保障性住房.docx

1、保障性住房保障性住房项目可行性探讨（初稿）1、保障性住房概念保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房。 1、经济适用房 经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。 2、廉租房廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低

2、收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。二、保障性住房发展现状及前景1、保障性住房现状国家在1998年就开始了保障性住房的实施，目前我国绝大多数市县政府已普遍建立了保障性住房制度与供应体系。但这10多年来，虽各级各地政府不断完善保障性住房制度、更新政策、制定规划、加大投资力度，但终政策、制度还存在严重缺陷、执行乏力；保障房供需不平衡，最终致使保障房的保障作用和功能大打折扣。目前保障性住房

3、存在的主要问题：1）政府重视程度不够。主要表现一是政府投入保障性住房的建设资金投入不足，二是政府投向保障性住房的土地放量过少。2）保障房类型体系不清。各类型保障房之间的衔接关系不能很好地覆盖不同收入家庭的住房需求。出现廉租房公开向社会出售，造成“租不到、买不起”或“买不到也买不起”的尴尬现象。2、保障性住房前景1）10余年来，我国的保障性住房制度建设不但没有削弱或停止，而且越来越得到中央和地方各级政府的重视。近几年的保障性住房制度建设和投入说明，我国保障性住房建设已进入快速发展时期。国务院立法计划中的住房保障法将我国的保障性住房建设纳入法制管理的轨道。地方政府已充分认识到保障性住房建设的重要性

4、和紧迫性，不少地方政府开始加大保障性住房建设。2）武汉市政府对于保障性住房的政策意见根据2011年8月份武汉市常务会议讨论内容，我市今年将完成11.8482万套保障房建设任务，截至目前已完成91659套，市长唐良智表示，将坚决完成保障性住房建设任务，同时要确保保障性住房建设质量，实行终身负责制。3、企业开发保障性住房的政策及问题1、开发保障性住房建设的政策：以经济适用房为例，开发建设经济适用房，政策优惠是多方面的，最直接的优惠属于当地政府给予的土地划拨和行政事业性收费的直接减免。税收优惠方面，我们对现行的税务政策总结如下： 1）营业税：目前没有相关营业税优惠政策。 2）契税：以划拨方式取得土地

5、使用权的，免交契税；如果是以出让方式取得土地使用权的，应按综合地价4%的税率缴纳契税。 3）土地增值税：经济适用住房一般不预征土地增值税，但是需要完备备案手续。4）城镇土地使用税：（财税200824号）第一条规定，开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。5）印花税：（财税200824号）第一条规定，开发商在经济适用住房.商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉

6、租住房.经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 6）企业所得税管理：（国税发200931号）第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省.自治.直辖市国家税务局.地方税务局按下列规定进行确定： 属于经济适用房.限价房和危改房的，不得低于3%。 2、保障房面临的主要问题2.1保障房建设资金基本来源与资金缺口：明年资金压力更大保障房中的廉租房建设资金主要来自中央财政补助、地方财政预算。此外，住房公积金增值净收益要全部用于廉租住房建设，保证土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。2010年全国国有土地有偿出让收入超过2.9万亿。根据住建部2008年住房公积

7、金管理情况通报，2008年公积金增值收益为170.10亿元。目前保障房建设可见资金来源为：中央财政拨款1300亿元；地方土地出让金净收益的10，按足额到位测算最多1350亿元；有限的住房公积金增值净收益。与1.4万亿元资金需求相比，全国资金缺口巨大。2.2土地供应问题：1）选地与批地均需要国土部门的审核，造成时间周期过长；2）保障房用地指标与其他建设用地指标均在年度总计划中，如果保障房用地多了，其他建设用地就不够了。4、目前可以采取的融资方向及融资模式4.1保障房融资方向 金融机构：国家开发银行与社保基金。根据2011年1000万套保障房建设计划，初步测算投资总额约1.4万亿，不过。目前保障房

8、建设可见资金来源为：中央财政拨款1300亿元；地方土地出让金净收益的10，按足额到位测算最多1350亿元；有限的住房公积金增值净收益。其余大部分资金缺口需要依靠金融机构来完成。(1) 国家开发银行2011年国家开发银行将新增1000亿保障房贷款，加大保障性住房建设的支持力度。(2) 商业银行对于商业银行而言，保障房建设和危旧棚户改造的收入现金流不稳定，对贷款的安全性存在疑虑。不过，随着保障房所在区域基础设施配套逐步成熟，土地价值开始增值，项目担保有保障，商业银行的参与积极性也会逐步提高。(3) 社保基金全国社保基金以信托贷款形式向保障房建设有限公司元贷款，期限一般为3-4，利率6.05%。现在

