公共租赁住房运营管理实施方案.docx

1、公共租赁住房运营管理实施方案公共租赁住房运营管理方案作者:日期:高铁新区A片区公共租赁住房运营管理（个人意见稿）泰安市XXXXXXXX第一章运营管理整体设想与策划第一节运营管理的意义租赁管理+物业管理=运营管理。租赁管理内容具体包括公租住房租金的收缴、使用和管理，确保公共租赁住房 健康发展，经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”；公租 房小区物业管理，由市住房保障机构组建或选聘的专业物业 服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质 量”以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，都是 不以盈利为目的，侧重管理与服务，两者结合，可以更好的 起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量

2、不足问题， 如果物业管理做到“全封闭”运作，只做公租房，这样可以有 效控制亏损，事半功倍。第二节运营管理的机制经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障 房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求 人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、 处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化 解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管 理人员是运营管理之中的核心管理人员，既为政府管理好房子又为住户提供各种物业服务。工程设备管理人员（工管人员）既是小区内（楼宇）设施设备的大管家又是维修工，负责小区内（楼宇）设

3、施设备 的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修， 对承租户提报的维修提供无偿或者有偿的服务。要求有较强 的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业素养和团队 合作精神，熟悉房地产开发建设流程，掌握施工图纸和设计 变更，负责项目后期内部资料、 各类工程档案资料归档整理， 所有操作人员持证上岗。根据工种分为：工程师、水电维修 工、特种设备（电梯）维护、消防监控、特种岗位值班。另外还应包括财务人员、前期专门人员等，具体操作部分需要秩序维护（保安）人员、保洁绿化人员等。第三节运营管理的机制设置设立公共租赁住房运营管理中心，下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于 2人

4、组成，负责协调、统一调配各室工作，接收来自承租户的电话、保 修、反馈意见等；经租办由物业管理分工具体明确岗位分属， 所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业 管理的具体工作；工程部在工程师的统一安排下根据工种分 工具体工作，对整个小区的设施设施安全正常运行负有责 任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中 心主任负责。主要岗位职责:、综合协调人员岗位要求、岗位职责:1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准;2、具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下 达;3、对运营管理中心人员情况、联络方式、人事

5、档案做到分类有序，部门之间善于寻找平衡点;4、掌握各室、各部门的动态，要做到及时掌握、准确汇报;5、认真接听承租户电话，对反映的问题及时整理、及时解决、及时汇报;6、配合经租办对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申 请仲裁或者提起诉讼;7、对配租家庭的动态监管工作，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关 部门和单位通报;8、完成领导交办的其他工作。二、经租管理人员岗位要求、岗位职责:1、掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准;2、具有较强的综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中

6、出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工 作精神准确做到心中有数;3、协助持有住房保障机构出具的资格认定通知单和实物配租房屋调拨单的配租家庭办理租赁入住手续;4、每月向公共租赁房、廉租住房实物配租家庭或单位收取房屋租金，并按户建立配租家庭的租赁台帐记录，并将实施 巡查过程中发现的变化情况及时向综合协调办通报;5、配合综合协调办做好对配租家庭的动态监管工作，配租家庭实施季度巡查，做好查台帐记录，并将实施巡查过程中 发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通 报;6、对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者 提起诉讼。7、完成领导交办

7、的其他工作。、工程管理人员岗位要求、岗位职责负责内部资料、各类工程档案资料归档整理;负责房屋及配套设施设备的定期检查维护与修缮;对于房屋报修的承租家庭或单位进行登记、安排派工单 与维修;5、维修记录每月统计，材料购进与支出建立台帐，杜绝浪费、分类管理。6、完成领导交办的其他工作。四、经租管理人员中物业管理分工的岗位要求、岗位职责1、负责秩序维护（保安）员与保洁绿化人员的选聘、管理工作;2、对秩序维护（保安）员与保洁绿化人员进行定期培训，对管理中心制定的各项政策落实到位;3、负责秩序维护（保安）员与保洁绿化人员的考勤、日常考核、工作分工、岗位调整等工作;4、变化中不断完善秩序维护（保安）员与保洁

8、绿化人员的岗位职责和工作纪律的有关规定;5、完成领导交办的其他工作。五、组织结构图运营管理中心综合协调办厂 r财务室 经租管理办J *文化活动 A思想工作机制 丿机制 丿机制V 丿机制 丿机制 J依据管理方式和管理流程，将工作计划分为前期管理、入住管理和常规管理三部分，按照轻重有序、科学实效的原则， 拟定如下管理工作计划:1、前期管理工作计划序号项目内 容备注一一一前期介入1、 研究规划设计意图，掌握工程施工现状；2、 从物业管理的角度，提出合理化建议。正在进行二二二拟订运营管理方案1、 总结以往物业管理的成功经验；2、 对公租房小区展开深入的调查研究；3、 针对公共租赁住房特点，拟订管理方案

