了解到，无锡46家重点商贸流通企业春节7天共实现销售5.08亿。“除夕夜”到年初六，无锡16家重点餐饮企业完成销售2814.3万元，增幅达1.25%。其中，食品类销售额位居第一，穿着类增幅跃居榜首。 据悉，春节期间，中山路等主要商圈吸引了众多消费者，客流量明显向大型百货店、超市集中，主要商圈集聚效应凸显。位于中山路商圈的商业大厦、八佰伴、三阳百盛和一百集团等，春节黄金周期间实现销售1.4亿元，同比增长28.7。位于清扬路商圈的家乐福超市，春节期间实现销售1940万元，同比增长20.5%。节前各家饭店各类婚宴、寿宴酒席、年夜饭早已预订一空，节中更是座无虚席。除夕“

8、年夜饭”，仍是拉动餐饮消费增长的主要力量，以1200元2000元的高档宴席为主流。据全市20家重点餐饮企业统计，节日7天共预定各类宴席18000桌。肯德基、麦当劳、必胜客等西餐、快餐店在春节期间，也连创销售新高，肯德基完成销售735万元，同比增长31%。另据统计，汽车、高档服装、珠宝首饰、数码产品及休闲游，成为节日内显著的消费热点，消费档次升级。春节期间，新世纪汽车城汽车销售额，较去年同期增长42.8%。节日期间人们有钱有闲，让利又大，消费量激增。各种高档名牌服装、鞋帽、化妆品、黄金珠宝首饰也十分畅销。平板电视、笔记本电脑、商务多媒体手机、高像素数码相机、MP4等新颖时尚的电子、数码产品抢手得

9、很。梦之岛数码港在节日期间，共销售3890.5万元，较去年同期增长22%。国美、永乐和苏宁等家电卖场销售额，均较去年同期增长10%以上。近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。 “三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的

10、经济商圈。市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。无锡大致有11个成型商圈CBD商圈CBD商圈包括了无锡最为繁华的10条商业街：中山

11、路、人民中路、人民东路、县前东街、学前街、崇宁路、复兴路、健康路、新生路、后西溪，他是无锡历史最早、商气最旺的商圈，是无锡最繁华的中央商务区。火车站商业圈历来人流量大的地方商业发达，而火车站是流动人口高度集中的地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。火车站商业圈主要由通运路和兴源路组成，是无锡历史较早的商圈之一。五爱广场商圈五爱广场商圈位于市中心的西面，以五爱广场为中心，辐射四周。此商圈紧邻市中心，在市中心经济的影响、带动下，发展迅速，人气、商气两旺，并已形成了各具特色的商业中心，比如：人民西路上以梦之岛为中心的数码、通讯中心；五爱北路上餐饮业、休闲

12、娱乐业繁荣。五爱广场商圈由人民西路、五爱路、县前西街三条商业街组成，以五爱广场为核心。其中，县前西街、人民西路分别与市中心区的县前东街和人民中路相连。南门商圈南门商圈由南禅寺步行街、南长街、永乐路、永丰路、清扬路、红星路、振新路、塘南路八条商业街组成，位于市中心区的东南角。随着无锡经济的快速发展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展。特别太湖广场周边 ，南门商圈人气明显增强，商业氛围更加浓厚。由于南门地区是传统居住聚集区域，居民密度较大，因此南门商圈里的商业以当地居民为主要购买力支撑点，沿街和小区底层商铺较为普遍。北大街商圈北大街商圈由北大街、青石路、春申路三条商业街组成

13、，位于市中心区的北面。北大街商圈紧邻CBD商圈和火车站商圈，区位优势明显，商业氛围成熟，人气很旺，发展潜力很大。北大街商圈里有无锡地区闻名的酒吧、餐饮一条街的青石路（又名“欧风街”）和正在建设中的金太湖国际广场。丁村商圈丁村商圈由江海东路、广瑞路、锡沪路三条商业街组成，位于市中心区的东面。丁村商圈是由江海东路、广瑞路、锡沪路组成的三角形商业圈。三条街道各有特色：江海东路是交通要道，车流量大，以汽车修理、汽车配件为主，其他店铺很少；广瑞路则以餐饮、服饰、日用百货为主；而锡沪路以装饰、建材为主。丁村商圈是一个有特色的商业圈，人气虽然不如中心区及副中心区商圈那么旺，但因为专业性很高，竞争力却很强，具