9、商业银行和社保基金提供的资金期限太短。4.2保障性住房开发建设融资模式的探讨4.2.1融资模式之一 中央政府和地方政府设立保障性住房投资基金，多方筹措资金；4.2.2融资模式之二按揭贷款这种融资模式可以仿照个人住房按揭贷款的模式运作，按揭的主体由个人转换为公共租赁房所有公司。其中，开发贷款由开发企业向商业银行申请，按揭贷款由公共租赁房所有公司以房产做抵押向银行贷款，贷款期限为10年以上，以公共租赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底等作为主要还款来源。4.2.3融资模式之三理财资金这种融资模式由商业银行、信托公司、政府等多部门共同推进。首先，由信托公司专门用于保

10、障房建设的理财产品，由商业银行向特定投资者（机构和个人）销售这些理财产品，同时，政府成立专门担保公司对理财产品提供一定的担保。信托公司将银行筹集的资金以委托贷款形式贷给开发公司，信托公司和银行参与日常的资金管理和监督。通过这种模式，既满足了融资者和投资者的不同需求，同时也可通过滚动发行等期限设计，提高了资金的使用效率，保证了保障性住房建设的资金来源。4.2.4融资模式之四证券化保障性住房贷款证券化（MBS）是指商业银行将其所持有的保障性住房贷款债权出售给特设的证券化机构（SPV），然后由该机构以其收购的保障性住房贷款为基础，经过信用增级、信用评级等各项措施后，在证券市场上发行保障性住房贷款抵押

11、证券的行为。还款来源仍然以共租赁房建成投入使用后的租售收入（含车库）、配套商业设施出售收入和财政兜底为主。发行保障性住房贷款证券本质上是发放保障性住房贷款银行的一种债权转让行为，即商业银行把对保障性住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。充分发展的证券化市场有助于化解银行面临的各种风险，平衡其流动性和盈利性目标。4.2.5融资模式创新：（保障房建设搭建投融资平台公司与企业债模式）构建投融资平台公司的概念，与以往城市建设投融资平台公司不同的是，保障房建设投融资平台公司仅为危旧房与棚户区改造、经适房等保障性住房建设服务。这里我筛选了棚户区改造的“徐州模式”作为该模式的参照案例：作为徐州最大的民生

12、工程，棚改涉及6万户，需要资金近100亿元，而省、市财政补贴仅几亿元，资金缺口巨大。为了拓宽资金来源，徐州市棚改实行政府主导、市场运作的模式，市政府主导成立新盛建设发展投资有限公司（简称“新盛公司”），授权其作为棚户区改造项目投融资主体，负责资金筹措、统筹管理、委托代建等具体工作。2008年年底至今，新盛公司振兴徐州老工业基地棚户区改造项目已累计获江苏银行业中长期银团融资达81亿元。2008年底国开行总行审批通过一期银团贷款15亿元，徐州市棚改得以启动；2009年底国开行二期银团28.8亿元，奠定了徐州市棚改全面实施的基础。到了2010年5月启动第三期银团贷款时，适逢国家加大清理整顿地方政府融

13、资平台、银监会加大政府融资平台贷款管控，三期银团贷款评审受阻。在第三期银团贷款时，国开行创新融资模式，提出了“拆建合一、动态抵押、项目土地出让金定向返还棚改成本”的融资机制，获银监部门、国开行总行的认可，2010年10月获国家清理地方融资平台公司后的首批棚改项目贷款授信，保障了徐州棚改工作的深入实施。2011年6月，发改委制定的关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知已下发到地方政府，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。目前，徐州正与国开行合作，申请发行企业债，相关资料已经上报发改委，计划融资20亿元。五、保障房建设方式及建设模式1、保障房建设方式(1) 简单委托代建采用政

14、府拨款委托代建模式，即建设期间所发生的所有费用由政府依据进度按时拨款，企业获得基本利润和一定比例管理费。经适房采取3+2（%）方式，即总投资的3%为企业基本利润，另有2%的管理费。（中低价房（限价房）采取6+2（%）注：因此类房的销售价格有限制，那么这里在建设初期可以向政府相关部门批准更多的规划有利条件，道路及建筑容积率和建筑面积。优势：建设资金到位及时，项目实施顺利。(2) 带资委托代建：类似于商品房开发开发/建造企业带资建设，即企业需要提供项目资本金35%(个别模式资本金不一样）。由于经适房可以出售，开发企业可以通过经适房销售进行资金回笼。所以，开发企业这种参与方式类似于普通商品房开发，只

15、不过房屋售价由政府限定。在项目建设过程中，企业会采用发行中期票据、商业贷款等多种融资方式，融资成本及费用均计入项目总投资。企业所获得的回报是总投资的3+1.2（%），即总投资的3%为企业基本利润，另有总投资的1.2%为管理费。根据保障房建设指挥部的介绍，开发企业通常获得3+2（%）的回报，现在指挥部提取0.8%，就变成了3+1.2（%）。此外，在保障房片区中，还开发了一些商业物业，政府通过出售或出租商业物业来弥补廉租房与公租房的投入。2、保障房建设合作模式2.1开发/建造商带资建设与政府回购：BT模式在保障房建设中，对于经适房、限价房等可以通过出售回笼资金的物业，其投资对政府而言仅有短期压力，

