员工宿舍项目立项可研报告计划书.docx

1、员工宿舍项目立项可研报告计划书1.0 总论1.1项目简况1.1.1项目名称工业园区员工宿舍1.1.2春晓滨海新城介绍北仑滨海新城位于宁波市北仑区东南部，南临象山港，北望杭州湾，东接六横岛，西连主城区，处于宁波“一港两湾”（象山港、杭州湾、三门湾）战略格局和浙江现代海洋经济产业带的主轴中心，紧邻国际主航道和锚区，是宁波舟山港一体化发展的核心区，也是中国大陆版图临海区域的最东端和距离宁波市中心城区最近的滨海生活区域。与省级产业战略平台宁波梅山国际物流产业集聚区范围一致，涵盖北仑区梅山乡（包含梅山保税港区）、春晓镇、白峰镇的郭巨、上阳片区，规划总面积约240平方公里，其中建设控制范围约76.23平方

2、公里。不仅是北仑中心城区的重要组团，更是省市发展海洋经济、建设国际港口城市核心功能区、打造对外开放重要门户的重要平台。依托国家开发程度最高的功能区梅山保税港区，北仑将用10年时间打造宁波中心城“临海、看海、亲海”的最佳居住之地，打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。这个地方不但倚山靠海，而且还有天然屏障与北部的重工业区隔离。按照浙江省建设港航强省、发展海洋经济和宁波市建设国际都市经济的发展思路，宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在要求提升中心城区功能时明确提出“开发建设北仑滨海新城”，宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要更是要求新城在各方面发挥

3、作用：“充分发挥梅山保税港区的引领带动作用和滨海新城的支撑依托作用”、“滨海新城围绕新都市休闲示范区、国际化生态型新城的战略定位，建设休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚的滨海新城区”。滨海新城的功能定位是长三角区域性战略门户区、浙江海洋经济发展先行区、新都市休闲示范区、国际化生态型滨海新城。在梅山岛与春晓之间，狭长的梅山水道一直处于浑浊状态。随着滨海新城的开发建设，梅山水道将实施一项庞大的水道拦坝工程，在水道南北两端各建一条百年一遇防潮标准的海堤，三座水闸、海船闸，以及滩涂治理等，使梅山水道呈现蓝天碧海的美景。梅山水道拦坝后，海水质量提升，约有10平方公里水域出现清澈水面、蔚蓝水域。宁波滨

4、海新城以休闲度假为主导，涵盖文化、休憩、娱乐、商业、居住等功能。宁波滨海新城的梅山湾两岸风情带将呈现出五大主题区，分别是滨海公共休闲区、中心多功能区、生态湿地公园区、滨海配套服务区以及滨海度假区。1.1.3承办单位概况 承办单位为。注册资本2600万元人民币。其中滨海新城建设投资公司占80%，春晓资产经营管理公司占20%。公司主要从事房地产开发、经营业务。滨海新城建设投资公司由开发区控股有限公司以货币形式出资，资金来源由区财政局对开发区控股有限公司注资解决。经营范围：负责北仑（春晓）滨海新城基础设施的开发建设、经营管理，实业投资、投资咨询服务等。定位和目标：着眼于实现“三大平台”功能，即资金筹

5、措平台、基本建设平台、投资运行平台，并逐步形成自主的核心竞争产业，扩大公司影响力，拓宽资金筹措来源，加大资产投资力度，实现公司资产保值增值的发展需要。主要任务：（1）资金的筹措，积极开展金融合作谈判，争取政府在资金筹集过程中给予更多的、具体的、操作性强的优惠政策和提供担保。（2）负责滨海新城基础设施建设（根据新城指挥部确定的年度投资计划，安排建设资金及具体工程实施）、实业投资及资产管理等工作。（3）按公司法有关规定，建立法人治理结构，实行规范运作，既对股东制定的长远发展目标负责，也对北仑（春晓）滨海新城开发建设负责，实现开发建设和投资运营两促进的良好态势。1.1.4拟建地点本次新建项目春晓滨海

