商业地产营销策划方案.docx

1、商业地产营销策划方案商业地产营销策划方案篇一：商业地产营销策划方案 商业地产营销策划方案X商业城营销企划方案、八 刖在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销 售与招商过程中越来越重要，商铺要想 卖得好，前期的营销策划必不可少，而 且必须做到位。XX商业城项目是乂房地产开发公司开发的精品物业，将成为XX市北区的新 型休闲地产商业的经典作品。XX商业城座落于 XX市城区北部的XX广场旁，是XX地产开发公司的新建项 目。本项目占地7 000平方米，根据目前 的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层） 组成，总建筑面积约为15 000余平方米, 地下

2、车库及设备用房建筑面积为 1 500 多平方米，商业裙楼建筑面积约 8 500 平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方 米。项目总投资约1 800万元。经过前期的市场调研分析，本项目 初步确定为现代化、多功能的休闲购物 商城。根据这个初步设想，结合目前项 目现状，本营销企业方案对本项目做了 比较系统的市场定位及营销可操作性分 析，从营销策划的角度岀发，对项目的 整体形象包装、营销组织运行、市场推 广、广告策略安排、销售促进等方面都 做了全局性和可操作性的论述。一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地 运用营销策略，最大限度提升项目的附 加价值，获取

3、项目的最大利润，并全面 树立和提升企业形象及项目形象。概括 本项目的营销总体策略，可以简述为 五 个一”即树立一个新锐概念、倡导一个 财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一 个前卫市场、酝酿一场热销风暴。二、项目营销目标方针根据本项目 五个一 ”的总体营销策 略，拟订本项目的营销目标方针如下， 作为本项目营销工作纲领的完善和充 实。1.树立一个新锐概念：休闲式购物 商业。2倡导一个财富理念：创投性商业、 休闲式购物、稳定性回报。3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、 休闲式商业。4.启动一个前卫市场：崇尚创投性 商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯 购物环境压抑与约束，主要面向年轻新 锐、有自己个性的

4、消费群体，让其体验 到休闲模式的商业环境，购物主题明确。5.酝酿一场热销风暴：本项目将传 统商业行为上升为现代全新的休闲商 业，力争推动商业房地产市场开发的全 新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。三、销售目标及目标分解1.销售（招商）目标x商业城的可销售面积如表 8-3所示。表8-3 x商业城的可销售面积说明 表2.销售目标分解X商业城的销售目标如表8-4所示 表8-4 X商业城的销售目标计划四、营销阶段计划根据项目的定位及施工进度计划， 将营销工作分为四个阶段，各阶段工作 重点如表8-5所示。表8-5营销各阶段工作任务一览表 五、项目销售时机及价格为了更好地在后续营

5、销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实 现，综合项目要素资源和营销推广传播 要素，结合项目定位，确定以下销售时 机及价格。（一）项目入市时机及姿态1.入市时机：根据规划与工程进度 以及营销准备，在2008年5月份房交会 期间开盘（或2008年9月），可以抓住 2008年春季房交会、五一国际劳动节等 机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、 2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀 起新的销售高潮。2.入市姿态：以全市乃至西北地区 财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。（二）价格定位及价格策略1.价格定位的原则：采用比价法和 综合平衡法。2价格定位：整个商业项目的销售 均价

6、为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方 米。3 价格策略：采取低开高走”型平 价策略，开盘后半年作为第一阶段的价 格调整（略升），均价为3380元/m2，尾 盘销售变相略降。八、宣传策略及媒介组合（一） 宣传策略主题1个性特色：“X商业城财富地产 投资商业”是我市首家也是唯一一一家将 商业开发从建造建筑产品”上升到营造全新 休闲购物方式”，倡导 投资财富地产、 获取稳定回报”的投资理念。2.区位交通：本项目地处X广场旁, 地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通 便捷，是北部区域首选的理想商业地产 投资环境。3.增值潜力：处于政府规划重点发 展区域的核心区