9、。已完成-三组建运营管理队伍1、 人员的选拔；2、 人员的培训；3、 人员的上岗。四完善管理及办公条件1、 安排管理用房；2、 安排员工宿舍；3、 管理用物质装备。未建设管理用房五制定管理规章制度1、 制定切合实际的各项制度、奖惩条例；2、 健全质量管理体系。正在制定、 六物业的验收与接管1、 依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；2、 办理书面移交手续，做好遗留工程备案。序号项目内 容备注一一一入住手续办理1、 准备好入住资料，配合入住仪式举行；2、 合理设置办理入住手续的流程和岗位；3、 为业主办理入住手续，提供便利服务。二二二业主装修管理1、 对业主和装修队伍的培训；2、 装修申报审批；

10、3、 装修施工过程监管；4、 装修的验收。-三档案的建立和管理1、 收集承租户档案资料；2、 科学分类；3、 建档；4、 运用。四对承租户的宣传和培训1、 进行楼内智能化设施设备的宣传和培训；2、 组织开展针对性的特约服务及培训。3、正常期管理工作计划序号项目内 容备注一一一公共设施维修保养1、 制定养护和维修计划方案；2、 维修管理；3、 养护管理。二二二机电设备的维修养护1、 设备的基础资料管理；2、 设备的运行管理；3、 设备的维修管理；4、 设备能源和安全管理。-三安保管理1、 治安管理；2、 交通、车辆管理；3、 消防管理。四智能化设施管理1、 智能化设施的日常使用操作；2、 智能化

11、设施的维护；3、 智能化系统的完善。五小区环境管理1、 园林绿化管理；2、 清洁卫生管理；3、 环保管理。六财务管理1、 财务账务；2、 费用收取。七社区文化活动开展1、 社区宣传；2、 举办社区活动；3、 提供社区服务。八便民服务和完善配套1、 为业主提供便民服务；2、 提供丰富多彩的无偿或有偿服务项目。根据局有关计划安排派出专人负责完成。第三节管理人员的培训及管理目前房管所职工存在平均年龄偏大，专业技术性人才缺失等问题，要实现管理人员的素质的提升，必须规范单位的 培训制度，把培训作为单位的发展战略并常抓不懈。确定了极具针对性的公共租赁住房运营管理人员培训目标，确立了的培训方针，使培训真正落

12、到实处。、培训目标培训目标是：提高全体员工的思想品质、业务水平和全面素质，适应本岗位和新技术发展的要求，使公共租赁住房 运营管理工作更加卓有成效。、培训方案1、员工上岗前培训保障房政策文件、物业管理基础知识培训，包括国家及省市保障性住房管理办法、物业管理法规、物业管理基本理 论、经济法、劳动法等与相关知识；岗位专业技能培训，包 括相应岗位专业知识、岗位职责、运作流程、考核标准等。2、员工年度长期培训资质培训、业务培训、岗位培训；电脑网络知识培训;礼仪培训；物业管理实践培训；应急事件培训等。3、绩效考核，有效激励对员工的“德、能、勤、绩”制定详细的量化考核标准，将实际绩效与综合测评相结合，按绩效

13、大小、素质高低，分 别给予奖励与处罚，对绩效较低或连续排在末位的员工，分 析原因及时换岗或淘汰， 从而激发活力。除了通过考核激励， 探索情感激励、文化激励等与多种有效机制，努力为人才创 造机会，让机会也创造人才，让每一名员工在工作中都找到 认同感、归属感、成就感，从而更自觉地全身心投入到工作 中，做出更大的贡献。第四节管理规章制度的建立规章制度在日常公租房运营管理实务运作中既是运营管理的保障，又是实施运营管理的准则，要在长期的运营管 理实践中，逐渐摸索出一系列适合于运营管理的规章制度， 形成一整套涵盖公租房运营管理运作和行政运作各环节的 制度保障体系，其主要内容有以下几个方面组成:1、岗位制度

