XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告.docx

1、XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告XXX厂及周边地块土地收储和前期开发项目可行性研究报告二00九年十月附件：1、XXXXX厂及周边地块土地收储和前期开发投资估算汇总表2、XXXXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图3、XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图4、XXXXX厂及周边地块开发范围图5、XXXXX厂及周边地块拆迁范围图6、XXXXX厂及周边地块收储范围图7、关于同意撤销郊区五星乡40个村民小组建制的批复（常政复200119号）8、关于批准为常州市外环路建设指挥部征（拨）地和撤销十三个村民小组建制的通知（苏地管199488号）9、项目选址意见书10、项目

2、环评批复11、项目建议书批复12、关于要求调整洪庄机场地块收储和出让计划的报告13、工程咨询资质证书复印件第一章 总论1.1项目概要1.1.1项目名称：XXXX厂及周边地块土地收储和前期开发1.1.2项目性质：土地收储和前期开发1.1.3项目建设单位：XXX土地收购储备中心1.1.4单位性质：事业单位1.1.5建设地点：XXX厂及周边地块四至：东至规划道路六十五；南至规划道路六十四；西至龙江路；北至勤业路。图1-1 项目位置图1.1.6建设内容及规模1、建设内容根据XXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图及XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图（2009-GK-063），拟对XX

3、XXX厂及周边地块进行土地收储和前期开发（含房屋拆迁、土地平整等）。（1）土地收储（2）拆迁拆迁对象主要为陆家村、李家村、周家村、部分营业用房以及办公用房等。（3）土地平整2、建设规模土地收储40.73Ha（不含已经收储的XXXXX厂占地面积28.93ha）拆迁拆除民房总建筑面积159994.6平方米。其中周家村建筑面积104857.8平方米，李家村建筑面积13867.9平方米，陆家村建筑面积39274.3平方米，洪庄村1994.6平方米。拆除营业用房建筑面积6484.25平方米。拆除办公用房建筑面积14255.33平方米。土地平整：占地面积69.66公顷，约合1045亩。（按项目开发范围占地

4、面积计）。具体详见第四章。1.1.7开发期限：2009年09月1日2010年12月31日1.1.8投资规模项目总投资为194047万元。其中收储费用：95142万元拆迁费用：76574万元基础设施费用：314万元其他费用：22017万元1.1.9资金筹措本项目资金筹措：银行贷款：110000万元，占56.69%自筹资金：84047万元，占43.31%自筹部分由市土地收购储备中心筹集解决，目前市土地收购储备中心自有资金150000万元，自筹资金有保障。贷款偿还由本项目可出让土地上市后的出让金及部分自有资金偿还。1.1.10资金投入计划表1-1 分年资金投入计划表序号名 称投入资金估算（万元）20

5、08年2009年2010年1收储费用2000040000351422拆迁费用020000563573建设期利息0065344土地平整费003145其它费用5005000102006合 计1.2项目建设理由为了加强政府对土地市场的调控，加大经营性土地收储和前期开发力度，提高国有土地收益，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例，确保完成市政府确定的常州市中心城区2009年度收储及前期开发计划的城市建设任务，同时,XXXXX厂及周边地块是具有较高商业开发价值和较高投资回报率的黄金地块，钟楼区希望引进更多开发理念先进、资本实力雄厚、管理水平出色的企业，来发掘钟楼城市产业的无限商机，更充分地实

6、现钟楼土地、环境等城市资源的价值，更高效地提升城建资本的配置效率，进一步改善城市形象，提升城市品位，从而实施本项目。本项目整理可出让土地平方米，新增城市公共绿地43250，新增市政用地5770，新增道路用地137200。土地收益用于弥补常澄路万福路拆迁改造投资的缺口。项目建成后，常州市钟楼区本项目周边地区的交通环境、居民的居住条件、城市面貌、基础设施，都将得到彻底改善，周边布局更合理、配套更齐全、功能更完善。对常州城市化进程，也将起到重要的推动作用。1.3单位简介常州市土地收储中心是常州市国土资源局的直属事业单位，位于怀德桥西200米处。常州市土地收储中心是受市政府委托，在常州市国土资源局的领