7、域，发展前景好，购置 成本低，升值潜力大，是投资置业的首 选。（二） 宣传媒介组合1.开盘前期：主要以软性新闻及广 告进行全新 财富投资，稳定回报”理念 的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电 视为辅。2.开盘后的强势推广期：即项目营 销推广的重要时期，宣传媒介以报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以 相关杂志、直邮广告等形式。3.开盘后的形象展示期：为了展示 形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择 主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、 促销活动、项目招篇二：商业地产全程营销策划方案 范本商业地产全程策划案纲要第一阶段：市场调研阶段一、 市经济环境的分析和生活结构 研究总人口及区域人口结构、职业构

8、 成、家庭户数构成、收入水平、消费水 平等 GDP发展状况及产业结构情况消费品零售总额商业增加值城乡居民的人均可支配收入城乡居民储蓄存款余额二、 区域结构调查与城市发展规划 调查公共设施状况交通体系状况道路状况、通行量区域性质与功能特点各项城区的机能城市规划三、 商业发展规划及政策研究商铺发展现状及布局情况商铺发展规划城市商业网点规划政策四、 区域零售业结构、商铺分布及 经营状况的市场调查与分析 地区商 铺分布及经营业态详图商业地区间的竞争状况及竞争 者调查分析地区间的销售动向大型主力店的动向五、 典型性调查与研究六、 地区未来商业地产的供应量分 析七、 消费者消费行为调查与研究地理细分调查分

9、析购买人群细分调查年龄细分调查分析经济状况细分调查分析消费者交通和出行方式购买者购买心理及行为分析八、 项目立地条件研究道路类别及交通状况项目地块自然与社会条件分析顾客是否容易达到商业区周边环境和公建设施项目周围经济条件分析项目SWOT分析九、 商圈的确定和研究商圈的范围的确定商圈的构成及顾客来源 第二阶段：项目定位阶段一、 项目的市场定位形象定位规模定位二、 目标客户定位购买商铺的目标群分析租赁使用商铺的目标群分析三、 商铺的目标消费群定位及分析四、商铺的经营项目定位及功能定经营项目定位功能定位五、商铺特色定位八、兄争疋位 第三阶段：项目规划、设计方案阶一、 整体规划设计方案二、 建筑风格与

10、立面效果设计方案三、 商铺结构与内部分割方案四、 景观设计方案五、 交通组织设计方案第四阶段：项目营销策划阶段一、 营销整体规划方案建议书 营销方式建议营销渠道建议营销策略建议营销计划安排建议促销策略建议二、 价格策略执行计划建议书 整体均价建议分期均价建议层差和朝向差分析价目表建议价格特别调整方式建议付款方式建议三、 管理模式建议书招商管理模式建议物业管理模式建议客户管理模式建议销售管理模式建议四、 项目形象包装设计方案建议书 VI设计建议楼书设计建议展板设计建议五、 广告宣传策划建议书（以下有关内容以实际执行单位与 甲方协议并由甲方确定认可为准） 户外广告策略建议报刊广告策略建议新闻炒作策

11、略建议网上广告和炒作策略建议六、 销售活动策划建议书（以下有关内容以实际执行单位与 甲方协议并由甲方确定认可为准） 开工仪式建议开盘仪式建议封顶仪式建议竣式仪式建议入伙仪式建议新闻发布会建议展销会建议第五阶段：销售实施阶段篇三：商业地产策划方案+商业地产 策划方案基本流程商业地产策划方案基本流程 第一部分商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很 多，如市民的收入水平、消费水平与消 费结构，商业圈半径，新旧商业格局， 商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场 物业所处区域（或商业圈）的商业环境， 竞争对手的实力与策略等。因此，在操 作商业地产时，市场调研成了商场成败 的桥头堡。一、 市场调研概况调研

