河源市房地产市场分析及房地产市场展望.docx

1、河源市房地产市场分析及房地产市场展望2015年河源市房地产市场分析及2016年房地产市场展望2015年河源市房地产市场分析及2016年房地产市场展望2015年河源市房地产市场分析一、房地产政策回顾2015年，全球经济复苏乏力，经济形势错综复杂，国际贸易下降，金融风险增加。我国处于“三期叠加”特征明显阶段，增速换挡的压力和结构调整的阵痛互相交织。面对经济下行的压力，中央在年初九下调全年的经济发展目标至7%左右，并启动一系列稳定经济，促进改革的措施，出台了“一带一路”工作方案，推动了不动产登记平台的建立以及财税改革的步伐，谋求经济的长远发展。下半年世界经济复苏不及预期，国内经济下行压力加大，相关措

2、施持续，保证经济运行总体平稳。房地产业的稳定牵涉到经济大局以及金融风险局势。2015年政府对该行业的态度相当积极，两会明确提出稳定住房消费，坚持分类指导，因地施政，落实地方政府主体责任，支持居民的自主和改善性住房需求。随即，出台“330新政”，通过降低首付和减免营业税等措施，降低了改善型买家的入市门槛。年内五次降息降准，为经济发展提供了充裕的流动性，房地产得益于此，出现了较大面积的复苏。二、房地产市场分析2015年为楼市政策的宽松年，政策松绑，支持自住和改善需求。稳定房地产市场，实质是为了稳定经济增长。但由于房地产市场冷热不均，实际实施中，一线城市的支持政策实际上落地打了折扣，政策向二三四线城

3、市倾斜，不同城市的房地产政策不同。河源市2015年的房地产市场总体看来，市场总供给大于总需求，房源充足，需求增长，房价稳中略降。具体情况如下：(一)2015年度河源土地市场分析1、土地供应情况2015年河源市源城区共有27宗土地挂牌出让，与去年全年的86宗对比，下降69%。总用地面积为795,425，与2014年总用地面积3,269,988相比，下降76%。土地供应结构方面，与2014年基本一致，主要以住宅(含商住)、工业用地供应为主，其中住宅(含商住)用地12宗，工业用地13宗，商服用地1宗，科技用地1宗。2015年度土地供应(用地性质面积比较)2、土地成交情况2015年河源市源城区共成交(

4、出让)土地15宗，与2014年的47宗对比下降68%。总用地面积573,391，与2014年全年2,456,103对比，下降77%。在土地成交结构上，2015年以住宅(含商住)用地和工业用地为主，分别成交6宗和8宗，商服用地成交1宗。2015年度出让土地成交(用地性质面积比较)值得注意的是，2015年土地供应及土地成交较2014年出现大幅下降、房企拿地热情不高，与国内外整体经济下行，地区房地产市场低迷及年初“鸿大城破产”事件所以引起的连锁反应息息相关。2015年土地供应量大幅下降，主要原因是房地产市场不景气，政府通过控制供应量以调整供需关系，稳定楼价。2015年度出让土地成交量大幅下降，主要原

5、因是目前房地产市场低迷，供大于求，产品滞销，另外市场目前以自用型、改善型消费为主，投资性消费减少，市场总体需求下降，存量大价格低，导致房企拿地热情不高。通过数据显示，2014年土地成交量较大，房企拿地热情高涨，市场看好，但进入2014年末以来，房地产市场持续低迷，房价下跌。若出让土地根据房地产现状进行定价，将导致市场现有土地的价值下降，甚至可能引发企业破产危机，对比2014年，2015年度土地价格相对稳定，或许是政府出于此方面考虑而做出的调控市场的行为，实质上目前的地价应低于2014年的地价水平。由于土地价格下行空间有限，根据成本与利润的关系，中小户型等中低价位商品住宅的楼价下行的空间也有限。

6、所以，尽管房地产市场现状不景气，但是预计2016年度中小户型商品房的房价应该会相对稳定。由于现在河源市经济不景气、考虑“鸿大城破产事件”的连锁反应对河源整体经济的影响，大户型商品住宅、别墅、商铺、写字楼等具有投资性质的商品房的市场需求将持续低迷，价格下降空间较大。(二)2015年度河源商品房市场分析1、供应情况2015年度市区新批准预售商品房面积134.12万m2，同比下降44.27%，新批准预售商品房套数10416套，同比下降47.33%。其中住宅批准预售面积115.2万m2，同比下降41.15%，住宅批准预售套数9228套，同比下降43.63%。主要在售项目有：中心壹号教育城、东江湾、宝豪