6、新城工业园区员工宿舍基地所处位置为春晓89#产业基地配套地块，地块规划边界：北到洋沙山西六路，东至春晓西五路，南到海口西河，西邻春晓90#工业地块，总用地面积21360平方米， 其中：89#-1地块为18793平方米，用地性质是其他居住用地和商业金融业用地，89#-2地块为2567平方米，用地性质是公园绿地。地块基本呈长方形，形态较为规整。现状场地已做场地平整。该地块周边环境优美，交通便捷。1.2功能定位与建设规模1.2.1功能定位项目功能定位为工业社区员工宿舍，服务范围面向万亩围塘南侧产业群和镇工业小区。场地的道路交通现状：项目东临春晓西五路，红线宽度24米，双向4车道，为城市次干道；北至洋

7、沙山西六路，红线宽度16米，双向2车道，为城市支路场地东、北两面的进入性较强、噪音较大，宜布置公共服务设施，而南靠海口西河，景观较好，宜布置公园绿地和休闲设施、活动场地。西面受噪音影响小，宜布置宿舍建筑。1.2.2建设规模项目地块布东面以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍，西面是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，总建筑面积39482平方米，项目总投资11166万元。主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济指标项 目指标值单位总用地面积18793m2总建筑面积39482m2地上建筑面积34259m2 其中 宿舍建筑面积27355m2 商业建筑面积4965m2

8、 架空层建筑面积1415m2 配套用房建筑面积524m2地下建筑面积（不计容积率）5223m2建筑密度25.5%容积率1.75绿地率30%机动车停车位161辆地下机动车停车位75辆地上机动车停车位86辆非机动车停车面积1224辆总投资11166万元固定资产费用8268万元无形资产费用1973万元预备费用413万元建设期贷款利息512万元1.2.3功能分区及建设内容项目地块布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区，以西为景观宿舍区。东组团以单

9、身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍；西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。两个组团之间为中心绿地，起到”外观河景，内拥园景”的效果。1.3项目提出的理由1.3.1解决工业园区入驻企业后顾之忧的需要目前滨海新城的发展日新月异，规划建设的“一带二轴三片”空间结构日渐成形，即一带：滨海旅游休闲带，主要以洋沙山风景区为核心，沿着蔚蓝海岸向东西展延的滨海休闲旅游带；与梅山岛保税港区积极互动的二轴：山海文脉轴线、城镇功能复合轴线；三片：春晓经济技术开发区形成东中西梯度有序、功能关联的三大片区。西片区重点吸引具有高新技术趋势和规模化倾向的产

10、业、中片区为城镇综合发展区、东片区发展休闲度假和高端生态住区、科研孵化、会展。目前已有内外资企业陆续入驻工业园区，吉利帝豪轿车项目亦已确定落户园区，人口将快速聚集。为留住人才、稳定员工，达到企业平稳发展，企业必定想方设法提供合理的后勤保障以此来吸引员工，如果园区不能提供便捷可靠的基础设施配套，企业有可能走入“办社会”的历史老路、背上较重的包袱。本项目的建设是及时的，是解决入驻企业后顾之忧应采取的必然措施。1.3.2切合新时期员工（农民工）特点的需要近几年，企业在招工过程中普遍遇到“民工荒”现象，严重制约了企业的发展，也制约了当地企业的发展。这是由社会发展和新时期民工特点决定的，目前民工主力已转

11、变为“85后”、甚至是“90后”青年，一是他们从来没有种过地，进城打工，很大程度上不是基于生存需求，而是要改变自己的生活，把打工作为寻求进城的机遇和途径。二是这批人都念过书，有文化，比较了解外部世界，知道城乡之间的巨大差别，城市文明对他们有巨大的吸引力。三他们中的很多人是独生子女，不能够接受城里的不公平待遇。四是已经具有朴素的但有时又有些盲目的平等和民主观念，他们要求和城里人一样平等就业、平等享受公共服务，甚至得到平等的政治权利。总之，他们要求找出平等发展的机会，寻找精神上归宿感，感情留人是很管用的一招，目前宁波当地有些企业在逢年过节时包车甚至是习机票送员工回家取得好的效果，就是以情服人的例证