14、公租房运营管理中心负责人岗位责任制、综合协调办公室人员岗位责任制、经租管理人员岗位责任制、工程部维修 服务人员岗位责任制、维修值班人员岗位责任制，涉及到具 体操作层的公共秩序维护员（保安）岗位责任制、保洁员岗 位责任制、绿化员岗位责任制等。2、考核制度公租房运营管理负责人考核标准、员工考勤制度、综合协调办公室人员考核标准、经租管理人员考核标准、工程部 维修服务人员考核标准、维修值班人员考核标准，具体操作 层员工考核评分标准等。3、基础工作制度办公制度、财务管理制度、意见反馈处理工作制度、仓库管理制度、材料领用制度、服务宗旨等。4、维修服务工作制度公共租赁住房运营管理维修服务工作制度、公租房运营

15、管理维修服务承诺制度、公租房运营管理维修服务运作程 序，水、电、消防设施维修保养规定、维修回访规定、电工 安全维修规定、防火检查的基本形式与方法、火灾隐患的认 定与处理、安全用电措施、电梯运行维护规定、维修工具管 理规定、特约服务项目等。5、公共秩序维护（保安）工作制度公共秩序维护（保安）员工作纪律规范、公共秩序维护队员执勤违纪处罚规定、人员出入管理规定、大件物品出入 管理规定、公共秩序维护队交接班规定、处理各类突发事件 的基本原则、突发事件处理程序、当队员同他人出现打架斗 殴事件紧急处理预案、公共秩序维护队员消防管理规范、公 共秩序维护队员消防管理制度、消防应急预案、报警事件的 处理办法、报

16、警设施的使用管理规定、报警设施的维护保养规定、公共秩序维护值班用品管理办法、 紧急事故处理预案、机动车辆管理规定、非机动车辆管理制度等。6、卫生保洁工作制度保洁服务质量标准、道路清洁规程、绿化带保洁规程、公共楼道保洁规程、垃圾清运规程、消灭“四害”管理规范、 环卫设施管理规范等。7、绿化养护工作制度绿化养护工作制度、绿化养护管理规定、绿化服务质量标准、绿化养护细则、绿化美化达标要求等。8、文化建设工作制度员工学习制度、员工职业道德规范、公租房运营管理人员职业道德标准、规范用语、忌用语，公租房管理区域精神 文明建设公约。9、公众管理制度承租户管理公约、服务指南等。第五节 档案建立与管理随着社会的

17、发展，管理队伍专业化、电子化的要求，信息成为管理资源中又一重要因素。公租房管理档案的建立与管理必须采用先进电子计算机技术， 通过档案的“集中化、有 序化、信息化”科学程序，运用计算机内置的先进资料检索程 序，便于上级主管单位对工作检查和监督，更便于运营管理 的各方面工作，使档案管理真正为公租房运营管理服务。1、管理的原则做到有本可查、有源可求、收集原始档案资料，分类明确、资料详实，系统化处理、智能化利用，标准化、制度化、 数据化、经常性相结合，专业素质的管理人员和标准化的运 行制度和管理必不可少。2、建立运营管理档案流程第一是收集: 收集范围从项目报批、前期介入竣工验收、承租户签约入住等各个环

18、节、公租房配方资料等的所有资料，如：项目 报建手续、各类工程安装施工技术、各类维修改造资料、设 施设备资料等。其次是整理分类: 收集工程档案范围从总体平面图、建筑物竣工图、构筑物竣工图、公共设施竣工图、室外管网竣工图、机电设备竣 工图、绿化工程竣工图，安装、维修、改造、扩建等项目资 料、图纸等，工程预算及其结算图纸。管理工作资料、记录（含电脑文档、音像记录） 运营管理中心的文件、通知、资料、历次活动记录 管理规章及内部管理制度资料 最后是归档: 运营管理中心重要资料（如开发建设单位提供的资料）接收必须经过运营管理中心负责人或其指定负责人验收，完 善交接手续后方能分卷归档。运营管理中心日常管理文

19、件进行发放及接收记录，并分卷归档、分类保存。所有借用查阅档案，要进行登记。3、档案资料的管理要求米用各种形式的文档存储方式， 如电脑U盘、视频文件、频文件、照片、图表等，并采用相适应的保管、 存储方法， 尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存，以便于储 存、查找和利用；原始文件按照文件的使用性质及重要性进 行分类，并编制相应的文件目录；档案管理必须由运营管理 中心负责人或其指定人员负责，对档案是否有效、作废、复 印份数以及保存期限、保存数量等作出决定，其他XX 人士无权决定。第六节其他工作开展公租房社区文化活动（作用一是活跃社区气氛，是宣传和执行保障房管理法规、规章，三是塑造精神文明新 风尚），开展便民服务项目（通过自营努力拓展服务项目， 提高服务质量，满足承租户其他需要）