7、导和监管下，代表市政府具体实施土地收购、储备、前期开发和供应工作的指定工作机构。它的主要职能是： 1.根据土地利用总体规划、城市建设规划、年度土地用地计划和产业政策制定土地收购储备计划，经市国土资源局审核并报市政府批准后，按计划组织实施。2.受市政府委托，在市国土资源局领导下，具体负责市区国有土地和集体土地进行收购、储备、征用和前期开发，不断挖掘市区可开发的存量用地，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例。3.按市场化原则开展资金运作，财务实行独立核算，收支两条线管理，接受市国土资源局、市财政局的指导和监督。4.充分利用暂不具备出让的储备地块，开展资产管理和经营。1.4编制依据1、国

8、家土地储备管理办法2、江苏省国有土地储备办法3、常州市市区土地收储管理办法（2000-12-16）4、常州城市总体规划（2004-2020）5、常州市钟楼区发展战略规划6、常州钟楼经济开发区概念规划7、常州市中心城区2009年经营性用地收储及前期开发计划8、常州市城市房屋拆迁管理办法（常政发2007105号）9、常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则（常建2008318号）10、关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知（常建2008319号）11、XXXXX厂及周边地块规划条件12、常州市土地收储中心委托合同1.5结论与建议1.5.1结论本项目建设理由充分，社会效益显著。本项目是城区建设的需要，

9、项目建设具有必要性。通过对环境的保护，本项目对环境影响小，所以，无论是从技术方面，还是从社会效益角度来看，项目都具有可行性。1.5.2建议由于本项目拆迁量及工程量都相对较大，因此，提出以下几点建议：1、拆迁工作，涉及到千家万户，要充分做好被拆迁户的思想工作，把好政策关，严格按拆迁政策办事，考虑群众的利益。在拆迁过程中充分考虑到弱势群体的利益。2、应加强工程的拆迁过程管理，采用规范化市场运作，以公开招投标形式组织各项工程的施工建设，并做到严格验收，保证国家财产的安全。3、分标段拆迁，控制每个标段规模，保证拆迁进度。4、对于整幢房屋局部在规划道路上的尽可能整体拆除，减少拆迁矛盾。5、五星供电所拆迁

10、提前与供电部门沟通，让他们尽早制定搬迁计划，确保拆迁工作不影响城市供电。6、由于周家村有部分住宅需要保留，在本项目实施过程前，建议与供水、供电、供气等部门协调好，先对现有的管网线路进行改造，保证项目实施过程中不影响到居民的基本生活，然后进行拆迁。7、开发范围涉及勤业中学西侧围墙拆除，提前与学校沟通联系，安排好学校的保安措施，保证本项目实施不影响到学校的正常教学秩序。第二章 项目背景2.1常州概况2.1.1地理位置常州市位于江苏省南部，沪宁线中段，北纬3109至3204，东经11908至12012之间。常州是一座具有2500年历史的文化名城，素有“中吴要辅、八邑名都”之称。它北枕长江、东濒太湖，

11、与上海、南京等距相望,与苏州、无锡联袂成片。它是沪宁线上的一颗明珠，也是长三角的区域中心城市。该区域地势平坦、气候湿润、河网交织。2.1.2行政区划常州下辖金坛、溧阳两市和新北、武进、天宁、钟楼、戚墅堰五区，市域面积4375K，市区面积1864 K，市域人口390万，市区人口256万。2.1.3经济状况2008年，常州市国民经济保持平稳较快发展，部分核心指标实现赶超或与标兵差距缩小。2008年，全市实现GDP 2202亿元，同比增长12.4%，增速排名长三角16个城市第7位，总量继续排名第9位。表2-1：常州近年主要经济指标表 年份指标20042005200620072008国内生产总值GDP

12、（亿元）1100.61302.2156018802202财政收入（亿元）175.5220.45277.3368.81542.7财政收入增加率（%）2925.925.83332财政支出(亿元)75.897115.9150.7183.8自营出口总额（亿美元）47.1661.2874.1498.4665.4实际利用外资（亿美元）5.367.3112.9418.3522.6全社会固定资产（亿元）532.7769.8951.61203.91448.2社会消费品零售总额（亿元）324.05444.08498.45610.85758.2人均国内生产总值（元）3166531969372104367450283