16、长期没有太大压力。但是廉租房和公租房不可交易，仅能通过收租来回收成本，并且此类租金具有福利性质，比市场水平低很多，所以廉租房与公租房的投资回收周期长，压力大。尽管在调研中很多人提到BT模式，即开发/建造商投资建设，竣工交付后由政府回购。但是，政府后期运营压力非常大，投资回收不太容易。2.2混建模式：从用地指标特批到普通商品房与保障房混合建设 混建模式，即保障房与商品房混合开发。保障房选址通常距离市区有一定距离，交通等基础配套设施也有待完善。政府通过建设保障房，把该区域基础设施完善好，由此会带来土地升值。等到保障房交付后，社区服务与配套设施得到一定程度完善，政府会将临近或附近的地块拍卖，保障房开

17、发商可以优惠价格或者BT形式取得土地，转而进行商品房开发。以此实施土地增值，能够进一步弥补保障房建设资金缺口。 六、保障房建造成本及流程6.1经济适用房开发费用：1）土地费用： 征地费：通过划拨方式取得土地而支付的地上附着物和青苗补偿费、安置补偿费以及发生的土地复垦费等。不包括支付的土地出让金。拆迁安置补偿费：主要有房屋补偿费，装饰装修补偿、搬家费，经营损失补偿费，过渡费等，参照城市房屋拆迁管理办法具体协商，审查。2）前期费用： 委托进行工程勘察设计及费用；规划设计，建筑方案的费用；房屋测绘的费用；编制可行性研究报告和项目申请报告及费用；施工图设计及费用；管线道路设计费用；人防地下室设计及费用

18、；编制环境评价报告书、环保局批文及费用；景观设计及费用；施工图审查费用（含防雷审查费）。免收施工图审查咨询服务费；领取建设用地规划许可证并支付其费用（按项目用地规划面积公式公顷收费）；领取建设工程规划许可证时缴纳规费，其中包含规划技术服务费（减半收取）墙改基金、散装水泥等费用；办理施工许可证费用，含施工招投标代理费，办理施工中标通知书，施工合同公证签证费用工程建筑监理费（减半征收）开通施工用水费开通施工用电费施工通路及场地平整费用劳保统筹费3）建安费用 建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。4）配套费用 小区用地规划红线内，与住房同步配套建设的

19、住宅小区基础设施建设费。住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由住宅开发项目负担的费用。 按照政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中、按规定应由住宅开发项目负担的费用。6）住宅开发期间费用 开发经营单

20、位在开发经营过程中发生的管理费用。财务费用。销售费用等支出。住宅开发期间费用应按收益项目进行合理分摊。7）营业税费 税费方面：经济适用住房建设用地免征城镇土地使用税及印花税；开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税(规定经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费、减半征收:营业税、房地产交易手续费、城市维护建设税、教育费附加税).6.2保障性住房建设流程 保障房的建设流程与一般商品房的施工流程是一样的，主要区别在于土地取得方式、享受相关税收税费减免政策、成本结构不同及交房手续和后期管理上的不同：6.2.1土地取

21、得方式： 获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；6.2.2保障房交收需要经过政府职能部门的特别审核，需遵守国土资源部门、住房保障管理部门对保障房住房的建设方式、建筑面积总量、户型和装修标准、房源选择、移交方式、销售管理、产权初始登记等事项进行操作，并在与开发商所签定的土地出让合同中进行约定在造价和成本结构上及交房规格和条件上符合保障房管理办法。6.2.3保障房后期管理涉及贷款管理和相关廉租房租赁政策来进行。6.2.4房地产开发流程1）前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计

22、施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程规划许可证都是在这个阶段取得的。而国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。2）建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3）销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目

23、销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。七、保障房对对房产开发商的影响对于传统建筑企业而言，参与保障房建设是推动企业发展的良机。相较于其他建设项目，无论是3+2（%）、6+2（%）还是3+1.2（%），参与保障房的回报均不低（其中的隐形收益更大），尤其是在建筑行业竞争异常激烈的形势下。对于拥有设计、开发、建造等建筑业全产业链的大型企业而言，参与保障房建设同样是很好的机会。保障房前期勘察设计和

24、监理费用尽管在总投资中占比低，但是毛利率高，项目建设也能为企业带来施工业务，此外参与限价房建设，开发利润也比较可观。 不过，针对我集团公司带资委托建设的话，考虑到资金成本和管理费用，其综合回报会有所降低PS：限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。限价房与经济适用房区别：限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的最高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。