12、时间、地点区域、回收问卷、 调查方法（消费者座谈会、实地考察法、 分区域随机抽样法等）与基本结论二、 宏观背景分析1、 周边主要城市商业物业发展水平 的比较2、 国民经济主要技术经济指标、3、 政府有关举措与城市远景规划、 社会因素分析等三、 区域商业市场研究（一）、区域商圈研究1、 城市发展状况：GDP指数、人口 分布、产业结构等。2、 项目区域商贸状况：交易状况、 恩格尔系数、居民收入及消费结构等。3、 人流研究：人流包括垂直人流及 水平人流，研究范围包括：人流类量、 停留时间、每次消费、对不同类别的需 求（吃、喝、玩、乐）等。4、 商圈辐射范围：一级商圈、次级 商圈辐射范围、商圈内的竞争

13、项目等。（二） 、终端消费者研究1、 消费习惯：地域的差异性，不同 宗教、不同民族、不同年龄、性别等。2、 逛商场频度：是影响商场人流的 关键。3、 偏爱商场：包括寻找岀消费者偏 爱程度高的商场吸引点及其原因。4、 对项目商圈评价：包括区域商品 价格、对商场满意度等。（三） 、投资客户研究1、 经营范围：找出研究范围包括百 货店、大连锁店或快餐集团的个别需要。2、 投资动向：包括投资类型、租金 范围及交纳方式等。3、 商圈内商铺经营状况：包括经营 时间、营业时间、经营业绩等。（四） 、竞争对手研究1、 竞争者基本状况：包括资金实力、 性质、优、劣势等。2、 竞争项目：包括面积、特色、经 营范围

14、、业态、主要客户、辐射范围等。四、消费者消费习性探讨1、 基本结论：消费群体对商场业态构成、消费品 要求、地段要求、消费心态、对商场规 划与配套的要求、信息来源、购买方式、 消费习惯等2、 专题研究专题一：不同消费群体消费意向 （例：民营企业老板、公务员、个体工 商业者、白领阶层、工薪阶层等等）专题二：消费者收入水平与商场消 费倾向及习惯五、项目经营方式论证1、 项目与同类型物业的比较论证2、 项目业态探讨与可持续发展论证3、 项目消费者群体分析及引导性消 费行为论证4、 项目的商业价值及租金价值风险 性论证5、 项目设计标准及经营管理水平的 论证第二部分项目可行性研究项目总体情况进行说明、分

15、析、总 结二、 项目概况1、 项目所处的具体位置、规模2、 项目规划经济技术指标三、 整体市场分析1、 区域商业市场状况2、 根据项目特点分析当地与所评估 项目相关的商业零售业市场供需状况及 价格水平分析价格、居民收入、消费偏 好、相关产品价格、对未来预期及经济 政策等因素对商业零售业的影响，通过 对这些因素的分析和预测项目的市场发 展趋势。3、 主要竞争对手分析对区域内竞争者进行调查及分析比 较4、 项目SWOT分析通过对项目的优势、劣势、机会与 威胁的分析，为项目定位提供依据5、 项目市场定位通过比较分析，确定项目的整体市 场定位、功能定位、档次定位、客户定 位、价格定位、营销定位等方面，

16、为确 定项目的开发设计方案提供依据6、 项目初步开发设计方案通过前述分析比较，确定项目最佳 的开发、设计方案7、 项目投资成本估算估算项目的投资费用，包括土地费 用、前期工程费、主体开发费、其他费、 管理费、销售费、财务费、不可预见费 及税费8、 项目投资效益预测主要根据项目未来销售收入及收益 情况，计算项目的投资利润率、财务净 现值、内部收益率、投资回收期等经济 指标及敏感性分析，据此测算项目建成 后的近期效益、远期效益。9、 风险分析对项目可能产生的风险进行分析及 规避风险措施10、 可行性研究可行性研究结论第三部分项目规划发展建议一、 项目分析1、 基本情况分析：区位概况、背景 资料、交通状况、周边环境、周边配套。2、 综合评价（SWOT）：优势与劣 势、机会与威胁。二、 项目定位建议1、 综合定位：特征定位、名称定位、 价格定位。2、 品质定位：档次定位、风格定位、 形象定位。