7、御龙湾、东江巴登城、河源恒大名都、雅居乐花园、长鸿大厦、河源市商业中心、华南城十里东岸、碧桂园东江凤凰城等。2、销售情况(1)新建商品房销售情）(销售面积对比图)(销售套数对比图)2015年度市区新建商品房预售面积159.59万m2，同比增长54.55%；预售套数13324套，同比增长50.67%；成交金额85.39亿元，同比增长46.23%。2015年度市区新建商品房供应量大幅下降，据分析主要有以下原因，一是2014-2015年商品房新开工面积下降，二是存量房滞销，房企减缓在建项目的建设进度。2015年的新建商品房销售量却创了历史新高，据分析主要原因有以下方面，一是房企各类“给力”的促销活动

8、，如“免首期”、“送装修”、“送家电”、“送车位”等，促使刚需自用观望楼市的群体“提前消费”，二是政策宽松，如营业税的减免、公积金申请门槛降低、放宽入户政策等，三是年内五次“降息降准”，有效减轻购房者的资金压力和还贷压力，对消费需求有一定促进作用。(2)二手房销售情况(销售面积对比图)(销售套数对比图)2015年度市区二手房交易面积53.18万m2，同比增长22.11%，交易套数3907套，同比增长36.27%。交易金额约12.13亿元，同比增长27.62%。据分析，二手房销量增长，一是由于“鸿大城破产事件”引发的连锁反应、私人借贷、股市亏本等问题，导致一定数量的因资金紧缺、资产变卖而产生的笋

9、盘、和待处置抵押商品房低价流入市场;二是房地产市场供大于求，产品滞销，价格下降，令刚性需求群体选择在这个时机入市。3、房价情况2015年度市区商品房均价5350元/m2 ，同比下降5.39%，其中商品住房均价4931元/m2， 同比下降2.62%。具体房价分布：3000-4000元，占18%;4000-5000元，占50%;5000-6000元，占22%。2015年度商品住宅的均价下降2.62%，但是，2015年推出的含精装修的大型楼盘，如“恒大名都”、“碧桂园”，将均价拉高了一个“水位”，另外，各楼盘举办了如“零首期”、“送家电”、“送车位”等促销活动，进行变相降价，所以，商品住宅的均价实际

10、下降应超过2.62%，根据市场调查，实际下降幅度应为710%;商品房(含商品住宅、商铺、写字楼)的均价同比下降5.39%，而商品房的重要组成部分商品住宅(面积大、数量多)的均价仅下降2.62%，由此可见商品房的另外的组成部分商铺、写字楼等的下降幅度将大于5.39%，其下降幅度应达到10%以上。4、 户型结构(1)以住房面积划分：建筑面积90-120 m2占44%;120-144 m2占28%;144 m2以上占17%;别墅及复式住房占1%。(2)以户型结构划分：3房占55%;4房占28%;4房以上(不含4房)仅占6%。(3)以购房对象划分：本市区占21%;县区占41%;外市(含港澳台)占38%

11、。通过以上数据，90-120平方米的户型占44%，三房的户型占55%，由此可见中小户型是商品房销售的主力军，也验证了投资市场为辅，刚需市场为主的市场格局。三、2016房地产市场展望央行2015年5次降息降准，房地产行业受惠较大。降息大幅度降低房企融资成本，提高房企拿地意愿;降低小业主贷款利息，降低购房成本，拉低入市门槛。降准则增加流动资金，另银行“有钱可贷”，减轻购房者资金压力。2015年末的中央经济会议提出要“消化库存，稳定房地产市场”，预计2016年政策宽松环境得到延续。此外，五次降息的“大礼包”正式生效，房贷进入低利率的时代;公积金调整政策将在明年得到更全面铺开;同时“二孩政策”全面实施

12、。以上各项新政的实施，都将成为买家购房换房的契机。河源方面，由于2014年度房企大量拿地，政府出于社会经济平稳，稳定房地产市场的考虑，会调整出让土地的供需关系，预计出让土地供应量仍会保持一个较低的水平，同时出于稳定房地产市场的考虑，新供应的出让土地价格亦会保持相对平稳，下行空间有限。商品住宅方面，由于2015年度房企大力促销、购房政策宽松、央行五次“降息降准”，令观望楼市的刚需型、改善型买家选择入市，导致2015年度新建商品房销售量创下历史新高，2016年，由于土地价格保持相对稳定，商品住宅成本下降空间有限，中小户型的商品住宅的价格预测稳定为主，下降空间有限。由于整体经济不景气，二三四线城市房地产投资市场持续低迷，导致商铺、写字楼、别墅、大户型高档住宅等难销售，空置率大、资金回收期长、风险大，预测在2016年该类物业“有价无市”的局面将持续，销售难度较大，价格下行空间较大。