12、。作为管委会下属具备职能的建设单位开展本项目建设，目的在于为企业提供有效便捷的保障，建成住宿为主，兼具衣食和娱乐的综合体，为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园，满足了新时期员工的特点。1.3.3集约利用土地、助推高效企业的需要如果类似本项目不建设，将会造成配套设施不具备，为留住人才，部分企业考虑自行建设部分宿舍，一是建设成本较高，增加企业负担；二是企业自建宿舍功能较为单一，难以满足新时代员工的精神文化需要；三是需要用地，降低了园区土地使用效率。为集约利用土地、助推高效企业的需要，建设本项目是有必要的。1.4项目投入总资金 项目投入总资金11166万元，7800万元来源于金融机构贷款，3366

13、万元由项目承办单位自筹。1.5初步结论1、本项目对解决工业园区入驻企业后顾之忧，籍以营造新时期员工生活和精神家园具有重要的意义；2、项目的规模和设计方案合理、切实可行；3、建设和实施方案成熟可靠，可在预定的时间内完成；4、项目所需的建设条件具备，协作条件较优；5、项目的资金来源有保证；6、项目的社会效益良好。综上所述春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目的建设是必要的，春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目在园区管理会直接领导下，在宁波滨海新城置业有限公司的精心组织下，在园区企业和企业员工的支持企盼下，各项工作正在有条不紊地进行，力争将春晓滨海新城工业园区员工宿舍打造成高效便捷的员工住宿为主的生活综合体。

14、拟通过本次可行性研究，为下一步项目的建设提供指引。2.0 可行性研究编制依据1、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、投资项目可行性研究指南（试用版） ；3、宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；5、春晓镇总体规划（20082030年）6、宁波市城市规划管理技术规定；7、春晓滨海新城工业园区员工宿舍规划设计条件；8、春晓滨海新城工业园区员工宿舍勘测定界图；9、建设项目选址规划管理办法；10、宁波市城市总体规划纲要（2001-2020）；11.浙江省建筑安装工程概算指标（2003版）；12.浙江省建设

15、工程其他费用定额（2003版）；13.浙江省建筑工程预算定额（2003版）；14.浙江省建筑工程预算定额（2003版）；15.浙江省建筑安装工程费用定额（2003版）；16.、委托方提供的相关基础资料。3.0 项目需求及目标分析3.1经济发展人员聚集对生活设施提出了需求宁波市的总体规划，确定了宁波市的城市性质为：国家历史名城、长江三角洲南翼经济中心，东南沿海重要的港口城市，文化旅游基地和省教育副中心，有江南水乡特色的生态型城市。作为国家首批沿海开放和享有省一级经济管理权限的副省级城市，华东重要的区域经济中心、航运中心、物流中心、交通枢纽和对外贸易口岸，宁波市拥有丰富的商业资源，在全国15个副省

16、级城市中经济名列前茅，有较强的消费能力及消费意识，城市居民可支配收入2010年达到30166元、在副省级城市中排名第三，2009年和2008年分别达到27368元/人和25304元/人，在全国城市中都排名第六，具有很强的消费能力。近年来又获多项国家级荣誉：蝉联全国文明城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、中国品牌之都、中国优秀旅游城市。近几年来，是北仑经济社会发展跃上新台阶的重要历史时期，北仑区主要经济指标连续保持高速增长势头，国民经济呈现出“高位运行、高速发展”的良好态势。2009年北仑区全年实现地区生产总值446.5亿元；完成财政一般预算收入85.7亿元；完成全社会固定资产投资265.2亿