14、有一定影响力。上马墩商圈上马墩商圈是以上马墩为核心的商业圈，包括上马墩路、学前东路、长江北路三条商业街位于市中心区的东面。这里离市区较近，学前东路西与市中心区的学前街相连。商圈内住宅区较多，会聚大量的人气、商气。山北商圈山北商圈由盛岸路、通惠西路、石门路、凤翔路四条商业街组成，位于市中心区以北。山北商圈以山北镇为中心，聚集了大量的居住区和工厂，是北区居民集中、最繁华的区域之一。这里交通便利，工业发达，但没有形成较具特色的商业氛围。 河埒口商圈河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖滨路、建筑路6条商业街组成，位于市中心区的西面。河埒口商圈位于滨湖区，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育中心；西

15、有梅园，北靠惠山及旅游胜地锡惠公园，地理位置十分优越，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。中桥商圈中桥商圈由中南路、苏锡路、金城路三条商业街组成，位于市中心区的南面。中桥商圈即为老中桥地区，属于老居民区，人口多、密度高，商业发展早，是一个成熟的商业圈。新区商圈新区商圈由旺庄路、长江路两条商业街组成，位于市中心区的东南面。随着投资环境的日趋成熟，高科技产业中心及国际制造业基地的形成，新区的商业氛围越来越浓，逐渐形成了由旺庄路和长江路构成的新区商圈。通过对7个区域、11个商圈的调查、分析可以看出，无锡商业发达，商业街密布，不少商业街商业特色明显，如：崇安寺步行街、南禅寺步行街、青石路是集餐饮、休闲、娱

16、乐、购物为一体的综合性商业街；健康路、后西溪共同打造服饰、布料为特色的商业一条街；学前街是以电脑专卖、数码产品、音像文化用品、学校等构成的文化商业街；人民西路有以梦之岛为核心的数码电子、通讯中心；江海东路、苏锡路以汽车业为特色的商业街；锡沪路、长江北路、盛岸路、青祁路、金城路是以建材、装饰装潢、装饰材料为特色的商业街。一般来说，比较繁华的商业街上餐饮、服饰都比较发达，这是为了满足人们的衣、食所需。从商业布局来看，存在商圈数量少、商圈分布不均，商业发展不平衡等情况，许多商业街经营无特色、商业氛围不浓厚、商业条件不成熟。绝大部分商业街历史较老，因此道路狭窄、街道破旧、交通拥挤，严重影响了商业街的进

17、一步发展。另一方面，不同的商业形态反映了本商业街的繁华程度，比如中山路是无锡最繁华的商业街，它汇聚了餐饮、休闲、娱乐、购物的综合商业形态，而且出现了大量的能承受高租金的商业形态，比如珠宝店、金银首饰店、婚纱摄影、高档服饰店、高档美容护理等，这些店铺装修精致，商品档次较高。相反，在普通的商业街上，繁华程度不够，往往不会出现这些商业形态。无锡档次比较高的商业都是集中在中山路和人民路，就是CBD商圈内。其他的自发出现的商业圈的情况，比如说河埓口商圈，比如说南门地区，包括北门地方都会有这样的商圈，但是都没法形成这样一个比较繁华的商业中心，即使到目前为止，我们也看到无锡百货业的分布，基本上是集中在中山路

18、上。三、 无锡商业发展现状及趋势（一）概述无锡作为中国十五个经济中心城市之一，突飞猛进的经济发展带来了无锡写字楼市场的繁荣，在传统主城区内聚集了摩天360、佳福大厦、泰翔大厦、国邮大厦、明珠大厦、财富大厦等几十家纯写字楼以及商住两用楼。随着市政府的南迁以及滨湖、南长两大板块的逐渐成熟，河埒口CBD和太湖广场CBD转型为新的副市区商务中心，两地写字楼市场需求越来越旺盛两大CBD掀起高端写字楼热潮据悉，太湖广场CBD吸引了近200亿的庞大资金，在五年内太湖广场周边的百米建筑将不少于30栋，大多为写字楼业态。2009年，将有一大批高档写字楼率先出现在太湖广场CBD周围，其中总高181.6米的凯燕环球

19、中心23-50层为豪华酒店公寓与写字楼，2006年9月28日封顶，将于2007年10月试运营。规划为两栋百米大楼的燕莎购物中心总投资8亿元，业态包括百货商场和高级写字楼。无锡茂业城总投资20亿元项目包括了购物中心、写字楼、五星级酒店和高级商务公寓。无锡世贸中心于2006年8月开工建设，也将在2009年竣工。另外，规划中无锡最高的摩天大楼“香港九龙仓大厦”功能定位为五星级酒店、商务办公、精品商业等，预计到2011年竣工。河埒口中心商务CBD也吸引了一大批开发企业进驻开发商业写字楼项目，目前在建的有位于汽车西站对面的华邸国际大厦，体育中心附近的高档写字楼润华国际大厦已经开盘。规划中的无锡万达广场也