13、2.2项目背景以建设“实力钟楼、优美钟楼、幸福钟楼”为目标，钟楼区2008年8月12日发布了2008-2010年经济发展、城市建设、促进就业三年行动计划，强力推进经济、城建、民生等各项工作。 通过现代服务业和制造业的双轮驱动，至2010年，钟楼主要经济指标将实现“1234567”：即培育形成100亿元产品群和100亿元物流市场，确保输变电、机械冶金、新材料、装备关键部件等4个制造业产品群均超百亿；地区生产总值突破200亿元；地方一般预算收入突破30亿元；三年全社会固定资产投资总额超400亿元；高新技术产业产值达500亿元；物流业营业收入超60亿元；规模工业总产值超700亿元。 以龙江路高架为界

14、，加快建设以青枫公园为核心的西部新城。完善中吴大道、梧桐路等路网，加快建设宝龙城市广场、中航大酒店、创业大厦等地标性建筑，开工建设星港路、玉龙路等跨运河桥梁，规划建设市中医医院钟楼院区一期工程，新建蓝天新苑、松涛苑等安居房60万平方米。 钟楼区规划了的城建十大重点地块，XXXXX厂及周边地块就是在其中。对XXXXX厂及周边地块预先做好总体规划，分步实施，适时推出，对落实全区三年行动计划，推进三大建设有着很大的贡献。图：2-1：钟楼区现状结构第三章 项目建设必要性3.1项目区现状项目区以民宅、苗圃以及已经拆除的XXXXX厂为主，另有部分企事业单位等。根据XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地

15、规划图（2009-GK-063），规划分为8个独立地块，由规划道路及河道分隔。1、HX-020602地块：位于龙江路以东、勤业路以南，规划道路十三以西，规划河流以北，基地现状主要为李家村、常州市奥新体育用品有限公司、华创塑料模具料有限公司、常州市华电变压器厂、空地等；2、HX-020605地块位于龙江路以东、HX-020602地块以南，规划道路十三以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为苗圃；3、HX-020608地块位于龙江路以东，规划道路六十一以南，弹性道路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为苗圃；4、HX-020607地块位于弹性道路以东，规划道路六十一以南，规划道路十三以西，规划道

16、路六十四以北，基地现状为已经拆除的XXXXX厂；5、HX-020702地块位于规划道路十三以东，勤业路以南，五星路以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为周家村、常州西玛低温设备有限公司、五星供电所、五星乡派出所、交通局钟楼区分局以及空地等；6、HX-020705地块位于五星路以东，勤业路以南，规划道路六十五以西，规划道路六十一以北，基地现状主要为周家村、国土资源局钟楼分局、江苏赛博风卫星通信技术有限公司、市政建设工程有限公司养护分公司以及空地等；7、HX-020709地块位于规划道路六十三以东，规划道路六十一以南，五星路以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除的XXXXX厂、消防支队

17、；8、HX-020707地块位于五星路以东，规划道路六十一以南，规划道路六十五以西，规划道路六十四以北，基地现状主要为已经拆除的XXXXX厂、消防支队；基地内现状管线比较混乱，无10Kv以上高压线，道路改造强弱电线将全部入地，所以无杆线迁移。常州远离地质断裂带,相对安全,还有深厚的土层也会起保护作用。本项目区域内无地质灾害影响。根据常州市历史文化名城保护规划、常州历史建筑保护规划，本项目基地内无需要保护的文保单位、历史价值建筑等。本地块无人防设施、无古树名木。地块内无军事设施、无国防光缆等敏感建筑物或构筑物。3.2项目建设必要性3.2.1积极实现常州市城市总体规划,加快城市中心的规划实施目前常