17、元；城镇居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入13414元。随着春晓滨海新城的定位进一步明确为打造休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚的现代化滨海新城，我们着眼于良好的统筹开发优势，确立“基础先行，项目带动；政府主导，市场运作”的开发策略，以基础设施建设和功能项目开发为抓手，坚持高起点规划、高标准建设、高效能保障，全面提升城市综合承载力。随着招商的不断推进，人口的聚集，企业及其员工对生活提出了更现实更迫切的需求。春晓滨海新城工业园区员工宿舍建设是满足企业及其员工生活需求的必由之路。3.2项目需求及目标定位根据春晓镇总体规划（20082030年），滨海新城区近期到2015年规划人口

18、4.5万人；远期到2030年规划人口10万人，现实的进展情况也在按计划有序地进行着。以滨海新城区近期到2015年规划人口4.5万人计，考虑工业园区入驻企业员工1.5万人，大多数员工为本地人、自行解决住宿问题，按7%需要入住本项目员工宿舍考虑，达到1050人。本项目设计共有宿舍419套，按每套住2-3人，可供838-1257人居住，所以本项目基本能满足近期企业员工住宿要求。项目结构布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区，以西为景观宿舍区。东

19、组团以单身宿舍和商业为主，布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍；西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍，强调舒适自然的居住体验，布局错落有张力。两个组团之间为中心绿地，起到”外观河景，内拥园景”的效果。待入驻企业增多，考虑本项目的商业建筑建成小型商务酒店和从事其他商业活动，满足企业商务人士商务需求及娱乐需要。本项目宿舍优先考虑出售或租赁给新城工业园区入驻企业员工，满足他们生活需要，如果多余可考虑售租给其他范围的人群。3.3满足员工归属感和企业生活保障对项目的建设提出需求企业发展需要给予员工以感情上的归属感，春晓滨海新城工业园区员工宿舍为工业园区员工提供必要的生活场所和精神家园。以增进新宁

20、波人感情归属、精神寄托为主旨，为企业提供有效便捷的保障，建成住宿为主，兼具衣食和娱乐的综合体，为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园，满足了新时期员工的特点。4.0 项目建设选址4.1场址选址原则1、项目选址应符合城市总体规划，宜地点适中、交通便利、城市公用设施完备，并预留适当的发展用地。2、避免在环境污染区域内，远离易爆易燃物。3、场地干燥、排水通畅、通风良好。4.2场址选择依据1、中华人民共和国规划法有关章节；2、建设项目选址规划管理办法；3、宁波市城市总体规划、宁波市分区规划；4、宁波市浙规（选）0205059号文；4.3拟建项目场址拟建项目的建设场址为：北到洋沙山西六路，东至春晓西五路

21、，南到海口西河，西邻春晓90#工业地块。4.4项目建设条件春晓滨海新城位于北仑区的东南部，规划区域包括春晓镇、梅山乡和白峰镇的郭巨、上阳片区，规划总面积约240平方公里，其中建设控制范围约76.23平方公里，是中国大陆版图临海区域的最东端。滨海新城北依山东南傍海，自然条件优越，气候温和湿润，四季分明，属亚热带海洋性季风气候区。这块区域将依托独特的自然景观和丰富的山海资源，在坚持生态系统保护的前提下，对部分沿山沿海区域进行适当的开发建设，用10年时间打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。该区块的空间形态将呈“一主、两带、三片”， “三片”中春晓镇定性为居住、产业综合片区