20、包括两栋智能化、生态化的高端商务楼。业内人士指出，传统老城区写字楼的软件、硬件已经不能满足现在办公需求，加以城市扩张步伐加快，副市区新CBD的崛起必然带来庞大的商业经济链，太湖广场CBD和河埒口中心商务CBD作为城区经济发展的两大主翼，无论是供还是求，都必然是高端商务楼市场最为热门的区域。三足鼎立写字楼市场竞争激烈从区位来看，河埒口CBD和太湖广场CBD沿太湖大道只有45KM路程，相隔一条运河，如此近距离带来的是写字楼市场的激烈竞争。业内人士分析认为，从规划来看，几年后南长区与滨湖区的写字楼市场将呈现三足鼎立态势，其中太湖广场高端项目最多也最具优势。滨湖板块写字楼分两块，一是河埒口中心商务CB

21、D，另一个则是体育中心周边的润华国际大厦、太湖明珠发展大厦以及联创大厦等写字楼项目。“三足鼎立”带给写字楼市场将是激烈的竞争。“成熟地段、优良环境、完善周边生活配套、优质智能化设施、优质物业服务是决定写字楼发展空间的关键因数。无锡写字楼将面临硬件上智能化、科技化程度的挑战，软件上也要求物业管理水平必须跟上步伐，两大CBD写字楼在区位上不相伯仲，这就意味着在新概念方面谁做的更好，谁就拥有优势.专家：高端商务区现雏形带动楼宇经济高产目前无锡主城区写字楼租金大概在每天1.2l.5元/平方米左右。中心商务区交通拥挤与停车位短缺的劣势随着城市的发展日益凸现，高档写字楼缺乏，低端楼盘内部装修陈旧，外部环境

22、欠佳，相关数据显示主城区部分写字楼出租情况不如人意。与无锡目前的经济发展相比，高端商务办公楼的市场空间巨大，由于太湖大道主干道的枢纽作用，河埒口CBD和太湖广场CBD紧靠主城却远离交通拥挤的困惑，自然环境与硬件条件有很大程度提升，带来的是办公向此转移，良好的办公环境与优秀的物业管理水平将不断拉动租金价格的上扬。业内人士分析认为，未来几年内无锡的写字楼将面临更新换代，景观型智能化甲级写字楼、生态绿色商务写字楼将成为市场的主力军，将无锡写字楼的总体水平提升到一个新阶段。以商业为主的两大CBD更多地建造高水平的写字楼，有利于加快产业转移，提升无锡楼宇经济的发展速度。07年初无锡日报上对河埒口板块有如

23、此介绍：“河埒地区地区处于无锡城区与锡惠、蠡湖、梅园、马山等重要景区的连接地带，是锡城西郊的第一道风景。在锡城总体规划中，该地区功能定位是城西主要生活区，承担商业、文化、休闲、娱乐等功能。河埒地区改造的总体目标是建成繁华的城区副中心、高品质的居住中心，同时配套完善城市服务功能，疏解城市中心人流，优化配置市场资源，推动产业优化升级。”简而言之，河埒口板块是一个中间站，连接着无锡市区与滨湖地区。从06年底开始，河埒口地区开始大规模拆迁工程，曾有人撰文认为在这个过程中政府成就了三个代表：代表居民把房子卖了，代表居民把房拆了，代表开发商把补偿方案定了!对着中心商业板块的饱和以及南长、滨湖两大板块的逐渐

24、成熟，人家把目前转移到了河埒口地区，也许这也会是未来的城市副中心区？还有美好但飘渺的远景：政府南迁。但政府南迁与地铁一号线一样让人无从捉摸，对于河埒口的崛起，有人将其与太湖广场做PK，笔者保守地认为：河埒口这个副中心区在很长的时间里，也许只能唯太湖广场（CBD）板块马首是瞻。从商品房建设进度来说，河埒口板块与太湖广场板块的时间不相伯仲。商品房建设早期河埒口有金色江南，太湖广场板块有阳光城市花园；河埒口有新梁溪人家；太湖广场有红山半岛。但随着时间的推移，两个板块之间的高下就逐渐开始明显，也许，从凯燕环球中心的崛起开始，脚步便有了差异。5年之内，太湖广场（CBD）板块内高于百米的建筑不少于30栋，