18、州已成为特大城市，新一轮总体规划的发展战略为“发展南北，充实东西，提升中心”，给常州市城市带来了前所未有的发展契机。本项目位于城西，它的实施，加快了常州总体规划的实施进程，积极实现常州市城市发展的目标。 3.2.2作为核心城区的支撑区与发展潜力区， 正迎来巨大发展机遇钟楼区的经济发展正进入快速推进期， 历史地位不断地提升， 作为中心城市的核心城区支撑区与发展潜力区， 正迎来巨大的发展机遇。这个阶段城区发展的首要任务， 是加速产业资本、人力资本向区内的汇聚， 形成高质量的社会财富积累， 将发展潜力真正转化为实力， 使钟楼区的整个辖区从常州市核心城区支撑区跃升为公众认可的中心城区。在这个快速发展期

19、内， 有意识地引导市场开发活动， 集约地使用土地， 打造城区特色， 形成可持续的空间结构与用地布局， 对城区未来的发展具有重大意义。3.2.3是集约利用土地,充分发挥土地效能的需要XXXXX厂434亩土地目前闲置，周边村内有101亩空地闲置，对XXXXX厂及周边地块统一规划,进行土地整理，可以充分发挥土地的效能,合理利用土地,走集约化的道路,符合可持续发展的思路。同时，可以提高周边地区土地附加值，基本做到政府投入与土地出让回收资金总体平衡。政府投入可以尽快回收，将有利于城市的快速发展。3.2.4通过实施本项目，可以加快筹集项目资金通过对土地进行前期开发，一方面可以大大加快开发进程，增加土地的附

20、加值；另一方面，对前期开发完成的土地，通过土地一级市场，可以回笼部分资金，从而为下一个项目的实施提供一定的资金保证，使土地一级开发形成良性循环。3.2.5是完善城市基础设施及公建设施用地的需要项目实施后,规划公共绿地43250平方米，有利于改善常州市钟楼区XXXXX厂及周边地块生态环境。可提供规划道路用地137200平方米，为规划道路的实施提供保障，可改善周边交通条件。此外,可新增公共设施及居住用地、市政设施等，是完善该地区城市基础设施及公建设施用地的客观需要。3.2.6是提高当地居民生活水平的需要原有民房犬牙交错，土地空间混乱破碎，卫生设施差，交通不便。项目实施后可提供住宅建设用地，而住宅小

21、区建设可解决原有村基础设施薄弱、公共服务滞后等问题，改善生态环境，提高居民生活水平。 第四章 建设内容及规模4.1建设内容4.1.1依据1、常州市区土地收购储备管理办法2000207号2、常州市中心城区2009年经营性用地收储及前期开发计划3、XXXXX厂及周边地块规划条件附图1-用地现状图（2009-GK-063）4、XXXXX厂及周边地块规划条件附图2-用地规划图（2009-GK-063）4.1.2原则1、对规划选址范围内的土地全部进行收储和前期开发。2、同一家企业如果部分在规划选址范围外的，实施整体拆迁。3、便于项目规划道路的实施，沿道路外侧进行收储，被拆迁建筑局部在道路上的，尽量整体拆

22、除。4、土地达到净地出让条件。4.1.3范围 选址用地范围：67.865Ha（见附件规划选址范围图）开发范围：69.66 Ha（见附件开发范围图）收储范围：40.73Ha（见附件收储范围图）4.1.4建设内容1、收储2、前期开发（包括拆迁、土地平整）4.2建设规模1、收储：40.73Ha（不含已经收储的XXXXX厂占地面积28.93ha）根据五星街道建设拆迁办提供的数据，详细收储面积统计如下：表4-1 XXXXX厂及周边地块收储面积明细表序号名 称占地面积（亩）备注1常州市华电变互感器厂92华创塑料模具料有限公司27.63常州市奥新体育用品有限公司154常州市华电变压器厂20.55常州西玛低温

23、设备有限公司24.96市政建设工程有限公司养护分公司4.57常州市苗圃101.98消防支队319周家村103.85剩余国有土地10李家村17.62剩余国有土地11陆家村49.9剩余国有土地12村级空地101.1剩余国有土地13平岗村委814平岗村委店面115五星街道店面716交通局钟楼区分局2.517五星供电所3.518五星派出所619国土资源局钟楼分局1020常州林基纺织有限公司521常州云田家具有限公司322富利达皮具有限公司1023洪庄村4.6624勤业中学5.525勤业路38小计2、拆迁项目区内拆迁对象主要为民房、营业用房及办公用房。拆除民房总建筑面积159994.6平方米。其中周家村