22、，该片区将包括滨海休闲旅游度假、北仑南部的先进加工制造业中心、区域性的生产组织与服务的枢纽节点、创意产业、高品质的生态居住、商业等。春晓镇距宁波市中心33公里，连接甬杭铁路线和杭甬高速公路，区位和交通优势明显。4.4.1地质抗震状况1、场地简况项目建设地块中的89#-1地块为18793.2平方米，用地性质是其他居住用地和商业金融业用地，89#-2地块为2566.6平方米，用地性质是公园绿地。地块基本呈长方形，形态较为规整。现状场地已做场地平整。2、场地与地基的抗震设计条件根据春晓滨海新城工业园区员工宿舍岩土工程勘察报告和建筑抗震设计规范，建筑场地类别为类, 场地特征周期0.65S；本地区的抗震

23、设防烈度6度，设计基本地震加速度0.10g。4.4.2工程地质条件宁波地质构造单元属华南褶皱系中的华夏褶皱带，处于丽水-宁波槽凸中的新昌-定海断隆。地表为侏罗纪火山岩系，岩石类型为霏细斑岩，流纹斑岩和晶屑凝灰岩，岩石坚硬，干抗压强度为13002500Mpa，容许地耐力为300400Kpa，桩尖极限阻力为400500Kpa，极限侧摩阻力100120kpa。项目地址位于宁绍平原东部，属第四世纪中、晚期河湖积和海积平原地貌，地形平坦。项目地块海拔在35m（黄海高程）。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001）和地震物抗震设计规范（GB50011-2001），本区域地震动峰值加速度为0.05

24、g（m/s2）,抗震设计烈度为VI度。滨海新城东南面为深水岸线，岸壁陡峭，湖滩狭窄，陆域地貌由丘陵和堆积平原组成，丘陵分高丘、低丘，岩性主要为上侏罗统西山组（J3x）酸性中酸性火山碎屑岩，局部上侏罗统高坞组（J3g），低丘主要分布在高丘位西侧及其外围，岩性主要是上侏罗统高坞组酸性中性火山碎屑岩。堆积平原分为山前倾斜洪积平原和海积平原，山前倾斜平原主要分布在各坡麓及沟谷出口处，岩性主要为上更新统下段的棕黄、褐黄色含碎砾石粘土，海积平原地势平坦由山麓向海边倾斜，岩性为中更新统上段至全新的灰黄、褐色亚砂土、亚粘土。4.4.3气候条件北仑属亚热带季风湿润气候，冬夏季风交替显著、气温适中、四季分明。每年

25、79月为台风盛行季节，经统计，多年平均影响热带气旋为2.7次，影响日数为5.5天，严重影响热带气旋0.5次。本地区位于温带，港口和航道水域均无冰冻。降雪一般出现在12月、1月与2月，1月份出现机率最高（0.62）。多年平均降雪日数 11.7天，平均日雪量 4.1cm，最大日雪量 17.5cm，最大积雪量 3.0cm。4.4.4交通运输条件滨海新城依托宁波，形成了四通八达的水、陆、空立体集疏运网络。（1）公路：宁波全市公路通车里程5506公里，公路密度58.8公里百平方公里，其中高速公路184公里，一、二级公路1040公里。已形成市区30分钟交通圈、宁波大市范围内1小时交通圈和辐射全国的公路运输

26、网络。宁波往北经甬杭沪高速公路直达杭州、上海，往南经甬台温高速公路直达温州、福州和广州。从春晓经沪杭甬高速公路到杭州仅需2小时车程，杭州湾跨海大桥的建成通车，春晓至上海的距离缩短180公里，大榭进入了上海2小时交通圈。（2）铁路：铁路经萧甬复线与全国铁路网相连，可满足客运13对、货运6300万吨的通过能力。（3）航空：距宁波栎社机场约50公里。宁波栎社机场目前为4E级机场，目前已开辟宁波至北京、上海、广州、沈阳、西安、厦门、南昌、海口、汕头、深圳、长沙、南京、温州、昆明、成都、兰州、珠海、合肥、黄山、桂林、重庆、大连、青岛、武汉、福州、哈尔滨、乌鲁木齐，以及至日本福冈、韩国仁川、泰国曼谷、香港