25、且大多为写字楼业态，走往高端纯写字楼路线；河埒口板块目前能看到的两个项目是万达国际广场与华邸国际大厦，新楼盘中还是以普通住宅数量为重。且不论是住宅还是商业，河埒口的价格也依然是无法与太湖广场抗衡，市场决定一切，不论是从地域优势还是基础建设，太湖广场都领先一筹。（二）行业分类1、百货零售2、餐饮美食3、休闲娱乐4、生活服务四、 典型商圈调查1、 中山路商圈崇安寺今年首次推出了为期15天的“崇安年市”，平时难得一见的民间工艺品缤纷登场，赚足了人气。节日期间，中山路商圈的商业大厦、无锡八佰伴、三阳百盛和一百集团实现销售1.4亿元，同比增长28.7。 从一个崇安寺就能够支撑起全城经济，到中山路商圈形成

26、全市的中心商务区，再到如今各个区欲打造多个中心商圈，无锡的商圈领域在近年来一再“扩版”。近期，中山路实施大规模的改造，使得人们不禁产生一连串联想：作为中心商务区的中山路在全新亮相后，将对整个城市商圈产生怎样的辐射效应？联想一：面对“群雄”欲起，改造后的中山路CBD是否依旧能“雄霸天下”？中心商务区地位稳健记者从无锡市经贸委提供的一份到2010年的无锡市区商业网点规划纲要上了解到，无锡市区商业网点设置可分为“三级七层”，即市级商业中心（包括市中心商业区、副中心商业区、专业街）、片区商业中心、社区商业中心（包括居住区商业、中心镇商业和一般镇商业）。无锡的市中心商业区，就是以中山路为纵轴、人民路为横

27、轴，向两边扩张延伸，纵横若干条特色街；以三阳广场为中心，在南禅寺、东大街、崇安寺、火车站和胜利门形成五个商业集聚区，营造“群星拱月”之势，并与城郊商业区共同构成巨大的城市“银河系”。“作为无锡市中心商业区的黄金地段，中山路上商家的构成、绿化环境、道路功能等都决定了其地位的重要性和不可替代性。”现任市建设局副局长曹锡荣这样对记者说。另外，多年来，中山路在无锡市民的心目中，始终被认定是“城里”的代名词。逛街要到中山路，购物要到中山路，休闲也去中山路，这已经成为人们的一个思维定势。鉴于老百姓的心理转变也需要较长的时间，因此，尽管城市副中心商业区、专业街、片区商业中心、社区商业中心等打造得如火如荼，中

28、山路作为无锡商业中心的地位依旧稳当。作为无锡的商业中心，用寸土寸金来形容中山路一点都不为过。据了解，目前中山路上的商铺百分之百都是以租赁关系运行着，平均租金为5400元/平米/年。而这一价格对于普通地区的商铺而言是遥不可及的。面对如此高昂的租赁经费，又有哪些商家在承受着呢？ 据嘉德伟业房产经纪有限公司对中山路商铺所作的一份调查统计显示：中山路现有沿街商铺 198 家，除两个在装修外其余都在经营中，闲置率为0。在这些商铺中服饰类 56 家，包括知名品牌服饰 21 家，以中高档服饰为主，专卖店较多；餐饮 21 家中，包括10家大酒店，3家西餐厅，档次相对较高；珠宝、金店、银楼 6 家，占 3% ，

29、是无锡珠宝首饰商家分布最多最集中的商业街；投资、金融、保险16 家（其中银行 12 家），占 8.1% ；另外则均为婚纱摄影、婚庆礼仪、眼镜店、高档化妆品、饰品、培训机构等能承担高额租金的商业形态。 中山路商铺的租赁价格可谓是芝麻开花节节高。据了解，虽然中山路商铺租金已绝对优势高居榜首之位，但它还在以每年10%左右的比例上涨着。面对如此巨大的经营成本，普通商家只能望洋兴叹，唯有两种商业形态敢于放手一搏，即雄厚实力的品牌店和暴利店。尤其是像一些外地来锡的投资项目，他们习惯性选址就是首挑中山路，因为这是无锡的商业中心，他们选择中山路除了经营外，更重要的是展示品牌。就像锐步、阿迪达斯等，他们在中山路的各大商场里都有专柜，但还是另外在沿街选择一处旺铺开设专卖店，无非也就是为了多一处宣传而已。