24、建筑面积104857.8平方米，李家村建筑面积13867.9平方米，陆家村建筑面积39274.3平方米，洪庄村1994.6平方米。详见表4-2。拆除营业用房建筑面积6484.25平方米，详见表4-3。拆除办公用房建筑面积14255.33平方米，详见表4-4。根据五星街道建设拆迁办提供的数据，详细拆迁量统计如下：a、住宅表4-2 住宅拆迁汇总表序号村名建筑面积（）占地面积（亩）户数人口1周家村104857.8103.852685312李家村13867.917.62412303陆家村39274.349.91061184洪庄村1994.64.668255合计b、营业用房表4-3 营业用房拆迁汇总表序

25、号名 称建筑面积（）占地面积（亩）1平岗村委店面1004.9812五星街道店面2.1江苏赛博风卫星通信技术有限公司4708.7462.2零星店面690.5313勤业路零星店面800.12小计c、办公用房表4-4 办公用房拆迁汇总表序号名 称建筑面积（）占地面积（亩）1交通局钟楼区分局1071.692.52五星供电所1054.223.53五星派出所3552.9764国土资源局钟楼分局4685.23105平岗村委3891.228小计3、土地平整本项目按照项目开发范围占地面积进行土地平整，共平整土地69.66公顷，约合1045亩。4.3整理后可使用土地4.3.1可出让土地表4-5 XXXXX厂及周边

26、地块可出让土地一览表地块编号地块用途地块面积（m2）容积率备注HX-020602商住756302.5-3.5HX-020605商住323402.5-3.5HX-020607居住646201.5HX-020608居住335801.5HX-020702商住886102.5-3.5配套一座24班幼儿园，用地面积不少于12600，建筑面积不少于8400。配套菜场一处，建筑面积不少于6000。HX-020705商住638202.5HX-020707居住659902.0HX-020709居住642101.6配套一处社区卫生服务站，建筑面积不得小于350合计4.3.2公共用地1、公共绿地：表4-7 XXXX

27、X厂及周边地块防护绿地及公共绿地一览表地块编号地块用途地块面积（m2）备注HX-020601公共绿地10230HX-020604公共绿地5070HX-020606公共绿地8420HX-020609公共绿地5300HX-020701公共绿地4810HX-020703公共绿地8290HX-020708公共绿地1130合计2、市政用地表4-4 XXXXX厂及周边地块市政用地一览表地块编号地块用途地块面积（m2）备注HX-020603市政用地560常州港华五星中中压调压站HX-020704市政用地5210合计3、河流用地：2.17公顷（约合32.5亩）4、道路用地：13.72公顷（约合205.8亩）第

28、五章 建设条件5.1自然条件地质地貌：本区大地构造属于江阴溧阳复背斜、东台溧阳地震带，基岩以上分布着140米200米的第四纪冲积土层，属相对稳定地区。地震基本烈度为六度，重要建筑按七度设防。地貌单元属长江三角洲冲积平原，地面坡度小于0.5%，地面青岛标高一般为3米6米，区内水网遍布，河流纵横，最高洪水位标高3.69米，设防水位标高3.9米。气候水文：根据20022006年的统计资料，本区年平均气温16.15，最高年平均气温16.7，最低年平均气温15.7；平均年降水量1185.15毫米，最大年降水量1300.6毫米，最小年降水量1068.9毫米；年平均日照1925小时，年平均最大日照2035小时，年平均最小日照1797.6小时。2006年，本区气候总的特点是年平均气温偏高，暖冬连暖春明显。年总降水量接近常年。年日照时数略偏少。年平均气温16.7，较常年偏高1.2，除5月、8月平均气温较常年同期偏低外，其它各月平均气温较常年同期偏高。14月、6月较常年同期偏高1 63 9，9月、10月、12月平均气温较常年同期偏高0608。冬季气温较常年同期偏高1.7，具有回升早、回升快、升温高的特点，暖春明显。全年