27、、澳门、台湾高雄等38条国内和国际、地区航线。另外，萧山国际机场、上海浦东国际机场和虹桥机场在1.5至3.5小时车程内。（4）港口：春晓位于我国四大深水中转港之一宁波港域的中南部，宁波港是中国大陆主要的集装箱、矿石、原油、液体化工中转储存基地，华东地区主要的煤炭、粮食等散杂货中转和储存基地。宁波港由北仑港区、镇海港区、大榭港区、穿山港区和宁波老港区组成，是一个集内河港、河口港和海港于一体，大、中、小泊位配套的多功能、综合性的现代化大港，共有生产性泊位311座，其中万吨级以上深水泊位64座（5至25万吨级的特大型深水泊位33座），是中国超大型船舶最大集散港和全球为数不多的远洋运输节点港。2010

28、年宁波港实现货物吞吐量4.1亿吨，同比增长7.4%，增速同比提高1.3个百分点；完成集装箱吞吐量1300.4万标箱，同比增长24.8%，增速同比提高38.7个百分点。4.4.5春晓园区逐步建设完善集中治污和集中供能系统，实现园区公共设施统一规划、集中建设、共同享用、集成管理和规模化经营，重点引进生态环保型、资源节约型和税源型企业，主导发展新材料、生物医药、精密机械等无污染型清洁工业，尽快成为循环经济示范园区和北仑最具活力的经济增长点之一。4.5法律支持条件根据宁波市城市总体规划纲要（2004-2020），北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地

29、，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区。本项目符合省市二级规划的要求，亦是宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的重要组成部分，受到北仑区的大力支持。4.6场址选择结论项目东临春晓西五路，红线宽度24米，双向4车道，为城市次干道；北至洋沙山西六路，红线宽度16米，双向2车道，为城市支路场地东、北两面的进入性较强、噪音较大，宜布置公共服务设施，而南靠海口西河，景观较好，宜布置公园绿地和休闲设施、活动场地。西面受噪音影响小，宜建宿舍建筑。5.0 项目建设方案5.1指导思想和设计特点核心理念以合理规划，安全开发，务实配置，高尚享受为原则以人为本，对使用者充分的关心与尊重，是建筑设计与规划

30、的根本宗旨。从本区块内外部空间环境的整体考虑，极力探讨规划空间结构与环境及地域文化特征的关系，坚持建筑设计、规划布局、景观环境与绿化空间相互协调相辅相成，以达到人与自然的和谐。创造积极多样的空间，满足新时代的生活方式和人性化发展的需求，同时注重传统文化的延续。合理布局以获得良好的环境品质。合理布局服务设施，使使用者能方便地获取内心安宁和精神愉快，又能拥有物质生活的满足。提供以人性需求为中心的建筑外观和户型设计。5.2 设计依据及设计要求民用建筑设计通则（GB50352-2005）建筑设计防火规范（GB50016-2006）屋面工程技术规范(GB50345-2004)地下工程防水技术规范GB50

31、108-2001城市道路和建筑物无障碍设计规程（JGJ50-2001）J114-2001居住建筑节能设计标准DB33/1015-2003公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001全国民用建筑工程设计技术措施规划建筑.2003建筑工程设计文件编制深度规定中华人民共和国建设部 2003年4月 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分2002建筑内部装修设计防火规范GB50222-95规划用地区位图、用地红线图及建设项目规划条件建设项目方案设计文本及业主意见国家及当地相关的技术标准、规范和规定5.3 功能分区整个建筑主要是水平分区，分成两个部分：南面的主馆（A区）与北面的会馆（B区）。其中主馆分成东区与西区，会馆分成北翼会议区与西翼休闲娱乐区。5.4总平面布置基地布局以单元式高层宿舍为主，依据地形分成东西两个组团，两组团均形成相对完整的绿化景观空间。东西组团各自独立，既减少相互影响，亦缩小空间尺度。基地以内部主干道为界，主干道以东组团定位为对外的白领宿舍